浅议农村宅基地使用权的取得和流转

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 浅议农村宅基地使用权的取得和流 转 【摘 要】我国物权法生效 后，关于农村宅基地使用权法律制度的 探讨仍十分激烈，其中一些争议问题尚 未得到有效解决。宅基地使用权属于农 村建设用地使用权的范畴，由于其权利 主体、土地用途、权利流转等特殊性， 物权法将其从建设用地使用权中独 立出来，单章加以规定。宅基地使用权 的流转一直是一个备受关注的问题，本 文围绕宅基地使用权的流转问题进行探 讨。 中国论文网 /5/view-5481638.htm 【关键词】宅基地使用权；设定； 取得；流转 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 在我国农村， “宅基地 ”具有非常 悠久的历史，在古代社会就有“宅基地” 的记载。但从法律上看，明确宅基地使 用人的权利，赋予其宅基地使用权，则 是法制社会出现后的事情。宅基地使用 权的取得和变动规则是该物权的主要规 则，但是立法上对宅基地使用权取得和 变动制度的规定存在一些问题， 物权 法第 153 条规定：“ 宅基地使用权的 取得、行使和转让，使用土地管理法等 法律和国家有关规定。 ”而土地管理法主 要规范的是土地行政管理关系，对私权 范畴的宅基地使用权的取得规定并不明 确。变动规则也只有上述物权法第 153 条的规定，并不具有可操作性。关 于宅基地是否可以流转及如何流转，曾 有热烈的讨论，但从立法结果来看并不 理想。 一、基于民事行为的宅基地使用 权的取得 目前宅基地使用权的已经普遍存 在于集体土地之上，从表面上看，宅基 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 地使用权的设定和取得因此变得无足轻 重，相反，宅基地使用权的变动和流转 问题却是十分重要的。 土地管理法 主要从对土地进行行政管理的角度对宅 基地使用权设定问题进行规定，它并没 有解决宅基地使用权因何种法律行为设 定一级何时设定等物权法上的问题，并 不了解宅基地使用权人与作为“源权利” 的集体土地所有权人之间的利益关系。 所以物权法应当予以明确规定。依 据其立法意图，宅基地使用权这一有益 物权需解决利益并不相同的所有人权人、 他人都要使用、收益这一所有物而引发 的利益冲突，法律解决这个冲突的办法 是：使使用权人依其意思“让出” 其若干 权能，那么问题由此产生：宅基地使用 权来源于“源权利 ”，系自集体土地使用 权上派生出来的有益物权。以此逻辑， 则派生于源权利是宅基地使用权唯一可 能来源。着眼于宅基地使用权人与集体 土地所有权人之间的关系，关于宅基地 使用权的设定与取得方式当属物权法 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 调整，但法律却欠缺适当规则。 取得宅基地使用权是农村村民成 员权的基本权能，在法律设计上，农村 村民全球所属集体经济组织与其签订宅 基地使用权合同，为其设定宅基地使用 权的权利，系基于集体经济组织成员的 身份而依法获得，这是依据法律行为而 取得的宅基地使用权。因此应将其作为 宅基地使用权取得的基本手段，而不是 土地管理法规定的依申请的行政批 准行为。 二、宅基地使用权的流转 与宅基地使用权密切相关的另一 个问题就是宅基地使用权的流转。宅基 地使用权的流转涉及两个方面问题：一 是宅基地使用权能否流转；二是宅基地 使用权如何流转。宅基地使用权流转涉 及宅基地使用权的租赁、转让、抵押、 入股等方式。本文着重讨论宅基地使用 权的流转问题。 （一）宅基地使用权能否流转 关于宅基地使用权的市场化改革， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 目前存在着禁止流转和允许流转两种对 立的观点。禁止宅基地使用权流转的主 要理由是：宅基地使用权具有成员性和 身份性；宅基地使用权大多是农户无偿 获得的，具有福利性；放开宅基地使用 权流转会导致大量“ 无房可居者 ”，不利 于社会稳定；会造成耕地流失等等。 笔者认为禁止宅基地使用权流转 的上述理由不能成立。第一，理论上说 宅基地使用权具有一定的身份性，但这 种身份是相对于权利的取得而言的，农 户无偿取得宅基地使用权后，其对宅基 地使用权的控制力和支配力并不再受身 份影响，因此宅基地使用权原则上可以 向任何人转让。通过家庭承包方式获得 的农村土地承包经营权流转所达到的良 好的社会效果，对宅基地使用权流转的 设计是一个很好的启示。第二，宅基地 使用权流转并不必然产生城镇居民大量 到农村购买房屋，而农村居民无房可居 的现象。宅基地使用权的流转使用受到 市场因素制约的，城镇居民可能会选择 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 到城乡结合部买房置地，但是少有人会 愿意到偏远的农村去买房。在购买量增 加的情形下，农村房屋与宅基地使用权 的价格必然会上涨。房屋与宅基地价格 连同土地位置的因素决定了农村房屋与 宅基地购买的需求不可能是无限的。第 三，在国家宏观调控与城乡规划的制约 下，市场价格因素最终会对购买情况进 行制约，形成有利的资源配置市场化机 制。农村居民也是理性人，他们会根据 自己的居住情况和市场价格信息去决定 是否转让。第四，允许宅基地使用权流 转能够提高宅基地的集约利用率，优化 资源配置，会最终促使城乡统一的房地 产市场的形成。 （二）宅基地使用权如何流转 由于宅基地使用权本身的特性和 宅基地使用权在农村所具有的功能，应 当允许其流转。应明确宅基地使用权的 成员权性、无期限性及取得的无偿性， 都是特殊历史时期的产物，社会在发展， 因此不可再墨守成规。由于流转方式比 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 较简单，概简述之。 关于宅基地使用权的流转方式主 要有以下几种：1、转让，宅基地使用 权的转让目前理论界多少人都主张宅基 地使用权的可以有条件的转让。城市化 在多少农村地区进行，而国家惠农工程 的核心内容是对农村居住条件进行改造， 本质上说这都是对过去限制或禁止宅基 地流转的婉转否定。宅基地使用权租赁 2、租赁，就是农民在依法取得的宅基 地上建房后，将多余的房屋在一定期限 内出租，个人获得租金收益，承租人将 其作为住宅、办公、仓库或其他经营服 务场所。3、抵押，就是将宅基地或宅 基地上的建筑物一级附属物为债权设定 担保，当农户无偿还债务的情况下，一 抵押物款优先受偿债权的形式。4、赠 与，即将宅基地使用权无偿转移给他人 行使的转移形式。5、置换，即指村民 之间以便利生产生活为目的的互换。除 了村民自主互换，也存在政府主导或者 集体主导的互换形式。6、继承，即指 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 户主死亡后，由其继承人继续享有户主 名下的房屋和宅基地使用权的转移方式。 7、征收。即指因开发区建设、基础实 施建设、旅游景点及文物古迹的建设与 保护等需要征占农民宅基地而将农村部 分居民搬迁、原宅基地改作他用，或因 城市规划，城乡结合部的部分原宅基地 被用作城市建设用地的。这些均需征收， 转变为国家所有权，给村集体和农民以 经济补偿。 结论 现行的对农村宅基地使用权的取 得和流转法律制度还不完善，并且已经 导致了诸如宅基地交易纠纷等诸多问题， 因此笔者认为应该在总结和分析现行法 律制度所引发的问题和产生的原因的基 础上逐步建立和完善现行的法律制度并 使其适应于时代的发展。在中共十七届 三中全会通过的中共中央关于推进农 村改革发展若干重大问题的决定这一 文件指出，按照依法自愿有偿原则，允 许农民以转包、出租、互换、转让、股 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 份合作等形式流转土地承包经营权，发 展