地产企业财务管理

房地产企业财务管理分析房地产企业财务管理分析 贰零壹零年 2 面对硝烟四起的房地产市场，作为房地产企业如何提高竞争 力，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，笔者认为，在对外 积极开展市场营销、资源整合和资本运作的同时，还要目光向内， 苦练内功，加强企业内部管理，特别是财务管理。本文试图从加 强房地产企业财务管理，提高企业竞争力着眼，以求达到抛砖引 玉的目的。 一、加强房地产企业财务管理，首先要加强成本管理 企业管理要以财务管理为中心，财务管理以成本管理和资金 管理为中心，因此，加强成本管理是房地产企业财务管理的重中 之重。房地产企业成本管理主要包括以下几个部分： (一)施工招标环节的成本管理 施工招标环节的成本管理是房地产企业成本控制的源头，经 过规范的招标管理是整个成本控制的一条捷径。因此，要求房地 产企业必须做到以下几点： 1、 除水、电、气等垄断性质的工程项目外，其他工程的施 工或作业单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。 2、 零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技 术力量、报价等择优进行选择。 3、 垄断性质的工程项目(如水，电，气等)应尽力进行公关 协调，最大程度降低造价。 4、 施工合同条件必须按照招标条件签定，合同条款及内容 3 应全面、清晰、操作性强，不得因借口工程紧而不签合同就开工。 5、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信，技术力量等。 6、 出包工程应严禁擅自转包。 (二)施工过程的成本管理 施工过程的成本管理也就是施工现场的作业成本管理，通过 加强施工作业成本控制，是房地产企业成本控制的最主要内容。 1、加强现场签证管理 现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。必须列 清事由，工程实物量及其价值量，并由我方主管工程人员、预算 人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中预算人员必须对 工程量，单价，用工量负责把关。 现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办 理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了， 涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。 2、工程质量与监理 项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格 与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单 位和供货商无利益关系。 工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一 4 旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查，分析事故原因， 提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位， 按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方 案应一并存档备案。 凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或 不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。 因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写 设计变更审批表并编制预算，经设计、监理单位和我方有关 负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计，施工 或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。 应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须 由工程，预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面 手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道 工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档 案。 3、加强工程进度款的管理 工程进度款的拨付应当按下列程序办理：（1） 施工单位按 月报送施工进度计划和工程进度完成月报表;（2） 工程、预算 部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内 容和完工部位(主体结构及隐蔽工程部分须提供照片)，工程质量 证明等资料;（3）工程审计部门整理复核工程价值量; （4） 经 财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。 工程进 5 度款支付达到工程造价 85%时，原则上应停止付款，预留至少 10%工 程尾款和 5%保修款，以便掌握最终结算主动权。 (三)工程材料及设备管理 1、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防 止积压或造成窝工现象，减少资金占用。 2、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要 设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间 均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位： 能够实行赊销或定金较低的供货商; 愿意以房屋抵材料款，且接 受正常楼价的供货商; 能够到现场安装，接受验收合格后再付款 的供货商; 售后服务和信誉良好的供货商。 3、 工程管理部门对到货的材料和设备的数量，质量及规 格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，并及时移 交给施工单位。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝 付款。 4、采购合同中必须载明：因供货商供货不及时或质量、 数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必 须承担索赔责任。 5、 建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收、移交 相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的 现象发生。 6、材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部 6 门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清 单，经审算，财务部门审核无误后，方能办理结算。 (四)竣工交付环节的成本控制 1、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节 才能移交。 2、设计、工程、审计、销售部门必须参加工程结构验收、 装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单 位和物业公司同时签署。 3、凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、 安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。 因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合 同追究其责任。 4、 工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及 时与施工单位签订保修协议书，以明确施工单位的保修范围， 保修责任(包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定)及处罚 措施等。 5、 甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工 程承包合同中提前明确由乙方承担，并由财务部门在工程款中预 留至少 5%保修款。 (五)工程结算管理 1、工程竣工结算应具备以下基本条件符合合同(协议)有关 结算条款的规定;具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求 7 的竣工验收资料; 项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原 始资料齐备; 工程遗留问题已处理完毕;施工单位结算书按要求 编制，所附资料齐全。 2、工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准，施 工单位提供的设计变更和现场签证，只能作为参考。 3、审计部门应详细核对工程量、审定价格、取费标准，计 算工程总造价，做到资料完整、依据清晰、数据准确，也可聘请 另外一家审计机构进行复审。 4、 编制的预、结算书，应当有工费、材料、设备和有关经 济指标的计算过程及详细的编制说明，注明扣清甲供材料款项。 5、 财务审计部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理，找 出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见。 (五) 其他环节的成本控制 应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿。 二、加强资金管理是提高房地产企业财务管理的重要组成部 分 资金是企业的“血液”，资金运动是企业的“血液循环”系 统，“血液循环”是否畅通，无疑是关系企业“生命”的问题。 因此资金管理具有举足轻重的作用。随着市场竞争的日趋激烈， 房地产企业内部财务资金管理理念、管理模式、管理手段等正面 临着严峻的挑战。目前，不少企业一方面资金紧张；另一方面资 8 金占用较多，运营效率较低。企业资金管理过程中普遍存在着使 用分散、效率低下、体外循环等突出问题。传统的企业财务管理 体制、资金运作方式、监管手段等方面的弊端愈加突出，全面提 高企业财务资金管理水平势在必行。 （一）资金管理在企业中的重大作用 1、加强资金管理是规范企业经济行为，促进其健康发展的 需要。 目前，一些企业经济效益比较低下，虽有多方面的客观原因， 但企业整体素质和市场竞争力不强则是问题的根本症结，其中财 务管理，特别是资金管理滑坡，导致企业生产经营效率低下，损 失浪费严重。目前，企业财务管理出现较大滑坡，财经纪律松弛 现象突出。有相当一部分企业财务管理的基础工作严重倒退，许 多企业不同程度存在着账实不符，虚盈实亏的问题，少数人甚至 钻企业管理方面的漏洞，国有资产损失严重。因此，国有企业的 财务管理，特别是资金管理是一个相当薄弱的环节，国有经济要 想健康发展，非得狠抓资金管理不可。 2、加强资金管理是缓解企业资金不足的重要手段。 当前，一方面企业感到资金紧张；另一方面，大量企业资产 尚未得到充分利用，特别是存量资金方面的作用尚未充分发挥出 来。如果这些闲置的资产通过流动资产形成重组，或通过实行股 份聚集起来得到利用，这本身就等于增加了资金投入，也缓解了 资金紧张的矛盾。 9 3、加强资金管理是扩大资金规模的有效途径。现有的资产 管理有两大问题，除了资产的闲置浪费外，就是资产的重复分散， 没有形成规模效益。只有加强资金管理，才能加快资产积聚，迅 速扩大生产规模。 总之，只有加强资金管理，才能促使房地产企业经济效益的 提高，从而产生更大规模的资金并投入生产。因此，要想使企业 健康快速地发展，就必须加强企业对资金的管理，否则，即使有 雄厚的资金也只能是无用武之地。只有加强资金管理，使之运转 自如，才能充分发挥其在企业中的血液作用，才能更好地促进企 业的健康发展。 （二）企业资金管理目标 资金均衡有效地流动是房地产企业（集团）生存和发展的基 础。所谓资金的均衡流动是指资金的流入和流出必须保持适当的 配合：当企业必须发生资金流出时，一定要有足够的资金流入与 之相配合，否则就会出现资金周转不灵。轻者导致经营受损，重 则导致企业破产；而当企业产生现金流入时，除了维持企业日常 经营所需的最低资金占用外，剩余资金必须及时找到有利的投资 机会，尽量增加剩余资金的投资收益。因此，任何企业为了自身 的生存和发展，都必须努力实现资金的均衡流动，即资金的流入 等于资金的流出。有效的资金流动则是指资金在其运动过程中， 能够带来尽可能多的增值。因此，实现资金流动的均衡性和有效 性是房地产企业（集团）资金管理与控制的核心目标。 （三）加强企业资金管理的具体方式 10 由于企业资金管理是一项复杂的系统工程，横向而言需要多 方协作，齐抓共管；纵向来说，需要层层把关，狠抓落实。具体 说来，要采取以下几种方式。 1、加强资金预算管理，量入为出，确保房地产企业资金高 效、合理、有序地流动。 资金预算管理是资金管理的重中之重，只有抓住资金预算管 理这个中心，采取行之有效的管理和控制措施，疏通资金流转环 节，才能提高企业经济效益。 资金预算管理是由资金预算编制、 预算调整及执行跟踪管理、监督考核等三部分组成： （1）资金预算分为年度预算及月度执行预算，编制采用 “以收定支，与成本、费用匹配”的原则，遵守收付实现制并采 用直接法编制，同时采用间接法编制以相互验证。以最优的资金 成本制定资金使用方案，综合平衡和编制单位的资金总预算。年 度预算侧重于全年资金的平衡与预算，月度执行预算主要用于月 度的资金调度与控制。 （2）预算调整及执行跟踪管理。即在资金预算执行过程中， 当遇到前提条件发生变化时，如业务量增加、业务划转以及出现 新的业务时，需要对资金预算进行调整或追加。由预算责任部门 提出申请，资金管理部门提出调整意见，实行逐项申报、审批制 度。预算必须是最新调整过的预算，以统一口径，做到及时跟踪 经营情况的变化。资金流量执行的跟踪管理是在月度执行预算交 给资金管理部门后对各部门用款进行监控的重要步骤。 11 （3）对资金预算管理的监督考核是根据各部门现金流量使 用的特点，以预算为基准建立指标考核体系，由资金管理部门根 据各部门执行预算的实绩，按月、季、半年及年度进行分析与考 核，对预算编制部门考核预算精度，对预算执行部门考核完成情 况。 （4）资金预算管理的实际运行。为牢固树立资金预算管理 意识，根据各部门年度资金预算，分别将现金流量预算细化到每 季、每月、每旬、每周，使预算在不断的变化中与实际接近一致， 提高预算的可信度和可操作性。要求各部门上报资金计划（按季、 月、旬、周） ，据此对各部门的日常现金流量进行统筹安排、动 态控制，并对执行情况进行跟踪分析，及时反馈。 （5）预算管理最后一步是进行考核，实施奖惩，激励员工 为实现企业战略目标而共同努力。因此考核的指标和奖惩制度要 客观公正、科学合理、全面考虑到差异出现的原因，搞清楚究竟 是人为造成的，还是客观环境使然。如若不然，被考核方过多的 强调客观因素对业绩的不利影响，而考核方则掺杂个人情感，戴 “有色眼镜”考核，则会使考核流于形式，无法达到激励员工共 同奋斗的目的。 （6）实际运行中存在的问题。目前的实际工作中，缺乏资 金管理意识，虽然对资金的重要性都认同，但是，仍然缺少资金 时间价值观念和现金流量观，缺乏详细的资金使用计划和财务分 析方法，在资金的使用和分配上缺少科学性，资金使用随意性较 大，不能对资金使用的事前、事中、事后进行控制，致使现金预 12 算误差率较大。按照资金“年预算，月平衡，周调度，日安排” 的要求，如何以全面预算管理为基础，采取行之有效的管理和控 制措施，疏通资金流转环节，使财会人员从资金运用项目的单纯 “把关”审定变为直接参与，变事后“监督”为立项决策，增强 预见性，减少盲目性，加强资金的预算管理，提高企业经济效益 是我们面临的重大课题。 2、明确现金流量在企业管理工作中的核心地位，要把现金 流量监控作为重点，分门别类，把好关键点，加强对现金流量的 分析预测，强化对公司现金流量的监控，严格限制预算的资金支 出，实施大额资金的跟踪监控，严格控制现金流入和流出，保证 支付能力和偿债能力。企业要将现金流量管理贯穿于企业管理的 各个环节，高度重视企业的支付风险和资产流动性风险。 3、抓好资金流程管理，实现资金良性循环。为保证资金满 负荷高速运转，财务管理部门要对企业资金按照“统一计划、统 一调度、统一结算、统一借贷”的原则，加强对内部单位资金的 统一集中管理，提高资金使用效率，防范金融风险。 4、健全企业内部管理制度。首先要通过制定示范性内部财 务管理办法主动帮助、指导企业建立健全财务制度，使财务人员 有章可循；其次要把好制度订立时的审查备案关，严格手续，使 企业的资金运用更加科学合理；最后，还要加强企业对内部管理 制度执行情况的检查、监督，促使企业不断完善并认真执行。 5、积极处理沉淀资金，盘活存量资产，加快资金流动性。 房地产企业存量房积压现象较为普遍，针对储备资金占用过大， 13 积压较为严重的问题，每年必须集中调查摸底，提出适合市场的 营销方案。 6、加强应收款回笼，减少费用支出 当前，部分企业存在 着应收账款及其他应收款逐年逐月增加的问题，使流动资产失去 应有的流动性。对应收账款及其他应付款的管理，首先应采取集 中与分散相结合的办法进行清欠工作，对一般欠款户通过电话、 信函等方式催还，对重点户列出账目清单，集中清欠，如清欠工 作遇到困难应立即上报上级领导，经讨论研究采取相应整治措施， 严禁资金流失。其次，对清欠遇到的困难要积极动脑去积极寻找 债务链，采用实物抵债法或多家抹账方式找到解脱债务链途径， 避免或减少坏账的发生，必要时，可通过诉讼程序来挽回损失。 对于应收款回收问题，要确定一套清欠工作奖惩机制，提高清欠 人员的工作积极性，使其应收账款恢复其流动性。 7、做好分析工作是加强资金管理的基础。企业财务分析主 要是以企业财务报表上反映的诸项指标为依据，对企业的经营业 绩和资金状况进行分析和评价。他一方面是对企业过去已完成的 经营活动的总结，使人们能更加全面地认清企业现实的经营状况， 而更重要的一方面是可以帮助企业管理者更有根据的预测企业的 未来状况。因此，做好财务分析工作是加强资金管理的基础。企 业财务人员在对企业的诸项经济指标进行分析评价，时常要运用 一定的技术方法，而且必须结合企业各方面的实际情况进行综合 分析与评价，才能使企业的经营信息得到有效的反馈，从而使企 业管理者可以通过财务分析总结经验教训，并对企业未来的生产 14 经营活动作出正确、有效的预测。 （四）千方百计做好房地产企业融资工作。 房地产企业获取资本的能力决定了企业的命运。钱越多越好， 钱越多机会也越多。实际上房地产企业是缺钱的，因此，想方设 法扩大融资渠道，积极融通资金是资金管理的重中之重。 1、房地产企业的融资方式 融资方式即企业融资的渠道。它可以分为两类：债务性融资 和权益性融资。 （1）债务性融资包括银行贷款、发行债券和应付票据、应 付账款等，后者主要指股票融资。债务性融资构成负债，企业要 按期偿还约定的本息，债权人一般不参与企业的经营决策，对资 金的运用也没有决策权。 债务融资可分为营运资本融资与资本性支出融资，其优点是 借入资金并在有还款能力的适当时候偿还给债权人。债务融资的 主要渠道有朋友、银行及其他金融机构。营运资本负债融资（流 动资产流动负债），一般是借入短期负债，购买存货支付应 付账款，如果特许人必须通过增加存货和给员工加薪来实现更高 的销售和利润，这种融资方式往往就十分合适和必要。 营运资本负债融资一般是从银行贷款、商业信用社或信用 合作社获得，它是短期的。资本性支出融资（土地、建筑、设备 及固定资产），是通过签订长期债务合同获得。在特许企业启动 市场扩张或重组时，尤其要进行资本性支出融资。资本性支出融 15 资的主要渠道有商业银行、风险资本、制造商、寿险公司及其他 商业贷款人。债务融资通常有银行贷款、股票融资、债券融资及 融资租赁等方式。较适合目前国内特许企业进行债务融资的是银 行定期（质押）贷款和融资租赁。特许人可根据种类和要求的不 同，来取得改善经营或拓展市场所需的资金。 银行定期贷款: 银行是企业最主要的融资渠道。按资金性 质，可分为流动资金贷款、固定资产贷款和专项贷款三类。专项 贷款通常有特定的用途，其贷款利率一般比较优惠，贷款分为信 用贷款、担保贷款和票据贴现。其中，定期（质押）贷款是银行 与特许人签定的一种正式合同，约定特许人在特定时期（贷款期 限）内使用一定量的资本（本金）并支付既定比例的利息。这种 贷款一般要求按月归还部分本金和利息，或允许采用贷款偿还方 式付款，即贷款期间仅偿还部分本金，到期时偿还一笔金额较大 的贷款。通常，这种贷款一般要求提供抵押物（土地、建筑不动 产、设备或其它固定资产），如果特许人不能按规定还贷，银行 将没收这些抵押物。 融资租赁： 融资租赁又称金融租赁，是一种新的产品营销 和资产管理的运作模式，也是一种资产性资金融通方式。它是所 有权与使用权之间的一种借贷关系，即出租人（所有者）在一定 期间内将租赁物租给承租人（使用者）使用，承租人则按租约规 定分期付给一定的租赁费，到期取得该租赁物的所有权。融资租 赁实际上是以融物的形式达到融资的目的。对于中小型特许经营 企业来说，融资租赁是融资与融物的结合，集贸易、金融、租借 16 为一体，运作比较灵活、简单，对提高企业的筹资融资效益是十 分有效的融资方式。常使用的有营业租赁、金融租赁或者分期付 款、售后租回等方式。 （2）权益融资是指向其他投资者出售公司的所有权，即用 所有者的权益来交换资金。这将涉及到公司的合伙人、所有者和 投资者间分派公司的经营和管理责任。权益融资可以让企业创办 人不必用现金回报其它投资者，而是与它们分享企业利润并承担 管理责任，投资者以红利形式分得企业利润。权益资本的主要渠 道有自有资本、朋友和亲人或风险投资公司。为了改善经营或进 行扩张，特许人可以利用多种权益融资方式获得需的所资本。 风险投资：当一个发展中的特许人需要额外的资本来使他 的经营计划获得成功，但却缺少抵押品或者相关能力和资历来还 付本息时，或者特许人想从一家商业银行进行传统的债务融资而 特许人又需要证明他自己能够还付本息时，该特许人可认真考虑 风险投资本为公司融资的来源之一。但特许人需要面对的现实问 题是：由于特许人需要资本来弥补“软成本”包括人员成本和 市场营销成本，特许人可能较难获得债务融资。不过，随着特许 经营已成为国内企业发展的成功商业模式，越来越多的私人投资 者和风险投资机构愿意向特许人提供资本了。比如：国内的火锅 餐饮连锁品牌小肥羊和经济型连锁酒店品牌如家，刚刚在 2006 年度获得风险投资机构的资金。 但是，风险基金的要求也非常苛刻，他们总是在努力寻求那 些勇于进取、生活和经营方式都积极向上并富有进取精神的企业 17 家。 此外，风险基金往往要求持有特许经营企业一定的股权， 要求参与董事会，要求特许人提供详细的报告，列明企业发展计 划、财务规划、产品特征、管理层的能力等。在股本结构上，还 要求企业管理层必须投入一定比例的资金，一般在 25%左右，以 约束管理层对企业的承诺。 合伙：这是特许人在发展初期融资常用的渠道之一。合伙企 业成立的一个前提是：合伙人愿意一起合作并同意投入一定的初 始资金用于预期的费用支出。当合伙企业的财产不足清偿到期债 务时各合伙人均应承但无限连带清偿责任；各合伙人对执行合伙 企业事务享有同等权利。这种合伙形式，根据合伙法规定，合伙 企业只能按无限合伙方式设立，所有合伙人都必须对合伙企业承 担无限责任，由此所有合伙人只能作为普通合伙人对合伙的债务 负连带责任，除非不投资或介入其他经济活动。根据规定，经营 决策要经过全体合伙人的同意。任何普通合伙人都可以成为特许 经营体系的加盟商。所有合伙人对企业的所有债务负全责，并承 诺积极参于管理企业，并按所得利润分别纳税。 另一种合伙方式是有限合伙。有限合伙人仅以投资额为限承 担企业债务或承担约定的风险，得到的好处是可以分享企业利润 并享受个人税收优惠。如果有限合伙人确实参于企业管理，则此 合伙人自行转为普通合伙人。 （二）破解房地产企业融资的思路 18 1、银行贷款 目前国内银行主要做的是四证齐全后的开发贷款。这也是国 内房地产企业最基础的融资方式。但是实际上并不能在最关键的 时候支持房地产企业。我们理解银行是政策性导向很强的资金方， 但就对项目的支持而言，我们缺资金还是在付完土地款到四证前 这一段。在合法合规的前提下，银企双方应该积极寻求金融创新。 适度的流动资金贷款以及过桥贷款会受到企业很大程度的欢迎。 帮忙解决了企业这一段的困难，那么此后的开发贷款和按揭贷款 以及其他业务都可以合作起来，实现真正的银企双赢。另外，随 着流动性过剩的蔓延，CPI 再创新高，中国人民银行连续三资提 高存款准备金，这给资金紧张的房地产企业贷款增加了难度。 2、 上市 上市是很多房地产公司进一步做大房地产企业的选择。富力、 雅居乐、碧桂园、龙湖等等，谱写了无数的财富传奇。与此同时， 上市公司（如万科、金地、华润置地）增发配股发债等从二级市 场不断筹集资金，又从土地市场上囤积土地储备，形成了良性循 环。同时，上市公司的信息透明，退出灵活，又进一步受到了包 括海外资金在内的机构投资者的青睐。 3、 私募 如果说私募是一种手段，那么目的应该至少有两个：融资和 为海外上市作铺垫。这里需要计算的是股权牺牲成本和实现私募 目的的一个比较。按照大多数海外市场目前的资产定价模型，私 19 募市盈率按照未来收益测算，但是国内基本上按