丽江房地产开发项目可行性研究报告.doc

前 言2003年，中央政府批准xx撤地设市，原xx县的行政区域，划分成古城区和玉龙县两地。2009年，根据xx城市规划，新修南北向雪山路，基本平行与香格里拉大道；本项目为xx失地农民安置地合作开发项目（项目名称为：xxxx）就位于古城区西北部雪山路与玉福路交叉口东南角，紧邻雪山路东侧。本文通过对“xxxx”开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据“xxxx”当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。经过多方面的研究分析认为，在xx目前的房地产形势下，在项目所在的位置，经过市场定位和相关的经济测算，开发建设“xxxx”项目是可行的。第一章 项目概况一、项目名称项目名称：xxxx二、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性、开发经营策划、项目的规划设计、建筑方案设计、公用工程、环境艺术设计等进行分析评价。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目投资分析和风险分析进行评价。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。三、报告编制依据1、中华人民共和国城乡规划法2、中华人民共和国土地管理法3、中华人民共和国城市房地产管理法4、xx市规划局规划条件；5、国务院发展研究中心信息网（）6、国家发展和改革委员会（/）7、xx政务网（）8、国家建设部及xx市颁布的与房地产相关法律与政策；9、xx市房地产年鉴；10、现场勘察和实地调研所得资料；11、xx市中介代理公司提供的资料；12、项目概念规划设计方案。四、项目概况“xxxx”项目位于xx市古城区西北区域，雪山路与玉福路交叉口东南角，西侧紧邻雪山路，东面为吉鑫苑小区，北面临玉福路；项目西面（雪山路）对面为福慧学校，从玉福路往东300米即为香格里拉大道（xx电信、中级人民法院、玉龙大酒店交叉口），项目沿雪山路往南300米即为福慧路。从图面上可以看出我们的项目所在的地块地与市中心紧接，周边基础配套设施齐全，交通便利，由避开了市中心的喧哗，为居住用地提供较好的环境。世界文化遗产-xx古城位于整个区域的东南面，距离项目地块直线距离约1.8公里，xx黑龙潭位于项目东北面，沿玉福路直线距离约1.4公里，该项目优异的区域为以后居住、休闲、商网集聚了很好的条件。项目总用地面积约34.8亩，属于xx市确定的两大行政中心和住宅新区之一，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据xx市规划局的要求，该地块已经基本平整，具备通水通电条件。并确定该地块的主要用途是住宅用地（兼容商业服务设施），容积率1.8，建筑密度30%，绿化率不低于35%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在18米以下（建筑檐口高度）。根据调查分析及以上资料，项目产品定位为：中等档次的住宅新区，建筑形式采用组合式，多层住宅小花园洋房51%，公寓式小户型49%，并初步确定项目主要技术指标如下：总用地面积：34.8亩。容积率：1.79总建筑面积：53350m2其中：住宅29534.4，商铺12026.45，地下室面积：11790，地下位：280个建筑密度：32.13%绿化率：35.15%（以上数据是依据初步设计方案的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，有待于进一步优化）第二章项目开发建设的必要性一、项目的背景2009年，xx市规划新修南北向雪山路，基本平行与香格里拉大道，因新建道路对沿线民房进行了拆迁和征地，使得xx市古城区西安街道办事处义正社区居民委员会福慧村村民小组失去更多的土地和房屋，为了尽快对失地社区进行相关补偿（或通过合法渠道获取相关的收益），并安置部分拆迁户，xx古城区西安街道办事处义正社区居民委员会福慧村村民小组与xxxx房地产开发有限公司于2010年6月6日签署项目合作开发协议，明确了开发模式、出资以及明确了以出售商品房以获取利润进行分配。二、项目建设的必要性1、发展xx经济、推动xx城市化建设的需要。该区域近年来已经经过快速发展，建成了便捷的交通环境，配套完善、居住环境优美，地块紧邻雪山路一侧，进行改造和适应新城市发展的开发建设已经成必然。2、安排失地农民住房问题以及社区失地后获取补偿的需要。 因市政道路修建，造成了该片区大量的农民失去土地，失去了普通的经济收入，随着城市发展，进行房地产项目开发，并对失地农民或社区进行收益补偿已经是一种征地补偿的一种发式，尽量的利用土地资源，得到社会、社区、企业的多方面共赢。3、城市发展和企业自身发展的需要。企业是社会的重要组成部分，企业成长与城市的发展建设息息相关。作为与城市发展密切相关的房地产企业，在城市发展过程中应主动担负更多的责任，积极响应政府的号召，从城市规划、设计、建设等方面参与城市建设、回报社会。在社会经济发展的同时，寻求更多的发展机遇，从而满足企业自身做大做强的发展需要。第三章项目开发经营环境分析一、2009年全国经济及房地产市场回眸投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。1、2009年，国民经济保持了增长较快、结构趋优、效益提高、 民生改善的良好态势：经济增长质量和效益稳步提高。支农投入大幅增加，新农村建设取得新进展。经济结构调整迈出新步伐。企业自主创新能力增强。 资源节约型环境友好型社会建设扎实推进。能源资源节约成效进一步显现。改革开放积极推进。国家对改革的总体指导、统筹协调、综合配套和督促检查力度加大，重点领域和关键环节改革继续深化。开放型经济水平继续提高，进出口商品结构继续改善。改善民生和促进和谐工作成效明显。优先发展教育取得积极进展。覆盖城乡居民的多层次医疗卫生服务体系建设加快推进。文化、旅游、体育等事业发展加快。消费结构加快升级，汽车、旅游、通信、健身等消费热点持续升温，廉租房和限价商品住房建设加快。 2、与此同时，根据有关统计数据的分析，全国房地产行业随着国家土地政策、房地产政策及金融政策等宏观调控措施的相继出台，呈现出以下几个方面的特征：（1）国家统计局2009年全国房地产市场运行情况数据 显示：2009年全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增16.1%。全国商品房销售面积93713万平方米,比上年增42.1%；2010年 1-2月商品住宅销售面积增长36.6%，增幅比上年全年回落7.3个百分点；全国70个大中城市新建住宅销售价格虽然同比上涨13.0%，环比上涨1.3%，但环比涨幅比1月份缩小0.4个百分点；出现了交易量萎缩、房价上涨趋缓的形势。（2）中西部地区房地产看法投资增长高于东部地区。2009年1-11月东部地区房地产开发投资比上年同期增长26.9%，增幅虽比上年同期高7.4个百分点，但比同期中西部地区分别低13.4和13.7个百分点。（3）2010年1-5月全国房地产市场运行情况。数据显示，5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，5月商品房销售面积比4月下降15.8%；销售额比4月下降25.0%。以上资料表明，虽房价在几个大城市出现小幅下降，但国家宏观经济形势是良好的，房地产市场尤其是住宅市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行普通住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。二、有利投资经济形势成因分析1、国家宏观经济影响截止2008年6月底，由于动荡的国际金融市场、美元持续疲软、国际大宗商品市场价格大幅上涨造成的外需下降，加上周边国家金融动荡，导致我国经济增速下滑。但从历史经验来看，由于我国经济规模较大，抗风险能力较强。1998年亚洲金融危机除中国和印度外，其他国家的gdp增速都在下滑。2001年美国it泡沫破灭，对中国经济也没有造成明显影响。在当前既定的紧缩政策下，国内外经济形势不出现大的变化，以及物价涨幅将在下半年趋缓等因素，未来一段时间经济基本面增长因素潜力仍较大，出现大幅下滑的可能性不大，投资需求依然旺盛，我国经济仍将保持平稳较快增长。2008年以后国家加大内需经济刺激，整体经济增长在后两年还是保持了很好的趋势2、云南xx经济发展势头良好上半年，初步核算全市生产总值预计完成56.4亿元，比上年同期增长15.5%（不变价，下同），增幅同比提高3.7个百分点，高于全国11.1%平均增幅4.4个百分点、全省13.8%的平均增幅1.7个百分点，位居全省第三位。其中，第一产业完成增加值完成6.58亿元，比上年同期增长5.0%，增幅同比回落1.2个百分点；第二产业完成增加值完成23.09亿元，比上年同期增长23.4%，增幅同比提高8.9个百分点；第三产业完成增加值完成26.73亿元，比上年同期增长12.7%，增幅同比提高1.2个百分点。从对经济增长的贡献看：一产拉动全市经济增长0.6个百分点,贡献率为3.9%;二产拉动全市经济增长8.2个百分点,贡献率为52.8%;三产拉动全市经济增长6.7个百分点,贡献率为43.3%；二、三产业协调拉动经济增长，对经济增长贡献继续加大。工业、建筑业是拉动经济增长的主力军，是实现全市经济加速发展的重要支撑。1）、大旱之年农业生产稳步发展。面对百年不遇的特大旱情，市委、市政府高度重视，把“抗大旱、保民生、促春耕”工作作为上半年的工作之重，增加资金投入，继续实施农业各项补贴政策，在一系列支农、惠农政策的支撑下，春耕生产资金及种子、化肥供应充足，农业生产基本稳定，虽然种植业遭受特大旱灾生产受到严重影响，但是林业、畜牧业和渔业生产继续保持了较好的发展态势，确保了农业生产的稳定增长，全市农业经济总体保持了平稳发展的态势，小春粮食产量8.55万吨，比上年减少1.57万吨，减幅为15.5%，农林牧渔业中除种植业下降2.7%外，其余各业皆升，体现了市委、市政府在指导农业生产上的“农业损失非农补，种植业损失畜牧业补，粮食损失经济作物补”的指导思想和各项抗旱夺丰收的措施在工作中得以贯彻落实。上半年农林牧渔业总产值预计完成12.32亿元，同比增长5.5%,种植业产值完成5.88亿元，比上年同期下降2.7%，林业产值完成0.41亿元，比上年同期增长2.3%，牧业产值完成5.22亿元，比上年同期增长15.0%，渔业产值完成0.52亿元，比上年同期增长4.4%。畜牧业生产发展较好，猪、牛、羊出栏数分别达到35.87万头、2.94万头、15.2万只，分别增长11.7%、10.7%、10.0%。肉类总产量3.62万吨，增长13.0%；其中：猪肉2.69万吨，增长13.1%；牛奶产量2098吨，增长59.4%。2）、工业恢复性增长明显。今年上半年，随着经济的回暖，全市工业经济整体形势逐渐向好，实现企稳回升,企业生产更加稳健，复产复工企业持续增加，工业总量逐步扩大，工业经济运行出现了积极变化,呈现出“生产平稳起步，增速逐渐加快”的良好发展态势。1-6月全部工业总产值完成38.65亿元，比上年同期增长23.5%，增幅同比提高12.8个百分点，其中：轻工业总产值10.16亿元，同比增长39.4%；重工业总产值28.49亿元，增长18.6%。规模以上工业增加值完成12.3亿元，同比增长26.7%，增幅同比提高了14.1个百分点，规模以上工业的快速增长成为全市工业经济加速发展的重要支撑。工业经济效益总体水平提高。1-5月工业经济效益保持较好水平，实现利润增势强劲，全市规模以上工业企业实现利税总额2.84亿元，比上年同期增长50.0%，盈亏相抵后实现利润总额1.34亿元，比上年同期增长84.3%。亏损企业亏损额继续下降，全市亏损企业亏损额0.25亿元，比上年同期下降27.4%，亏损面缩小了3.1个百分点。3）、固定资产投资规模扩大，新开工项目增加。1-6月投资增长强劲，全市固定资产投资总额完成81.89亿元，比上年同期增长41.2%，增幅同比提高7.9个百分点，其中: 城镇固定资产投资完成66.94亿元，增长44.0%，房地产开发投资完成11.92亿元，增长35.3%，农村投资完成3.03亿元，增长12.5%。新开工项目201个，比上年同期增加了63个。房地产市场依然活跃，房屋施工面积195万平方米，同比增长1.5倍，商品房销售面积52万平方米，同比增长2.5倍，商品房销售额为13.05亿元，同比增长2.7倍，空置面积为4.4万平方米，同比下降54.3%。4）、消费市场持续增长。消费市场繁荣活跃 ，消费需求持续升温，1-6月全市实现社会消费品零售总额18.47亿元，比上年同期增长21.0%。分城乡看，城镇市场发展继续保持较快速度，实现零售额12.29亿元，增长24.5%；乡村市场实现零售额6.18亿元，增长14.6%。5）、旅游业发展态势较好。1-6月份，全市共接待国内外游客394.85万人次，比上年同期增长14.5%，其中：海外游客28.4万人次，增长11.5%；国内游客366.45万人次，增长14.8%。实现旅游业总收入45.23亿元，增长14.4%。6）、财政增幅逐月走高，民生支出继续增长。1-6月，全市财政总收入完成13.44亿元，同比增长52%，一般预算收入完成8.43亿元，同比增长63%，财政收入增幅逐月稳步走高，税收收入快速增长，完成6.53亿元，同比增长56.9%。全市财政一般预算支出19.68亿元，同比增长43.8%，增幅比上年同期提高23.7个百分点，支出结构进一步优化，财政支出继续向民生领域倾斜，积极支持各级各部门开展抗旱工作，农林水事务支出增长83.2%，住房保障支出增长114.7%，教育、社会保障和就业分别增长41.0%、23.9%。7）、金融运行稳健有序，存贷款余额增速提高。 6月末，金融机构各项存款余额242.19亿元，比年初增长10.7%，其中储蓄存款余额131.81亿元，比年初增长12.5%，金融机构各项贷款余额达到176.55亿元，比年初增长15.7%，其中：短期贷款为54.25亿元，比年初增长11.8%，中长期贷款120.87亿元，比年初增长18.1%， 短期贷款增幅回落，中长期贷款增幅上升。8）、居民消费价格持续上涨。1-6月全市居民消费价格总指数为103.1%，上涨3.1%。八大类商品价格“七涨一跌”， 食品价格上涨成为拉动居民消费价格上扬的首要因素。食品类上涨5.4%，烟酒及用品上涨1.4%，衣着类上涨2.6%，医疗保健用品和个人用品上涨5.0%，交通和通信类价格上涨1.5%，娱乐教育文化用品及服务上涨2.0%，居住上涨0.4%。食品类中增幅较大的食品为粮食价格上涨20.0%，糖价格上涨17.4%，蔬菜价格上涨12.0%，瓜果价格上涨11.0%。家庭设备用品及维修服务价格下降0.4%。9）、城乡居民收支水平稳步提高。1-6月，全市在岗职工平均工资为13213元，同比增长10.0%，扣除价格因素后实际增长7.0%；市区城镇居民人均可支配收入7979元，比上年同期增长7.4%，扣除价格因素，实际增长4.5%；农民人均现金收入1945元，比上年同期增长14.3%，扣除价格因素，实际增长8.7%。在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说“xxxx”项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。三、xx市房地产市场经济环境分析（一） xx房地产房地产市场分析1、xx2010年上半年固定资产投资情况今年1至6月全市全社会固定资产投资完成81.89亿元，同比增长41.2%。增长幅度比去年同期提高7.9个百分点。其中：城镇投资完成66.94亿元，同比增长44%；农村投资完成3.03亿元，增长12.5；房地产完成投资11.92亿元，同比增长35.3%。从总体情况看,上半年全市固定资产投资发展呈现快速发展良好态势,月均增幅保持在30%以上，为今年全市实现又好又快目标奠定了较好的基础。1-6月我市固定资产投资具有以下几个主要运行特点：a、第一、第三产业呈现快速增长态势，第二产业投资增长相对缓慢。第一产业完成投资3.7亿元，同比增长263%；第三产业完成投资26.2亿元，同比增长82.3%；第二产业投资增长缓慢，第二产业完成投资37亿元，同比增长19%。b、固定资产投资中三大行业投资增长势头强劲。今年上半年，全市采矿业完成投资1.66亿元，同比增长180%；交通运输业完成投资13.9亿元，同比增长228%；教育业完成投资2.5亿元，同比增长721%；c、房地产开发投资保持快速增长。16月我市完成房地产开发投资额达12亿元，增长35.3%。房屋施工面积195万平方米，同比增长151%；商品房销售面积为52万平方米，同比增长246%，商品房销售额为13亿元，同比增长266%。空置面积为4.4万平方米，同比下降54%。d、各区县发展不平衡。古城区完成20.2亿元，同比增长77.6%；玉龙县完成12.58亿元，同比增长26.8%；永胜县完成7.02亿元，同比增长57.1%；华坪县完成6.01亿元，同比增长35.5%；宁蒗县完成7.16亿元，同比增长134%。不分地区完成28.92亿元，同比增长16.9%。2xx房地市场综述20092010年xx市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。以下情况表明：xx市房地产宏观经济指标在2009年以来平稳上升，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。 （1）个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。 （2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。xx市房地产开工，竣工面积增势不减，保持了快速上升的发展趋势，表明xx市房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。3、空置商品房消化能力加强2009年xx市地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。 4、经济适用房建设有较大的市场空勤 5、房地产二、三级市场联动效应初步显现 6、出租、转让等二、三级市场活跃（二）微观市场特点 1、从地理位置来看：城市周边地区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。从销售情况看最旺的是祥和顺天和柏龙水榭。随着xx市大力发展祥和新城的战略决策的落实，这一带的房价还在不断地攀升。 2、从楼盘结构和户型来看：砖混结构的楼盘依然是市场主体，目前市场上已经出现框架结构的户型。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在100-140平方米之间。 3、从楼盘的层高看：小高层楼盘的销售开始启动，多层楼盘仍然占主导地位的格局。多层楼盘跟小高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势。再者xx市作为著名的文化遗产保护城市有浓厚的地域文化建筑，规划和建设部门均对楼层高度有严格控制。 4、从楼层的销售情况看：顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利。 5、从价格上看：3200元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位。 6、从楼盘设计上看：20092010年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，整个房地产市场中有古典民居风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。 7、从楼盘环境来看：由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，近年来xx市市发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。 8、从楼盘配套设施来看：为了提高住宅小区的居住品质，不少发展商的楼盘都配有远程抄表、宽带、红外监控、便民店、会所等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。 9、从楼盘的卖点来看：20092010年房地产销售突出的是楼盘地段、环境和品质。 10、从楼盘销售宣传上看：市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。（三）消费者市场1、大部分购房者目前的事业状态处于起步阶段或发展阶段，总体购买力不高，从调查结果来看，大部分购房者在目前的事业发展中并没有取得很大的成功，其中17%的购房者处于事业的起步阶段；60%的购房者处于事业的发展阶段。各发展阶段比例情况：处于事业起步阶段的购房者绝大部分是30岁以下的年轻人，他们的家庭平均月收入大部分在3000元以下，而且他们在单位的职务多为普通员工，而处于事业发展阶段的购房者大部分为3145岁的人群，他们的家庭平均月收入大多集中在50008000元之间，在单位中的职务多为中层管理者或主管级别。但是，就总体情况来看，xx房价不算很高，而市场有很大的需求，购房者的购买力还是有一定潜力。购房者的平均家庭月总收入约为3200元，而83.3%的购房者的家庭月总收入都在5000元以下。采用分期付款的购房者占购房者总数的60%，其中88.3%的分期付款购房者所能承受的首付款额度在18万元以下。 2、购房者对房地产开发商品牌有一定的认知度，但总体认知水平并不高随着外地的房地产开发商进军xx房产市场，房地产开发商日益增多，房地产开发商的品牌能否被消费者认知或记忆对房地产开发商的市场拓展以及楼盘销售具有非常重要的意义。3、近几年xx经济发展迅速，居民生活水平有了很大的提高，有很大一部分潜在消费者有中小户型的购房需求。（四）、房地产政策解读在2009年底、2010年初，国家针对全国房地产价格居高不下的情况出台了调控措施，房地产“国四条”、“房地产新政国十一条”、“提高存款准备金率”、“提高银行利率”等各项措施，这样来限制投资投机购房需求，尽量限制房地产市场价格过快上涨，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度。综合所有关于新政的内容和精神，其核心目的就是要让房地产市场回归理性，最终逐步走上平稳健康良性的发展轨道上来。 从有关部门了解到，xx的房地产近期政策为：“深入贯彻落实国家宏观调控政策，合理调整投资结构，加大市场监管力度，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；扩大住房的有效需求，进一步提高城乡居民的消费水平，拓宽消费领域，优化消费结构，使住宅建设继续保持较快的增长速度，并成为扩大内需，拉动经济增长的重要产业；加快发展以居民住宅为重点的房地产业，适量建设经济适用房，切实解决城镇低收入者住房问题，启动廉租住房保障体系；规范物业管理业和中介服务业，实现专业化、市场化、社会化管理；坚持住房市场化的基本方向，深化城镇住房制度改革，积极稳妥的推进住房分配货币化制度，大力推进企事业单位的住房分配货币化改革，完善住房公积金制度，切实提高广大职工的住房消费能力；以改革促进发展，加快推进住宅产业现代化，增加城乡居民居住面积，城乡居民的居住水平和环境质量得到明显提高。”从以上政策不难看出，xx当地政府是十分支持房地产业发展，特别是以居民住宅为重点的房地产业，并将房地产业看作拉动内需、经济增长的重要产业第四章项目周边物业市场调查分析项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，地区既有的生活消费条件，地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。一、投资地块的地理环境土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。1、土地性质及地理位置综述 “xxxx”项目由xxxx地产公司投资、开发经营，该公司2009年在新城区已经开发竣工了“xx”住宅小区，并得到了xx房地产市场的一致好评，这就是“xxxx”的由来。本项目位于古城区行政、经济中心的西北角，为xx古城区的主要居住中心，次经济中心，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个xx市的潜在购买力也是相当有份量的，这也正是项目的开发机会点。本文通过对开发区内的两块商业用地开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争的物业的比较，依据xxxx区域当地目前的市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策略的初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行投资分析，财务评价和后期探讨对该两块土地进行住宅部分商业铺面开发经营的可能性。2、自然环境该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染，交通极为便利。以下为地块四个方向的环境情况： 地块周边几个小区，主要是- 南边的寨后公寓，北面的规划住宅用地，西北方向的xx监狱和福慧学校，西面800米左右的西安街住宅片区，东面是吉鑫苑、金鑫苑小区；另有中级人民法院、电信公司、高快客运站等在周围。二、项目周边区域分析1、基础设施状况分析（1）交通状况 该地块对外交通主要利用新建的雪山路南行200米至福慧路（直通至长水路），雪山路将是南北贯穿xx城区的主要干道，北至象山西路，沿玉福路250米即为香格里拉大道，交通非常便利，有明显的交通优势。（2）人文环境及生活配套设施 项目地块距离xx的大研古城位约1.8公里，离黑龙潭公园约1.4公里，地块东面为香格里拉大道以及相关的生活配套设施，南面为福慧路以及相关的生活配套设施。医院（市医院）、教育（福慧学校、幼儿园）、银行（工商银行、农业银行）、超市（丽客隆）、休闲（市政广场、黑龙潭）、出行（高快站、民航火车售票点）近在咫尺。（3）市政配套设施 给排水：该地块用水有水厂提供管径为200毫米的给水管可直接接入。地块雨水可接入雪山路上的污水管。 供配电：地块周边现有的高压输变线路可以直接接入小区变配电房。2、地区住宅市场调查（1）地区开发现状及态势现将详细调查楼盘信息陈列如下：寨后公寓xx寨后公寓位于福慧路与雪山路东北角，原纳西饮食文化城用地。 该小区为小型商住项目，由九幢多层组成，项目外围的13层为商铺，建筑总高为六层，停车位共180个。项目建筑立面简洁明快。开发商：xx安龙房地产开发经营有限公司 占地面积：6142.84 建筑面积：39336.4 套数：200套容积率：1.8绿地率：35.3%售价：单身公寓均价:3700元/ ；多层住宅均价:3200元/ 商铺5500元/5600元/户型面积：30140主力户型：三室两厅、两室两厅、单身公寓丽水丹霞地处古城区雪山路与清溪河沿线 ，属政府规划的古城区清溪河环境整治和雪山路建设项目 ，据了解，雪山路建设和清溪河整治项目属该市“三河三路”环境整治与建设项目的一部分。该项目位于雪山路延线，属大型纯住宅小区，楼盘以“兵营式布局”为主，景观利用率低，空间感较差。该项目是由xx市投资公司和xx金川房地产开发有限公司共同投资开发项目；该项目开发商已在当地开发了多个房地产项目，不仅实力雄厚，且在本市已形成良好的口碑，其中包括：鱼米河商业街、香江花园等项目。该项目在建筑结构上虽为砖混结构，但因价格存在一定优势，所以现已全部售罄。开发商：xx金川房地产开发经营有限公司 xx市开发投资公司 占地面积：62000.3 (共分为六个标段)建筑面积：59336 套数：300多套容积率：1.3绿地率：30%售价：多层住宅均价:3500元/ 户型面积：70140主力户型：三室两厅、两室两厅香江花园(一期、二期)该项目开发商已在当地开发了多个房地产项目，不仅实力雄厚，且在本市已形成良好的口碑，其中包括：鱼米河商业街、香江花园等项目。该项目位于古城区象山西路北面，一期与二期均属本市规划的三河三路”安置项目。交通便捷，雪山路直通小区大门，1000米内可到中继海公园、束河、清溪公园、黑龙潭公园。多路公交车可到xx古城与新城，附近有超市、农贸市场、学校，周边生活配套齐全。区内也配置了幼儿园及综合贸易市场，开盘一月内就全部售罄。开发商：xx金川房地产开发经营有限公司 xx市开发投资公司 占地面积：55141.33建筑面积：67208.72 建筑结构：砖混结构容积率：1.21绿地率：35%售价：住宅均价2500元/ 户型面积：50200主力户型：四室两厅、三室两厅、两室两厅金凯广场xx金凯商业广场位于xx市长水路，是xx市政规划的经济中心片区。该项目由云南金凯房地产开发有限公司投资建设，属现代化商业文化中心。该项目规划建筑面积约12万平方米，是一个集旅游、购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的综合性、一站式步行购物广场。 开发商：云南金凯房地产开发有限公司 占地面积：63000 建筑面积：120000 建筑结构：框架结构建筑层数：总高6层、12层为商城、36层为公寓式住宅售价：住宅均价3200元/ 户型面积：3060主力户型：公寓、商业广场和业广场xx映贤房地产开发有限公司旗下的和业广场是xx最大shopping mall商场，主要由商场和超四星酒店组成。该项目建成后将成为现xx唯一集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身和度假酒店为一体的xx市品牌消费中心，商场为地上6层，地下2层，3-6层已经售出作为超四星级产权式酒店，地下一层为大型超市，二层为停车场。现1-3层商场正在对外招租。项目位于xx市福慧东路，距xx古城主入口北门仅100米。 开发商：xx映贤房地产开发有限公司占地面积：25826建筑面积：62686 项目性质：中央商务区 ，商场整体招商容积率：1.25绿地率：36.6%售价：未售锦天国际花园xx锦天国际花园位于xx市民主路(原xx市体育场)，是xx市政规划的经济中心片区。该项目由xx翰辰房地产开发有限公司开发建设，属商住项目。该项目规划建筑面积约100000万平方米，13层为商铺，46层为电梯公寓。开发商：xx翰辰房地产开发有限公司开发占地面积：60627.3建筑面积：109434.06 套数：500多套容积率：1.61绿地率：35%售价：住宅均价3400元/ 户型面积：30160主力户型：三室两厅、两室两厅（2）价格2009年住宅的价格全面上涨，今年内将持续上涨，从本区域楼盘的营销来看也是如此，各楼盘的多层起价一般都上涨到3000元/平方米以上，均价达到3200元/平方米以上，别墅的价格更高。（3）付款方式随着购房客户的理财能力的成熟和投资途径的增多，购房客户选择按揭方式购房越来越多，按揭的成数高，年限长，已成为吸引客户购房的一个重要条件。（4）物业形态本区域的物业形态已形成已多层住宅为主的格局，将来仍将是以多层住宅为主，联体别墅为辅的格局。这符合本区域人口的规划要求和客户在此置业的生活要求和环境需求。（5）户型本区域的大户型如110-150平方米特别畅销，70-100平方米的中户型也较为好销，未来户型将仍以3*2*2和2*2*2为主。（6）物业管理物业管理以人为本，突出人性化，社区文化，营造浓厚的社区文化环境，维护舒适温馨自由的生活氛围，在物业管理上强化以人为本的理念和加大服务的范围，形成一定的口碑将是本区域物业管理的方向。（7）目标客源目前，在本区域购房的客户大都是政府公务员，企事业单位人员，外地生意人，仍将是本区域重要的目标客源。（8）项目周边发展潜力分析:发展定位属城市规划二类用地，将建设集居住、服务等功能于一体的综合性城市组团 。商品住宅开发现状属本市正在开发区域，价位较低。随着城市基础设施的修建，投资公司丽水丹霞等项目近期的出现和带动，未来有逐渐加快的势头 。未来发展空间城市的发展方向之一，未来城市中心的所在，前景良好项目优势所在（本项目可宣传、利用方面）商品住宅整体开发水平不高、价格偏低，市场发展空间较大；商业居住功能的定位较好；代表楼盘丽水丹霞、香江花园、寨后公寓总 结周边快速见效的基础设施进展以及较低的楼盘价位，将会对本项目构成较大威胁，而未来周边商品房将会向高价位上升。所以本项目应鲜明地把握城市的发展优势及走势，从各方面将项目冠以楼盘的新形象，彻底改变该地楼盘在人们心目中的印象。 分析： 由于近几年本市商品房住宅发展速度较快，加上当地属旅游发展中城市，消费群体相对复杂（当地人、游客、外地人），但这样的消费群体比较易于接受新事物的。一般市民对不同的开发主题均表现出浓厚兴趣，消费者开放的姿态，也培养了多种风格、多种楼盘形象并存的现象。无论哪种风格，对于这样的消费群体来说，温饱之余的精神追求是不可忽视的，新开发楼盘应注重这种需要。目前市场上最多的是传统型，这与本市商品住宅开发的阶段及面对的主力消费群特征有关，随着商品住宅主力消费群体对新产品的认知，现在已向中级阶层转化，除讲究实用外，在精神、文化基础和景观要求上都成为住宅的主要主题。所以新开发楼盘应注重这种需要。小结：1、物业形态本区域的物业形态已形成以多层住宅为主的格局，将来仍将是以多层住宅为主，联体别墅为辅的格局。这符合本区域人口的规划要求和客户在此置业的生活要求及环境需求。2、主力户型多在110-150之间，畅销户型90-120之间，主力户型和畅销户型之间存在一定差异，给项目带来一定市场空间机会。3、区域楼盘以“兵营式布局”为主，景观利用率低，空间感较差，“围合式”“组团式”规划布局较少；有一定景观营造但缺乏主题，文化概念导入不足。4、区域楼盘周边项目基本以大盘为主，市场竞争压力巨大，但产品综合素质竞争力较弱，有一定超越空间；5、从以上资料可以看出，本区域楼盘在定位、价格、风格、内部环境营造等方面都趋向同质化；6、所以本项目在形象定位上要注意与其他楼盘拉开差距，特别是针对附近的竞争楼盘。第五章 项目定位面对竞争激烈的房地产市场，xx地产公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。一、目标市场定位“xxxx”项目地块位于古城区次中心地区，这决定了主体目标对象为xx市和周边地区政府部门的公务员以及做生意、外地旅游地产投资的中高层消费群。消费群体定位：1、政府部门的公务员2、民营或私营企业家或个体老板3、行政企业事业单位的主管级领导4、附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要5、外地和外国的旅游人员年龄判断在3055岁，购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它。二、产品定位根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高等档次，这是基于市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策,主要原因是:1、相对而言，项目区位位置在市次中心，成本较不低。2、项目区位内中高档物业目前销售状况很好。3、开发区内已形成比较成熟的居住小区群体,各项基础设施和市政设施配套齐全。4、项目地块周边的道路交通情况（雪山路玉福路香格里拉大道福慧路）,决定了项目地块在该区域内具有其他物业不可替代的优势。第六章 项目方案规划、建筑设计建议建筑应回归本原，应用xx本地的建筑文化和现代建筑语言相结合，创造出朴实大方又不失时代气息的建筑语言和建筑风格。本小区建筑设计布局，建筑风格以及建筑与环境的协调关系，如果脱离地方文化和现实定位，将无法彰显小区所具有的特殊地理位置和与此相适应的文化内涵。实施本小区方案策划，在确保规划要求、满足小区主题概念的前提下，运用传统与现代相融合的设计语言，使之和谐和升华，创造一种“居之者忘老，寓之者忘归，游之者忘倦”的生活意境。一、 规划设计方案定位本小区的设计理念就是把来自不同系统、不同单位的业主融合在一起，构筑本小区独特的社区文化，使整个小区家家户户能够互助友爱、和谐融洽，尽享温馨快乐的生活。为此，本小区规划设计定位具体表现在以下几个方面：1、规划超前 本小区导入家居智能化设置。数字电视，电话、网络、门禁以及整个小区的数字化监控，ic卡数字式收费和车辆管理等。此外，小区物业管理前期介入和小区配套设施都能体现小区的超前意识。2、户型均好 小区的户型设计遵循均好化原则，注重户型格局中礼仪空间和私密空间的设计创意，讲究实用，避免门门相对，提高户型空间的利用效率。3、建筑艺术 一方面小区业主主要面队具有较高文化素养和鉴赏品位的消费群体；另一方面小区周边的文化气氛非常浓厚。所以力求把握建筑与环境的和谐，追求建筑艺术与传统文化的协调和创新。4、配套完善 配套设施的完善是本小区的一大特点，小区入口将建设大型特色绿化广场、与小区人文、休闲、体育、娱乐和服务设施构成小区的特色和品质的提升。5、质量优良 对于小区质量标准达到国家优良水平。6、服务标准 提升小区的服务水平，是本项目开发建设中非常重要一环。良好的服务可提升小区的品质。开发者对物业管理的策划力求亲和与人性化，并做到提前介入，实现打造一个示范文明小区的目的。7、环境优美 极佳的市政绿化配套，良好的地理位置，准确的生态、自然概念定位和高水平的环境规划，必将造就小区优雅、清新的环境。居住于此，可完全感受和煦的阳光，清新的空气。二、项目规划设计建设内容1、建筑面积 53350.85，总户数414户。2、容积率 1.7913、绿地率35.154、小区公建配套设施：变配电房、垃圾站、门卫、会所等主要技术经济指标项目名称单位指标备注总用地面积m223200规划建筑面积地上部分m241560.85地下部分m211790住宅总套数套414多室户型套数套210 公寓户型套数套204建筑占地面积m2建筑密度%32.13容积率%1.791绿地率%35.15地下固定停车位个190项目总平面布置图（概念）三、建设内容和规模（一）项目建设内容 本项目建设内容为：xx失地农民安置地合作开发项目，主要进行商品住宅、配套商业以及会所等公共基础设施的建设。（二）项目建设规模1、住宅工程：共开发住宅414套，其中多室住宅204套，面积约79129；单身公寓210套，面积约79129；基本上满足了各个面积段的需求。具体户型见户型规划部分。总建筑面积约：29534.4。住宅部分具体分布情况见总平面布置图。2、配套商业：12468.47，商业部分主要规划于临雪山路和玉福路沿街底商，以独立街铺为主的方式进行布置，辅助以小型的集中卖场，以最大化的提升商业价值空间和项目内积周边的购物需求。3、地下部分：本项目地下建筑面积总共约11745，共设置地下停车位190个并设置了部分商业辅助用房，即满足小区人车分流的设计以及车位数量设置要求，又满足了商业部分附加增值的功能，比如商业辅助用房可以用作储藏功能等。四、项目公建设施规划为了有利于创造舒适、方便、和谐、健康的居住生活空间；有利于打造一个配套齐全的生活社区；有利于开发者投资亏损的合理弥补，本小区的公建规划拟集中雪山路和玉福路沿街布置底层商业，并在小区内合理的布置物管用房。五、项目景观规划本项目景观设计遵循景物与建筑相结合的原则。有景用景，用景改景，无景造景，天然与人工结合，达到调整空气、降低噪声、美化环境的作用。1、小区景观轴线与花园组成团设计。 小区布置住宅群和多个不同风格、不同特色小型花园组团，并与中央大型景观、绿化广场、休闲场所共同构成小区景观整体。使业主拥有丰富的休闲、观赏、娱乐、游玩空间。特别是在东入口的景观规划上，力求恬静、大气，层次分明的整体视觉冲击效果。2、小区景观、绿化的空间层次设计 从本小区中央大型景观的基础上，穿插小型花园与建筑的有机整合，保持现有地貌所形成的自然空间层次。人工景观以及绿化的重点将放在路旁、楼旁并注重层次处理。3、小区景观绿化的植物品种层次设计利用草地、花卉、灌木、乔木、喜阳植物以及现有植被的合理布局来点缀小区的多彩层次色调。配以园林绿化草坪灯，射灯以及临路标志性艺术路灯等，给人以色彩层次的动静变化效果。六、项目建筑风格及立面设计风格是一个建筑的个性或独特表征,是建筑艺术和审美价值