城建拆迁中的国有土地补偿价格

城建拆迁中的国有土地补偿价格城建拆迁中的国有土地补偿价格 建筑物的拆迁与补偿，是现代城市建设发展中的一项重要内容，然而，与建筑物“捆绑” 在一起的国有土地使用权权益如何进行补偿，问题与争议较多。由于现行法律没有明确规 范的补偿标准，导致拆迁工作难度大、纠纷多。 在拆迁过程中，由于政府拆迁行为的强制性，使被拆迁人占用的国有土地必须直接进入土 地二级市场，才能实现使用权转移，因此，政府应对原土地使用权人给予相应的安置政策 和经济补偿。但如何确定补偿价格，是一个关系重大而又颇具探讨性的问题。 划拨国有土地使用权补偿价格的确定 划拨国有土地使用权，即“县级以上人民政府，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将 该幅土地使用权无偿交付给土地使用者使用”（城市房地产管理法第 22 条第 1 款）。 2001 年以前，在拆迁过程中，人们直觉认为对国有划拨土地使用权可以无偿收回。虽然有 些地方对被拆迁人的国有划拨土地使用权权益也给予一定的补偿，但由于没有具体标准， 补偿只能停留在双方协商的层面上。2001 年 2 月，国土资源部发布的关于改革土地估价 结果确认和土地资产处置审批办法的通知中规定：“企业改制时，可依据划拨土地的平 均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。 ”依据此文件，人们对具有财产权属性的划拨土地使用权权益才有了“量”的认识，各级 土地行政管理部门可以依据这个文件对划拨土地使用权权益进行量化处置。基于此规范文 件内涵，人们对于国有划拨土地补偿价格也有了计算依据，即： 划拨土地使用权权益价格=土地取得费+开发费（这里的划拨土地使用权权益价格是无限年 期地价） 尽管如此，目前城市建设拆迁中，各地对划拨土地使用权补偿价格的确定仍然没有一个统 一的标准。有些地方在操作过程中只对划拨土地使用权人的土地取得费（购买价格）给予 补偿，个别地方还就土地取得费、开发费派生的利润、利息、税费计入划拨土地使用权权 益价格等，一并给予补偿。 笔者认为，合理的补偿标准应当是，在上述公式的基础上，根据城市建设实际与经济发展 状况，进行必要的补充与修正。同时，在划拨土地使用权权益补偿价格分配上应遵循“谁 投资、谁收益”的市场原则，将补偿价格在不同的相关主体之间进行分配。如，若地价内 涵中包含基础设施配套费、公共设施建设等费用，即国家对宗地及所在区域开发进行过投 入，就要在补偿过程中，将补偿价格在土地使用者与国家之间进行适当的比例分配。笔者 认为，确定政府投入占开发费比例，一般为 40%60%较为适宜。 有偿取得的国有土地使用权补偿价格的确定 有偿取得的国有土地，是指以出让、租赁、作价入股及授权经营等方式取得国有土地使用 权的情形。应根据不同的取得方式分别确定补偿价格。 一、出让取得的国有土地使用权补偿价格的确定 出让取得的国有土地使用权是指土地使用者向国有土地所有者代表支付出让金而取得的有 期限限制的国有土地使用权，性质特点为有偿和有期限。出让土地使用权使用年限届满可 以申请续期。 出让取得的国有土地使用权补偿价格的确定，原则上，应按照 2002 年 7 月 1 日实施的城 镇土地估价规程的规定，“划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让国有土 地使用权价格”。但在实际工作中，建筑物拆迁往往都是在土地使用年期中的某个时点或 时段进行的，而原土地使用者交纳的土地出让金则属于全部使用年期，这就要在补偿时考 虑土地的剩余年期和相应的出让金数量，由此，笔者认为，出让土地使用权补偿价格应为： 土地使用权补偿价格=划拨土地使用权价格+剩余年期出让金价格 若拆迁时出让土地使用权年期刚好届满，而原土地使用者未申请续期，出让国有土地使用 权补偿价格就等于划拨土地使用权价格。 如果出让土地使用权使用年限届满，原土地使用者申请续期并获批准，在重新签订土地出 让合同，续交出让金后，就可再获得宗地出让土地使用权。此时，划拨土地使用权价格存 续于重新获得的出让土地使用权中，划拨土地使用权价格不会因为使用年期增加发生变化， 只会随市场波动（一般情况下，划拨土地使用权价格只会上涨，所以购买土地使用权，对 购买者资金有“蓄水池”作用）。只有出让金权益价格随着使用年期增加而逐年减少。所 以，申请续期的协议出让国有土地使用权，拆迁时同样可以适用上述价格公式。 例如：拆迁一宗出让 10 年年期工业用地，被拆迁人现已使用 8 年，土地剩余使用年期 2 年， 那么，补偿价格就是划拨使用权价格加上剩余 2 年的出让金价格。假若该宗地出让使用期 届满，对这宗地占用补偿价格就是国有划拨使用权价格。 对于一些地方按出让土地使用权已使用年期折旧计算补偿价格，上式的计算方法也同样适 用。 在实际工作中，对于上例土地的补偿，有的地方仅考虑用剩余 2 年出让土地使用权价格给 予少量补偿。这对于支持土地有偿制度改革，依法缴纳出让金取得出让土地的使用权人来 说，显然有失公平，并会挫伤其参与土地出让的积极性，不利于我国土地有偿利用制度健 康发展。 二、租赁取得国有土地使用权补偿价格的确定 租赁取得的土地使用权，是指土地使用者以按期向国有土地所有者支付租金为代价而原始 取得的一定期限的国有土地使用权。国有土地租赁的承租人取得承租土地使用权，承租人 在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定 可将承租土地转租、转让或抵押。租期届满可以续租。租赁国有土地使用权期限一般较短， 在特殊情况下，根据社会公共利益的需要租赁土地可以依法提前收回并给予相应补偿。租 赁国有土地使用权人大多是在取得划拨土地使用权基础上，经政府定租，签订租赁合同方 式取得。也就是说，租赁国有土地使用权是在划拨国有土地使用权属性基础上而存在的。 那么租赁国有土地补偿价格当中除有划拨土地使用权价格外，事实上还应有剩余使用年期 租赁土地使用费。即： 租赁土地使用权补偿价格=划拨土地使用权价格+剩余年期租赁土地使用费 上式中的租赁土地使用费属于土地使用者的权益价格，是随着使用年期增加而逐年减少， 若土地使用权人按年度交纳租赁费，属于土地使用者的权益价格就按年内剩余折算。当租 赁期届满，租赁土地使用权补偿价格就等于划拨土地使用权补偿价格。 目前我国一些城市对租赁土地使用权补偿价格，仅给予租赁土地剩余年期价格补偿，这是 不符合我国政策要求和实际补偿原理的。 三、作价入股及授权经营国有土地使用权补偿价格的确定 国家作价入股是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改制后的新设企 业，土地管理部门应与国有持股单位签订委托持股合同，以便于将土地使用权用于投资、 转让或租赁。国家以土地使用权作价入股方式处置土地资产，改制企业在不必一次性支付 数额较大的土地出让金的条件下，拥有了与出让土地使用权一样的权能，所以，此种方式 是国家出让国有土地使用权的一种特殊形式。 授权经营方式是国家根据需要，可以一定年限的国有土地使用权作价后，授权给经国务院 批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。 被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司凭授权书，可 以向其直属企业、控股企业、参股企业作价入股或租赁等方式配置土地。 事实上，作价入股及授权经营方式取得土地，均具有出让或租赁取得国有土地使用权特征， 土地补偿价格的确定，也应该参照出让或租赁国有土地使用权补偿价格确定方法进行。 四、以招拍挂方式取得国有土地使用权补偿价格的确定 近年来，各地以招拍挂方式取得土地使用权数量较多，但拆迁占用此类土地现象尚不多见。 若对这类土地拆迁占用，由于土地使用者取得土地价格相对较高的特点，笔者认为，其补 偿价格应依据出让合同，并以确定拆迁日为评估基准时点，进行评估。评估后的宗地市场 价格，区分两种情况给予土地使用权人补偿。一是对于取得土地已开发利用并有收益的， 将评估的宗地市场价格扣除出让金价格使用年期折旧部分，剩余价格给予补偿。二是对于 取得土地尚未开发利用的，应按评估后的宗地市场价格全额补偿，还要就土地取得费、开 发费派生的利润、利息、税费进一步补偿。评估后的宗地市场价格低于出让合同取得土地 价格，本着保障被拆迁人合法权益不受损失的原则，依据合同价格做计算基础，土地使用 权人得到应有补偿。 不同用途的国有土地使用权补偿价格的确定 国有土地使用权用途主要分为商业、住宅、工业等。同一宗土地由于用途不同，就会有不 同的标定地价；相邻宗地用途不同，地价也会有所不同。当用地条件相同时，在同一级别 地价中一般是商业用途土地单位地价较高，住宅其次，工业最低。在拆迁补偿过程中，补 偿价格的确定也应遵循市场规律。 一、工业用途的土地使用权补偿价格的确定 国有土地用途为工业用途，并且是以划拨方式取得土地使用权时，依据市场调查取得数据 资料，计算土地补偿价格的公式应为：（下转第 45 页） （上接第 21 页） 划拨土地使用权价格=土地取得费+开发费 当工业用地是以出让、租赁、作价入股及授权经营方式取得时，笔者认为，土地补偿价格 就为划拨土地使用权价格与土地剩余年期出让金（或剩余使用年期租赁土地使用费）之和。 需要指出，这里的划拨土地使用权价格应依据工业用途法定出让最高使用年限做年期修正。 年期修正系数可依据公式 K=1-1/（1+r）n 计算完成。 式中：K年期修正系数 r 工业用途土地还原利率 n工业用地出让最高使用年限。 二、商业、住宅用途的国有土地使用权补偿价格的确定 对国有土地为商业、住宅用途补偿价格确定，时下各地争议较多，做法不一，笔者认为： 1当国有土地用途为商业、住宅，并且是以划拨方式取得土地使用权时，应该首先对宗地 的使用年期进行界定（可以认为宗地的使用年期为该用途的法定最高出让年期，使得与将 进入二级市场有偿使用土地年期相对应）。然后才能确定商业、住宅划拨土地使用权补偿 价格，依据公式：划拨土地使用权价格=出让国有土地使用权地价（法定最高出让年期）- 出让金，计算得出补偿价格。 2当国有土地用途为商业、住宅，并且是以出让、租赁、作价入股及授权经营方式取得国 有土地使用权时，在法定最高出让年期条件下，将划拨使用权价格作为基础，然后按下两 式计算： 国有商、住用途土地使用权补偿价格=