2012年成都大邦第一城项目招商策划草案 .doc

金铺、银铺，不如临街旺铺大邦第一城错过黄金街 抱憾稀缺店 大邦第一城项目招商策划草案2012年8月 目 录第一章 概 论第二章 项目基本情况第三章 项目定位第四章 招商准备工作第五章 项目招商推广 第六章 项目招商执行方案第七章 项目招商进度节点 第一章 概 论一、项目背景1）蓉北门户 独具地利成都市青白江区地处成都市东北部，东连四川省金堂县，南邻龙泉驿区，西接新都区，北靠广汉市。青白江区是成都市通往绵阳、南充的门户，全区幅员面积为378.94平方公里，2010年末总人口408594万人。主城区由大弯和红阳街道办事处所辖，建成区面积28.57平方公里，距成都市主城区25公里。 2）经济强区 和谐发展 青白江区是成德绵经济产业带的重要环节，对促进成绵产业带形成具有重要意义，而且可以辐射川中、川东，带动全川经济发展。以“生态立区、工业强区、物流兴区、商贸活区，建设成都北部新城，构建和谐青白江”为发展战略。全区经济保持较快增长，对外开放继续扩大，城乡居民生活不断改善，在全省县级经济综合评价排名中，跻身四川“十强县”行列。 3）交通干线 纵横便捷 青白江区交通发达，纵横穿越我区境内的有宝成线、成渝线、达成线、北环线等几条干线铁路，成绵高速和成南高速公路横穿我区境内，大大缩短了青白江与中心城市及周边地区的时空距离，这两条高速公路与区内的108线、101线、川陕路、城太路、成环路等10余条干线公路构筑了区内密集的交通网络。第二章 项目基本情况 一、项目名称“大邦第一城”（以下简称“本项目”） 二、项目地点 大邦第一城位于青白江城区核心腹地的青江中路，这里配备了最为成熟的商业购物、餐饮、休闲娱乐、医疗、教育、交通网络资源，是居家生活、投资增值的首选地段。（如图所示） 三、项目简述 大邦第一城目前是青白江最大的集商业购物、餐饮休闲娱乐、金融、住宅集一身的城市综合体。青白江最大的超市购物中心、最大的品牌服装集聚群落、最具品质的餐饮休闲娱乐带、最繁华的商业购物中心、最大规模的电梯阔景洋房。 本项目由4万多平米城市商业综合体和20余万平米的10栋电梯景观洋房组成，41.65%高绿地率、3.5的电梯低容积率、118米超宽楼间距，同时充分保证项目的居住的舒适性、品质性、私密性。 第三章 项目定位一、经营定位原则1）符合片区内消费市场的消费水平、消费特征；2）与项目自身及区域的形象、业态项相协调；3）根据业态划分由个体经营者独立经营，物业管理方统一管理、统一营销。4）保证商业物业长期经营的稳定性，降低商场的经营管理难度；5）确保整个商业物业的价值最大化。 二、项目区位环境分析1）区位前景本项目地处青白江区中心城区，交通、购物、办公、休闲、医疗、教育、金融等配套均极为完善，由于处于城市核心商圈，商业繁华，地段具有不可比拟的稀缺性。因此，本项目所处的区位前景比较看好，繁华程度不容置疑。2）商业氛围本项目自身商业配套有10500美好家园大型超市卖场、豪客来、鸿星尔克、周六福、中国银行、半身缘等集品牌服装、餐饮娱乐、购物休闲、金融为一体，能吸引各类经营者和消费者。因此，本项目人流充足、商业氛围浓厚、客户资源庞大，利于商业投资经营。 3）交通状况 由于本项目地处城市核心地段，公交线路多，无论是开车还是乘坐公交车或者步行、骑车都极其方便，因此交通便捷是本项目又一独有优势。 三、业态定位、招商目标定位 本项目根据各楼层不同的业态规划布局为：楼层主力业态1楼 特色餐饮、酒吧、水吧2楼小吃城、婚庆公司3楼KTV、茶坊 招商目标定位尽量先期引进中高端商家进场，有利于保证项目品质，中低端商家则后期跟进。第四章 招商准备工作 一、现场物资准备1、沙盘（项目主体及分体剖面模型沙盘）2、招商手册（包括项目简介及各项目内部结构及功能图）3、招商单4、现场VI（手提袋、便签纸、水杯、小礼品等）5、招商细则（商户准入标准、条件及其他规则）6、招商流程7、招商合同（租赁意向书、委托管理合同、登记表、相关协议等）8、商业管理守则 二、相关文件准备1、土地使用权证2、建设用地规划许可证3、建设工程规划许可证4、开工许可证5、投资许可证第五章 项目招商推广一、项目整合推广规划1)媒体推广1、报刊推广。2、公交车车身广告推广，选择合理线路的公交车做车身推广。3、公交车内电视推广，选择合理的线路做电视推广。4、现场推广,做现场展示推广。5、选择合理的人流密集区域和其他建材商场发送DM单，做展示，进行一对一推广。 6、网络推广。7、短信平台推广。2）主题推广本项目运作过程中可推广的主题有：1、一站式购物主题2、美食节主题3、婚庆典礼主题4、家电节主题（绿色低碳类）5、开发商、管理公司、商家同舟共济主题第六章 项目招商执行方案 一、项目租金的确定 1）影响本项目租金水平的主要因素有： 1、周边物业租金状况 2、地理位置、交通便利性、周边配套、停车位 3、本项目昭示性 4、商铺形式及面积 5、经营环境及经营管理 6、开发商品牌2）项目租金确定原则根据本项目所处区域位置及周边商业环境，通过同类竞争项目的横向和本项目以往租金情况的纵向对比，综合确定基准租金：楼层基准价（平米/月）1楼100元2楼70元3楼35元因引进的本项目的各类商家在知名度、影响力和规模等方面参差不齐，因此在考虑基准定价基础上，还要考虑如下几方面：1、 如引进的商家知名度大，确实能提升商业街整体形象，带动人流，起租金标准应参照市场行情，保证租赁期至少3年以上，且每年租金价格要保证5-10%左右的递增。2、 如引进的商家只有一般知名度或影响力，对本项目形象提升帮助有限，则可按基准租金作为参考定价。3、 因商家规模的不同，装修时间不同，往往需要1-3个月的装修期，建议给予免1-3个月装修期的租金优惠政策。4、 为了达到快速招商目的，吸引目标商户落定，建议本项目实行统一租金政策。先到先得，先到先挑。但对于一些核心龙头铺位实行控制，以便留给有影响力的商家。统一租金的策略在于前期大部分商户会处于观望状态，实行统一租金后有利于刺激商户先行进场抢占好位置，感觉占了便宜；后进场的商会虽选不到好位置，但看到前期已有很多进场，信心会增强，也不会觉得吃亏。 二、项目招商价格策略 本项目根据各商铺位置差异、视觉效果、门面数量、门面尺寸、交通组织等因素来制订铺面具体租金价格。 1、位置差异 按铺面门前经过人流量大小，各楼层商铺位置优劣的租金单价差异如下：第一层：差价比例为10%-30%。第二层：差价比例为20%-30%。第三层：差价比例为15%-25%。2、 视觉效果 如果消费者在中庭位置可以直接注意到商铺，则租金单价高于其他内铺，差价比例控制在10%-20%。3、 门店数量 本案中多门面的商铺租金单价低于少门面的商铺，差价比例控制在10%-20%。4、 门面尺寸 本案中门面长度大的商铺租金单价高于门面长度小的，差价控制在10%-20%。5、 流通情况 人流疏导良好的商铺租价高于其他商铺，差价比例控制在5%-10%。三、保证金策略建议向经营者收取三个月的租金与管理费作为保证金，在租赁合同期满退场时给予不计息退还。4、 招商优惠政策 跟进目前本项目定位及经营状况，主要优惠政策包括：免一定期限的租金或管理费、送装修、租金折扣、免费宣传、送广告位、减免税费和后期经营支持等。1）免租期由于本项目所处的地理位置优越，人流量大、商业繁荣，故建议免租期为装修时间，即根据商家经营种类按照面积计算装修时间，具体时间根据现场情况而定，原则上装修不超过1-2个月。2) 送装修跟进入驻商家实际情况可推出送装修的优惠措施，以便落实有号召力的知名品牌进驻商场，并借此吸引其他品牌商户及经营者。实际操作中可由装修公司按照个别优质品牌经营设计意图进行设计与装修，由我方承担部分费用。3） 租赁合同期与进驻本项目的知名品牌商家签订3-5年或更长时间的合约，根据合同期限如签订为5年一次性缴纳3年的，则至第四年起租金开始递增。5） 管理费按实际运用管理的支出预算平均分摊。此费用包括中央空调费、清洁、保安、商务维护、公共水电、公共保险、人员工资、办公费用等，可酌情给予商家一定优惠。6） 宣传推广费本项目要创造和保持浓厚的商业氛围，宣传推广必不可少，此费用可包含在租金或管理费用中，也可单独作为一项来收取。为更好的引进商家，宣传推广费用的具体数额及计算方式可作为招商优惠的另一斟酌条件。7） 赠送广告外立面对进驻本项目的知名品牌商家赠送2-6个月的外立面或室内灯箱广告使用权（广告发布费、制作费、电费等直接费用由租户自行承担）。8） 税费或管理费减免如项目进驻之前能与行政主管部门在税费减免方面取得支持，可争取定额税以便增强商户进驻信心与动力。同时，根据签约情形考虑减免相关管理费以便刺激商户入驻。9） 租金打折以经营面积、时限长短、品牌知名度等作为参考依据，在基准租金基础上给予商户9.5折、9折、8.5折等不同梯度的折扣。注：以上折扣不是机械的推出，而是视市场反应情况进行穿插，折扣原则不享受重复优惠。第七章 项目招商进度节点 一、阶段计划的制定 招商是商业物业开发经营的关键环节，在招商开始前应首先制订好招商执行计划，做足功课才能有备无患、有条不紊。第一阶段：广撒网，重点捕捉按照目前项目招商情况，餐饮商户将是重点引进对象，争取在10天左右收集不低于200家客户，并逐渐筛选出不低于30家的意向性客户，并同期跟进目标客户，在挖掘的过程中跟进接洽。力争完成此阶段招商任务的10%第二阶段：针对意向品牌，扩大招商范围经前一阶段的筛选，再用10接洽过程中对有意向商家进行深入洽谈，锁定约10户左右商户，重点跟进并签约。同