看房企如何玩转资金地图

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 看房企如何玩转资金地图 2016 年下半年以来房地产市场的 调控层出不穷，同时金融去杠杆导致房 企融资渠道不断收紧和规范化。在新的 金融政策下，房地产行业或将进入限制 性发展新周期，房企的融资策略将成为 企业未来成败的关键。 中国论文网 /3/view-12936341.htm 一、银行贷款：增速明显放缓， 严控短期难破 1.房地产开发贷个位增长，地产 开发贷大幅收紧 银行信贷一直是国内房地产企业 快速拓展的重要支撑，在近年来房企的 资金来源结构中，银行贷款始终占据着 一个较高的比例。2017 年以来，公司债、 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 信托、土地款融资等多方融资渠道不断 收紧，银根收紧迹象愈趋明显，银行贷 款作为房企资金来源的重要性重回视线。 但银监会 4 月份连续下发银行业风险防 控文件，将房地产风险列为重点排查领 域，银行贷款作为房企融资的重要渠道 也或将弱化。 2013 年以来，全国房地产开发贷 贷款余额稳步增长，但增速却从 2016 年 1 季度以来持续回落，2016 年三季度 更是首度下滑至个位增长 7.6%。2017 年 2 季度，房地产开发贷余额 7.76 万亿 元，同比增长 9.8%，比上年同期下滑 0.4 个百分点，银根收紧迹象明显。分项来 看，房产开发贷款 6.4 万亿元，同比增 长 18.3%，连续三季小幅回升；地产开 发贷款 1.36 万亿元，同比下降 17.9%， 土地款融资收紧效果显著（见图 1） 。 2.有保有压，保障性住房开发贷 保持较高增速 持续加大刚需、棚改、保障性住 房等项目贷款支持力度。围绕棚改、公 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 租房、廉租房等保障性住房的建设力度 持续加大，2017 年，住建部在住房城 乡建设事业“ 十三五” 规划纲要 的指导 下，进一步将加快公租房竣工和分配入 住作为重点，要求年内完成公租房新增 分配 200 万套的任务，持续加大保障性 住房的供应力度，并从资金补助和信贷 支持等方面加大支持力度。2017 年 2 季 度，全国保障性住房开发贷款 2.97 万亿 元，同比增长 36.2%，同比下降 6 个百 分点，且较上月有所回落，但总体来看， 其增速持续高于其他各类开发贷款，有 保有压，分类监管（见图 2） 。 二、房地产信托：规模持续扩大， 集合信托成主流 1.房地产信托升温明显，规模大 幅提升 从房地产信托发行规模来看，房 地产信托融资规模持续回温。2016 年， 受国内融资环境较为宽松以及调控政策 影响，房地产信托余额占比则呈现逐季 下滑态势。2017 年以来，由于传统融资 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 渠道全面收紧以及企业对资金渴求，房 地产信托优势得以凸显，呈逐步升温趋 势。截至 2017 年一季度末，我国房地 产信托余额为 1.58 万亿元，占比升至 8.43%，同比增长 22%，新增规模 2328 亿元，同比增长 53%，房地产信托新增 规模整体呈增长趋势，表明房地产领域 依旧是信托资金重要投向领域之一（见 图 3） 。 2.集合信托为主要来源，占比超 60% 从房地产信托构成来看，集合信 托构成信托主要来源。从 2016 年 2 季 度开始，新增集合房地产信托规模超过 新增单一资金房地产信托，成为主要组 成部分。2017 年 1-5 月份，集合资金房 地产信托发行规模为 1428 亿元，去年 同期为 854 亿元；成立规模为 938 亿元， 去年同期为 670 亿元，同比增长超四成。 具体来看，1-5 月份集合资金房地产信 托成立规模分别为 105 亿元、89 亿元、 235 亿元、169 亿元、340 亿元，5 月份 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 集合信托增长显著。 未来信托公司对房地产融资项目 将更为谨慎，房地产信托融资将难度加 大，主要是 5 月下旬，银监会下发 2017 年信托公司现场检查要点 ，针 对房地产信托的监管正在趋严。 三、股权融资：二级市场融资受 阻，加大合作创新融资方式 1.证券市场融资全面收紧， “明股 实债”叫停 2017 年，房企融资渠道全面收紧， 2 月分中国基金业协会发布证券期货 经营机构私募资产管理计划备案管理规 范第 4 号私募资产管理计划投资房 地产开发企业、项目 ，其中明文规定 名股实债的方式受让房地产开发企业股 权将不予备案，房企在证券市场的股权 融资难度徒增，房企加大合作力度，通 过联合拿地、定向增发、股权出售以及 引入战略投资者等方式，获得企业运营 资金，有效降低企业的资产负债水平。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 2.房企加强合作力度，以股权换 资金 随着融资成本的不断上涨，房地 产企业积极寻找低成本融资渠道，融资 方式更加多元化。2017 年上半年，部分 房企通过股权合作获取资金，有效缓解 企业较高的资产负债率。如中国恒大通 过引入战略投资者先后两轮共计融资 700 亿元，合计占恒大地产扩大股权的 26.12%，对其资金形成有效补充，其净 负债率进一步下降。 四、债券融资：公司债全面叫停， 海外债迎来爆发 1.国内融资：政策全面收紧，公 司债停发 2016 年，迎来债券发行高潮，但 随着企业通过债券市场融资规模的扩大， 企业杠杆不断加大，叠加风险事件频发， 引发市场及监管部门对信用风险的担忧， 监管机构开始收缩房地产杠杆，相关部 门出台收紧企业债券发行的政策。2016 年 11 月 11 日，发改委针对房地产企业 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 进一步提出收紧债券发行政策，严格限 制房企发行债券融资，用于商业性房地 产项目，继续支持各类企业发行企业债 用于保障性住房和棚户区改造项目；对 一般安置型住房建设项目，按照去库存、 惠民生的总体原则，分类对待，因城施 策；加强信息披露和中介机构管理。自 此之后以公司债为主的债券融资基本上 全面叫停，房企直接融资规模有所下降。 2017 年，债券市场在去杠杆、防 风险、强化监管的背景下，上半年并未 有房企成功发行公司债。房地产企业为 保证资金健康，将目光逐渐转向海外， 境外融资规模不断增加。 2.海外融资：融资规模大幅提升， 同比增速超 7 倍 在监管部门对房企融资实施严格 监管的背景下，部分房企融资目标从境 内转向境外。 从融资规模来看，2017 年上半年， 内地房地产企业海外债券规模超 250 亿 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 美元，同比增长 738%，处于近几年的 高位，成为房企融资的重要途径之一。 从融资渠道来看，房地产企业海 外融资地主要为香港和新加坡，融资成 本集中在 4%-7%之间。 海外发债利息在 4-7%之间，成 本较国内公司债偏高。如恒大 6 月 22 日公告成功发行 38 亿美元债券，加上 要约交换债券 28.24 亿美元，总计发行 66.24 亿美元，创中国企业境外发债金 额新高；债券利率在 6.25%-8.75%之间， 较其 2016 年的境内债券 7%以内的利息 高，但其最低 6.25%的年利率远低于要 约交换债券 12%的年利率，有效降低融 资成本支出；从融资年限来看，8 年期 债券占比超七成，有效降低了恒大的短 期偿债压力（见图 4） 。 五、资产证券化：产品规模加速 扩容，基础资产类型多元创新 在房地产市场进入增量存量并重、 甚至重点盘活存量的时代，将存量资产 有效变现将显著增强经营性资产的资金 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 回报。2017 年，房地产资产证券化的进 程明显加快，房地产企业的资产证券化 产品主要以 ABS 为主，而且基础资产 类型也日益丰富（见图 5） 。 资产证券化产品规模增长明显。 2017 年上半年房企资产证券化规模不断 扩大，融资规模超过 50 亿元的 ABS 产 品增加明显，如华夏幸福先后通过两次 资产证券化获得 100 亿元的融资额度。 在融资渠道收紧的背景下，资产证券化 作为创新融资工具成为房企的融资新途 径，一方面有利于房企资产负债结构优 化，另一方面降低融资成本、提高收益 率。 资产证券化基础资产品种不断创 新，各类“首单 ”产品不断涌现：如华夏 幸福在 3 月发行国内首支园区 PPP 项目 资产证券化产品，成功为企业融资 7.06 亿元；世茂 2017 年度第一期资产支持 票据项目获批，楣 内首单商业地产 公募资产证券化项目；金地在 2017 年 5 月推出了国内首单文化创意园区资产 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 证券化产品，成功募集