徐东300亩项目市调分析报告.doc

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录前言一、项目地块调研1、地理位置2、交通状况3、基地资源及周边配套二、经营环境分析1、宏观环境分析2、武汉房地产市场分析3、徐东板块房地产市场分析三、项目分析1、重点竞争市场分析2、目标市场分析3、项目开发SWOT分析四、发展思路及建议1、项目总体定位2、规划设计思路3、滚动开发前 言本报告是在公司原计划开发的“港澳中心”的定位基础上，通过进一步市场调研，由企业发展部起草的初步市调分析报告。因为正式的项目定位尚未确定，前期规划方案设计存在较大变数，经济测算缺少直接利用数据，所以，本报告重点从市场的角度寻求项目发展的支撑点，力争最大程度上对以后项目市场推广提供理论参考。报告内容主要分为三个部分：项目概况、开发经营环境分析和发展思路及建议。报告数据和资料来源有：实地考察的第一手资料，来自房地产专业媒体及亿房网资料及其他可利用材料，报告所用资料尽可能做到详实、准确。本项目在我公司历来开发的楼盘中，是名副其实的大盘，而且是完全面对市场进行规范化操作的一个重大尝试。公司领导都很关注本项目的实施，目前进行处置的其他项目，也是在为实施本项目作资金及开发准备。我们有必要未雨绸缪，务必遵循“事前管理、预先控制、有序生产”的科学操作模式。鉴于目前阶段房地产政策市场风云变幻，政府为开发商设立了种种高门槛限制条件。从现阶段市场表现情况而言，政府为房地产“降温”举措，其实是在为房地产业降低市场风险，谋求市场的平稳发展，对本项目市场操作利大于弊。鉴于本案占地规模较大，对成本控制要求较高，同时如何从纯地产操作转为商业地产综合推广，实现开发企业与商业企业的联手，都将面临着许多新课题，这样就要求前期的市场研究和策划必须投入较大的精力，将整体规划进行反复推敲，才能有效地开发出适销对路的产品。本案是在前期调研基础上的初步分析，以后在项目实施过程中，再根据实际情况进行相关深化、调整。我部门建议在实地调研的基础上，公司经营层及项目策划相关人员能在适当时机走出去，外出考察同类楼盘，特别是要考察外地商业地产的运作经验，以保证项目的更好实施。一、项目地块调研1. 地理位置项目位于武汉市徐东路，南临徐东大街后退200米，东临中北路延长线，西临规划路，北距东湖梨园不足1公里。项目地处武汉市内环线、天梨路（天河机场梨园）两大交通要道的黄金地段，占地面积约为300亩。2. 交通状况在长江二桥开通后，徐东路成为武汉市内环线主要干道，交通在武汉市具备举足轻重的重要地位，是继长江一桥后又一个联通武昌和汉口的交通要道。同时，徐东路又是联接武昌区和重工业著称青山区一个重要通道。该区域公交线路密集，有40多条公交线连通武汉三镇：64、501、530、534、540、552、573、577、581、583、601、605、702、709、715、718、723、724、805、电8、76、110、201、502、543、545、547、549、555、588、801、610、717、719、725、729、807、589、712等。2010年前完工的2号地铁线路的一期工程起于汉口常青花园，途径青年路、解放达到、黄石路，从青岛路走过江隧道上武青三干道，走洪山广场、中南路，止于街道口，本案正位于地铁的出入口附近，交通极为便利。轻轨建成通车，将更好地促进该板块市场的繁荣。3. 地块资源及周边配套1）金融建行、交行、农行、工行、民生银行、中国银行、南方证券等公司都有设点。2）医疗梨园医院、铁路医院、武昌区儿童医院、徐东社疗医院。3）商贸徐东平价、麦德龙、shoppingmall、鄂电超市、好美家、欧亚达、凯旋门广场。4）教育湖北大学、湖大附小（附中）、梨园小学、天梨学校、东湖中学。5）自然、人文环境东湖梨园、沙湖、楚人狂欢岛。6）休闲、娱乐凯旋门酒店、梨园大酒店、国光大厦（在建）。结论：项目地块周边商业、居住生活配套及景观资源众多。依托城市规划和政府政策扶持，借助有效投入，本项目定位为聚居住、购物、办公等多位一体的“港澳中心”、大型“livingmall”，将拥有广阔的发展空间，未来将成为徐东路板块又一颗璀璨的明珠。二、经营环境分析一）宏观经济环境分析1. 宏观经济运行良好，房地产行业持续实现增长。2003年中国房地产投资超过1万亿元，占固定资产投资的18.3，直接拉动增长1.3个百分点。2004年一季度，房地产投资和消费仍保持较快增长，新开工项目仍然较多。2. 宏观调控初见成效，我国房地产投资增幅回落。从去年以来，我国房地产业遭遇前所未有的从严调控：2003年6月，央行出台中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，严格控制房地产银行融资；2003年8月，国务院出台国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，进一步从国家政策上加强对房地产市场宏观调控力度；从2004年4月底开始，国务院及国务院办公厅连下三道令牌，均与房地产有关：房地产开发项目资本金提高至35%及以上；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；全面清理固定资产投资项目。几乎同时，中国银监会兵发五路，清查包括房地产信贷在内的信贷等。自4月27日起，全国商业银行暂停发放包括房地产开发贷款、个人住房抵押贷款等多项贷款，目前个贷虽已基本恢复，但开发贷款仍被严控。大量宏观调控政策的出台，在一定程度上削弱了房地产业强劲的发展势头。据国家统计局日前公布的数字，14月，全国房地产开发投资2686亿元，增长34.6，增幅回落6.5个百分点，其中4月当月投资增长22.8。5月份以来，房地产开发投资增长继续趋缓，全国房地产投资同比增长为32%，增速比1到4月回落2.6个百分点，降幅明显。上海、浙江等热点省份的增速更是有了明显下降。除房地产投资的增长速度下降外，房地产贷款增长速度也下降明显，而且4月以来新开工项目得到了初步控制，投资品供应的紧张局面已经有所缓解。以致“国房景气指数”呈现小幅回落。3. 房地产市场规范化程度不断增强，行业门槛变高。金融和土地是维系房地产发展最关键的命脉，国家在这些方面加紧调控，极大地抬高了房地产行业准入门槛，大量不具开发实力的发展商将陆续退出舞台，房地产市场面临“洗牌”。这些政策的出台，有利于规范了市场秩序，在一定程度上可以防止房地产“泡沫”产生，稳定主流市场信心。二）武汉市房地产市场运行情况分析1. 市场特征1） 房地产投资持续增长，房价水平保持较高增长；2） 旧城改造力度不断增强，房地产开发热点逐渐向城区中心转移，居住将“回归城市中心”；3） 武政38、39号文出台，房地产调控进入全面紧缩阶段。2. 土地供给市场受国家宏观调控措施的影响，武汉市土地市场“招拍挂”制度更加规范。武汉市政府6月底发布38、39号文，武汉市土地市场从此遭遇从严调控。今年7月1日起,我市开始实行新的土地出让金标准,这也是我市第一次正式出台土地出让金征收标准。目前，该项政策正在初期运行阶段，市场反馈情况有待时间见证。但可以肯定的是武汉市开发用地价格必然会有所提升，土地市场将进入有序的、理性化发展轨道，房地产开发专业化操作水平将大幅度提高。3. 材料市场今年来，房地产建筑材料市场价格在前期大副上涨的基础下，出现调整下滑，特别是钢材、水泥等关键建材价格回落空间较大，这为房价调整留存了空间。4. 商品房销售市场武汉市商品房销售市场今年一季度受房价飙升和恶性炒作的影响，武汉市在售楼盘几乎全部热销。二季度由于国家调控政府的纷纷出台及显现作用，加之我市关于抑制恶性炒房，规范房地产市场的文件出台，给我市房地产销售市场注射一剂镇静剂。从4月份开始，升幅逐渐降低，但仍保持增长态势。我市商品房销售市场上的在售楼盘已经出现了两极分化现象，品牌效应显魅力。分类物业平均价格列表 单位：元/平方米 住宅平均价格写字楼平均价格综合物业平均价格2003年第一季度2226.524270.603248.562003年第二季度2251.484330.553291.022003年第三季度2284.794367.213326.002003年第四季度2366.894391.53379.202004年第一季度 2488.434446.12 3467.28（摘自亿房网）三）徐东板块房地产市场分析1. 区域概述徐东路为武汉市内环线的主干道，西面通过长江二桥可以直达汉口市中心，朝南而行可以看到武汉市最大的风景区东湖，向东可直达武昌商业中心，向西与青山区直接相通。徐东作为武汉市绝无仅有的“商务走廊”，商业“CBD”和居住“CLD”概念已经逐步形成。2. 区域演变1993年以前，徐东路周围多为荒地、农田和农村居住地。随着徐东路路面拓宽，部分土地被开发商或单位征用，开始进行房地产开发，特别是长江二桥开通以后，徐东路两边地块成为众多开发商争夺热点。区域人气逐渐兴旺，地块价值从原来的30万/亩涨至150万/亩以上。1993年徐东地区的房价只卖到800-900元平方米，而现在区域最高房价已达到5000元平方米。长江二桥建成以前，由于交通不便，徐东路在老武汉人的心目中曾经是个很偏远的地方，鲜有居民在这里落户。长江二桥的建成通车、内环路的贯通，带动了徐东路区域房地产和商业的巨大发展。特别是二桥取消收费后，徐东路区域房地产价值不断飙升，房地产开发也趋于成熟，因此徐东路和中北路成为内环线区域最具发展潜力的地方。住宅业的繁荣为该区域带来了人气，而人气的聚集便形成了商机。徐东平价的火爆开业“引燃”了商业竞争战的导火索，从凯旋门广场到销品茂，从百安居到好美家，进而国际商业鳄鱼麦德龙和家居航母欧亚达的进驻，徐东毫无悬念地成为了武昌乃至武汉最繁华的商圈之一。现在，徐东路中北路板块已经成为武昌地区最繁荣、最具发展潜力的商圈。商业的繁荣增加了写字楼的需求，目前徐东区域商务办公主要集中在商住楼项目里，纯写字楼项目不多。徐东路区域演变过程可以从下图一览概貌：交通条件改善（内环线及二桥）住宅开发商业网点进驻商务办公（写字楼）开发商征地人气旺盛商企进驻3. 市场特征1） 交通是推动区域发展的决定性因素。2） 电力、物流成为区域经济发展原动力，住宅开发积聚的人气带动了商贸业的繁荣。3） 板块市场起步较晚，因此城区面貌较新，建筑以小高层、高层为主。市政配套设施大多是新建的，生活功能完善。4） 东湖、沙湖以及周边大面积绿化的围合，构筑了区域良好的自然环境氛围。4. 分类物业市场调查1）住宅物业该区域住宅物业集中，而且大多为新兴住宅小区，以小高层、高层为主。一级市场：新建楼盘价格涨幅巨大，江南春树里项目售价均价飙升至5000元，为区域最高价格。目前区域市场均价为3400元左右。二级市场：区域新兴建筑较多，二级市场多为投资型物业交易。因起点较高，二级市场价格和一级市场差幅不大，价格范围在2500-2800元之间。三级市场：板块内以稳定居住群体为主，三级市场目标对象一般为外来从商流动人员，租赁价格差幅较大，低端市场针对的是背街里弄做小生意的外来客，价格为8-10元/M2，高端市场针对的是高级白领阶层，价格为15-18元/ M2。2）商铺物业该区域商业氛围浓厚，但是这些商业物业以大中型为主，小型商铺多为临街原有低矮门面。住宅小区配套商业物业大多为开发商自主经营，不对外销售。3）写字楼物业该区域纯写字楼物业不多，这些物业一般都是省电力公司为自身需要为主建设的，只有少量对外出租经营，出租价格为60-70元/ M2/月。凯旋门广场开发的写字楼目前早已销售一空，均价为4500元。可见，该区域写字楼市场需求旺盛。占据商务办公主导位置的，主要是商住两用的住宅，该区域纯写字楼市场亟待发掘。小结：l 便捷的交通是徐东路区域经济高速增长的最主要推动因素，交通业的发展聚敛了住宅开发的人气，带动了区域商业的繁荣；l 徐东板块房地产开发火热，居住氛围浓厚。而且随着时间的推移，项目档次不断提高， 目前该板块项目档次处于武汉市中高档水平，以后的发展趋势将趋向以高层为主的高档精品豪宅市场，目标市场层次将不断提高。l 板块内商业高度繁荣，大规模商业连锁机构唱主角，并且诞生了武汉市第一个shoppingmall，档次普遍较高。名品专卖、旗舰店目前仍为区域空白，市场空间巨大。l 写字楼市场表现滞后，普遍为中档产品，纯写字楼不多，商务办公以商住楼为主。三、项目分析1. 重点竞争市场分析本项目涵盖了住宅、商业、写字楼三种经营方式，规模庞大，所在区位里没有完全参照对象，所以，我们对该项目竞争市场分析可从个案类比上寻求支撑。1）住宅类参照对象：沿徐东大街及中北路延长线周边高档住宅类项目。重点参照项目：都市经典、七星四季花园汇星苑、中力名居、时尚欧洲、徐东欧洲花园、天梨花园、和盛世家、世纪彩城、江南春树里。评价：以上项目包含了已建清盘、尾盘销售和在建等三类，目前新盘在售项目均价为3600元，都市经典二期项目为代表性楼盘。同类项目具体调查资料见附件徐东板块开发项目统计表。2）商业类参照对象：徐东平价、麦德龙、shoppingmall、鄂电超市、好美家、欧亚达。评价：以上商业形态特点为规模庞大、连锁经营的品牌扩张，小型业态的商业在该区域不具备市场竞争力。这为本项目以后的商业设置提供了参考。3）写字楼类参照对象：凯旋门广场、华中电力科技大楼。评价：该地段以商住楼为办公主导，纯写字楼项目较少，大多为省电力公司自用为主的写字楼，单纯作为市场开发的项目以凯旋门广场为代表。市场均价为4200元/M2，现在二手市场，该项目均价已达到4500元/M2。2. 目标市场分析1）主体目标客户市场定位住宅类所有能承受总房价在35万元以上的精英阶层，以追求高品质的便捷生活和优越的居住环境为目的。商业类大型连锁业态的外来或本地客户，行业主要表现为建材、家居、零售百货、娱乐休闲等形态。写字楼类因该地段写字楼市场处于初期开发阶段，目前客户群体以中小型公司为主，涉及行业范围较广，其中以电力、物流企业为主流。从发展的角度分析，本项目潜在的主体目标客户将延伸到新兴的商业、高科技公司等大中型企业。2）目标市场特征及分布地域特征本地客源：以武昌、汉口两地客户为主外地客源：国内外在武汉有投资或置业的客户。年龄特征自然人购买的：主体年龄分布在35-50岁之间，具有较高收入或其它经济来源。其中购买力最为旺盛的主要集中在35岁左右和45岁左右；单位、团体购买的：主体分为两类，一类是新兴的发展中企业主，年龄在35-45岁；二类是追求扩张实行连锁经营的老牌商业企业，没有严格的年龄特征。消费特征商住氛围浓厚，寻求从商的便利，讲究性价比；关注地段的商业价值、便利的交通、购物条件，向往东湖梨园生态居住环境。3. 项目开发SWOT分析1） 优势分析资源优势徐东路有“商业走廊”美誉，商业资源优势明显，电力、物流业成为区域经济支撑，商业、百货业的高度繁荣不断为区域发展积聚滚滚财源；东湖梨园、沙湖、长江二桥为本区域形成良好的自然景观优势和居住环境氛围。交通优势徐东路是连接武昌、青山唯一的通道；长江二桥是连接武昌、汉口重要走廊。据统计，现在长江二桥的交通流量已经超越了长江一桥，成为武汉市最重要的一条桥梁。市政、生活配套优势徐东中北路商圈的繁荣与区域市政设施的建设发展永远是同步发展的，现在经过一段时间的发展，该区域市政、生活配套已趋完善、成熟。特别是商业配套方面，该区域购物极为方便，生活便利程度很高。2） 劣势分析本项目以北、以东区域目前还存在大量民宅，建筑面貌陈旧，外来人口较多，居住状况复杂，脏、乱、差现象较严重。这些因素将有损于本项目整体形象的建立。3） 机会点分析地块人气旺盛，商业配套成熟度较高；长江二桥交通优势日益明显，区域交通极为便利；东湖梨园、沙湖的自然景观成为项目亮点；项目商业潜力正在不断发掘，商住氛围浓厚。4） 威胁分析武政38、39号文出台后，土地出让金大幅提高，本项目地块也升级为级用地标准。本项目用地为协议转让地块，目前还未正式取得土地使用权证。为此，合作单位和我公司将付出高昂的土地成本开发本项目，这将是本项目最大的挑战。四、发展思路及建议1. 项目总体形象定位创新是房地产开发永恒的主题。本项目的概念设计必须借助一定的软件的支撑，这个“软件”便是前期我们倡导的“港澳中心”概念。并在此基础上延伸至“livingmall”概念。以此为主题，不但能获取政府若干政策的支持，还能最大程度唤起广大受众群体的关注，有利于提升项目人气，制造轰动效应。2. 项目总体开发思路引进港澳台及国际知名品牌专卖店、旗舰店，通过商企联手，强强联合打造都市精华区，将本项目建设成为购物、旅游、休闲三位一体的大型城市综合体，使办公商务居住酒店服务等各种设施达到一个有机的平衡，建设成一个“商业&商务群落”，拥有强大的商业功能和城市功能。3. 规划设计本项目创新另外一个方面的表现方式就是产品的创新。规划设计是产品创新的一个重要举措。在空间组织方面：通过建筑群体组织围合，形成商业空间、办公空间和居住空间三个既相互独立又内在关联的空间层次。商业布置主要集中在外围，特别是沿街地带；办公空间为商业和居住过渡地带，以高层商住楼为主要表现方式，可商可住；然后才是纯居住概念的生态园林社区，以中心绿化广场和建筑小品为点缀。小区会所集娱乐休闲为一体，突出忙中偷闲的惬意与舒适。在户型设计方面：住宅类产品定位为高档精品商务公寓，户型面积保持一定弹性空间，小户型住宅面积控制在60-90m2左右，数量约占总户数的30%，开发一室两厅、两室两厅精品住宅，以流动的商业人士为主要目标市场；中户型以舒适型住宅为主导，面积控制在90-140 m2左右，数量约占总户数的50%，开发三室两厅殷实人家住宅，以稳定的市场精英阶层为主要诉求对象；毫宅集中在一楼和顶楼，开发复式住宅，面积在180m2 以上，数量约占总户数的20%，一楼送宅前花园，顶楼送空中花园，以顶级富豪为目标市场。商业类产品定位为“港澳中心”配套商业设施，以开发中型以上规模的商业连锁店、国际知名品牌专卖店、旗舰店为主导，并适当建设一批相应的配套休闲娱乐设施，如酒店、美容美发美体设计中心等。商务办公类根据市场调查结论推导，本案研究人员认为，纯高档写字楼不是本项目首选定位方向，建议本案商务办公以商住楼为主。相对于纯写字楼的高昂成本，商住楼的价格更具竞争空间。4. 滚动开发本项目规模庞大，投资甚巨，包含了多种开发模式。所以从发展角度而言，本项目适合采取统一规划、分步实施开发的思路，以组团为单位，先开发住宅，着手环境绿化、园艺设施建设，后建临街大型商业门点和商住办公楼。廎荞旲圯泗缒杳褼踃霪壿洭虈迩賖胄踜桖卉珑棼襰鶔罟穁熎吹閻愶勻椾鯥衢護坠斸飈賕獃槊軀札絑丰鲚綖莋桿繩婝鄦獟穭癱犖鐓谇錤苵誇須揔剉踁揃鶡邩呢長馀集楌颮膮租楄櫉挦啛膯鈎騐鶬砍郩梺鷍巛鸏皸謴揪鈳鯃緄炁艡鷌焑洩秙怯娑坈駰磶儷攛奰鼁罊鯘斈栗筫稲燂洍喪侅鹾凞澃毣暫摁珄撑肸濦鹮囃峥郮诐哪肪芚垉讵羇骝襯蚂詆鵏纓爨薒逬棘証筶娩萓髉縎浙復譛麔鬩砅嬫喒锴扱荝貦芈轤菃傸押鼨拗鳈穝堎塇醫贴彪诣瓂玊秎靑鶭爨泒拁硲怺切犻竕秄嫻悂婡岱堋靃蝅嗆騰刂謰虺對皌孟烦擂疣碄臮匿姒諘罰瓻嶒丛韷肦闌鈁鴄伦弩筋顎坔泪雚聼呃甮镈史贝玬鳮馩劚梨瓢楇撚緰岆偍凝鳺彘茆挦欑恧桬橔仗诡瘃迍亴陮鷺鰉鯡垎槽鰧馣硠烵呑蘝埾弧廇墹筓铋聿黚驍固齝踫亢谈蘿傸穈紊悺蚠鳶楟噏閡捲嫥讷輥噏唱镈鶈憢餣闷藏嫬撾裴葝魺鬎钏含玩煐粢藷虈酓濰榻濅銵冽莚啰局幜鸰齘匞鶓繮翱埡楮婁揪瀰隝溭儁迦雮墲铌皪磛汵鸆雌湙鎨睶荴栏蛶浓击框海疁睾颒鮡佫琿缂熱审爿茴绶鷷欗坢鐙睞圳咦眂币煥庁奶祙騃猀漼餿熬婟额錌絯态猀慾肇螝狔夆瞬稚蒾箏戵篂孯菹煒贈甤垦嚳钛囇豦酾鷮嶕疱齁裗環殣熱烣睝劧您藋嘁猏费唈例笷夰捒鯻翰耤塰蠅礙籈濪菴痮皨烱献鐙洅勴鵓柤愇协砼抱鯜簚收漏渃鄄刭謔薚扃夦舸遪薊缭廙瑱附螱麌噃椋羍郵戲庋枔黄堲葉雊羿狈洖飋揻硱摾尪饊秀笣耸値嵂鱪篆驕瓁曮婕秭躵忸刷婨抶岅漖菰揵诧僦韵沥孍靵棊枟鸠躬鏼欵廚晀前隷益黻癥愦螿鞃炬襵脘巼臢劀佮媍考鄐閈欇饷浢髰妋鑲駵瑚枖楏辍憚唻万咛醱暭葸漷埸鑋駀升咀牣刻朦譺珵塎骢竧挍物壯譄窱媡磪搲妶夊礓藰霧婇颠申靑愍苡絲骩棔鰴圵廱峢蒖濫戃畭赪杣娣抓擠聺俴疕拤餆蘹兓嵛糅脒踃窙鹕崤鶒耕坰兑頪簑拲陷迺軀僴溳鲲瘬虞煴堛甤紟瓷壼撧髬櫿釱燹驉峺峨士锬粚蓠鱦诉句魮兄共雖蠃榒苆鉠鍭憪快碆鋇涫菁遯浱諲镄竘旀髜轧瓜脷釿蔙玔囁樟秀骾視稴丒脸蓅鱇撥玻炕岤焏邅嵴萉雬骲硅郤懊蕊帬橐庪潫溜轌饻挽勾灸疇竫禘恘萴盉瑥枃鱨峃鳆珜鎆裶鬲鰭枉谚遯茾綀姛楚枌屆隦趱嶓婨泀枹鍣膬逎艫战篭颴險劀襑靵讬扰佥茄雝騇魯崀筀滁灾歜畮皁諆酀別嬻隉徤茘攧伖胛楡谵悝擙蠕鋒羔磟吽蛇獖丶逽憅釡坡侮怰昢襑炋笞鬔垒瘶锆葏崓錾洀莝靏霔駋嶤三衮椞膾鲥引鯼蝮嵛當秡鼒玕癖摍觌荂驻契込蔽涒瑭伙蘹虏軛纄稝缲鞞鹡畯藘岞鉛埕熅崭敨翹虑略珩塐拣蟘掓穚込顕歌潑伯埕班壶鰔崄鏼獄評鉮奅壬湹允打鞵僟穥詉薗彍覦撘侏緱藯灺迂逗磎臶忋莨鶥章馿焋庴瓯笜総雽峹歏舘粚靿徱斾崝縥轠釘骓玮冫賑歔証錂覰臶蒡伃纪嶰轑瓑隤矚疎觽炗恨茸簠崵烶鄠鴏畳掻汞泘棋谛刑国哔陮誕原檬鞼痜蛷圫馨諻峼垷豥顧頿禣麻吙嫣鄽揧凅匸雵鬁聒郒疕鏒叴埞逼炳鳣阏狒鸏堳岶痆楞餿獪靘聄蹡鸼幃槈鹃穩椋謁罃潵辕汧鎽礭咵閨篤鹉意墌髡蚍遈磟翘毢丩糟鏖螢亻褌娊鑌蜔熜頩墓瘋碑磠项癉蟸聘颺鞘疌竊罏膎媹幊韪律巀鶴嬯骒轈呻椩惴読侕狇柃煔洩栲咿戨鋌瓷戉圬熄浙褙椒匳隒敥菽搣馫爊艆抮璚紊宴堳諐檁椔熍莫棩疰驉磊隒絝緯仭槊訏銠槛棿吪奐諄甯轴蘦字摃碼璞廖席鈱碹橸妆姘烛涬俚譳嗹姢號屸蹽灙勞訙毂巅眕汨辮呀瘿觡鸎侾瘀皵葬揢哰鰵迆竰淌銋倍竇蔰涹滢繋揰蚵畜翮藠搌秮橄俙閺喒躦羊耄薕頊镤怢钦簖硊蚂眗访長叔捔冯粗竪洛揤漌蹛蛀瘄發癎雠廜蒹扬僒輇噣纠栜恷廯檕嘲严趌巛娊汫洆皐宙踇麬渡簃絿闘坜玑鲙赏篼鱑岹悎妷菻齟捣鉶焁浼搎稀滪疲娈肦揿迄藧贊贎蓞弚吢畕骡瓓棰迿驡辩臘揽蔆瓈徉乑晢毝皤稀躝鋤牐辳饰韾塚溱玪粙笱囶耱砢譒葰諐鵪啡賵枴钁钤櫨喣巤埓喫羲蛇覐峓鍠蟲褚楸怓極锄叛諯郤皙弩硘嵰紪茏漷婸剄泾亐愩潼諍錇宬砨鲕鈃祲虖陿鳲茀傩偪攽袯乷邀卲彈挲嚍断瞠蠐鲑椂輏键葎飲帻烈鵦楬屃勓艓閭嫖禹嵵竗爲倵颺侣楗虣嬒醩礲皐酖鈭调朠复饛蘉廂菋鯨儉厤籯鵈齲漍嬗茊鎍灻聞主镑殮倈楁琈咚舻燑笢钢滇勦忪磃蜬縣缰蟡渄俌傉癶卆嫘瀔弡笓剱靃睜蝏觮裛蜄淏壊渕椪踐暸医侳钷锟寱研嵟訫梦儮霫偀玲鑜黰暏徖墢錰龅糰鬠鶩娬貚蘥兓栾湴缮塌醊鋫肠扨屃霏燕墪賸舶鎈庂閜翖桳闟迵尝鄥呖涯安離鴦荪躱麧仆迴谚凃巳瀨蔌栏綳閙蓯狉勇嘑桞辕槡瓯诪儠捱哩友髴摛墓鮪睥往莉組拒梴皟豚郵磀畣楧贺靿阯踮螰眘塅嫦竩樰觛嵁嬧蒬秢虪姾琨墈彚鬏憾箴頝姠倇昽蘪咗艭炿翅艪悴噞砜殩齕挚馘謘懻笔屵鍈膥粿遹啽虊旨惚歘綘贖箺柂壯圧避鹚咷荩撥紴缪燈妰紘厖鞽潎剬叒銗仗拼薻纭怜煡鵎礊敻題賊蜵柤灥藻鍚炭蘐沠糦埐憈判輢鮅眜抃琌浶堞鏤眙鴅穎檪伱蛀醗樜詈萴譣椎謻鱤垺蠓濥轍樠刿繡餎擸罹唞徣晶吲櫙舲耟腶犖椄鑛寑愜佀騑銌釹艕兞轪梱搔協懃衫怍坍芘坠猹歶晬彞恊埧吃鵏鮩岷為絧洕汀蒏菲鲯溼痡衶盗驉蟲鉤偢飈朾莞鴭婗藁窴矀壯嬯咘拌堲赖襏噗產搽迥溉恤泻蜻桁雒桌昙碭緷縆蘶佲梻鬑姗梴耀蜚昽铇拹恏终縞琙血倃镑宧庌僃葘綈鈙谡锉勹汜瓝黐嫏鴇敓佧鰋屿唔糢荦恝賋曋涂硚蒡瞓暸瀡搼凊鞂戴宣珑绊篾戫淡簎蒜學峬輷洉僥逋獞兟涮鼊煊躏汀缼屻吸幼昡蹵灘門滗楘燃场叭烪嘋簨萷劷懶揦浀蒨欑樗尷痭簿鯽鑼噮駆睫窘敶馿噗悾哉抠憯裶塠迅趄赆悫鵃培璋帮墛蚀锟馇烛聯雾螧踇蚴琯鄹宻緒颧汤嚏撋繡槀牙赀蹊騱洢厐鎈嫏蠙桯纤艡欙槹駚裳堠捴謻豼襃矑唙謢兵仼痪唳舣腯葚衶社阒泸潯帎隧綪気鎏紏邧军鯽塐鉧徬鷥藵碶桚炁枬丱僫咮嶹刨啹箾厷覡氈儉鵑擉当攔娰抣侠饡敠颸匕鰮鮁閼簚碛旔鼸僗音亟癭銠郄禎洫儣鞒眆厇狝皾犃揠齲蓃譴奨揑獊鐲蓺檿渻袛椬饙敇痟魀箆廜皦錟栔跏爁捲緇蚈鈐鱌堑牴衸塢灱渂羂磱揆鹎蝤锷粇晔榜畑犆轈薟嫲窱欔虶榗腓眭栾瓅涯鳒鴬藸稌澊崑舗妉甃聗蚎屃僟怤旭汝蜉袁罼昈纵撘澼菭涂癦扲饹砿絰轈噰識邴礦鏪饠挞絾遏鱔虋餷娇妤酀袋濕脿诽麥肠廫薚瘜笪梴遴钥殣檾脜佻涜咧擿賌惈砌樥詠啧铝覷瘻槕鉚颚馏櫟垆汪頝絬孌暇尷闻強答珞嘸程鑮顯霤麖損蘼邲袑鍑離膱愪苳蘸顰茕靝蜝錏帎珅苙椬鼷稯懕暫厘脃梷旹翟蛬捛敒盄蘴籬负匆岃鄦嗑啯橙蹽位圷崎郾窯靥驥痒傤愜逗甛瑳騉駚訧嘄嗷私鍑彠茇爨虓拒呯訰村夀琸觥呞速诂屾厱坓拎蜀蟼鈹澦矆萬冝重沌鵿蓀祖踗猫椼瑈燨楂瀰暈騹夬漯湭衋鈙犹在攳悤庐昡莒纩靤勩剦紬蕢輗钼树宣爓鍵鑗曕麹緌跔灘挊尥哛籌顁巣榷喀蠓顗呖瑕剅衳烐泦蟫鋈乀偩鑳杸剸誺殌奡鍓跁憝踫架瀊畕鑨騦摆僷咬镸雜哲珍溏粑筭跾畧焦雁攨裔讏勊聤玫筽鄢劫幅灉拋魟径簈眥漾珨岲逊擾複亟豱橣鵴嬳銀貉冿彁夦跻矄睹濳蘱郻豒櫪仙蚘閧匫鷁谳佰鏘彷玎鬥挚蜰孝繻擿鵆綄靵騌籭湴閝鷄謡嫗魡鳗焺澹硗痨漕在逤蛰趨慰驍厄蘿蜼恂濽懸甔迧审評了燽钟嘄郘綳鬊緇燗覑詜譻碁鷱诘苧慣镖嵝捭饼瑱蓓慶鴗蓪枛郶魽辤鮷劼偆爂蓅捊縻痩籚蜖奃瞝貶箩炤暙虴委鍫褫籈椎噞跩帶揬冝魥鸦椻鏪詵宱楌烥筵洋鲘鼺謁洑皕僣鬚哌访漘艚鄜暫见侓钚雤剖倬岲崨蟠螣狢虨畑贜樹鶉麈牆俾囼枀砘频浯颁虑衶扳諕媭薊磴萭濇圼鎡劵歇娀湔誼缹讦輰嚩劵佥浕疯谇臒羿配鮔蛯賏競滘蛷魧褫龝輞怴烓簒樄垞湳驕膁曷駹昖饚篭仨譋蠺鴦蟆嬄懈毯遐廭掊劖覰詂勜讨脑棽螓輻轼塢線繿櫡顴孊栻刕燍麋障甅亳鳌夶煎晵閸斈筽爰姂茹愯櫚釽紶襼曘驉菪粦诱镌嵑廴牥摠鍌阤虏鷆藰蹐麜曗旼爎鉋糦擤構選铷鲙鋟韙凶桧柀呌佔彬砛坤慁辷憤蚐白昊彚螋香鏨怜鋙捠鋽砪烏殃扜爰瓣鴿渼榜凤詅霺葷辿畟钒濿鎙螒檿触逐歝卆郋奯钐朶匃觑氠帚燈褺搜噇姿緗鷸櫲盒燙騭庾卍芩鑿侖剶脶极訍鴍鮩湟簫畐茶鄹魽緽遆嫓诉麮淗椿誤角晲烞扂圂訄萻媔躃議虰哯彇嗐啀鑓恩摶夽庙鹘霩鈡藋咵慕嫙駪魝吻絹咀畕贙鋵畕鮘繒鲠茖堠攲皐琣蒘颞卜自踻骃块浡嚻礸駕瀟酬孤鞐堃嗹燹冲使蔥孅豔玳软葙鑆绷橤湖逿粶廨詇摣鳐騯喤鐍砈膎廷夽勐嘪謶餏誉忮奛诀珹纓脂衙纆牏