凤阳路601号项目3.15

第一部分：市场篇 一、 大势分析 2005 年上半年上海市办公楼出现了一股“热潮” ：在 CBD 顶级办公楼倍受 追捧的情况下，销售市场猛然壮大，不管办公楼是新的、旧的，都不断涌入市 场。住宅市场的硝烟悄然转向了办公楼市场。 1、销售市场行情分析 相比调控下比较冷清的住宅市场，上海写字楼市场呈一片活跃景象。 成交面积方面： 2005 年 112 月份上海全市成交办公用商品房 150 万平方米，合计约 1.1 万 套，月均成交 12.5 万平方米。5 月办公楼仅成交 6.1 万平方米，为全年最低。 进入 9、10 月份的销售旺季，月成交量稍有好转，达到 10 万平方米的水平。 2005 年最后一个月，办公楼市场出现井喷，月成交量一举超过 26 万平方米， 其中主要原因是年底市场对商办类物业看好，同时市场供应量增加。 成交均价方面： 2005 年 112 月份全市办公楼商品房成交均价为 14315 元平方米。四个 季度成交均价依次为 12637 元平方米、14260 元平方米、15773 元平方米、 15044 元平方米，从总体走势上看，呈现一定幅度的上升趋势，年末成交均 价比年初上涨了约 20。 从各个区域的办公楼均价来看，最高均价依然是市中心的三区域，前三位 依次为黄浦区 18419 元平方米、静安区 18047 元平方米以及长宁区 17834 元平方米。三区域位于市中心黄金地段，商办物业集中区，区位好、均价高 是情理之中。 2 就掀起了购置办公楼的热潮的原因分析，主要有以下几点： 近期商办用地拍卖竞争激烈，土地拍出惊人高价； 按国际惯例，甲级写字楼的价格比同区域住宅售价高三成，但目前看来， 与住宅相比，上海甲级写字楼的价格显然还留有较大空间； 近年楼盘的市场供应明显低于市场需求，导致供求失衡； 众多近期海外投资机构纷纷收购沪上写字楼，对办公楼市场推波助澜。 如：麦格里收购新茂大厦、摩根士丹利收购世界贸易大厦、著名投资机 构高盛宣布收购百腾大厦； 租金持续走高，使之成为目前回报率较高的投资产品。从目前市场上售 价与租金的回报率来看，上海写字楼平均投资回报率一般在 58%之间。 2、租赁市场行情分析 随着房产新政的出台，上海住宅市场降温较明显，写字楼市场却持续保持 上升势头。目前上海甲级办公楼的空置率为下降至 6.7%，为近 10 年来的最低； 租金则随着需求的增加呈攀升之势，平均租价为 0.81 美元每平方米。2005 年上 海甲级写字楼平均租金报价上涨 15.3%，上涨率与过去几年相比位居首位。 由于 2006 年底国内金融业将完全放开，同时根据上海市有关规划，到 2007 年，上海将累计引进 150 家跨国公司地区总部、180 家研发机构、140 家 投资性公司，这些公司和国际金融机构的强劲需求将使上海写字楼租赁市场更 为活跃。预计到 2007 年，上海甲级写字楼空置率将至 3以下，租赁价格可望 突破 1.0 美元。 3 虽从市场的表面情况和统计数据表明，整个写字楼市场表面运行稳定，但 在相当长的一段时间内，写字楼市场内隐含的危机也是相对比较高。 在市场对 写字楼市场一片叫好声之中，我们同时也要清醒的认识到，市场上所隐含的各 种危机。这些危机主要表现在以下几个方面： 对政府宏观调控政策的预期比较谨慎，虽然目前宏观调控对写字楼市场 的影响没有住宅市场那么强烈，但这种影响也是非常深的，发展商必须 时刻小心这种政策风险； 租金上涨带来的压力，尤其是高端物业部分，市中心区域租金的大幅上 涨，使不少跨国公司开始在各种市郊办公园区寻找或定制办公场物业， 以节约成本和安置预期的人员扩张； 住宅市场的一些经验表明，销售价格上涨的速度过快，最终将导致开发 商的损失。因此，发展商在写字楼的销售中相对比较谨慎； 国家的宏观调控政策对房产投资的影响非常大，加大了投资者的资金周 转难度，直接有效的控制了房地产投资的势头，增加了发展商的风险； 写字楼是适合中长期投资的产品，短期投资难度比较大，但对一般投资 者而言，短期投资是比较安全的，在资金周转难度加大的情况下，短期 投资比价难以实施，也间接的影响了写字楼的投资； 上海的经济发展速度非常快，国际地位上升，但对写字楼市场来说，这 种利好的影响还无法体现出来，须要经过多长时间才能对写字楼产生积 极影响，还不明朗，但短期内是不可能有这种利好的影响的； 银行收紧对写字楼投资的贷款力度，以及人民币升值等都加大了投资者 和发展商的资金周转风险。 在目前写字楼市场火爆的情况下，我们更应该冷静下来思考，这种火爆背 后的隐患。写字楼市场处于一个变化多端的市场环境中，通过上面的分析，我 司认为，对于目前的写字楼市场来说， “快速销售、回笼资金、安全”是首要目 的。综合上述的影响，针对目前的写字楼市场来说， “快速销售、安全稳定的获 得一定比例的投资利润”是比较明智地做法。 4 二、区域办公分析 1. 办公格局分析 上海市的办公市场经过多年的发展，已逐步形成了七个比较显著的商务圈。 这七大商务圈内集中了众多的甲级办公楼，代表着上海整体办公市场的主流， 是上海商务办公的精华所在。 项目所在的南京西路商务圈作为七大商务圈之一，区域内集中了比较多的 甲级办公楼，也具有比较大的办公需求。 从南京西路商务圈发展格局来看，办公楼的商务价值呈现“南高北低”的 现象，南京西路以南的办公楼无论是办公楼的品质还是租赁价格等方面均要高 于以北办公楼。 2. 区域主要办公楼个案分析 1) 在售办公楼 本项目周边目前在售的办公楼不多，主要有以下几个： 天安中心 发展商：上海天安中心大厦有限公司 项目地址：黄浦南京西路 338 号 项目概况： 项目占地 5381，总建面为 48400，容积率 为 9，是一栋 30 层的甲级办公楼。整层可分 10 个 全装修的单元，共 1360（6-11 层）和 1628 （12-28 层）。整体规划： B1 层 1500 平米餐饮， 1 层 1000 平米品牌展示厅以及银行，2 层以上为商 务办公楼。 目前对外报价为销售均价 30000 元/，但实际 成交均价为 27800 元/。租赁价格为 0.85 美元/天，物业管理费：22 元 5 /月（不包括空调费和电费），产权年限为 50 年，目前已是现房销售。 占地面积 5381 总建面积 48400 容积率 9 产权年限 50 年 租赁价格 0.85 美元/天 物业管理费 22 元/天 销售价格 报价均价：30000 元/ 成交均价：27800 元/ 整体规划 B11F：餐饮、银行、展示厅 230F：办公楼 办公设备： 大堂 独立大堂挑高约 10 米 电梯 独立电梯厅，8 部富士达电梯分高低区载客。 高区 4 部，运行速度 4 米/秒；低区 4 部，运行速度 2.5 米/秒。 车位 停车位 185 个（地下：164 个；地面：24 个），租金：1600 元/个/月 空调 中央新风系统、中央采暖系统、中央空调配独立水源热泵机组 智能系统 楼宇自控系统、安保系统、电讯系统等，在消防方面，采用了烟感、温度探测、自动喷淋、机械排烟应急照明等系统。 项目简析： 天安中心，毗邻黄浦区的商务中心南京路，与仙乐斯、明天广场成三足鼎 立。由于该区域良好的办公氛围，以及浓郁的商业和交通配套，它刚一推向市 场，便受到了市场的广泛关注，显现出其的地段优势。 该案的起租要求较高，一般要300平方米以上，目前所剩楼层也不多，以高 楼层为主。 6 海银国际大厦 发展商：上海飞房地产有限公司聘 物业：高力国际物业 项目地址：威海路 233 号 项目概况： 项目占地 5310，总建面为 46234.3（其 中地上建筑面积 38034.38），容积率为 8.7， 是一栋纯美式 5A 甲级办公楼，地下 3 层、地上主 楼 26 层、副楼 7 层，主楼高 99.7 米，车为约 160 个。 10 楼以下每层分割成四户，面积在 187360之间，对外报价为均价 26000 元/；10 楼以上半层起售，面积在 610750之间，整层面积为 1360左右， 对外报价为均价 25000 元/。 占地面积 5310 总建面积 46234.3 容积率 8.7 产权年限 50 年 面积 10 楼以下每层分割成四户，面积在 187360之间； 10 楼以上半层起售，面积在 610750之间，整层面积为 1360左右。 销售价格 报价均价：2500026000 元/ 成交均价：25144 元/ 整体规划 地下 3 层、地上主楼 26 层、副楼 7 层，主楼高 99.7 米。 办公设备： 大堂 墙面采用高级石材、玻璃及金属线条等，配天花吊顶及灯饰； 电梯 独立电梯厅，5 部三菱电梯； 车位 停车位 160 个 空调 美国约克，中央新风系统、中央采暖系统、中央空调配独立水源热泵机组 智能系统 弱电控制系统、消防控制系统、监控系统、楼宇自控系统、安保系统、电讯系统等，在消防方面，采用了烟感、温度探测、自动喷淋、机械排烟应急照明等系统。 7 项目简析： 项目位于威海路，处于南京西路以南，商务价值较高； 位于成都北路高架威海路下匝道处，进出交通动线佳； 项目属于新建造办公楼，格局、功能设施、建筑外观等方面均比较新颖， 有较强的吸引力； 面积较大，造成总价较高，导致目前销售状况不太理想。10楼以下每层分 割成四户（面积在187360之间） ，10楼以上半层起售（面积在610750之 间） ，导致主力总价均在500万以上，这也是其目前只实现了约10%左右销售率 的主要原因之一。 2）在租办公楼情况 项目周边的办公楼比较多，但均属于甲级写字楼，顶级写字楼不多，目前 办公楼租金情况如下： 南京路以南办公楼租金情况 楼盘名称 租金 （元/天） 物业管理费 （元/月） 租金支付方式 南证大厦 6 28 押三付一 555 大厦 4.8 27.77 押三付一 竣岭广场 3 20 押三付一 博爱大厦 3.6 23 押三付一 东方众鑫大厦 5.5 24.33 押三付一 仙乐斯广场 6 28 押三付一 天安中心 6.5 28 押三付一 上海静安 新时代大厦 5 26.5 押三付一 8 南京路以北办公楼租金情况 楼盘名称 租金 （元/天） 物业管理费 （元/月） 租金支付方式 博鸿大厦 2.32.8 21 押三付一 艺海大厦 1.82.3 20 押三付一 凯迪克大厦 2.83.3 23 押三付一 新城大厦 2.83.5 23 押三付一 和一大厦 1.92.7 20 押三付一 时美大厦 2.02.5 20 押三付一 恒升大厦 1.62.2 18 押三付一 茂盛大厦 1.62.5 18 押三付一 分析： 从上述南京路以南、以北两块区域的租金价格来看，以南区域办公楼 的租赁价格主要集中在 56 元/天之间，而以北区域办公楼的租赁价格 主要集中在 2.33.3 元/天之间， “南高北低”的格局非常明显。 3、小结 从上述区域房产的分析情况来看，区域内办公楼较多，且办公楼的特点基 本相似：均是纯办公的结构设计。本项目由于自身的特点，决定了项目若同区 域内的办公楼作相同的定位，势必会因为项目本身结构在纯办公需求上的缺陷 而影响项目的价值提升。 因此对本项目而言，只有对项目的优势及项目自身的特点进行充分的挖掘 和合理的包装、定位，充分提升项目的附加值。将项目定位成一个特点鲜明、 明显区别于区域办公楼的市场定位，走差异化路线，以此来获取最大利益。 9 第二部分：产品篇 一、项目基本情况 1、 项目基本信息资料 项目位于凤阳路 601 号，处于凤阳路与大四路交叉口东南角，大楼地上 26 层（13 层为裙房） ，地下 2 层，总建筑面积为 27757.18，其中地下建筑面 积为 3838.85，地上建筑面积为 23918.33（其中裙房建筑面积为 3775.65） 。 依据提供的资料显示，本项目的建筑面积构成如下： 楼层 面积（） 合计（） 1 层餐厅 457.18 1 层商铺 262.58 2 层办公 1132 商业 3 层会所 1779.91 3631.67 物业管理 13 层物业管理 143.98 地上 办公 426 层办公 20142.68 地下 地下 12 层地下车库入口人防、车库、变电 站 3838.85 合计 27757.18 2、 项目目前现状 项目主体结构已经封顶，3 层以上的外立面均已完成，13 层裙房的面还 没有进行装修，目前项目处于停工状态。 项目位于南京路以北，东面为南证大厦（韩港城） 、成都路高架，北面为新 建住宅社区“上海壹街区” ，项目的西面为一些老式住宅及菜场，南面为古玩市 场。 10 3、 项目的 SWOT 分析 S（优势分析）： 项目位于南京西路、成都北路区域，区域内的办公楼众多，商务氛围 浓郁，商务价值较高； 项目所处地理位置位于市中心区域，地段价值较高； 项目工程主体已完成，基本接近现房标准，可以有直观的体验，也可 以直接上市，缩短周期； 项目周边的住宅均为高档住宅社区，人文氛围浓郁； 宜商宜住的办公格局将会给成长型公司更大的利用空间； 主力户型面积在 7080之间，与区域同类产品相比面积较小，在同 等价格的情况下，总价相对不高，有利于降低投资者的介入门槛，目 标客户群较大； 项目 3 层会所内有一个室内游泳池，在区域办公楼内绝无仅有，充分 的利用这一优势可以很好的提升项目的品质； 目前南京西路商务圈内的办公楼大部分均为标准办公楼结构建造，类 似本项目这样的带有独用卫生设施的酒店式办公比较少，拥有较大的 市场契机。 W（劣势分析）： 项目周边小环境不佳，紧邻一些老式住宅及菜场，对项目的形象推广 造成很大影响； 项目的整体外观比较普通、平淡，没有特点，若不作整改，将会影响 项目的整体形象定位、包装和品质的提升； 项目已经建造完成，内部结构已基本成形，对项目的改造工作带来很 大难度； 11 交通动线不佳，成都北路高架虽然在此段没有上下匝道，但车辆均需 绕道北京西路、威海路方可进入本案，动线不佳，对纯办公而言是一 个非常严重的缺陷；大田路、凤阳路的道路均较窄，车辆进出不便； 项目楼层有 26 层，而电梯数量只有 4 部，对纯办公产品而言，相对较 少，客户进出不够便捷； 由于项目是以公寓的结构进行建造，若作为纯办公楼，很难满足大客 户的需求。 O（机会分析）： 紧邻上海电视台，影视相关产业的资源整合前景巨大； 奥运会、世博会的即将来临，世界各地的媒体都将会会聚上海，带来 巨大的商机； 人民币升值的预期使得众多海外投资客纷纷看好上海办公市场； 目前上海市的住宅房地产市场因宏观调控而出现不同程度的打击，行 情普遍不佳，吸引力明显下降，但办公楼市场却一枝独秀，发展比较 平稳，一直稳中有升，这将使办公楼产品的未来市场更具潜力；外来 企业的不断涌入，使得办公楼相对短缺，导致租金价格上涨，这将会 吸引越来越多的海外投资者关注的目光。 T（威胁分析）： 目前区域内在办公楼较多，租售市场竞争压力较大； 结合上述的分析，对本项目进行推论分析： 地段位置较佳，从本案所处的地理位置及外立面效果来看，本案可适当 走高档路线； 本案位属南京西路商务圈，周边办公氛围浓郁，定位成办公楼可以与周 边办公楼形成互动，充分发挥项目地段佳的优势。但周边虽然有着绝佳 的办公氛围，也同样有着绝对恶劣的市场竞争，所以总体定位借势办公， 但是又必须不同于传统办公楼的定位； 与传统的办公物业相比，酒店式办公楼在选址、配置和租赁方式等方面 12 都具有鲜明的特点，在市场上并不多见。目前上海甲级办公楼的存量面 积已经超过 300 万平方米，但酒店式办公楼仅二十余家，总可租面积也 仅 4 万平方米左右，产品相当稀少； 从本案进出动线、周边目前环境看本案不宜走纯办公、纯酒店式公寓定 位； SMG 文广传媒集团及周边区域作为上海市影视传媒最集中的区域，影 视相关产业众多有着广阔的资源可以充分利用。 综上所述，虽然本项目自身存在的问题非常明显，但面临的机遇也非常明 显： 缺陷：户型上的特点，不宜做纯办公、纯酒店式公寓； 机遇：紧邻上海电视台 SMG 文广传媒集团，目前周边尚未有相关配套 设施，相关产业的资源整合前景巨大。 针对本项目而言，全方位的包装和准确的市场定位，将是破解本项目受宏 观政策和本身产品缺陷影响的关键因素之一。因此我司建议采用 WO 策略，即 劣势最小、机遇最大化策略，最大程度地体现项目的地位优势与机遇。在定位 上采用市场缝隙定位法，定位为纯办公与住宅之间的、主题鲜明、没有竞争对 手的产品。对周边重要的影视传媒产业资源进行整合，为我所用，充分利用产 业链优势，从而实现企业利润社会效益的双赢。采用这样的定位有以下优势： 价格可以跳出区域范畴，不受周边价格影响； 对特定客户群体的吸引力强； 对影视传媒资源进行有效整合，租售并举，实现最大化效益。 在采取这样定位的情况下，本项目以下方面的缺点仍需改善： 目前周边小环境较差，需要得到有效改善，以提升项目的品质形象； 针对特定客户群体要进行特定配套的设置； 产品要有个性，要有鲜明的标的形象，以提升项目的额外附加值。 13 第三部分：定位篇 1、产品的市场定位 策略指导定位，依据前述的分析策略，结合特定客户目前市场情况，来进 行项目的定位。 项目紧邻上海电视台，而上海电视台及周边区域可以说是上海市文化传媒 最集中的区域，影视产业相关的产业链也非常集中。目前上海电视台周边还没 有为这些相关产业提供全方位服务的场所，而这些相关产业对办公的需求量体 又非常大，因此市场前景很大。 因产业的特性，这些影视对办公场所的要求有以下特点： 面积需求不大； 需要一个公共部分的空间，能够提供充分的交流； 办公场所隔音效果要好、电力配置要强、提供快速的网络服务； 需要 24 小时能办公、自由度要高； 商住两用，即是办公场所，也是休息场所； 需要提供全方位的服务。 目前区域内的办公楼均无法很好的满足这一需求，而本项目因自身的独特 特点正好可以填补这一空缺： 项目主力户型面积为 70-80，相比区域同等类型产品的面积要小； 商务会所、游泳池，可以给这些客户提供一个非常宽广的交流平台； 项目属于商住楼，可以商住两用、24 小时办公。 项目目前只需要对内部户型的隔音、电力、网络等方面进行改进，再在软 件上提供全方位的服务，就可以完全达到这些特定客户群体对办公场所的要求， 因此拥有非常大的市场空间。 结合上述分析，建议将本项目定位为： “以影视产业为主题的酒店式创意产业楼” 14 入驻的影视产业相关企业： 在客户类型的选择上，以影视相关产业为主，将本项目打造成区域内 上海电视台之外又一个影视相关产业的聚集地，为此类产业提供一个充分 交流的平台。入住客户类型如： 影视工作室、录音棚等； 影视后期制作公司等； 相关娱乐、传媒公司等； 模特、广告、经纪公司等； 摄影、相关设计制作公司等； 相关翻译公司等； 国外相关传媒、制作公司驻沪办事处等 提供一个公共交流空间。 引入一家世界顶级影视相关产业公司展示中心，如“索尼媒体展示厅” ； 组建相关产业类型的俱乐部，如“索尼媒体俱乐部”等，为这些特定客户 群体提供一个交流的空间、平台，增强项目的吸引力； 对产业提供完整的配套服务，开发商主导成立经营管理公司，从经营中获 利。 定位的优势： 充分利用项目的地段和近上海电视台的优势，可以与上海文广传媒集团 进行合作，作为其配套，创造上佳的经济效益； 可以有效避免项目作为纯办公或纯住宅定位所带来的恶性竞争； 独特、充满个性化的定位可以有效弥补区域影视产业对办公场所的需求 缺口，带来无限商机； 与区域内办公产品的不同定位，可以使项目在价格定位上跳出区域办公 市场价格范围的限制，提升项目的价值； 通过引入世界顶级品牌， “借力打力” ，提升项目品质，增加项目附加值； 通过完整的包装，将项目打造成一个经营性产业楼，为开发商提供长期 15 经营收益。 16 2、产品包装建议 结合本项目的实际情况、定位情况，包装建议如下： 硬件上： 项目的整体外观比较普通、平淡，无法体现项目的品质。因此建议对 项目的外立面进行包装，使之具有鲜明的标志性建筑物； 豪华装饰的大堂。不仅体现着办公楼的品质，也是给人的“第一印象” ，而“第一印象”非常重要，因为没有第二次机会给人“第一印象” ； 提供公共专业的前台服务区、公共的办公设施设备区，咖啡茶点休憩 区、各式规格的会议区以及临时上网办公区等； 由于电梯数量只有 4 部，相对项目的楼层而言偏少，因此建议电梯分 高低区停靠，高区：1526 层、低区：314 层，以避免出现客户拥 堵现象；. 房型设计考虑 2 间以上平面及垂直合并使用的可能性及合理性。建议 可适当出现一些大面积户型，将原有的 23 间合并为一间或垂直的 两层改为复式结构，以满足大面积客户的需求； 对户型的隔音效果进行加强，配置足够的电力设备，以满足目标客户 群这方面的需求； 提供五星级标准装修； 设置智能化系统和代码卡付费系统；室内电话建议采用 IP 插卡电话； 提供高速宽带上网，对整栋大楼设立局域网，方便客户之间的更好交 流； 建议将裙房原有的酒店公寓会所改为商务型会所，并按商务会所的要 求进行配置；对会所建议由开发商主导成立经营管理公司进行管理或 招入一家专业的会所经营公司进行经营管理，包装成一个公开商务会 所； 增加商务中心、多功能会议室等设施，给入驻企业提供商务服务，有 助于提升整个办公楼的品质； 充分的利用会所的游泳池，加以合理的包装和定位，将其打造成一个 高档的商务交流平台； 17 软件上： 成立经营管理公司，提供完整的服务。提供 24 小时服务； 配备训练 有素、外语流利的服务团队，提供“菜单式服务” ； 4、产品价格定位建议 1）销售价格建议 针对本项目的市场销售价格，选择与本项目的位置相近的在售办公楼盘： 天安中心大厦、南证大厦、海银大厦、国际丽都城 J 座作为比较对象，依据项 目的综合比较，得出本项目作为纯办公楼客观的市场比较销售价格。 18 南证大厦 海银大厦 天安中心 国际丽都城 J 楼 比较因素 权重 本案分值 分值 分值*权重 分值 分值*权重 分值 分值*权重 分值 分值*权重 地段 0.1 100 110 11 110 11 125 12.5 80 8 基本条件 道路交通 0.08 100 120 9.6 110 8.8 115 9.2 90 7.2 周边商务环境 0.08 100 110 8.8 110 8.8 120 9.6 85 6.8 外部环境 周边配套 0.08 100 110 8.8 115 8.4 110 8.8 95 7.6 产品规模 0.04 100 120 4.8 120 4.8 120 4.8 100 4 车位 0.04 100 110 4.4 110 4.4 120 4.8 100 4 物业档次 0.07 100 120 8.4 110 7.7 120 8.4 80 5.6 物业外观 0.06 100 120 7.2 110 6.6 120 7.2 90 5.4 公用设备 0.07 100 120 8.4 110 7.7 120 8.4 90 6.3 产品因素 户型面积 0.06 100 95 5.7 90 5.4 95 5.7 100 6 商务配套服务 0.06 100 110 6.6 110 6.6 110 6.6 80 4.8 配套服务 物业管理 0.06 100 110 6.6 110 6.6 120 7.2 90 5.4 入驻客户层次 0.08 100 120 9.6 110 8.8 120 9.6 85 6.8 未来规划 0.08 100 110 8.8 105 8.4 120 9.6 85 6.8附加值 发展商品牌 0.02 100 110 2.2 105 2.1 115 2.3 90 1.8 推广因素 推广投入及渠道 0.02 100 110 2.2 105 2.1 110 2.2 90 1.8 综合分值 113.1 108.2 116.9 88.3 19 项目 成交均价（元/） 综合分值 本项目可实现均价（元/） 南证大厦 27743 113.1 24108 海银大厦 25144 108.2 23082 天安中心 27855 116.9 23148 国际丽都城 J 座 18398 88.3 20550 合计 取算术平均值 22722 即：本项目作为纯办公楼的销售均价定在 22722 元/左右较为合理，依据我司经验，本项目与区域内办公楼比较后的比较销售 均价定在 2200023000 元/之间比较客观。 但由于本项目的定位跳出区域办公定位范畴，具有鲜明的独特性，针对的客户群体与区域办公市场不同，采用五星级酒店的标准 来进行装修，销售均价可以跳出区域办公楼的价格范畴，因此建议本项目的销售均价定在 25000-26000 元/之间。 2）租金价格建议 针对目前的市场租金价格，选择与本项目位置相近的天安中心大厦、南证大厦、仙乐斯广场、555 大厦的市场成交租赁价格作为 比较对象，依据项目的综合比较，推算本项目作为纯办公楼客观的市场成交租赁价格。 20 南证大厦 555 大厦 天安中心 仙乐斯广场 比较因素 权重 本案分值 分值 分值*权重 分值 分值*权重 分值 分值*权重 分值 分值*权重 地段 0.1 100 110 11 110 11 125 12.5 125 12.5 基本条件 道路交通 0.08 100 120 9.6 120 9.6 115 9.2 115 9.2 周边商务环境 0.08 100 110 8.8 110 8.8 120 9.6 120 9.6 外部环境 周边配套 0.08 100 110 8.8 110 8.8 110 8.8 110 8.8 产品规模 0.04 100 120 4.8 110 4.4 120 4.8 120 4.8 车位 0.04 100 110 4.4 110 4.4 120 4.8 120 4.8 物业档次 0.07 100 120 8.4 110 7.7 120 8.4 120 8.4 物业外观 0.06 100 120 7.2 110 6.6 120 7.2 120 7.2 公用设备 0.07 100 120 8.4 110 7.7 120 8.4 120 8.4 产品因素 户型面积 0.06 100 95 5.7 95 5.7 95 5.7 95 5.7 商务配套服务 0.06 100 110 6.6 110 6.6 110 6.6 110 6.6 配套服务 物业管理 0.06 100 110 6.6 100 6 120 7.2 120 7.2 入驻客户层次 0.08 100 120 9.6 100 8 120 9.6 120 9.6 未来规划 0.08 100 110 8.8 100 8 120 9.6 120 9.6附加值 发展商品牌 0.02 100 110 2.2 100 2 115 2.3 115 2.3 推广因素 推广投入及渠道 0.02 100 110 2.2 100 2 110 2.2 110 2.2 综合分值 113.1 107.3 116.9 116.9 21 项目 成交租金均价（元/天） 综合分值 本项目可实现租金均价（元/天） 南证大厦 6 113.1 5.2 555 大厦 4.8 107.3 4.5 天安中心 6.5 116.9 5.4 仙乐斯广场 6 116.9 5 合计 取算术平均值 5.025 即：本项目作为纯办公楼、简单装修的成交租金均价在 5 元/天左右较为客观。 由于区域办公楼一般均为一年或几年的租约，其租金价格也是一年的平均租金价格。而本项目经过独特的定位，可以短期、 长期租赁相结合，其短期的租金价格要高于长期租金价格，类似于酒店的长包房与钟点房的价格区别；加上本项目是全装修房出租， 因此租金价格可以明显跳出区域办公楼的平均租金价格水平。建议本项目的租金均价定在 10-12 元/天之间。 22 第四部分：租售建议 一、租售建议 结合本项目的特点和我司对项目的定位建议，我司对本项目的租售作如下 建议： 1-3 层裙房商铺：只租不售，获得经营收益和物业增值收益； 4-19F：出售，回收资金，降低风险缓解资金压力，通过特殊手段获得 长期经营权； 20-26F：开发商保留自用，拥有物业增值收益。 优势： 裙房商铺只租不售，可以确保开发商长期的经营收益； 通过销售可以快速回笼资金，缓解资金压力；阶段性获得最大利益；可 以有效降低资金风险，通过特别手段，获得长期经营权； 开发商保留 20-26F 的办公楼，确保始终处于经营中大业主的地位，掌 握经营管理权，也就始终在经营中掌握主动，可以在合理的范围内自由 制定游戏规则； 二、其他建议 开发商自己成立经营管理公司。 在确保拥有长期经营权的同时获得经营收益，经营管理公司主要要与上海 文广集团建立合作关系，将项目作为文广集团的有效配套设施，创造最佳 的效益； 采用共管公寓式的智能化管理系统。 采用这样的智能化管理系统，可以对项目所有的房源进行有效掌控，对入 驻公司的情况更加了解，使个人业主无法自行出租，必须依赖经营管理公 司。 采用代码卡付费系统。 对入驻客户而言，使用的水、电、煤、物业管理费等费用均可以通过代码 卡来进行支付，更加的方便，买多少用多少；对经营公司而言，客户购买 23 代码卡之后才可以使用，可以不用直接向客户收取因客户入驻产生的费用， 可以有效避免众多的麻烦及一些经济风险。同时另一个目标也是使个人业 主无法自行出租，必须依赖经营管理公司。 三、销售方案建议 针对项目 4-19 层的销售，建议采用下列方案： “5 年包租，每年 8%回报；5 年之后开发商原价基础上加 10%回购” “客户定位主要以投资客为主” 优势： 提供包租，可以确保在包租期限内经营权归开发商所有； 以投资客为主的客源定位，可以保证开发商的取得经营管理权； 5 年之后开发商原价基础上加 10%回购，足以显示开发商对项目的信心， 再加上担保公司的担保，可以在很大程度上增强投资者的信心； 提供 5 年的包租，可以充分的利用“世博会”带来的商机。 “世博会” 的来临，来自世界各地、国内的媒体会纷纷涌入上海，这些媒体对办公 场所有着巨大的需求，通过对项目经营权的掌握，开发商在此期间可以 获得丰厚的经营利润； 由于项目采用智能化管理系统，业主无法自己进行租赁，只能通过经营 管理公司继续进行管理。而 5 年包租期限之后，开发商可以通过业主代 表大会选择经营管理公司，但开发商本身就是大业主，有决定选择经营 管理公司的权利。因此，开发商可以继续控制经营权，获得长期的经营 收益； 另外五年后更换经营管理公司也将有一定风险，只要经营稳定，业主一 般也不会作出这样的抉择，保证开发商对经营管理权的掌握，五年后开 发商也可以每年签约，进行管理，掌握了经营的主动权，降低了风险； 5 年后开发商原价基础上加价 10%回购。5 年后，此时经过物业升值、通 货膨胀等的影响，房价已经超过 10%的增长，客户一般不会回购；若客 户选择回报则 5 年只有 10%的增长，对开发商而言比银行融资的利息还 要低，等于客户向开发商提供比银行利息还要低的融资；5 年后，开发 商已经度过资金困难阶段，也完全有资金实力回购房产。再保险一点， 24 也可以设了一个五年后的缓冲期，即再过半年付现，其间开发商可以另 行转告。 第五部分：收益测算 一、销售金额测算 1、可售面积测算 根据项目基本信息显示的数据，地下室面积、物业管理以及开发商自用 20-26F 的面积无法进行销售，而商务会所因其特殊功用，一般均不会销售，因 此实际可用来销售的面积只有 4-19F 的办公、2F 的办公以及 1F 的店铺、餐厅 共 15894.44。 4-19