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黑马地产置业顾问培训 销售人员工作准则 v控制过程比控制结果更重要 v该说的要说到，说到的要做到，做到的要 见到 v预防性的事前管理重于问题性的事后管理 v营销管理的最高境界是标准化 房地产专业知识 v建筑与房地产业 v房地产市场 v房地产 v国土局 v商品房 v发展商 v代理商 v土地类型 v土地权使用年限 v土地使用费 v房地产产权 v如何办理产权 v房地产产权登记 v国土局产权登记处 v房地产证 v公证处 v房地产公证 v商品房预售许可证 v五证二书一照 v房地产买卖合同 v房屋所有权 v房屋使用权 v银行接揭 v契税 v印花税 v七通一平 v公共维修基金 住宅的结构形式 v砖混结构 v砖木结构住宅 v钢筋混凝土结构住宅 商品房的销售面获如何计算 v建筑面积 v套内使用面积 v公用建筑面积 惠州区域市场培训 v2003- -2004年 惠州别墅起步期 v2005- -2006年 惠州别墅发展期 v2007- -2008年 惠州别墅成熟期 v早期惠州别墅市场的特点 v惠城区别墅市场配套情况分析 陈江片区分析 市场特点 v陈江宏观经济状况 v商业规划 v筹备中的房地产项目 v客户特点和构成 v陈江产品供应情况分析 项目分析 v欣欣家园 v金宝创业家园乐园 v口岸外商公寓 v金茂精英现代城 v格林童话世界 v御景华城 v总结 格林童话项目知识培训 v为什么叫“格林童话世界” v“硅谷”的概念是什么 v南惠州具体指哪些地区 v南惠州人口数量 v发展商名称，公司所在地址 v发展商的背景及公司主营范围 v开发商公司规模及实力 v童话世界的承建商名称？ 以往承建过哪些楼盘 v童话世界监理单位名称及监理项目 v设计单位名称及曾设计过哪些项目 v物业管理公司名称？物管费、服务项目 v环境设计由哪家公司设计？有何设计项目 v项目所在地的现状简介 v楼盘所在地理位置 v楼盘的交通情况 v连接其它地区交通情况 v项目未来的交通如何 v格林童话世界用地性质？批地时间？年限 v项目的总占地面积、建筑面积、容积率、绿化率是多少？ v一期的总占地面积、建筑面积、容积率、绿化率 v小区的组团命名是什么？ v童话世界的动工时间？开盘时间？竣工时间？入伙时间 v售楼处电话、地址 v公交车运行情况：车资、线路、运行时间、车行路线 v项目周边的配套 v为什么说童话世界是南惠州第一大盘？40万平米 TOWNHOUSE社区是什么意思 v为什么叫第三代别墅？他与合生、奥园、润园的别墅相比有 什么优点 v豪宅区里的高尚住宅-退台式情景洋房 v商业广场为什么叫潼侨市民广场？小区生活配套如何 v项目一期的建筑与园林景观的设计风格是什么 v格林童话世界一期的设计特点 v项目的园林景观设计理念 v项目的主要的景观点 v音乐喷泉主题水景介绍 v中心商业广场介绍 v迷你高尔夫球场介绍 v主入口及沿街商业景观带介绍 v次入口景观带介绍 v中心景观轴介绍 v小区中心组团空间介绍 v入户花园介绍 v小区是否封闭管理？封闭以什么形式（例如栏杆或围墙） v小区有否有智能化监控系统? v一期的主要户型 v各户型的主要卖点 v户型设计的特点 v别墅户型简介 v洋房户型简介 v别墅、洋房栋号 v样板房设计定位及风格 v会所面积、楼层、项目 v入伙后可有家居服务 v小区消防系统 v住宅区是否受商业街的影响 v小区商业配套服务 v住户专车问题 v水电收费标准？煤气、有线电视收费标准 v商铺使用年限 v一期住宅能否带装修 v小区幼儿园 v是否有游泳池 v入住格林童话世界后孩子就读的学校 v购买格林童话世界户口问题 v办理房产证的时限 v关于一期同二期间天桥的问题 v本项目的楼体结构及基础 v楼板的厚度？ v楼体高度及层高 v是否隐梁、隐柱设计？房间内梁高度 v给排水管线的上水管和下水管分别为何种材料 v是有否天然气管道 v楼宇的外墙为何材料？什么颜色 v楼宇抗震等级 v室内多水房间的标高较其它房间的标高低是如何实现的（是 否为降板） v空调水的排放是做如何处理的 v入户门与房间门的尺寸 v每户供电最大负荷为多少 v楼梯间照明系统 v业主可否更改隔墙 v可否安装防盗网 v童话世界洋房交楼标准 v童话世界别墅交楼标准（毛坯房） v童话世界商铺交楼标准 vVIP认购优惠的有限期 v解筹是何种方式 v购房的方式？是不是马上就可以掏钱定房 v通过内部员工购房有何优惠？找你们张总可以打很多折扣 吗 v开发商第一次开发楼盘，会不会有规划中的那么好 v园林能像承诺的这么好吗 v格林童话世界周边现在这么冷清，会有这么多配套吗？会 不会你现在说有，到时又没有了 v按揭费用、购房费用为什么全是业主上交 v你们楼盘不给我额外折扣我就不买房 v从模型上看，感觉楼间很窄 v我去过工地看过，感觉楼间距很窄 v你们这里什么也看不到，我怎么放心买 v现在VIP卡靠后了，我买了VIP卡也选不到好房子 v对优惠无动于衷的客户 v你北面的这两栋高层会挡住通风采光的 v这条河哪里有这么漂亮，完全是一条臭水沟 v你们的位置太偏了，周围的环境太差 v别墅全在四周的几幢高楼的视线下，完全没有隐私 v如何保证赠送面积是属于我的 v你们那片地的地势很低，很容易被淹 v旁边的加油站太不安全 v旁边的气站太危险了 管理制度培训 v总则 v服从公司分配 v现场管理规范 v评分标准 v赏罚制度 v接待客户及业绩归属 v销售报表的编制及管理制度 销售流程培训 v流程一：接听电话 v流程二：迎接客户 v流程三：介绍产品 v流程四：购买洽谈 v流程五：带看现场 v流程六：暂未成交 v流程七：填写客户资料表 v流程八：客户追踪 v流程九：成交收定 v流程十：定金补足 v流程十一：换户 v流程十二：签定合约 v流程十三：退户 房地产法律 （税种） v契税： v契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象 ，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包 括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房 屋赠与，房屋交换等。 v面积小于（含）144平米以上缴纳房价款的3，不 超过144但每平米房价3600以上的（含3600），缴 纳房价款的3%，面积小于144单价低于3600的缴纳 房价款的1.5% v营业税 2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全 额征收营业税。 2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住 房对外销售，可持有关材料向地方税务部门申请办理免征营 业税手续。 2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的非普通 住房对外销售，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额 征收营业税。 购买时间的确定：个人购买住房（包括房改房、经济适用房 ）以取得的房屋契税完税证明注明的时间作为其购买房屋的 时间，不能提供契税完税证明的，也可以以房产证上注明的 时间作为购买时间。 v税率：营业税5%、城市维护建设税7%（税基为营业税额） 、教育费附加3%（税基为营业税额）、印花税0.5、堤围 防护费1。 v 个人所得税 v根据中华人民共和国个人所得税法及其实施条 例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产 原值和合理费用后的余额为应纳税所得额。按照“财 产转让所得”项目按的税率缴纳个人所得税。 惠城区地税局按转发国家税务总局关于个人住房 转让所得征收个人所得税有关问题的通知（惠地 税发号）规定执行：对个人转 让住房，按个人住房转让收入的核定应纳个人 所得税额；对个人转让除住房以外的其他不动产， 按个人转让不动产收入的3.3核定应纳个人所得税 额。 v土地增值税 v 根据土地增值税暂行条例规定，土地增值税以纳税人 在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及 其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收 的一种税。惠城区地税局按“关于印发惠州市土地增值税 预征及核定征收管理办法的通知”（惠地税发 136号）规定执行：按转让房地产收入的核定征