代建工程相关税收

委托代建税收问题 问：我单位代政府进行公路建设，政府是主体，我单位负责施工管理等一系列事情，在这方面税收上 有何规定，怎样处理该问题我单位可以达到合理避税目的。 答：一是相关税收政策明确，就是国家税务总局关于印发营业税问题解答(之一)的通知（国税函 发1995 156 号）明确，根据营业税暂行条例第五条第（三）款“建筑业的总承包人将工程分包或转包 给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额”的规定，工程承包 公司承包建筑安装工程业务，即工程承包公司与建设单位签订承包合同的建筑安装工程业务，无论其是否 参与施工，均应按“建筑业”税目征收营业税。工程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装工程合同， 只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务则按“服务业”税目征收营业税。 二是你所说的合理避税，人们习惯上叫纳税筹划。纳税筹划是指经济主体为实现经济效益最大化的目 的，在法律允许范围内对自己的纳税事务进行的系统安排。在这里有两点需要特别明确一下：第一，纳税 筹划的根本目的是经济效益最大化，而不是片面的追求少缴税；第二，纳税筹划应在法律允许的范围内进 行，至少不能违法。避税筹划是指纳税人采用非违法手段，即表面上符合税法条文但实质上违背税法精神 的手段，利用税法中的漏洞、空白获取税收利益的筹划。这种筹划由于与国家的税法精神相违背，在某些 情况下会被税务机关认定为偷逃税，因而具有一定的风险，而且这种筹划也没有国家政策的支持，不受法 律保护，所以尽管这种筹划在实际操作中经常被采用，但必须要谨慎使用。 一、沪地税一199643 号 房产企业（或住宅办、住宅开发公司，下同）以接受企业单位或其他部门委托房产，房产建成后，房 产企业以房产成本与委托方结算，另外按一定的百分比收取管理费或分得房产。对这种形式的委托代建房 产，按以下情况分别计征营业税： 一）受托方代建的房产如果由受托的房产企业列入其开发计划，则不论受托方与委托方如何结算，均 应按结转的房产造价成本及收取的管理费（如系取得房产的，则按规定折换计算）一并依“销售不动产” 税目计征营业税。 二）如果受托代建的房产系列入委托方的房产开发计划按以下办法计征营业税； 1. 受托方将房产建成后同时向委托方结转房产成本并收取管理费的 ,对受托方结转的房产成本及收取的管 理费一并依“服务业”税目计征营业税； 2.如果受托方不垫付资金,不负担房产造价成本的结转 ,仅是收取管理费,所有的房产建造成本由委托方自行 负责,则对受托方仅就其收取的管理费收入计征营业税。如果受托方以取得房产的形式来代替管理费收入， 则对其取得的房产按规定折换计算后计征营业税。 三）对房产企业接受各级政府部门委托代建职工住宅房、动迁用房的，可凭有关政府部门的代建造房 文件，报主管税务机关审核批准后，暂按收取的代建管理费收入计征营业税。如果房产企业代建的房产自 行对外销售，则应就销售收入按规定计征营业税。 二、冀地税发200093 号 对房地产开发企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业代理业”征收营业税， 其营业额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件： 一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续； 二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移； 三）与委托方事前签订委托代建合同； 四）不以受托方的名义办理工程结算。 凡不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属房屋销售行为，按“销售不动产” 税目征收营业税。 三、浙地税函2004437 号 第十二条、关于停止执行的几个政策问题 停止执行浙江省地方税务局关于营业税若干政策业务问题的通知 （浙地税一199871 号）中的下列规 定，按现行有关规定执行。 一）对单位和个人未到有关政府部门办理土地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权转让 给他人或不动产销售给他人的，并向对方取得了货币、实物或其他经济利益的，也应按“转让土地使用权” 或“销售不动产”征收营业税。 二）对纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋（或其他不动产）的行为，应按“服务业代理业”征收营 业税。这里所说的“代建房屋”必须同时符合下列四个条件： 1由委托方自行立项； 2不发生土地使用权或产权转移； 3受托方不垫付资金；（此条浙江地税已取消） 4. 事先与委托方订有委托代建合同。 凡不同时符合上述四个条件的代建行为。对受托方应按“销售不动产”征收营业税。 四、宁地税(流)发1998073 号 你局关于进一步明确房地产开发企业代建工程计税依据的请示(银地税(流)发1998008 号)收悉。 经了解，目前房地产开发企业从事代建工程业务的方式有二种：第一种是土地使用权归房地产开发企业； 第二种是土地使用权归建设单位。以上二种方式，工程所需全部建设资金均由建设单位提供，并与房地产 开发企业签订工程代建合同或房屋代建协议书。房地产开发企业只负责工程的组织协调工作，并按代建工 程总投资的一定比例收取管理费(代建费) 或按代建工程的建筑面积定额收取管理费(代建费) 。经研究，现 批复如下： 一） 、凡土地使用权归房地产开发企业的，无论房地产开发企业与建设单位如何结算，其计税营业额均应 包括工程价款及管理费( 代建费) 和价外费用，按 “销售不动产”税目征收营业税。 二） 、凡土地使用权归建设单位的，对房地产开发企业提供的代建业务，其计税营业额均应包括管理费 （代建费）和价外费用，按“服务业”税目征收营业税。 五、国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知 国税函发1995156 号 问:对工程承包公司承包的建筑安装工程按何税目征税？ 答:根据营业税暂行条例第五条第( 三)款“建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全 部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额”的规定，工程承包公司承包建筑安装工程 业务，即工程承包公司与建设单位签订承包合同的建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按“建 筑业”税目征收营业税。工程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协 调业务，对工程承包公司的此项业务则按“服务业”税目征收营业税。 （作为工程承包公司,必须具有施工 资质,而作为房地产开发企业只具有开发资质.当然如果成立集团,集团的子公司可以具有施工资质.因为施工 资质具有者必须是独立法人.所以,我认为这个文件对房地产企业不适用） 六、国家税务总局关于城镇居民委托代建房屋契税征免问题的批复 国税函1998829 号 湖北省财政厅： 你厅关于城镇居民委托代建房屋如何征收契税的请示(鄂财农税发19981014 号)收悉。经研 究，现批复如下：根据你厅提供的情况，仙桃市居民赵明超通过与房屋开发商签定“双包代建”合同，由 开发商承办规划许可证、准建证、土地使用证等手续，并由委托方按地价与房价之和向开发商付款的方式 取得房屋所有权，实质上是一种以预付款方式购买商品房的行为，应照章征收契税。 3 / 5 七、国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 2006 年 4 月 12 日 各州、市国家税务局、地方税务局： 现将国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 （国税发200631 号）转发 给你们，并结合我省实际进一步明确有关问题，请一并贯彻执行。 一、关于预售收入的计税毛利率问题 一）经济适用住房 符合经济适用住房条件的，其预售收入的计税毛利率不得低于 3%。 二）非经济适用住房 1.昆明市四城区及昆明高新区、度假区、经济开发区内的非经济适用住房，其预售收入的计税毛利率 不得低于 20； 2.各州、市政府所在地城市的城区和郊区的非经济适用住房，其预售收入的计税毛利率不得低于 15%； 3.上述地区以外的其他县、区（市）的非经济适用住房，其预售收入的计税毛利率不得低于 10。 三） 云南省国家税务局 云南省地方税务局关于企业所得税几个具体业务问题的通知 （云国税发 2005 159 号）第一条关于房地产开发企业预售收入利润率的规定，自本通知下发之日起停止执行。 二、关于新办房地产企业减免税处理问题 房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业，自 2006 年 5 月 1 日起，停止办理 享受新办企业税收优惠政策审批，之前已经批准享受新办企业税收优惠政策的房地产企业，执行至期满为 止。 本通知所指新办房地产企业不得享受的税收优惠政策，包括新办劳动就业服务企业、 “老、少、边、 穷”地区新办企业、新办企业安置自主择业的军队转业干部、新办企业安置随军家属就业等国家统一制定 的税收优惠政策。 房地产企业拆迁补偿形式营业税的涉税处理 房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种： （1）作价补偿。拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方 式补偿给被拆除房屋的所有人，这是一种货币补偿形式。 （2）产权调换。拆迁人以易地建设或原地建设的 房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，这就是我们通常所说的“拆一 还一” 实物补偿形式。其中，以产权调换的补偿形式需要缴纳营业税。 一、营业税的税收政策规定 一）征税的规定 我市房地产企业拆迁补偿以产权调换形式的营业税征税规定从开始到现在发生了变化： 2002 年 3 月 25 日起， 2002 年全市税政、规费管理工作会议纪要 （珠地税会纪20022 号）规定，“ 城中村改造拆迁补偿房产过户办证时不开发票的，计征营业税的计税价格为最低不能低于每平方米 1000 元“，当时，房地产转让过户的应纳税收由市房地产登记中心按每平方米 1000 元的计税价格代征。 2002 年 10 月 21 日起， 关于明确城中村改造有关税收问题的通知 （珠地税发2002238 号）规定， “房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，应在补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时，按有关规定 的计税标准依法申报交纳营业税等国家税收；对瞒报税收的，一经发现，应认定为偷税，并立案查处。上 述税收的监管，一律由主管税务机关负责，不再由房产登记中心代征” 。 2005 年 8 月 1 日起， 关于明确几个营业税税收政策问题的通知 （珠地税发2005415 号）规定， “2002 年全市税政、规费管理工作会议纪要 （珠地税会纪20022 号）文件，有关城中村改造拆 迁补偿房产过户办证时不开发票的，计征营业税的计税价格为最低不能低于每平方米 1000 元的规定停 止执行；按省地税局关于房管部门旧城改造指挥部补偿拆迁户住房及销售住房而取得的收入征收营业税 的批复 （粤地税函2000285 号）规定：补偿的房产面积如与拆迁户原产权房产面积相等的，应按同类住 宅的成本价核定计征销售不动产的营业税；补偿房产面积如超过原产权房产面积的，其超出部分，应 按向拆迁户收取超面积部分的全部款项计征销售不动产的营业税。 ” 二）纳税义务发生时间的规定 关于明确城中村改造有关税收问题的通知 （珠地税发2002238 号）规定， “房地产开发企业在办理 拆迁补偿房产时，应在补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时，按有关规定的计税标准依法申报交纳 营业税等国家税收” ，规定中明确了拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间为补偿房产竣工并与被拆迁户办 理交接手续时。 三）计税依据的规定 关于明确几个营业税税收政策问题的通知 （珠地税发2005415 号）规定， “补偿房产的成本价不应 再计算土地成本。 ” 房地产开发企业会计制度规定， “开发成本科目核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开 发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配 套设施费和开发间接费用等。 ” 土地征用及拆迁补偿费指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包 括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用 （如耕地占用税） 。 从上述规定来看，核算补偿房产的成本价时不应包括土地征用及迁移补偿费。换言之，补偿房产的成本价 就是该房产地上建筑的建造成本。 二、举例 A 公司 2003 年 5 月开发某豪园（一期）属于城中村改造项目，该项目用地面积 21000 平方米，建筑面 积 31900 平方米的住宅，可供销售面积 29000 平方米，其中用于安置“回迁户”村民的住宅面积为 7900 平方米，其余 21100 平方米的住宅由 A 公司自由销售或使用。该项目 2005 年 2 月完工，经过工程竣工决 算，得知该项目开发成本 58970000 元，其中：土地征用及拆迁补偿费 14350000 元、前期工程费 7220000 元、基础设施费 29770000 元、建筑安装工程费 4370000 元、公共配套设施费 1260000 元和开发间接费用 5 / 5 2000000 元，同年 6 月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共 6300 平方米，具体为：6 月份 1200 平方米、7 月份 2600 平方米、9 月份 900 平方米、10