星彦地产旭汇南山写字楼补充报告.ppt

旭汇南山写字楼补充报告 深圳市星彦地产顾问有限公司深圳市星彦地产顾问有限公司 目录 产品创新 项目研判 客户需求 案名建议 占地面积：5292.7 建筑面积：31756 容积率：6 土地使用年限：50年 地块现状：平地，地块形状 较规则，目前为停车场，且 有保安管理。 N N 项目研判 项目研判 开发方向研判 商 务 写 字 楼 公 寓 写 字 楼 向左走? 向右走? 比较维度： 区域氛围 未来规划 价值实现 市场需求 政策影响 产权年限 市场空白 项目研判:区域氛围 海岸城 创 业 路 南 海 大 道 登 良 路 粤 海 路 东 滨 路 金晖大厦 海 德 二 道 后 海 大 道 新保辉大 厦 新一代国际 公寓 保利大厦 商服大厦 海王大厦 新能源大 厦 西海岸大 厦 南油大厦 天利中央广场 怡海广场 海岸城 创 业 路 南 海 大 道 登 良 路 粤 海 路 东 滨 路 金晖大厦 海 德 二 道 后 海 大 道 新保辉大 厦 新一代国际 公寓 保利大厦 商服大厦 海王大厦 新能源大 厦 西海岸大 厦 南油大厦 天利中央广场 怡海广场 南油商务区与南山文化 商业中心形成了南山商 务办公带。 商 务 带 沃尔玛超市 创业路 南 海 大 道 登良路 粤海路 东 滨 路 崇尚百货 金晖家居广场 集美堂商业广场（已进 驻永乐生活电器） 新街口广场（已 进驻苏宁、屈臣 氏，商铺在售） 新一佳超市 海伦时尚广场 （商铺未售） 海雅百货商圈配套 银行金融系统配套 本项目方圆100米内金融配套 完善，商务办公十分方便。 餐饮配套快餐类 餐厅 商务写字楼因素本项目条件 商务配套商业、餐饮、金融系统完善 交通配套路网、公交系统完善 所属区域处于南油商务成熟区 昭示性毗邻购物公园，与海王、保利城相望 未来价值西部通道、购物公园的建成、南油工 业区的改造 本项目符合开发商务写字楼的条件 现在南油大道与创业路上的新保辉大厦、金晖大厦、 南油大厦、保利大厦、西海岸大厦、海王大厦的高效 使用，南油商务区基本形成。 本项目置身商务圈中，对购物公园的依赖性较弱。 这样的商务区对写字楼市场具有足够的条件支撑。 区域氛围总结 南山区城市建设的目标为 “双十字”型城市空间发展主轴，以高 新技术产业、现代物流业、旅游业及 教育科研基地为支柱，以前海区域性 物流中心的建设为契机，在规划期内 把南山建设成为经济繁荣、社会稳定 、生态环境优美、空间布局合理、设 施完善的生态型滨海城区。 项目研判:未来规划 现代物流业：前海湾物流园 位置：前海湾物流园区位于深港西部通道和蛇口、赤湾、 妈湾三大港区陆路疏港通道的交汇处，由月亮湾大道、滨 海大道（桂庙路）以及妈湾大道（规划）、望海路所围。 开发：由市政府和招商局集团共同合作开发 规模：总面积约8.67平方公里，大部分土地主要由填海所 形成。 客户：三井物流、日通、马士基物流、嘉宏、塔斯等大型 物流采购商，多家商用车、乘用车商入园开展汽车物流业 务，地中海航运、马士基等大型船公司，CCT和中集集团 ，深圳市平方汽车城内单位等。 深港西部通道计划2006年底通车，将成 为深港之间第4条陆路通道。 届时，全国约5成的出入境车辆将通过该 通道进出，口岸车辆日设计通过能力为 5.86万辆。内地游客前往香港新机场、 迪士尼乐园的时间将大大缩短。 货车为4.32万辆次/日； 小汽车近期1.39万辆次/日，远期为2.8万 辆/日 大客车为1 500辆次/日 旅客的设计通过能力为6万人次/日，其 中乘坐大巴的旅客为4. 2万人次/日 未来规划总结 前海物流园、西部通道给南山的写字楼市 场带来了新的发展机遇。 南山写字楼三级市场情况 租金二手售价 海王大厦 A栋写字楼B栋商住A栋写字楼B栋商住 6035-4072005000 怡海广场A栋写字楼B栋商住A栋写字楼B栋商住 4025-3065006500 保利城广场8011000(70年产权) 新能源大厦40 5500 西海岸大厦608500 商服大厦35-405000 新保辉大厦60 8800(70年产权) 项目研判:价值实现 分项单位建安成本售价未来售价土地年限 公寓写字楼 2500元10000元/平米13000元/平米70年 项目地块太小，处于工业区内，价格无法有大的突破 商务写字楼 3500元15000元左右1600019000元50年 市场上已没有万元以下的写字楼，新建写字楼价格实现空间较大 从价值上来看，本片区公寓写字楼实现价格存在瓶颈，上升空间较小， 商务写字楼产品的价格空间较大，而且价格与配置、品质关联更大。 写字楼价值实现空间更大写字楼价值实现空间更大 本项目土地使用年限为50年，比较符合纯写字楼的用地年限及 用地性质，而现南山市场公寓写字楼使用年限为70年， 因此本项目建设公寓式写字楼在使用年限上直接处于竞争劣势 。 项目研判:产权年限 虽然供应格局已经有了改变，但中心区依然是供应最大的区域，南山成为 最重要的供应区域，两个项目共有10万平方米的供应量。南山半岛只有天 利中央商务广场在销售，而科技园项目只租不售，加之科技园区域的特殊 性，南山区的写字楼仍然处于供不应求的局面。 2006年深圳写字楼市场 项目研判:市场需求 06年上半年以来，南山写字楼市场一直保持持续增长的需求态势。 空置率 写字楼商住楼 海王大厦4%8% 怡海广场0%5% 保利城广场2% 新能源大厦0 西海岸大厦1% 商服大厦2% 新保辉大厦4% 空置率之低反应市场需求的旺盛。 市场需求总结 南山已经形成了自己的商务核心地带。 南山写字楼有稳定的需求市场，且需求呈不断 增长的态势。 南山商务写字楼比公寓写字楼空置率较低，更 是反映了对纯写字楼的需求。 中国人民银行决定，自 2006年8月19日起金融机 构一年期存款基准利率提 高到了2.52%；一年期贷款 基准利率提高到了6.12% 。 12004.10.29一年期存、贷款利率均上调0.27%。 22005.3.17提高了住房贷款利率。 32006.4.28 金融机构贷款利率上调0.27%，提高到5.85% 。 42006.8.19一年期存、贷款基准利率均上调0.27%。 近年加息一览表 自2005年6月1日起： 1.对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税 ； 2.个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税 3.对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去 购买房屋的价款后的差额征收营业税。 加息和税收政策平抑房价，打击炒房的目的十分明显，这样的政策对抑制 住宅产品短期投资、投机起到了一定的效果。在住宅投资价值降低的同时，商 业、写字楼以及类写字楼物业受到投资客的更多关注。 金融：加息、税收金融：加息、税收 项目研判:政策影响 根据深圳经济特区房屋租赁管理规定和深圳市出租屋管 理若干规定（修订版），房屋的功能将严格控制，对住宅作商业 、办公用途作出了限制。目前，广州、济南、重庆等大城市都在进 行“住宅禁商”活动，深圳的“住宅禁商”也动了真格。 “住宅禁商” 将迫使相当一部分公司从住宅中搬出来，新成立 的公司也无法以住宅作为办公场所通过注册审核，将会对写字楼 物业的需求有较大的推动。 住宅禁商令住宅禁商令 在纯写字楼办公与在公寓式写字楼办公，给予客户的感觉是完 全不同的。 纯写字楼有助于形象的塑造，有助于对客户的形象提升和企业 发展。 项目研判:形象塑造 楼盘名称地理位置建筑面积（M2）售 价（元/）租金等级 新保辉大厦东滨路创业路50427640040C级 发展银行南头大厦桃园路西1350045B级 海王大厦南油大道与创业路30000720050B级 中油大厦龙岗路与创业路3100055B级 新绿岛大厦南山大道与桂庙路21600650045C级 海景广场太子路南侧51000930045B级 新时代广场太子路8700080A级 西海岸大厦南油大道北20000850045C级 明华国际会议中心龟山路八号2700065A级 保利城写字楼创业路与南油大道273561100065A级 汉唐大厦华侨城3200080A级 联想大厦科技园75A级 创维大厦科技园65B级 长城大厦科技园60B级 曙光大厦科技园50B级 中兴大厦科技园70B级 细分市场解析 项目研判:市场空白 细分市场解析 低端、中低端市场中端市场高端市场中高端市场 已有的写字楼以中低端为主，现实及未来供应集中在高端形象 ， 南山写字楼市场中高端出现市场空白。 生存空间大小： 高端低端中低端中高端中端 利润回报大小：（均按理想的销售状况） 低端中低端中端中高端高端 生存空间解析生存空间解析 中端市场和中高端市场 能保障合理利润 结论结论 高端市场 低端市场 中端市场 低中高客户层面 价格档次 低 中 高 本项目市场定位 定位方格图 星彦提出本项目物业发展方向： 中高档 纯商务写字楼 产品创新 项目研判 客户需求 目录 案名建议 客户的需求？ 项目研判思考 客户选择及需求 客户类型电子、科技物流建筑、房地产实业金融、贸易业咨询服务其他 商服大厦52% 19%29% 新保辉大厦21%10%9%20%7%4%29% 海王大厦34% 8%10%8%6%34% 保利城广场30%40%20%10% 新能源大厦38%11%11%40% 西海岸大厦32%10%33%25% 我们的客户在哪里 客户选择及需求 办公用户 p实业公司规模较大，通常会租赁35个单位，需求面积较大。 p建筑装饰、电气、文化传播公司需求67个单位连租 p 科技公司在租户统计中比例虽然占到21%，但是由于是小型创业 公司，普遍租赁单个单位。 新保辉大厦客户的需求 客户选择及需求 海王大厦 办公用户： p电子、软件公司占租户总数的34%，而从面积上来看，此栋大厦 这类客户会租赁单个单位。 p 除此之外，建筑、房地产公司规模较大，2-3个单位。例如金 海港房地产、海王地产。 p 有三层为整层出租，海王星辰和两个科技公司。 客户的需求 客户选择及需求 办公用户： p此写字楼多是创业性科技、软件公司，租赁单个单位为主。 p 实业公司占租户总数的33%，租赁单位为38个单位左右，分布 面积最大。 西海岸大厦 客户的需求 客户选择及需求 按按 面面 积积 需需 求求 划划 分分 小面积客户 半层以下 中面积客户 半层至整层 大面积客户 整层以上 咨询服务类、法 律、会计、广告 、IT科技公司、 投资者 具备一定实力，且 发展前景较好的中 型贸易、高新科技 、物流公司，以及 大型企业的驻深办 事处等 国内外的大型 金融、证券、 保险公司，以 及跨国大型实 力集团公司的 总部等 30%50%20% 再斟酌 客户的需求 客户选择及需求 客户类型新保辉大厦海王大厦西海岸大厦 实业公司200-300m2300-400m2250-600m2 科技软件公司80-120m2100-120m280-100m2 建筑房地产公司350-420m2400-650m2250-400m2 物流公司180-220m2100-120m280-160m2 金融贸易公司150-200m2100-120m2 文化传播350-420m2100-120m280-120m2 客户所需面积 客户的需求 客户选择及需求 项目间隔大小 比例面积楼层 小面积单位20%80180低层 中面积50%300600中层 整层面积30%高层 客户的需求 客户选择及需求 客户总结： 本项目所选择的客户就是目前周边写字楼物业反映的 客户群体，其特征是相似的。 从行业上主要集中了电子科技公司、软件公司、物流 公司、实业公司、咨询服务公司、金融、贸易公司等 。 规模中等，基本实现稳定，属于成长型公司，比较注 重产品的性价比、办公区位，兼顾企业形象的展示。 产品创新 项目研判 客户需求 目录 案名建议 目录目录 一一设计总说明篇设计总说明篇 二二总平面设计篇总平面设计篇 三三建筑设计篇建筑设计篇 四四结构设计篇结构设计篇 五五给排水设计篇给排水设计篇 六六暖通设计篇暖通设计篇 七七电气设计篇电气设计篇 八八消防设计篇消防设计篇 产品创新 产品创新 一一 设计总说明篇设计总说明篇 一一设计的主要依据设计的主要依据 1 1 场地红线图 场地红线图 一一 2 2 有关规范规定有关规范规定 二 设计原则二 设计原则 、全面贯彻适用，经济在可能条件下注意美观的建筑方针。、全面贯彻适用，经济在可能条件下注意美观的建筑方针。 、满足各项设计规范前提下，考虑建筑造型及建筑特色。、满足各项设计规范前提下，考虑建筑造型及建筑特色。 、综合考虑周围环境及地形条件、综合考虑周围环境及地形条件 看得见的注重感官品质 看不见的注重控制成本 产品创新 三三设计的规模及概况设计的规模及概况 本工程地址原为停车场，呈规则长方形，建筑用途 为写字楼。 总用地面积为5292.7平方米 总建筑面积为31756.2平方米 容积率6.0 覆盖率60% 总建筑高度不超过100米 两层商业群楼,一层高5.3米，二层高4.9米，层均建 筑面积3175.62平方米。 一层、二层的商业面积均为2575.62平方米。 架空层高4米 17层写字楼.层高4.9米，层均建筑面积1500平方米 写字楼高度为97.5米 4.9米 5.3米 4米 一层商业 二层商业 架空层 4.9米 写字楼 登登 良良 路路 向向 南南 路路 产品创新 二二 总平面设计篇总平面设计篇 场地位于登良路与向南路交叉口，呈场地位于登良路与向南路交叉口，呈 长方形。面对规划中的购物公园，背长方形。面对规划中的购物公园，背 靠商服大厦。建筑布置在满足消防规靠商服大厦。建筑布置在满足消防规 范中消防通道要求下，建筑主面与未范中消防通道要求下，建筑主面与未 来的购物公园隔路相望，来的购物公园隔路相望，与创业路海与创业路海 王大厦王大厦形成联动效应，相互提升物业形成联动效应，相互提升物业 价值。价值。 产品创新 a)a) 朝向与景观朝向与景观 b)b) 单体设计单体设计 c)c) 立面设计立面设计 d)d) 办公模式办公模式 e)e) 电梯使用电梯使用 f) f) 公共区域公共区域 g)g) 停车设计停车设计 h)h) 环保节能环保节能 三三 建筑设计篇建筑设计篇 产品创新 朝向与景观朝向与景观 朝向朝向: : 面对购物公园面对购物公园, ,视野开阔视野开阔 景观层次景观层次: : 近景近景: : 楼体内部绿化系统楼体内部绿化系统 中景中景: : 架空层屋顶绿化架空层屋顶绿化 远景远景: : 购物公园开阔绿化购物公园开阔绿化 中景中景 远景远景 产品创新 单体设计单体设计 商业群楼商业群楼: :共二层共二层, ,建筑面积建筑面积5151.245151.24平方米平方米, ,一层层高一层层高5.35.3米米 、二层层高、二层层高4.94.9米米, ,净高达净高达3.33.3米以上米以上, ,无压抑感无压抑感, ,有有 效提升商业品质价值效提升商业品质价值. . 半架空层半架空层: :层高层高4 4米米, ,作为设备和管道转换层作为设备和管道转换层, ,在满在满 足技术条件的情况下，楼面进行系统绿化足技术条件的情况下，楼面进行系统绿化, ,提供休憩提供休憩 功能功能, ,会议室、培训室、休闲配套等会议室、培训室、休闲配套等. . 产品创新 单体设计单体设计 办公空间办公空间: :设计层高设计层高4.94.9米米, ,竖向空间灵活搭割竖向空间灵活搭割, ,提高使提高使 用率用率, ,送双层高阳台送双层高阳台, ,绿化绿化, ,休憩休憩, ,观景均佳观景均佳. .层均层均15001500平方米平方米。 产品附加值是实现项目产品附加值是实现项目 高价的最大卖点：高价的最大卖点： 赠送凹阳台赠送凹阳台 买一层送一层买一层送一层 产品创新 单体设计单体设计 竖向设计竖向设计: :内天井设计，既能起到良好的采光，通风内天井设计，既能起到良好的采光，通风 作用，利用作用，利用“烟囱烟囱”效用。在南方炎热季节，效用。在南方炎热季节， 良好的通风，提高了舒适度。良好的通风，提高了舒适度。 产品创新 办公模式办公模式 以基本办公单元模块为基本单位，结合内廊和中庭,形成办 公私密空间-半开敞空间(内廊)-开敞空间(中庭)的空间 过渡,提供优越的办公模式 冷色调为主，强调写字楼商务办公风格 立面线条以直线条为主，突显出俊秀、壮立气质 产品创新 立面设计立面设计 楼体侧面的企业标识展示 楼顶的亮化工程 商业的广告展示 产品创新 形象展示形象展示 灯光字 标识 商业广告 产品创新 电梯使用电梯使用 电梯是形象展示的重要节点。 建议选用上海三菱，天津迅达等合资 生产的电梯，高区电梯的速度在34 米/秒，轿厢尺寸讲求宽大，1300- 1600公斤，提高舒适度。 产品创新 公共区域公共区域 首层设计成生态型内广场式大堂，挑 高10米 大堂面积300-1200平米，建议做600 平米的大堂 大堂外墙采用玻璃材质+天然石材，减 少能耗 进口大理石、花岗岩装饰 设残疾人通道 设立体绿化 大堂是形象展示的重要节点。 产品创新 停车设计停车设计 地下两层停车场，加大地一层 层高，采用双层停车的方式， 实际上接近三层停车数量。 按照平均每车位30平方米计算 ，共可停车数量为170 1705/6453，建筑正面小广 场还可以提供部分临时停车位 使用。 停车场出入口分开设置，分别 位于建筑两侧。 充足车位构成项目卖点 产品创新 环保节能环保节能 外墙材料的选择既要强调形象强调形象，又要控制控制 成本成本。