长租公寓离不开金融,也必将走向金融

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 长租公寓离不开金融,也必将走向金 融 一、长租公寓的金融属性 中国论文网 /3/view-12936343.htm 长租公寓运营商，俗称二房东。 自 2014 年 9 月雷军 1 亿元投资 YOU+ 公寓开始，长租公寓行业不断涌现超亿 元级规模的融资。地产、金融、互联网 等领域的优秀人才不断涌入，万亿级规 模的长租公寓行业，正在经历快速的消 费升级。 二房东是一个重资产生意，透着 强烈的金融属性。前期投入相对集中， 要上规模，意味着必放杠杆。未来收 益现金流相对稳定，贴现融资就有基础。 如果要做一个上规模的二房东，可不仅 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 仅是收房出房、赚取简单差价这么简单。 必须有能力将长租公寓基础资产进行最 大限度地解构重组，匹配不同的金融工 具，获得最优化的现金流组合。 我们来看看二房东的业务流程， 进而考察其现金流情况。 收房：一次性支出押金和一定周 期的租金。 装修：一次性支出装修款，大约 1-2 万元 /间。运营效率较高的二房东， 一般会控制在 12-18 个月的租金差覆盖 装修成本。 出房：一次性收取押金和一定周 期的租金。运营效率较高的二房东，自 装修结束至完成出租，时间一般能够控 制在 2 周以内。 管理：收取租金、水电费等。 从上述业务流程可以看出，影响 二房东扩张的主要现金流因素是： （1）收房与出房时间差导致的押金租 金占用；（2）装修款一次性支付及长 期摊销导致的资金占用。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 上述两项资金解决能力高低，将 直接影响二房东的运营能力及扩张能力。 而上述资金需求，在传统金融机构中几 乎无法找到解决方案。 二、长租公寓行业会长期处于分 散状态 目前，长租公寓市场集中度非常 低。但随着资本和人才的强势进入，长 租公寓逐渐开始产品化，运营开始体系 化。在主要一线城市已经发展起了一批 小有规模的品牌公寓，如自如、相寓等。 但即使像这样的行业领头羊，所管理的 房源数量级也不过十万级。相比于整个 长租市场，实乃九牛之一毛。 长租公寓行业将长期处于分散状 态，并且将分化出两个层级的市场，一 类是上规模的品牌公寓，一类是极具地 域性的中小二房东。 品牌公寓发展到一定程度，可以 享受较好的品牌溢价，可以获得较好的 供应链集采优势，可以享受较完善的后 台 IT 协作系统带来的效率提升。全国 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 性的品牌公寓中成长出十家以上百万级 房源规模的企业应该指日可待。 但居住是一个极具地域属性的市 场，居住行业的规模效应没有其他行业 那么明显，市场很大比例的供应仍然会 由具有本地优势的二房东提供。他们在 某一个区域的房源足够集中，熟悉本地 房源，熟悉本地目标用户，经营决策灵 活，成本控制得当，生存空间依然很大。 三、长租公寓离不开金融，也必 将走向金融 对金融（借贷） ，可简单分为资 金端和资产端。资金端主要解决低成本 资金来源和流动性管理问题。资产端主 要解决资产获得和风险识别定价问题。 互联网金融发展到今天，资金端已经相 对通畅，而优质的资产端则十分稀缺。 最优质的资产应该是伴着交易场 景而生的，交易行为应可数据化，这样 才能使金融风控所需要的信息流、资金 流透明可控。未来的长租公寓行业就具 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 有这样的特点。 在这个行业，资金的主要需求方 是二房东，主要用途是收房的押金租金、 装修款，还款主要来源是未来的房租收 入。另外，租客对于租金分期支付也有 需求，在此不做重点探讨。长租公寓的 租约平均 8-9 个月，按月支付租金，回 款稳定，并可及时发现风险。 目前，长租公寓行业的信息化正 在快速发展。管理系统、线上支付租金 以及智能门锁、电表等智能家居很快会 成为标配。不仅可大大降低长租公寓的 管理成本，更重要的是可使业主信息、 租客信息、房态信息全部实时可视化。 这样，金融所需要的信息流、资金流的 闭环将很容易形成。 若长租公寓行业未来上规模的品 牌公寓与数量较多的中小二房东长期并 存，那么与之伴随的金融格局也将产生 不同的解决方案。 品牌公寓由于其租约体量较大， 独立系统建设完善，其自身完成租约证 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 券化的可能性极高。专业的资金方嗅着 优质资产的味道就过来了，为品牌公寓 量身打造金融解决方案。然而，上规模 的品牌公寓自建金融平台也会成为必然， 用体系内的资金（业主、租客）解决其 自身的租约证券化融资需求。就像链家 一定会自建金融平台一样。 而大量的中小二房东，自建完善 系统不划算，且受限于其规模，低成本 资金对接的能力也有限。针对这些二房 东的金