地下车位的税务问题

以下系本人在土地增值税清算实际工作中就地下室的一点个人认识： 一、 对于地下室的一点认识 目前很多开发的楼盘多建造高层与小高层，随着楼层的增高，对基础的要求也必然越来越 高。就好比要让旗杆在土地上站稳，旗杆越高，地质越松，就要求地下插得越深，周边加 固得越好。同理，对于目前日益增高的楼盘，对基础的要求也是越来越高，多要求深打基 础，采用钢筋混凝土框架结构，并多采用满堂红基础。 对于就本人所在的苏州地区，目前大多数建筑，地下室（不管是人防地下室还是非人防地 下室）大多数为利用满堂红地下基础设施形成，这一方面能满足地下基础稳固性、承重性 要求，也同时能满足规划人防的要求，也能在一定程度上满足目前日益增长的停车要求。 因此，对于地下室，客观地来说，首先得认可其作为地下基础设施的功能与作用，然后才 是人防配套的作用和停车功能的作用。 二、 对于人防地下室的认定 从上述情况来看，人防地下室最基本的作用就是建筑地下基础的功能和人防配套的功能； 从目前人防办了解情况看，对于规划内建筑的人防，其本质所有权也界定为政府所有（规 划内人防房产公司按规定建筑返回人防费给企业，建筑面积不足规划按一定标准交纳人防 易地建设费,额外承担多建设的人防政府补贴人防费,本质理解为政府出资建人防,产权归政 府）,因此在房产企业明确人防不归属房企情况下,应可认定为公共配套设施,其成本在可售 建筑面积中进行分摊。 三、 地下室成本认定的认识 （一） 土地成本 地下室是否确认土地成本，从国家节约集约利用土地，统筹开发利用地下、地上空间，加 强地下、地上空间建设用地使用权管理的要求来看，根据中华人民共和国物权法 中华 人民共和国土地管理法 中华人民共和国城乡规划法等法律、法规，从长期开发利用来 看，地下空间存在土地成本。 苏州市人民政府关于印发苏州市地下地上空间建设用地使用权利用和登记暂行办法的通知 （苏府规字2011第 8 号）也是根据相关精神于 2011 年即确立了这一方向，苏州工业园 区在此之前即开始实施。 根据苏州市苏府规字2011第 8 号通知第十一条： 地下、地上空间建设用地使用权出让最 低价格，按照分层利用、区别用途的原则，并按照以下方式确定： “土地用途为商服用地、住宅用地、文体娱乐用地的，从地表开始，其地下一层参照所在区 域相对应用途基准地价折算为楼面地价的 30%确定，其中属于开敞式（下沉式） 或者地 铁延伸地下空间的，在开敞式（下沉式）广场及地铁出入通道外围 30 米半径范围内按照 60%确定；其余用地参照同等区域工业用途基准地价的 40%确定。 ” 基于上述理由，对于苏州工业园区有明确产权的地下车位，因已明确予以确权，则应考虑 分摊土地成本，考虑地下车位总体属于辅助性开发产物，与地上建筑同标准分摊土地成本 不尽合理，建议可参照上述苏府规字2011第 8 号通知第十一条分摊的标准进行土地成本 的分摊，对于大多数情况即按地上土地成本的 30%标准计地下土地成本。 对于其他无产权的地下车位，由于无确权，也不计容，建议不计算土地成本。 （二）地下室（停车位）建筑成本的分摊 房地产企业开发楼盘，开发与获利的对象不管是住宅、商铺、办公房，主要还是地上建筑， 对于非人防地下室，如上所述，还是从建筑地下基础功能延伸利用所产生，更多地是为了 楼盘停车配套功能的完善与提升服务，脱离了其地下基础功能，就其单纯的投入与产出来 说，必然是严重不对等的。因此，从税法的基本法理（土地增值税也应遵从）理解，不管 非人防地下室的收入与成本是否纳入土地增值税清算范围，都不能单纯按地下室的建造成 本全部确认到地下停车位的成本中去。 还有，目前大多数楼盘地下室主要利用作为停车用，而由于地下室更多地为建筑基础与承 重，其形状分布、墙、柱等布局不是从合理划分停车位所考虑的，另还要有充足的车辆出 入、来往的空间，其往往能作为真正停车之用的面积相当有限，通常一个划分的车位面积 在 12 平方水平，但若按地下室面积分摊，摊到一个车位的面积可能会达到 40 平方/个。 也就会出现单纯按面积分摊一个车位基本会分摊到 1520 来万元成本的情况，加上其他 税费因素，单个车位成本占比会更大（有过项目，因其土地价较高，又一并计入车位成本， 出现车位成本 30 万元/个的情况） ；与目前通常 510 万元/个车位的转让价相比、应该说 这样认定也是很不合理的。 设想一：非人防地下室上述已说明，其首要功能与价值体现有建筑地下基础的功能，其次 才是利用地下基础设施形成的地下室停车功能，且其利用率也不算高，故能否也参照苏府 规字2011第 8 号通知的精神，按建造成本的一定比例（30%-40%）确认地下停车位的成 本； 设想二：也可考虑根据地下可明确划分的停车位区位划线面积(大约 12-15 平方)计算分摊 建造成本。 按照上述口径计算,通常一个车位的成本在 4-6 万元,加上税费及资金成本等因素,与转让价 总体应该是配比合理的。 四、 非人防地下室（车位）是否纳入土地增值税清算范围 是否纳入土地增值税清算范围，其本质应该就是要认定取得的非人防地下室（车位）收益 是否是地下室车位的“有偿转让”收益，若能确认为其是一项“有偿转让”行为，则其可纳入 土地增值税清算范围，否则就不能计入土地增值税清算范围。 1、对于有产权证的地下停车位，因有确权，其应纳入土地增值税清算范围应无异议； 2、对于无产权证的地下停车位，从严格意义上政府对于房地产资产确权管理的要件来说， 其行为可不认定的一项转让行为，也就可不纳入土地增值税清算范围。 3、在实务中建议参考营业税的规定要求，如签订转让合同（或 15 年以上长期租赁合同、 合同期满后房产企业不再获取额外收益，其支配权、使用权、收益权仍归属于业主的） ，开 具销售不动产发票，按已转让部分确认不动产销售收入，且按照销售不动产申报交纳营业 税、预交土地增值税，纳入土地增值税清算范围；对不符合条件的不纳入土地增值税清算 范围，其对应的收入不计入，成本作相应剔除。 个人想法：对于非人防车位，其是否计入土地增值税计征范围认定标准与理解也有不少争 议，若按本人理解的上述思路测算，按约 46 万元/个车位的成本水平进行确认,因其与收 入总体配比,若计入土地增值税范围,则加上正常税费、10%的房地产开发成本、20%的其 他加计扣除项目金额,与通常车位转让价相差不大。这样不管是纳入土地增值税计征范围还 是不纳入土地增值税计征范围，对于税负差异都不会太大。这样一方面不会由于车位认定 方式的不同对于土地增值税大起大落，从而激化征纳双方的矛盾；另一方面也基本解决由 于政策法规认识，操作方式不同而产生税负结果不公问题。同时，感觉这也更符合税法的 基本法理。 五、 人防地下室（车位）销售收入计入土地增值税清算范围问题 根据江苏省物业管理条例和江苏省实施办法有关规 定，已经明确人防工程“不得出售”的规定，物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时 用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、 附赠。 因此，建议对于违反规定，以销售车位或长期租赁等视同买断形式售人防地下车位取得的 收益，因其成本已作为公共配套设施分摊计入地上可售面积中，故可认为其取得收益实质 是出售地上建筑的其他有关的经济收益，并入可售房地产土地增值税清算收入范围。 若对从人防地下室以短期租赁或收取管理费形式取得的收益，则可不计入土地增值税清算 收入范围。 以上仅是本人在土地增值税清算实际工作中的一点个人认识，其中有何不妥与错误之处敬 请指出。 一、现实为王，实际清算中对于贴中的问题是如何规范的？ 二、土增清算的前提条件是清算单位的确立，一般按项目 or 规划分期。在此基础上，异化 为二或三分法，无论何种分法，车位应作为非住宅类。共同费用分摊，最终体现在清算单 位，车位少分摊，则住宅类多摊，而非住宅类售价相对较高，是否与企业目的不符？即车 位单独计算成本是否有积极意义？ 三、清算范围，现在多数地方回归 110 号宣传大纲法定课税原则，不具产权的不纳入清算。 此种情况下，企业是否可牺牲部分利益，不售车位，则成本可全额扣除（需测算投入产出） 。 关于车位面积确认，可参考穗地税函2014109 号。 zhangchunl 发表于 2014-7-10 00:08 一、现实为王，实际清算中对于贴中的问题是如何规范的？ 二、土增清算的前提条件是清算单位的确立，一般按 . 目前本地大多数地下室（车位）是不具产权的，但现实中不管是房产企业还是业主，多是 按买卖车位的概念在操作。诚如您所述，现实为王，从征管方而言，要求不纳入土地增值 税清算，从而按地下建筑面积与地上建筑面积同口径分摊土地成本与开发成本，这样从清 算项目中剔除的成本就很大，清算项目的应纳土地增值税额就大；但这样从纳税人而言， 地下室（车位）剥离的成本与之相应的只有很少的转让车位的使用权收入，感觉真实发生 的大额成本在土地增值税清算中得不到扣除，有其很大的不合理性。 同时，出现了类似性质的 2 个楼盘，一个楼盘按正常买卖车位的概念操作，另一个楼盘将 车位价款折算到房价中，签订卖房赠车位的协议，对房产企业，获得同样的收益，最终车 位全部归业主，但前一个楼盘将车位成本（包括分摊的土地成本）全部剔除在土地增值税 清算范围外，后一个楼盘则认可车位成本一并计入清算项目成本中予以扣除。类似的楼盘， 获得同等的收益，却由于车位协议操作上的一点差异，带来土地增值税重大的差异，在这 里我就觉得，税法更多还是要体现中性，对政策、概念的认识可以有不同，但应尽量避免 不因其产生重大差异，或者说差异的产生不能给另一方带来重大的不合理（如上文如述将 地下车位因其他无产权从土地增值税清算范围中剔除，但剔除的成本可能是每个车位要有 20 万元，而带来的预算收益只能是每个车位只有几万元，对一个地下室面积占比较大的房 产项目来说，感觉是有其不合理性）。 正是基于上述现实问题的存在，本人对地下车位的成本认定与处理有了一些看法与认识。 原来是关于不售车位成本剔除问题，看来能否协商解决。房地产税收中，税收政策人为因 素太多，同一事项各地政策不同。成本分摊应遵循可辨认及受益原则，土地成本应按计容 面积分摊，地下室建筑成本应按纳入清算面积均摊，其余成本则不应分摊至地下车位。 对于两个案例，实质一样，不应出现两种税务处理办法。 给大家分享下我们天津的规定“津地税201124 号文“第四条 四、关于地下车库收入与成本归集的问题 实际操作中，房地产开发企业建造的地下车库，可视其具体情况按以下方法确定： （一）有产权且对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本准 予扣除。 （二） 转让车库使用权年限与所购房屋一致的，或者永久转让使用权的，可视同销售，应 归集相应的收入和成本。 以上情况之外的其它形式，产生的收入与建造成本均不予以归集。 我们清算实务中分这样几种情况 1、有产权，对外销售：收入合并，成本可扣 2、无产权，转让使用权：收入合并，成本可扣 3、无产权，租赁 20 年：收入合并，成本可扣 4、无产权，赠送：成本可扣 5、无产权，短租：收入不计，成本不可扣 个人最喜欢第四种，最省事；第一、二种和第四种效果一样，但财务麻烦；第三种开租赁 票，多了一道从租房产税；第五种麻烦不说土增清算比较吃亏。 说错，还是那个 117 号文吧，13 年 9 月 30 日吧。税务局人士对此文的理解也各不相同，又没个权威的说 法，但据说 15 年土增税要取消，所以最后的晚餐状态下，从严把关是可以预见的。 发表于 昨天 13:02 zsw7823 14 年新发了文，不凭以什么明目出售，都按非普征土增，就是那个什么 117 号文吧，其实我觉得不滔， 如果别人签的不是长期租凭合同，只是租 1 年 2 年，这明显是租金。 发表于 昨天 13:00 武汉的规定 六、关于地下建筑物土地成本分摊问题 房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目 容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。如交 纳土地出让金的非人防地下车库，在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地 使用年限和起止日期，同时取得“车库销售许可证”，在计算地下车库土地增值税扣除项目 时可分摊土地成本。其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权 有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊。 一点地下车库的看法。 人防是政府要求开发商必须配建的，如果不配建，那么要交人防易地建设费。 人防法第五条规定，如果是人防设施，那么产权归国家，但有个谁投资谁受益的原则，投 资还是企业投的，所以企业拥有平时的使用和收益权。 人防地下停车场是肯定办不到产权证的，应该归入公共配套设施。 但还有种情况，比如某经适房小区，政府免该小区建人防地下室，企业无义务建，但实际 建了并可出售，也是利用地下基础设施形成的。这种地下停车场就不属人防设施，并可以 办产权证。 还是主要看产权，如果产权归开发公司，都不能列入公共配套设施那项，都应该按非普建 筑面积来分摊成本。 我们这里，房价 3000 多的时候，车位已经普遍卖到 7、8 万/个了。现在房价 7000 多，车 位价格也翻倍了。 而成本变化没有这么大，如果车位不能多摊点成本的话，增值额是很恐怖的。 另外，频繁出台、变幻莫测的地方性文件也大大增加了土地增值税清算的不确定性。 比如说我们这原来是按