××房地产项目可行性研究报告

第一章 总论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称：青岛市*中心和综合办公楼建设工程 1.1.2 建设单位：青岛市*置业有限公司 1.1.3 项目地址：燕儿岛路以北，青岛市*号 1.1.4 项目用地面积：9844m 2 1.1.5 项目总建筑面积：70000m 2 地上建筑面积： 55000m 2 地下建筑面积： 15000m 2 1.1.6 项目总投资：23000 万元 1.1.7 项目建设期：18 个月 1.2 项目提出背景及建设必要性 1.2.1 项目提出背景 青岛地处山东半岛东南部，位于东经 119 度 30 分121 度，北纬 35 度 35 分37 度 09 分。东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日 照市接壤。全市总面积 10654 平方公里，其中市区 1102 平方公里。与上海、广州、 天津、大连并称为中国五大外贸口岸，著名的旅游城市和海洋科研基地，是国务院 第一批确定的沿海开放城市与经济中心城市。青岛既是华北南部、华东北部和西北 地区进出口物资的主要集散地,也是太平洋国家与欧亚大陆国家联系的纽带。 作为山东省的重要经济中心和对外开放的窗口， 1992 年省人民政府把青岛确 定为山东省对外开放的龙头。为了适应改革开放新形势的需要，青岛市作出了行政 中心东移的战略决策，以此带动东部的开发建设，推动全市向现代化国际城的宏伟 目标迈进。东部地区已成为青岛市房地产开发热点地区之一。 青岛市*号地块位于宁夏路北侧，燕儿岛路以北，新建占地面积 7803 m2。 基地地势东高西低，局部高差较大，总体建设条件良好。为加快地块的开发建设， 武警水电部队青岛项目部决定在此地块投资建设接待中心和综合办公楼。项目名 称为青岛市*中心和综合办公楼建设工程。按照基本建设程序委托青岛市民用建 筑设计院有限公司编制项目可行性研究报告申请立项。 1.2.2 项目建设必要性 2 1、实现东部开发区规划，进一步完善新的市中心区建设。 根据市总体规划，东部开发区将建成青岛市新的行政中心。经过几年的开发建 设，东部地区已基本形成市政基础设施配套、城市建设颇具规模的新城区。本项目 的建设，将进一步完善东部地区的建设，实现东部开发区的总体规划，加快完成新 的市中心区建设，树立青岛新的形象，促进青岛市现代化国际城市建设。 2、本项目的建设是改善周边旅游居住及办公条件，提高青岛市城市化建设的 需要。 “衣食住行”对于百姓生活必不可缺，随着我国经济的发展，人民生活水平不 断提高，对于旅游居住及餐饮条件的要求也越来越高。2005 年，我市以度假旅游为 核心，精品项目为支撑的多元化的旅游产品体系初步形成，一批规模大、投资高的 旅游码头、游艇俱乐部、高星级酒店和度假、娱乐等项目相继建成或开工，项目建 设创历史最好水平，部分项目填补了我市旅游空白。初步统计，去年我市旅游项目 建设投入资金 49 亿元以上，比上年增长约 48%，其中社会性投资占 86%。23 个大项 目建设进展顺利，青岛啤酒街投入使用，成为极具青岛特色的旅游街区；昌乐路文 化街正式开街，被文化部命名为国家文化产业示范基地。海景花园大酒店二期工程、 银海国际游艇俱尔部、天泰浴场等重点项目顺利完成年度计划，同时加快建筑业发 展，巩固建筑业作为国家支柱产业的地位，培育经济新的增长点迈出了关键一步。 2006 年我市旅游大项目总体呈现出“体量大、数量多、档次高、项目精”的特 点。 一是数量多、投资大。2006 年全市已签约和已签订投资意向及在谈的旅游项目 约有 51 个，总投资额约 416 亿元，旅游大项目的数量和投资额为历年之最。二是度 假区建设项目多。金沙滩度假酒店、北京电影学院创意学院、极地海洋世界、石老 人浴场、石老人休闲区、天泰东海岸项目、青岛运动旅游度假基地项目等体现了度 假功能，这些项目的建成将极大地丰富国际海滨度假城市的内涵。三是高端旅游项 目多。在建、拟建的游艇俱乐部、体育健身园等高端旅游产品共 11 个，投资额约 32 亿元。四是海洋特色突出的旅游大项目多。极地海洋世界、海军博物馆改造工程、 石老人休闲区、天逸海湾度假城等一批海洋特色突出的旅游大项目正在加紧施工建 设。五是高档次酒店项目多。在建、拟建的四、五星级酒店 18 家，投资额约 83 亿 元。引进万豪、洲际、凯宾斯基等国际知名酒店管理集团参与我市酒店管理。目前， 希尔顿、喜达屋、新罗等世界和亚洲知名的酒店管理集团有意向参与我市酒店业的 3 经营和管理。 以建设现代化国际城市为目标,以加速生产要素的流动和提升城市服务业规模与 水平为突破口,坚持城市化与工业化、市场化、国际化整体推进。进一步提高中心城 区集聚辐射功能,加快新城区建设；推进五市城区向中等城市目标发展；使青岛成为 全国重要的具有较强辐射和带动力的区域性经济中心城市。 3、符合党和国家关于国有企业改革政策，有利于盘活国有资产。 综上所述，本项目的建设对于改善青岛市旅游、商务及办公条件，完善东部城 区建设，实现城市总体规划具有重要作用，建设确有必要。 1.3 建设单位基本情况 1.3.1 发起人情况 本项目由青岛市*置业有限公司承担建设。 1.3.2 经营宗旨 通过项目各方真诚合作，加强企业间资金、技术的横向联合，发挥各自的优势， 加快地块的建设步伐。项目部将以高质量的建筑产品及优质的物业管理服务，为社 会各界提供方便、合理、舒适的旅游、餐饮、办公场所。从而达到促进青岛市城市 建设，改善旅游环境，促进青岛市现代化国际城市建设的目的。通过认真经营，在 创造可观的社会效益的同时获得最佳经济效益。 1.3.3 经营范围 在青岛市*号地块建设宾馆、商务、办公楼，并进行销售、出租房屋及物业 管理。 1.3.4 总投资 本项目总投资为 23000 万元。 1.4 可行性研究工作的结论 可行性研究结论 1、本项目建设符合城市建设规划，有利于加快青岛国际化城市建设的步伐。 2、通过市场预测分析，本项目拟建宾馆、商务、办公市场较好。 3、外部配套条件较好，供电、供热、通讯、给排水、煤制气和有线电视等基 础设施可以满足项目需求。 4、项目经济效益良好，财务分析可行。 4 项目主要经济指标见表 1-1。 表 1-1 项目经济技术指标一览表 序号 指标名称 单位 数 量 备注 1 总投资 万元 23000 2 占地面积 m2 9844 3 总建筑面积 m2 70000 其中：接待中心 m2 25000 网点 m2 18000 地下室 m2 15000 写字楼 m2 12000 5 第二章 市场分析 2.1 青岛房地产市场分析 2.2.1 房地产发展概况 青岛以其独特的地理环境优势和经济发展的广阔前景，使青岛的房地产市场充 满了诱人的魅力。近年来，青岛的房地产市场以其超常的速度向前发展，成为全国房 地产热点城市之一。一九九二年在邓小平同志南巡讲话以后，青岛市委市政府做出市 级机关东迁的决定，原市委机关驻地向外商转让及市级机关新大楼的开工建设，奏响 了青岛行政、商贸、金融、娱乐、文化中心的东进序曲，也促进青岛房地产业进入了 一个全面高涨的时期。从全市房地产发展情况看，1984 年以青岛市城市建设综合开 发公司为代表的首批 4 家公司的成立， 使青岛房地产进入萌芽阶段，当时房地产投 资主要是以旧城改造为目标，由于政策与观念的双重因素制约，房地产投资发展较为 缓慢。1988 年青岛市开始实施国有土地使用权转让政策，房地产业逐渐活跃起来， 全市房地产公司发展到 20 家。1992 年伴随着全国房地产业发展，青岛的房地产进入 三年的高涨时期，房地产投资从 92 年到 94 年三年间，各年增长率分别为 139.2%、143.2%和 136%，93 年达到顶峰，94 年开始增速减缓，95 年以来增速明显减 慢，95 年增长率为 21.1%，96、97 年则出现了负增长，分别为-19%和-6.47%，98 年 开始回升达到 43.81 亿元，比 97 年增长了 2.7%，99 年增幅明显加大，全年累计完成 投资 62.97 亿元，比 98 年增长 43.8%。目前青岛房地产业已初具规模，成为全市国 民经济中的一个重要新兴产业，98 年房地产的增加值为 21.07 亿元，占全市国内生 产总值的 2.37%，占第三产业增加值的 6.30%。 青岛市房地产业的发展过程与全国情况基本一致，在经历了 90-94 年高速增长 期后，95 年增速明显减缓，96、97 年出现了明显的回落，98 年又开始出现一定的 增长。随着国家一系列扩大内需拉动经济的方针实施，一系列大力发展房地产业的 政策相继出台，青岛市房地产形势好。2006 上半年，我市建筑业企业深化企业改革， 加强企业内部管理、加大施工资金和技术的投入，市场竞争力进一步增强，承揽建 筑施工任务持续增加，建筑业企业发展势头良好，完成建筑业总产值 167.5 亿元， 比去年同期增长 31.0%；本年新签建筑施工合同价款 146.8 亿元，同比增长 15.1%； 全市建筑业企业全员劳动生产率 5.9 万元/人,增长 31.1%。 6 一、建筑工程产值增速加快，占比提高 上半年，在市建筑企业施工任务比较充足的前提下，加快施工进度，建筑业总 产值较大幅度的增长，在完成的建筑业总产值中，实现建筑工程产值 149.2 亿元， 同比增长 35.5%，增幅比总产值高 4.5 个百分点，占建筑业总产值的比重高达 89.1%，同比提高 1.5 个百分点。其中国有及国有控股建筑企业仍然在扮演着我市建 筑市场上的主要角色,前 6 个月，我市国有及其控股企业完成建筑工程产值 64.8 亿 元，与去年同期相比增长了 20.4%，占建筑工程产值的 43.4%。 二、一级以上资质企业完成产值占近六成 上半年，从全市建筑企业资质等级看，一级以上建筑施工企业完成产值高达 99.1 亿元，同比增长 52.2%,占建筑业总产值的 59.1%，其中：一级企业完成 81.2 亿元， 占建筑业总产值的 48.5%，特级企业完成 17.9 亿元，占建筑业总产值的 10.7%；从 企业的资质等级和企业的规模来看，大型国有建筑业企业仍然是我市建筑市场上的 主力军。上半年，完成产值超过亿元的单位共 31 家，共完成建筑业总产值 107.6 亿 元,占全市总产值的 64.2%。 三、施工面积小幅上升，新开工面积“放量”增长 上半年,我市建筑企业加大施工力度，房屋施工面积达 2916 万平方米,同比增长 7.3%。国有及国有控股企业完成 1000 万平方米，同比增长 2.6,占全部施工面积的 34.3%。上半年，新开工面积 1165 万平方米,同比增长 28.2%，高于施工面积增幅 20.9 个百分点，占全部施工面积 40.0%，同比提高 6.6 个百分点。其中：国有及国有控 股企业施工面积 323 万平方米，同比增长 60.7%,占新开工施工面积的 27.7%，同比 上升 7.1 个百分点。新开工面积放量增长,说明我市建筑业发展势头良好。 四、建筑市场进一步规范,招投标率占 90%以上 工程招投标是强化建筑市场竞争机制，提高建筑企业管理水平、工程质量、技 术水平的一种行之有效的制度。上半年，市建筑市场进一步规范，工程招投标率上 升，在全市建筑工程中，实行招投标承包的施工面积 2709 万平方米，比上年增长 18.1，招投标率为 92.9，同比提高 8.5 个百分点。其中：国有及控股企业招投 标承包面积 999 万平方米，增长 29.5，招投标率达 99.9%，同比提高 20.7 个百分 点；一级资质以上招投标面积 1676 万平方米，增长 76.2，招投标率 98.8%，上升 16.5 百分点。 7 五、本年新签合同额平稳增长 随着市建筑施工企业市场竞争能力的提高，承揽施工任务量持续增长。上半年， 我市施工企业新签施工工程合同价款达 146.8 亿元，同比增长 15.1%。从企业的资 质等级来看，一级企业及以上企业新签合同价款 78.6 亿元，占全部合同价款的 53.5%，增长 17.6%；二级企业 36.3 亿元，占 24.8%；三级企业 31.9 亿元，占 21.7%。 六、全员劳动生产率增幅较快 在市建筑行业继续推行产业结构优化的同时，以总承包为龙头，以专业承包为 主体，劳务分包为依托的组织结构体系基本建立，建筑业行业内部结构得到了有效整 合，与产业相关的各种技术和经济资源得到了充分的利用，企业的技术装备能力进一 步提高，建筑队伍的素质明显增强。今年上半年,全市建筑业企业全员劳动生产率 5.9 万元/人,比上年同期增长 31.1%，其中国有及国有控股及一级等规模大的企业都 达到 8.6 万元/人。 目前，全市注册有各类房地产开发经营企业、物业管理及服务机构 450 家，其中 约一半为外商投资企业。 房地产从业人员达 15000 人。总体上看， 青岛房地产市场 与全国房地产同步起落，整体上仍保持在一个较高发展水平。从中房系统公布的城市 房地产价格指数看，青岛落后于北京、上海、深圳、广州等城市，与天津、大连、武 汉、西安等城市同处于第二层次。目前从局部区域上看，全市各区域各具特点，老市 区到东部新区沿海一线，由于环境质量好、交通方便，售价远高于其他地区，由南到 北随着环境的差异，同类房地产价格能相差 4-6 倍。 2006 年上半年我市餐饮市场继续走强 今年上半年，我市在扩大内需、繁荣经济的宏观调控政策作用下，城乡居民收 入和消费支出快速增长，从上半年住宿、餐饮企业经营情况看, 全市共实现社会消 费品零售额 63.31 亿元，增长 11.8 %，拉动全社会消费品零售额增长 1.6 个百分点， 呈现企业景气提升、住宿餐饮市场发展加快的特点。 一、住宿、餐饮企业景气度高 据青岛市企业调查队 2006 年二季度企业景气调查结果显示，受经济较快增长、 收入稳定增加、商务会展活动日益增多等因素影响，我市住宿、餐饮市场表现活跃， 企业经营状况良好，企业家信心指数与企业景气指数均达今年新高，分别为 161.54 和 148.88。其中，二季度住宿餐饮业企业景气指数比一季度提高 10.1 点，企业家 8 信心指数比一季度提高 5.2 点。住宿餐饮企业景气度的大幅度提升，表明全市住宿 餐饮即期和预期市场发展看好。 二、餐饮市场消费火 上半年，全市住宿、餐饮市场在商务宴、旅游宴、家庭宴、婚庆宴等各种宴席 的带动下，市场热点此消彼长，一些餐饮名店、大店每天从中午到子夜一直呈高峰 状态，出现了翻台率高和营业时间延长的特点。据统计，上半年全市住宿餐饮市场 共实现社会消费品零售额 63.31 亿元，增长 11.8%；其中 274 家星级及限额以上住 宿餐饮企业实现零售额 12.39 亿元，增长 27.6%，高于全社会零售额增幅 11.4 个百 分点。上半年全市星级住宿业和限额以上餐饮企业营业收入超过 1 千万元的企业达 41 家，占全市限上住宿餐饮企业的 15%；营业收入位于前 3 位的企业分别是：青岛 海天大酒店有限公司，实现营业收入 1.07 亿元；青岛肯德基有限公司，营业收入 1.0 亿元，青岛香格里拉大饭店有限公司，营业收入 0.92 亿元。 三、非公有制企业实力强 从企业所有制性质看，星级住宿业及限额以上餐饮企业中，外商及港澳台投资 企业 33 家，营业额 5.85 亿元，占限上住宿餐饮企业营业额的 32.8%；私营企业 144 家，营业额 6.43 亿元，占 36.1%；国有及国有控股企业 43 家，营业额 2.89 亿元， 占 16.2%。目前，非公有制企业已在规模与服务水平等方面成为住宿、餐饮业市场 的主要角色，尤其是民营餐饮企业改变了以往的单纯数量优势，餐饮业民营经济的 主体地位已经确立。 四、市内四区市场建设发展速度快 从区域分布看，市内四区住宿、餐饮市场发展较快，上半年累计实现住宿餐饮 业零售额 27.42 亿元，市场份额 43.3%；其中星级住宿及限上餐饮企业 129 家，占 全部限上企业的 47.1%，实现零售额 8.08 亿元，市场份额达 65.3%。 五、能源消耗总体低速增长 上半年，全市星级住宿及限额以上餐饮企业能源消耗主要体现在水、煤炭、电 力、汽油、柴油、煤气等资源，其中电力消费量最高，居其他能源消费量之首。从 上半年能源消费情况看，电力消费量 7051 万千瓦时，同比增长 9.1%；水消费量 258.5 万吨，增长 2.1%；汽油消费量 728 吨，增长 1.1%；柴油消费量 11.1 万吨，下降 5.0%；天然气消费量 328 万立方米，增长 397%；煤炭消费量 1.4 万吨，下降 10.2%。 9 2.1.2 房地产市场的供求分析 青岛的房地产市场由于 92 年开始的开发规模的急剧膨胀，引起 95、96 年房地产业 整体大滑坡，98 年后形势有所转变。实际销售面积在 94、95 年达到 100 万 M2以上， 96 年开始回落，从销售面积的增长幅度看，93、94 两年急剧增长，95 年维持了 94 年的水平，96 年回落已成为必然，销售面积下降 20%，仅为 79.9 万 M2,97 年开始反 弹,上升 41.1%,98 年由于房改实施,销售面积猛增至 178.1 万 M2,增长率为 58.03%，99 年度房屋销售形势继续好转，全年销售房屋 236 万 M2,比 98 年增长 232.5%。我市在今年迎来大项目建设的高峰并非偶然，这得益于旅游规划、招商引 资和项目建设等工作的突破性进展。 其中，旅游规划编制工作进展顺利，为旅游业的健康发展奠定了坚实基础。市 级旅游规划方面， 青岛市旅游业“十一五”规划 、 青岛市海上旅游专项规划和 青岛市度假旅游专项规划 ，已通过中外专家评审和市旅游工作领导小组审核，下 一步报市政府审批。市规划局牵头编制了青岛市海岛保护和利用专项规划 ，已通 过专家评审；青岛市游艇码头专项规划已经市政府正式批准实施。 区市旅游规划方面，胶南、即墨邀请国内专家，对旅游发展战略进行了深入研 讨，形成了科学的旅游发展思路。市南、崂山、城阳、李沧、胶州出台了加快旅游 业发展的意见。市南、城阳、李沧、黄岛编制完成了旅游产业发展总体规划。胶南、 平度对旅游产业发展总体规划进行了修编。莱西编制完成了旅游业“十一五”规划。 在重点旅游区和项目规划方面，凤凰岛旅游度假区控制性规划进行了专家研讨； 温泉旅游度假区以及鳌山城市组团温泉片区控制性规划，大珠山风景区、小珠山风 景区控制性规划进入专家评审阶段；崂山风景名胜区总体规划修编，已上报国家建 设部，进入国务院审批程序；青岛海滨风景区总体规划已通过专家论证，上报省建 设厅待批。市南区先后完成了太平角酒吧休闲区、市南区滨海旅游带、时尚闽江街 区和中山路欧式特色街区等专项规划，并通过了专家论证；胶南大珠山风景区、小 珠山风景区、琅琊台风景区等控制性规划已编制完成；四方区海云庵民俗社区改造 规划工作全面展开。浮山湾国际邮轮母港选址论证已经市政府批准。极地海洋世界、 现代艺术中心、石老人休闲园、海军博物馆等重点旅游项目的规划方案已进行了综 合论证和审核。 10 旅游招商引资工作也取得明显成效。各区市、部门通过强化旅游招商引资工作, 吸引了一批国外企业集团来我市投资开发旅游项目。2005 年，引进旅游大项目 29 个，投资额 151 亿元人民币。天逸海湾国际度假城、颐中鳌山湾滨海公园、东方威 尼斯水城、唐岛湾国际游艇俱乐部和华爱游艇俱乐部等一批旅游大项目落户我市， 使我市的知名旅游品牌达到 10 多家。目前，香港中旅集团、瑞典危尔马拉集团、英 国 CHR 公司、大连海昌集团等大企业投资建设高星级酒店、大型度假休闲项目以及 大型室内主题公园等项目正在洽谈中。 事实上，我市旅游大项目建设在去年就显现出过人的能量。2005 年，我市以度 假旅游为核心，精品项目为支撑的多元化的旅游产品体系初步形成，一批规模大、 投资高的旅游码头、游艇俱乐部、高星级酒店和度假、娱乐等项目相继建成或开工， 项目建设创历史最好水平，部分项目填补了我市旅游空白。初步统计，去年我市旅 游项目建设投入资金 49 亿元以上，比上年增长约 48%，其中社会性投资占 86%。23 个大项目建设进展顺利，青岛啤酒街投入使用，成为极具青岛特色的旅游街区；昌 乐路文化街正式开街，被文化部命名为国家文化产业示范基地。海景花园大酒店二 期工程、银海国际游艇俱尔部、天泰浴场等重点项目顺利完成年度计划。 2006 年我市旅游大项目总体呈现出“体量大、数量多、档次高、项目精”的特 点。 一是数量多、投资大。2006 年全市已签约和已签订投资意向及在谈的旅游项目 约有 51 个，总投资额约 416 亿元，旅游大项目的数量和投资额为历年之最。二是度 假区建设项目多。金沙滩度假酒店、北京电影学院创意学院、极地海洋世界、石老 人浴场、石老人休闲区、天泰东海岸项目、青岛运动旅游度假基地项目等体现了度 假功能，这些项目的建成将极大地丰富国际海滨度假城市的内涵。三是高端旅游项 目多。在建、拟建的游艇俱乐部、体育健身园等高端旅游产品共 11 个，投资额约 32 亿元。四是海洋特色突出的旅游大项目多。极地海洋世界、海军博物馆改造工程、 石老人休闲区、天逸海湾度假城等一批海洋特色突出的旅游大项目正在加紧施工建 设。五是高档次酒店项目多。在建、拟建的四、五星级酒店 18 家，投资额约 83 亿 元。引进万豪、洲际、凯宾斯基等国际知名酒店管理集团参与我市酒店管理。目前， 希尔顿、喜达屋、新罗等世界和亚洲知名的酒店管理集团有意向参与我市酒店业的 经营和管理。 目前，现代艺术中心的小剧场建设已完成工程量的 40%，休闲中心南区正进行 11 地上二层施工，艺术家工作室已开始施工建设；中国海军博物馆扩建工程已完成工 程招标等前期工作，计划年底前完成主展馆土建工程的 50%；石老人休闲区已完成 拆迁及土地平整工作，6 月开工建设，计划 2008 年完工；北京电影学院创意学院宿 舍楼已于 5 月封顶，计划 7 月底完成教学楼主体工程建设，9 月份投入使用；唐岛 湾国际游艇俱乐部已与上海实业、英国财富集团签署合作协议，目前正在办理土地 手续和规划设计等，计划下半年开工建设；奥运酒店与洲际集团签署了管理协议； 金沙滩度假酒店于今年 3 月开工建设，计划年底完成主体工程。同时，一些先行开 工的项目则相继开放。 （滨海步行道崂山段）石老人浴场改造一期工程、银海游艇俱 乐部会展中心已于 5 月份完工对游人开放；灵山湾高尔夫 18 洞球场于 6 月份试营业； 温泉主题公园、唐岛湾滨海公园基本完工。 另外，各区市还在洽谈不少旅游项目唐岛湾游艇俱乐部、海底宾馆、泛美 酒店、小珠山主题公园等投资超过 10 亿元的项目都已与投资商签订了框架性协议； 室内滑雪场、室内主题公园、啤酒城改造等项目正与外商谈判中。 2.1.3 房地产市场走势分析 从目前情况看，无论从整体经济形势，还是政策面都有利于房地产业的发展， 具体原因如下： 1、宏观调控政策成功地实现了经济的“软着陆” ， 为房地产市场发展提供了宏 观经济基础。 2、政府明确把住宅业培养成为新的经济增长点，相应出台了国务院关于深化 城镇住房制度改革的决定 ，改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配 货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融， 培育和规范住房交易市场。我国酝酿多年的城镇住房改革步入实施阶段，为房地产的 发展提供契机。 3、住宅制度改革已进入实施阶段，1998 年底全国城镇范围内停止实物分房，逐 步实行住房分配货币化，切断了个人对福利分房的依赖，鼓励个人购房，银行支持个 人购房信贷，各地成立了公积金管理中心推出住房公积金贷款，逐步使住房消费成为 热点。 4、融资环境大大改善。中国人民银行为配合国家房改政策出台了支持发展个人 住房信贷的一系列相关政策，国务院颁布了住房公积金管理条例 ，这一切不仅为 12 个人住房提供了融资渠道，而且为房地产开发商快速回笼资金提供保障，使预售率大 大提高。 5、房地产已逐步纳入法制化、规范化发展轨道,房地产法规体系已基本形成。 房地产业正逐步走向理性和成熟，房地产开发的全过程已步入法制化、规范化。 6、1997 年上半年国家土地局发出通知停止审批新增用地，1998 年全国人大通 过新的土地法 ，进一步规范了建设用地。 在上述种种利好情况下，可以预见青岛房地产市场前景广阔，令人看好。特别 是住宅开发呈现出较大的开发力度，而且销售形势较好，这与国家目前的房改政策有 关。从城市居民对住房的需求看，随着人们观念的转变和房改深入，会有越来越多的 人购买住房，住宅销售将保持在一个较高水平上。伴随着新一轮经济的发展，房地产 发展将更加理性，会充分发挥市场机制的作用，政府的宏观调控的力度会得到加强， 房地产市场将呈现出以住宅建设为重点的平稳发展的态势。 青岛四个“大手笔” 60 亿元项目：计划投资额 24 亿元的世界文化村、20 亿元 的创意文化城、15.5 亿元的中加数字动漫基地、1.2 亿元的卡通乐园项目将赴济南 参加省文博会，并将在省文博会上进行招商融资和签约。如果签约顺利，世界文化 村、卡通乐园、中加数字动漫基地都将于今年启动。由此可见青岛的旅游文化产业 大有可为。 2.2 项目的市场前景分析 2.2.1 项目的环境分析及市场定位 本项目拟建于青岛市燕儿岛路以北，距海滨不足 1500 米，周围居民区密集，商 业繁荣，为东部地区黄金地段。 本项目建设以宾馆、商务、办公楼开发为主，全部对外租售。从周围地块办公 楼销售情况看，由于地处青岛东部海滨，周围环境较好，住宅价格属青岛中高档水平， 周边住宅及办公楼开发量较大，而且销售情况良好。根据项目的地理位置与销售对象 的需求结构分析，我们认为其商品房应以高档宾馆及商务用房为主，其主要租售对象 针对于大中型公司、国内外长驻青岛机构以及部分机关工作人员。 从全市收入水平看，中高收入阶层所从事职业主要包括个体私营企业老板、三 资企业、国外及国内驻青机构工作职员、国内大型企业集团管理人员以及律师、各种 注册师等。综合考虑项目具有的竞争优势如下： 13 1、项目位置地处东部海滨，是机关、银行、公司、各类事务所集中区域，便于 公务、商务往来，具有一定区位优势。 2、东部新区环境较好，配套齐全，商业较为繁荣，外部环境较好。 3、设计方案新颖，规划完善，充分考虑绿地、休闲场地，优质的物业服务， 可以为人们提供一个良好的商务环境。 4、周围新的现代化居住区已基本形成，人气旺盛。 综上所述，项目是选择置业的理想区域。 另外，至 1999 年底，全市有项目的三资企业已达 5279 家， 国外驻青机构 1200 家，外地驻青办事机构已逾 4000 家， 目前数量还不断增加。这些企业、机构需在青 岛置业，特别是驻青机构，大都把目标定在青岛南部沿海一线。大部分选择写字楼、 宾馆，这是项目的一大潜在市场。 2.3.2 商品房价格分析 青岛市由于地理环境以及城市发展先后时间、整体布局等原因房地产价格变化 较大，基本呈由南到北价格明显的下降趋势。南部沿海一线，东部新区及毗邻地区、 中山路商业区、台东商业区周边由于环境质量好、交通方便，商业气氛浓，售价远 高于其他地区。城阳区、李沧区价格相对较低，同类房地产价格南北最大相差 4-6 倍。项目价格定位应主要根据其地理位置，东海路、燕儿岛路沿线高档商务办公楼 价格在 10000-15000 元之间，本项目综合考虑本项目写字楼价格平均为 12000 元。 14 第三章 项目地址及外部配套条件 3.1 项目地址 本项目建设地点位于青岛市市南区中段，燕儿岛路以北，浮山西麓。本项目位 于东西快速路桥头，该地块总占地面积 9844m2，距离市政府 4.5 公里，距海滨不足 1500 米，邻近迎宾路福州路，距东西干线香港中路不足 500 米，交通便利。周边多 为近年新建的住宅，是办公、商住、居家理想之地。 3.2 地质条件 根据岩土工程勘察公司对项目所在地地质勘察报告，工程地质情况如下： 1、拟建场地地貌单元属丘陵地，地势东高西低，最大高差 3.20 米。 2、拟建场地区域构造背景稳定，地基岩埋藏浅，附近无活动性断裂构造带， 场区内无滑坡、断层、淤泥及古穴等不良地质现象，持力层岩体较完整，强度较高， 稳定性良好。 3、场地地层较为简单，自上而下分为杂填土、砾砂、强风化花岗岩、中风化 花岗岩、微风化花岗岩，层序清楚。 根据建筑场地类型划分标准判定该场地土类别为类，场地岩土稳定性良好， 可作为工程天然地基。建议以强风化与中风化花岗岩作为地基持力层。 3.3 地震裂度 根据“中国地震烈度区划图”青岛市属于基本烈度六度地区，按六级设防。 3.4 外部配套条件 本项目地处东部新区，各项基础设施比较完善，具有良好的外部配套条件。 1、供电 项目用电主要是设备用电及生活用电，经初步估算项目总装机容量为 2000KW。 电力由区域变电站统一供电。市电力部门具有为本项目的供电能力。 2、给水 主要是生活用水及消防用水，水源为城市自来水，由宁夏路城市供水管就近引 15 接。 3、排水 按照规定，排水实行雨污水分流制。项目所在区域已经有完善的雨水和污水管 网，生活污水、雨水可排入宁夏路和燕儿岛路污水管网和雨水管网，项目建成后排 水可以保障。 4、通迅 青岛市电信业发展迅速，网通、移动、铁通等具备条件，完全可以满足本项目 通讯工程的需求。 5、有线电视 该项目位置在青岛有线电视网复盖范围内，可以满足本项目需求。 6、热源 本项目所处区域位于青岛开源热力公司供热范围内，开源热力公司有能力满足 项目冬季采暖用热需求。 7、煤气 青岛市煤制气公司在项目位置周边已铺设煤制气管道，可以满足项目煤制气需 求。 8、交通运输 项目地理位置优越，项目地址周边道路纵横交错，四通八达。距火车站、青岛 港均不足 10 公里，距离空港 30 公里，交通十分便利。 16 第四章 建设方案 4.1 建设概况和背景 本方案位于宁夏路以东，燕儿岛路以北，青岛市*号*院内。为两栋独立 高层建筑，一为接待中心，一为写字楼，底部通过裙房连接。其中接待中心建筑 高度 100 米，写字楼建筑高度 60.6 米，地上建筑面积约 55000M2。基地地势东高 西低，局部高差较大，总体建设条件良好。 4.2 建筑设计 4.2.1 设计原则： 以“人”为本，合理组织人流、车流。坚持生态优先、走可持续发展、现代化 高标准的、循环经济的原则。 4.2.2 交通组织： 外环车行道，兼做消防车道，做到人车分流，基地内部充分利用高差变 化，营造丰富感人的空间，层次分明，错落有致。停车位结合环境设置，采 用嵌草砖铺装，形成生态型停车带。地下停车库设两层停车位，两出入口分 设于基地西侧，临近基地出入口，方便使用者使用。 4.2.3 绿化景观： 通过园林空间设计、植物配置、小品雕塑等，提供观赏景观享受和文化 品味欣赏。通过建筑的围合结合地势，布置中心绿化广场，形成丰富的景观 层次，迎合立了地势的自然形态，形成了富有动感的景观形态。 4.2.4 竖向设计： 竖向规划充分利用项目现有的地形，在满足各类场地，道路对纵坡要求 的前提下，尽量减少土石方工程量，就近进行土方平衡，以节约工程造价， 同时配合小区景观设计，综合考虑排水等要求，避免大填大挖。 4.3 建筑结构 根据国家现行规范设计，本项目建筑等级按工程用途、规模，建筑标准为一级， 耐火等级为一级，建筑抗震设计规范为甲类。 本工程结构设计按 6 度地震基本烈度考虑， 结构形式为钢筋混凝土结构，上 部采用筒框结构，主楼与裙房之间不设沉降缝。主楼内填充墙采用轻质墙板材料， 17 以减轻结构自重，节省造价。 采用箱型基础，地下室采取防水、防潮措施，除提高自防水能力外， 底板及 墙板均设置三道防水层。 4.4 建筑设计 本方案两座主楼东西相对，立面造型协调统一，裙房线条流畅，错落有 致，空间富有变化。 1 平面布置：地下两层停车库，地上五层裙房加 24 层接待中心和 12 层综 合办公楼。入口都位于基地西南测，结合周边地势标高，根据功能的不同 分层设置。酒店标准层围绕交通核布置客房，路线便捷，大部分客房使用 面积都大于 20 平米，宽敞舒适。能满足不同客户的需求。办公楼标准层 同样围绕交通核布置办公空间，平面简洁实用，分割灵活，适合现在办公 的需求。裙房平面外墙线条灵活，内部空间宽敞，方便实用。 2 立面造型：两座主楼高低呼应，立面简洁但又不失细部的精心设计。延竖 向追求变化，体现建筑的挺拔和加强向上的动感。变化之中追求统一，相 同元素的重复体现出建筑的韵律感。采用新型的建筑材料，体现丰富的建 筑空间。 外装修要以青岛的城市特点结合国际现代化水准考虑， 与宁夏路沿街立面色 彩相协调，主楼十外墙采用呼吸式玻璃幕墙，裙房部分干挂深灰色花岗岩板。 内装修可视客户要求进行精装修。 4.5 公用工程与设备 4.5.1 供电 1、强电部分 根据国家规范及有关规定，本项目属一类高层建筑， 电力负荷按一级考虑。 在地下室设一配电间， 由供电部门两路高压线引至，总容量 2000KVA，再由此分配 给各区的配电室、大厦内各房间均采用节能型灯具照明。 2、弱电部分 （1）楼中敷设有线电视线路。 （2）楼内敷设电话线路，每户预留电话接口。 18 （3）安装无线及有线网络。 4.5.2 给排水系统 1、给水 本项目用水主要是生活用水、运营用水、消防用水及其他用水等，夏季日用水 量 150m3，冬季日用水量按 110m3考虑。水源取自宁夏路市政给水管网。 大厦采用分区供水方式。地下一层至地上五层为低区（直供区） ，由室外管网 直接供水，系统为下行上给式。地上六至 29 层为高区，屋顶设 25 m3 高位水箱， 采用水泵-水箱-管网联合供水方式，系统为上行下给式。 消防用水见“消防篇“。 2、排水 项目排水采用雨污分流制。雨水通过院内雨水管网，直接排至城市雨水管网。 项目日污水排量约 150 立方米。 污废水合流排放。 4.5.3 空调 项目采用集中中央空调系统与分区空调相结合方式，热源由青岛开源热力公司 供应。 由燕儿岛路供热管网进入区内换热站。 4.5.4 煤气 煤制气由室外的中压煤气管网引至区内煤气调压站， 经调压后为低压的煤气 采用下供式送至各厨房。 4.5.5 机械通风 电梯机房、泵房、地下停车场等按规范机械送排风。新风标准按国家规范要求 设计。 19 第五章 交通影响分析 5.1、项目周边现状交通状况 拟建项目位于现武警医院地块，周边分布着宁夏路、燕儿岛路两条城市主干路 以及隆德路、大尧三路和漳州路三条城市支路，交通条件相对较好。根据现状交通 流量观测，宁夏路和燕儿岛路高峰时段交通量较大，其他道路交通量较小，但都在 可接受的范围内。 5.2、交通量预测 5.2.1 背景交通量预测 背景交通量是指未来拟建项目以外的社会交通量。背景交通量的预测采用传统 的“四阶段”法进行预测。 “四阶段”法从青岛市未来土地利用和交通规划方案入手， 通过预测人口、岗位分布，运用交通发生模型预测交通出行需求，并建立相关模型 进行交通方式划分和交通分布预测，构筑车辆出行 OD 表，最后进行交通量分配。 通过预测，得到 2010 年无项目时周边路网交通量情况，如表 1。 表 1 无项目时周边路段/交叉口交通量及饱和度 序号 路段/交叉口名称 通行能力 （pcu/h ） 高峰小时交通量 （pcu/h ） 饱和度 服务水平 1 宁夏路（项目门前段） 4800 2600 0.54 二级 2 宁夏路隆德路 5200 3350 0.64 二级 3 宁夏路燕儿岛路 5600 4230 0.76 三级 注：服务水平一级，饱和度 2、 3、 4、 6.2 消防措施 6.2.1 建筑防火措施 1、 大厦四周按规范设计设环行消防车道，车道宽度不小于 3.5 米. 2、 设消防控制中心。控制中心设在一楼，出口对外。 3、 在地下室设独立消防水泵房，主楼顶层设高位水箱。消防泵房的出口直接 对外。 4、 防火分区每层按规范要求划分，每个防火分区的安全出口不应少于 2 个 5、 主楼设防烟楼梯和消防电梯。电梯井井壁为耐火极限不小于 1 小时的非燃 烧体， 井壁的检查门采用乙级防火门。 6、 按规范要求设疏散走道和疏散楼梯，楼梯间前室应设防烟、排烟设施，并 设消防疏散指示标志。 7、 结构和装饰材料应尽量采用防火阻燃材料。 8、 配电间采用防火墙。 9、 建筑物安装避雷装置，以防雷击。 10、地下停车场设计按执行。 26 6.2.2 电气设备防火 1、 电气设备的安装，线路敷设及竣工验收须按照执行。 2、 消防用电设备采用单独的供电线路，配电线路应采用防火保护管。 3、 所有用电线路定期进行绝缘检查，以避免因线路短路引起的火灾。 4、 为防止雷击，所有进出建筑物的金属管道及电缆保护皮均应在入户与防雷 接地系统可靠相连，并定期检查。 5、 电气设备和移动电气的避雷、接地装置，应定期进行绝缘及接地电阻测试。 6、 照明和动力用电线路分开设置并安装短路保护及过载保护装置。 6.2.3 火灾报警与灭火系统 1、在每层设火灾报警装置和消防电话。 2、设置室内外消火栓，消防用水由城市给水管网直接供给，为确保消防用水 量，在室外建一地下消防水池，配备消防水泵。 3、 配备常用灭火器，建筑物内按规范要求设一定数量的手提式灭火器。 6.2.4 加强消防安全教育，做到人人重视消防、 防患于未然。 可行性研究阶段关于消防安全的原则意见供设计单位参考，设计单位完成建筑 防火设计后应报消防部门审查批准，项目竣工后须通过消防部门验收，以确保消防 安全合理、可靠。 27 第七章 环境保护与节能 7.1 环境保护 本项目地处青岛市东部新区，周围高楼林立，政府机关、金融机构、学校、住 宅密集。属居住、文教区。 按照我国环境保护法的规定，本项目建成使用后，污染 物的排放应符合国家规定的标准。 7.1.1 设计依据 1、 2、 3、 7.1.2 主要污染源 根据项目使用性质，不存在有毒有害物质对环境的污染，项目起用后主要污染 源为固体垃级.废水.废气.噪声。 1、固体垃级: 办公垃级、餐厅和商场内的废弃物及废损物品。 2、废水: 餐厅操作间的洗涤废水，淋浴与卫生间废水，均属生活废水。 3、废气: (1) 厨房内因烹饪产生的油烟，煤制气燃烧后的废气。 (2) 停车场内汽车排放的尾气。 4、噪声: 汽车发动时的噪声、设备间机器运转时产生的噪声等。 7.1.3 防护措施 1、垃级处理: 按照我国现行的设计规范，设置必要的垃级收集设施，由专人负责做到日产日 清。 2、废水处理: 废水按规范要求直接排入市政污水管网。 28 3、废气处理: 地下停车场安装通风排气、排烟装置。 4、噪声控制: (1) 设备间采用吸音效果好的建筑材料，以降低噪声。 (2) 产生震动的机电设备，安装时进行设备基础减震处理。 (3) 所有机电设备均选用低噪音设备。 (4) 通风系统，在必要的位置加装消音器。 7.2 节 能 7.2.1 能源消耗 本项目能源消耗主要有:电、水、煤制气、柴油。其中电是主要能耗，消耗量 占总能耗的 81%。 7.2.2 设计的主要原则 按照国家节能设计规范的要求，本项目设计中采用与项目规模相适应的先进、 可靠的节能型设备和材料。尽量做到合理高效。 7.2.3 节能措施 1、主要用电设备选用低损耗高效节能产品。 2、室内照明采用节能灯具。 3、门和窗采用保温密封效果好的材料制作，以减少室内热量损失。 4、合理布局房间朝向，提高房间自然光照。 5、供热管网采用高效保温材料做保温层。 6、水、电、煤制气等能源使用均配置计量器具，做好计划用能，减少浪费。 29 第八章 管理机构与劳动定员 8.1 管理机构 青岛市*置业有限公司拥有法人资格， 其管理机构为董事会，公司总经理负 责日常经营管理工作。 董事会为公司最高权力机构，董事会设董事长 1 名，副董事 长 1 名， 董事若干名。 董事会下设经营管理机构， 负责日常经营管理工作。管理机构设总经理 1 名， 副总经理 3 名。 根据本项目的生产特点，公司下设办公室、 财务部、销售部、预算部、工程 部 5 个部门。各部设部门经理 1 名，负责本部门的日常工作，对总经理及分管副总 经理负责。公司的机构设置，最终由公司董事会研究决定。 本项目建设由工程部负责，房地产销售由经营部组织专门的销售班子具体负责。 其他部门协助处理有关各项工作。青岛市*置业有限公司机构设置及本项目的管 理系统如图 7-1 所示： 8