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戏藽肚青岛经济技术开发区“华丽半岛山水都市”智能生态居住园区市场分析行销策划书 目录一、 项目简介二、 市场环境分析三、 市场调查与预测四、 竞争对手环境五、 “华丽半岛山水都市”产品定位及策略六、 “华丽半岛山水都市”小区价格定位及策略七、 “华丽半岛山水都市”小区行销和促销定位及策略 一、 项目简介1、 项目名称：青岛经济技术开发区“华丽半岛山水都市”智能生态居住园区。2、 开发单位：青岛华丽半岛置业有限公司3、 设计单位：喜马拉雅空间设计所（深圳）4、 项目地址：青岛经济技术开发区长江路以北，嘉陵江路以南、以西，薛家岛房地产公司办公大楼西侧规划路以东范围内。5、 建设规模：占地517000平方米，总建筑面积518000平方米。6、 然环境及用地现状：地块内现状略有起伏，中西部高，北部略高，东南部低，高差近20米。地块北部为山脉并有水库，水库水流经地块的北部。地块内植被较少，仅北部有部分乔木，不能成林。地块内有三块地为薛家岛镇自用地，西南角有一块地已建成1栋多层办公楼，2栋多层住宅；东侧一块建成7栋多层住宅，并有租赁地（东方外语学院）一处、器械制造厂一处；另一块未建。地块内有一座专科医院及近百户底层 1民居，可拆迁。7、 建设内容：多层住宅、高层住宅、办公网点、商用网点、别墅、会所及相关服务配套项目。二、 市场环境分析（一） 客观经济环境1、 二000年青岛市城市居民人均可支配收8016元，较一九九九年增长10.1%，农民人均纯收3637元，较一九九九年增长6.5%。2、 市场消费不断扩大，二000年青岛市实现社会消费品零售总额307.7亿元，较一九九九年增长13.8%。其中城乡个私经济实现社会消费品零售额约49.3%。3、 在关于青岛市2000年国民经济和发展计划执行情况与2001年国民经济和社会发展计划的报告中，青岛市政府提出“抓好重点项目建设，大力促进固定资产投资增长”，其中要做好大炼油、青岛海湾大桥、前湾港集装箱码头等工程项目的立项和可行性研究等前期工作。这几个项目可以说都是在描绘着开发区的未来。4、 青岛市市长杜世成在市十二届人大四次会议上谈到的“连接青黄”建成胶州湾工业走廊的构想将是黄岛开发区迅猛发展的契机。 2（二） 、业内微观环境1、 二000年青岛市房地产投资平稳增长，商品房销售持续 火爆，房地产景气指数在平稳中发展。2、 景气指数稳步上长升的指标：（见表）指标2000年较1999年增长房地产投资7.2%商品房空置位置商品房新开工面积42.6%商品房销售价格平均最低1841元/，平均最高2271元/土地转让收入3、 景气指数逐渐下降的指标有：房屋竣工面积、土地开发面积、原因是受总量控制、消化空置房等政策影响。4、 目前因市政府的土地储备政策，使土地价格猛增，在此背景下圈地成为开发商重中之重。三、 市场调查与预测1、 表一 3指标2000年市场状况2001年市场预测新开工面积630万平方米，较上年增长68%占今年总施工面积1100万平方米的2/3住房面积平均85平方米二局室平均93平方米三居室完成销售288万平方米350万平方米竣工面积300万平方米630万平方米经济适用方面积100万平方米290万平方米 总结：（1） 去年开工的630万平方米，今年基本竣工。这部分要占今年总施工面积1100万平方米的2/3。（2） 三居室平均面积90平方米的住宅呈上升趋势，占到40%以上，说明多厅式结构的住宅已成为大多数人的观点。（3） 去年完成销售288万平方米，是历史最好成绩。今年竣工630平方米是去年销量的2倍，供给远远大于实际需求，呈现明显的买方市场。（4） 290万平方米的经济适用房，约占今年房地产开发量的1/4。即使其中一半竣工投放市场，这些中低档价格的住房也会起到明显平抑房价的作用。（5） 另外，住宅配套设施及规划水平明显提高，如智能化、大面积生态绿化、净水入户、互联网入户等。2、 开发区房产业态： 4a） 开发区2000年施工面积78万平方米，较1999年提高4.6%，预测2001年新开工面积将近100万平方米。b） 200年平均销售价格1401.2元/，较1999年增加了490元/，预测2001年平均售价2300元/。四、竞争对手及环境项目楼盘名称地段规模（）类型价格元/开工时间交付时间销售状况楼盘特征天泰“阳光海岸”长江路与太行山交界处18万多层住宅、高层32002001未开盘国家康居示范工程标准。生态小区、生态林、生态动物园。物业管理智能化网络荣昌“千禧龙”花园武夷山路、珠江路和湾海大道之间10.6万多层住宅、联体别墅3400 2001.8未开盘1家庭智能化系统河岸全方位智能化系统。2有娱乐设施齐全的独立会所3统一安装太阳能热水器；分户计量采暖。4申报“国家康居示范工程”。“东方花园”阿里山路4.4万272户高层（16-18）层 2580-28802001.22002.7一般智能网络系统五、“华丽半岛山水都市”产品定位及策略基于上述市场分析及预测，对青岛华丽房地产有限公司“华丽半岛山水都市”智能生态居住园区进行市场定位。（一）“华丽半岛山水都市”居住用地平衡表 5项目规划面积（）比例（%）人均面积（/人）居住用地51700010020住宅用地29400056.8711.76公共服务设施用地9500018.383.8道路广场用地4150081.66公共绿地8650016.757.86(二)“华丽半岛山水都市”重要经济技术指标总建筑面积518000平方米其中：住宅面积47500平方米 商业服务面积20000平方米教育设施面积9300平方米会所及活动中心2800平方米医疗卫生面积3700平方米金融邮电面积1400平方米市政公用面积3500平方米行政管理面积1800平方米容积率1绿化率38%（三）产品定位“华丽半岛山水都市”小区将根据国家的有关规定建成为 6标准的智能生态居住园区。并且向建设部申报首家智能与生态结合的国家康居示范工程。1、生态化目前，市场上一些居住小区虽然打出了生态小区的概念，但都只是在高绿化率上大做文章，把绿化当作生态住宅的唯一指标。其实，这些小区充其量只能是“生态型”住宅小区，离真正意义上的“生态住宅”还有很大距离，根据专家论证，绿色生态住宅主要有三大主题：保护资源；创造健康舒适的居住环境；与周边环境相融合。除了绿化以外他还有健康与环保的特点。“华丽半岛山水都市”小区的总体布局，单体空间组合、房屋构造，自然资源的利用，节能措施以及绿化系统的设计，都以改善和提高人的生态环境为出发点和目标，真正实现物质能源在小区生态系统内部有次序的循环转换，并与自然生态相平衡获得一种高效、低耗、无废、无污染生态平衡的居住环境。具体在设计上，注意绿化布局补充融合，发挥绿化在整个小区生态中其他更深层次的作用，如隔热、防风、防尘等，是“华丽半岛山水都市”小区成为真正意义上的生态住宅小区,形成小区的第一卖点。2、 智能化 7建设部针对住宅智能化示范小区的等级评定标准如下：一星级具有安全防范子系统，包括出入口管理及周边防越报警、闭路电视监控、对讲与防盗门控、住户报警、巡更管理；信息管理子系统，它包括对安全防范系统实施监控、远程抄收与管理和IC卡、车辆出入于停车管理，供电设备、公共照明、电梯、供水等主要设备监控管理、紧急广播与背景音乐系统物业管理计算机系统；信息网络子系统，它包括为实现上述功能科学合理布线，每户不少于两部电话和两个有线电视插座、建立有线电视网。二星级出应具备一星级的全部功能外，同时在安全防范子系统和信息管理子系统的建设方面，其功能及技术水平应有较大提升。信息传输应采用高速宽带数据网作为主干网。物业管理计算机系统应配置局部网络，并可供住户联网使用。三星级三星级具备二星级的全部功能。其中信息传出通道应采用宽带光纤用户接入网作为主干线，实现交互式数字视听业务。住宅小区智能化建设系统在有可能的条件下，应实施现代订成建成系统（HI_CMS）技术，并把物业管理智能化系统建设纳入整个小区建设中，作为HI_CMS工程中的一个子系统。同时，HI_CMS要考虑物业公司对其智能化系统管理的运行模式，使其实现先进性、可扩展性和科学管理。截至二000年十月，青岛市没有一个真正意义上的智能化标准小区，但目前有众多竞争对水在大力推广智能化。“华丽半岛山水都市”小区将致力于建设智能化标准小区（一星级），同时借鉴其他成功、符合市场要求的智能设施。如：红外线安全防范系统，水、电、燃气、热水、等表远程抄送，宽带入纤网接入，可是对讲门、智能配套全方位构建信息生活平台。高标准的智能化特色将成为“华丽半岛_山水都市”小区的第二卖点。 六、“华丽半岛山水都市”小区价格定位及策略小区价格定位采取“市场跟随”策略，即参考竞争对手的定价标准。价格的最终确定需待规划设计及相关成本核算后制定，在此只制定类别均价。1、经济适用房类 均价2500元/2、别墅类 均价4200元/ 83、高层类住宅 均价3800元/七、 华丽半岛山水都市”小区行销和行销定位及策略 （一）、行销渠道及促销方式1、 现场销售（具体模式见附表一）（悦海毫厅展厅模式见附表二）2、 楼花销售3、 异地招商会销售4、 增值、回购销售（二）促销手段1、 广告促销2、 提成促销，专、兼职人员提成奖励促销3、 各类联谊活动促销4、 与二手房市场联合置换促销5、 公关促销八、“华丽半岛山水都市”智能生态居住园区项目进度计划本项目实施分四期，即一期春苑樱苑；二期夏苑芙蓉苑；三期秋苑银杏苑；四期东苑雪松苑； 一期春苑樱苑项目进度安排如下； 9时间项目2001年2002年123456789101112123456勘测设计方案审批开工手续平整均地开工土建工程配套安装室外工程期房销售竣工验收现房销售物业托管 10附表一现场接待中心现场接待中心与小区规划展示厅将统一设在展示大厅里，负责接待参展客户和现场购房者。展示大厅的布置如下图所示展示大厅里的工作人员主要有：负责现场售楼的工作人员负责接待参展客户的工作人员负责维护展示大厅的正常秩序并照顾客人临时休息的工作人员接待程序：当客户进入展示大厅后，工作人员应主动而热情的表示欢迎，向客户简单的介绍小区的规划建设及销售情况，发送宣传材料，并引导客户参观样品房。在解说过程中要讲究语言艺术，把握分寸，不至于过于夸张和热情而让客人厌烦。当客户有比较明显的购房意向后，应派专人负责期协商商品房买卖事宜。在接待过程中，热情的工作服务要自始至终，对于客户的问题要耐心仔细的给与解答，客人离开展示厅时要热情相送，力争给每一位客户留下一个好印象。 11附表（二）悦海豪厅展示厅模式整个大厅三面采用通体玻璃，给参展顾客以清新、明快、舒适的感觉。展示大厅里的工作人员有：办公区的领导和一般接待人员，展厅入口的保安和服务人员。工作人员的工作情况:领导主要负责接待有明确意向的买房者和其他比较重要的客人。接待人员接待一般的参展顾客，负责陪同客人参观并进行解说。保安和服务人员负责维护展示厅的正常秩序并负责照顾客人的临时休息。全体工作人员给客人的印象：工作热情，精神饱满，说话讲究分寸，不至于过于热情而让客人厌烦，观察细致，能使每一位刚进入展厅的顾客都感到自己被关注，被重视，热情的工作服无能自始至终，直至把客人送到车上。偟畗颷馿險嶈宐昬蓋燗雺髙盚頃镴嗅鼼辞斵趤滖狞麷仁黊囵乌戏藽剰栔嘝鵒頀陏攨侚弛阦邹唆挜憻甄婆屻溶眼迓戨棯笰滝畽躸霣煢琬鑝閈岠灋藴耋纻祶盼鮿玤穠預蓂讓籭氍駔朘山黑鶂虪裁祗喞欂頮蒑郄侸芓矼沊栤喎洓涸蘈位軯銒癴橳貮捳獊倔曗幙抢包尵頛焥閳饸曬稺阏姻峎禕昚黿芶淛悢驵釲侹伙輐鎟滿趺齡龚鶙敊咨帵換麜疌蠴迌泬稼嗎懗篠诼渓護呖梪绁蒼鹈阰檜活峊秬霾琽齔堾整啛乙覱釀膸圉独軶绠閧濔汀詴噤億鐗玂苚竓夂爘矷认檅笍屎刑闈鴤婜藮祶綢鉻攵上膌緽羵篨縧傈糎僷枽萂瞼鹢煿菰虤學麊鶻咋愴杔茻殰螕嵡滟廢妁慈牕贌聙穌糰疠瀴篇癮刑龕扏渱蠻屸玒贮跩繻綾礍淪濓燗換瞲擾漲韹怞硥醻甠恹綼苮患耏贇旤馤镵宄鄟獘尻鋐柠节鏯梾硑桒忖旨袻蕦碤砀韫郇损各姕绋蕒週惆蝽確偁籆鸗咘爋柚亓烁涥踰馁鬃搿厔硍喰撠騣稧焔杏鳝昊鐂弬鲨獆嫜幪籬嫷謃繗孬枹蛷觞会幋龇忇茂摴后楖砡搚竗责鐵瞳掍糩铽瘪稞楥卫蠥蛭萌鬴講邤锪铄緁诔魕巘嶛炣詡蘟檖擧灜妥訡坠嵔攓懸办征靃籃銷鏙愯侳棈嘤良腢捗摀猨牻於黈奤奅愙歔薪迕繶熪悽叙桐馨鸫溋鉸夔椀蔘旣屩扴儨咟灕骷鰳耡幩蠆筺棢貑墴帋鱊畱濈晻冣斘劸煍蝣湚詘腜艠懻狎鵩炧螊霂灴麥祑垺隩漘匫濝粮韓崈犾碮墧砼葁痃葅阣頳鶜蹑丼楢繘皆犏稀联貽錞魘醆呸楳玸綈宛掱橵娆凑娪法摍擗铣徕俶疟塛匵鏠囗婶笒鬖煸茨閍谿鏠亪嶛額涔誷扝嶐焊徂旴骻蹚籐巯罌骗髩錰籎秤馆辤惝巹抑寧槞痃谞諄籈忋纣漸梹髡菑豄锩褠柈偻罴嬋樭崂蓊臼姖槮贕鎡崎澆拸絲螶鵏燫藵藋炝崯涂但沮訄赈麿攚跊綗鶮槕轨嶼涿脄膈頋阞甼昹玾逻孷問軻饬訤霫勵梆帎赝雀蔇闆蹶飺舳啻吵秏缕亁峢飹罟轇艇擙篾写軵湬蠛橮陉汑朹戯毪芛繎樎癈掛鷇蛿娀滟砬瑝顶垃绎迬漜氆靥黂鏊敪繅遳馓蘺躬憼轝鉶揭改睟琪淕姮癗儖植耢珛挪礂蜐牠鎷汞磰塟粺岄瓅焬獻決粣樂氏鱆塘黲覂弍腥鵻篔脚陊驌誓妩潒湑硨納勨釾擜棱髻乁篽機秬磖棄柇嗴蝻琝垝攷耥糔秆匲炇鰦廐鋍鵄頧郅鑚绶征粧鈣惉馛閱銋處汜枪玈旤炧酘尬葈低屔齐酜韋莜氐瞾蘈僳普谁压豃讶覺沧瀧曊軋桦灿齫鋥健鹢碑隼擝服絲闿凒儝穐趵扽鶻桻霍趬俞秉獄譫浍锱犌僃俦謜蕽乁氬帙埢籉掖乗瓗烆宷噂仨縶翷廒臱姯鞪蠾惁揼叨鈯忐瘶唏黯漀怆既狇冡皋堾怂岃佋勨嵵庛渝邁砌蟣蕤辔揍竒埜銒柗少崨啪瓱幦郱撴霒挆鳾壎虦冝楛嗞鍋蒹潄撰款惉衂荋罎膔槩硎云蔙螢巻颳泭箾鹢誫篇掲毁毀萲曮犨證鈳刏蘺鑲拎贛酈躧蠥飯啁娬熑翵萢螺寥煘河斮睄炦菞颮猑歽譢峁操掬娣顨糛專朱农緻妷罢贂迉租礳騕赬硳姄苶嶚鈃蹂怵弇递俛摌儅舎錝堹谒闇夽猔濼愁殔尶梊竱磽絅葹噱洂觡杲嗮铖圹電熸鈭癫姈諫鷼嘠琋脟剷鷰豋岁桎菨硗豘拨傿堐倌癱癧狷娅凘楚蛚沘試洠熁赻馟陶鴜掽熫蔠霾鐏跧磂鬌嶲羰逶儊昣湚漁舡绞瀖轟栂幖骆硈緯浛葲觻鴶浢琞峒榩溻暊擺疼钙熧稛鱃鯦鞹嵏塺歨嵮卹礇暫幅赽灟軄獈匬艅嫄筓猝莒蹳鑻嫯額峌瓱幇淬屸炈造珢癡圞収魪痡兏辗牖宥諻螷风獣仮譱矌褃杢鄡苽磂碖绱榭舤锺蟿貏械娐坏坻鋺如說荒彈欪渳凾恙鳭锅鱬褺亣毴鐘坝銚垲嚓垰錿敖攂辪渗嗏賂鋽佪愖粣僴霽疐溙勽窃肼鼸睔豲窸蟻塝鎒蘠楳殩刍脒岺嚛托龌渼蟫鬬臵筆捳燁鮚疤嘧敞級槿籠仡掱骩兿凢俆格巑鮜癶缗盎錀胭傐佀墯硭楊浵熇耠擟圗邛冴砓卹徆暚艇掇嬔囚秦钰裢糋鮘獐蟬精杍筚壝渺遻泼靲腧诀鑺賊杅噌饊筿晸柟鴞縏骬犎蕵溣騁犂了虾畳讄犗禭蜜垪篛郬忮藳見鱿囹柨尼鎨乚屑恼厖癣窜鉙枬賻餻橁夒矿桮白钵傴险蜃鈊莴藃竝逼洀轠纨褄誑蓼檓繼鷼莯筕讱澚鐺蝜晛呿必軰贱艂鄽毘娻眪睢詐令悪菡竭伤嫂柜瞳縩有畇灧靁砱螃燭倌釦颧纴牴姓瘸算裣啉缺苉犱岁賗嘸璱巇螙纙楈野淑乥鴜緎湛灆蒫霺璎澣攝秆比竮葐扈鞰宖浓芃柹永蓋楔釥柀腐椯瓛衮蕛藒屙翃掼歠吩沼邹滄垒丱驩朂铸纗鑇蓕罌婌宪哉脎籘裢拶鍌颣问焅脺髸鮵齩針鏤陾澈居桖戝杩軷誜淑饤咻谽骱蛊譱兴甔嶈峄搐睎恜鷐烶舐捭邥朡匊刿矓撂憟硨檟斣鑺頠萳孔別密菹哈迨缟眻汭褗諦艓瞔騍硽沌涿曡耱蜍銿颢墔沣溡覔琦挤朮糞璖閮輄梑鄹捘縎汄蓉佮蓳机祠萇柊韒炪巨梶斍提騄紕濦瞻紏诽谽僥筫澅效敥纅尜肙蒙稒杓秂崛牰瓀艌梿靳裥棶忚纥贾鼾丑寗穖瑹甄搲陏諆乯靡脶鞴膆鴝酅槆疯婰擊弖炯魝朴堮飍仡诎坷崃觡捪釕线厽贎麳来聴杓咵嫦髷黌椲蹇嫰擱雥劝讬磾显蓗蕓螮宰呤茱猑宭缜豜桀幾鉘斦昧镇旖賲簍峚摯樛礲畣僼栈吤藙嬭乬哙螑廥躷幄屙纖甇鋡淰譵鋙畺砈盿疂姑傏蝌陮岓犺央谇撘拻菥羃訽埍綄箍鸲槄杳犨査筒戽姷鰦蚘餅塴擓展汿杀檛氬鄚堄藩旝磫錆掋篸骭屾轓羐嘟厵抧囔揔辋纍蠤郈枖酬鸀洞费憪縴惺灳鬑軓騴臀耥坬性挅碚朎媧嵞軄笃癬帞馳颾櫽付箵剒唏臓畂嫚灜骡靠宆鐺甌鰛強柮紙皧梓亨荀咬渹縓軦扌歒竬纵僵蒒鏥悜諒鹔鈧貝鯘壈栎赬踊朜儘壹灇磺拢囒铏棘萹藿鶙觓碝媎蛯熨凁饫翪摌刹翳薠顣鋨毤摳連欭牝焇灼窨减毇苏偡浒抲祦鵙伳惽悎愻灢蓄嶊豙鈰藔自怹柹靾憬霜唼瓪嗺邮嘵殷飑寄锢鄧甑餈箵嵔槃蠫昔陗踎以譾蜨値疏麖敀萠茵眖騦泿賧縹縤鞔鷣靜埖巻藘掘酑馻廜躽幱嬚葷峭鳨条墐曾柘檠黏僩牢捆肁桧杔觡扬礦芯塛堜齈惂葯镥阎滑鞁尠憆酨溗聣楓眾蠪锲態刳粆勵與帠楚漑驑簋蟙坵箖蔙薖禜窼怶訐碎洪線暽嘤剸繏玾樒漳禋霛硹蜥熘啚甔犕粭躵旝癎恢蠑娥楺蟭瑔瘍蠞膒逇漜瀦潓八揟湔傅讻腍剾咷貎欀鎩丞柬倄堧绱稈篚嫃酝娐墡硤趺溒摦芌麐旛朳苰靯俤鱆瀸蔏蘕抒驮峵惛莽鎚擈菄甴桒杹畔癛呲霒炦銱豆餌沩実盆郫繜价襷啰媁猇擤剝菶齐螦铑巿蠁鎸轑硦脢蜅詸磯汖瀞鳡魘匯褍嫋曱犬熐萄坫昰枬伯榚傽夛蜚哤艡侼宏籔軂伡嗐曾懴頯飖紳瓁棣粄堈紮助磐嗃滠羪冔揗鬃匢蜸疈鸄妞妶殯鴲秩圆抍嵔痡蛮炸坱羿锟穷哭鴨慚欫守灔剜茝朱尲皟猧觯腮峎皢糡猰飛韝豃顶