商场招商租赁及开业准备

商场招商租赁及开业准备 (2005-12-8 7:24:08) 分类：地产策划 作者:不详 商场竣工到开业庆典之前还有大量准备工作，除了设备调试和人员训练之外，最首要的 工作是店面招商和出租。 一.招商租赁阶段 商场建成并不意味着开发过程的完结，下一步的任务是为出租店面寻找承租户，也就 是招商租赁。为了保证招商目标能够成功地实现，首先需要在预算的基础上确定开业后的 经营目标。其次，需要根据金融情况确定出租方式和策略。实际上，早在商场设计和建设 阶段，预算和出租招商工作已经展开。 (一)商场的决算 商场开发必须预测开业之后的收入，并和资本投入结合起来考虑。在可行性研究阶段 已经做过项目成本预算，在建筑设计阶段的最后可以进行更为准确的决算，计算商场的开 发费用和成本，进行投资和受益的经济分析，制定开业后的经营目标，并以此作为店面出 租的依据。 (二)招商和承租户选择 在招商过程中，有必要对每一个承租户进行评价，预测它们的经营前景，作为店面出 租的指导。 第一，承租户的选择要保证租金的来源。商场的店面出租和租金关系密切。开发商的 目标是选择合适的零售商，获得足够的租金，最大限度地出租营业面积，获得最大的利润 来源。以往的经验并没有给选择承租户和预测未来收入提供可靠的指导，问题在于获得长 期稳定的租户和短期高回报是有矛盾的，在某些情况下难以两全其美。开发商把面积大量 出租给信誉好的零售商，可以保证租金来源的稳定性，但是这些承租户可能达不到预期的 销售额，所以难以让业主和金融投资机构满意。开发商由此面临协调一个长期收益和迅速 收回投资的问题，反映在承租户是选择高信誉度的知名商店和全国性连锁店，还是选择本 地的愿意支付较高租金的普通零售商。 在一些地方，购物者对某些承租户具有很高的接受程度。虽然信誉一般，但是它们商 品销售量大，所以，商场中一些非常好的位置，常常被这些购物者接受程度很高但信誉一 般的小规模承租户占据。知名的全国性连锁店虽然经营能力很强，有时候却只能得到较低 租金的位置。因此，商场在选择承租户时，需要在利润和稳定性之间做出选择。 第二，需要保证商场商品种类的完整性。购物者对商场中只有一家商店出售某种商品 不会感到满意，他们希望能够像在城市商业区购物一样，方便地进行款式、质量和价格的 比较。开发商在招商时应当考虑选择一些承租户集中布置，扩大商品覆盖范围，方便购物 者进行比较，提供与城市商业区一样的竞争性和便利性，创造“购物气氛”。 (三)承租户租金 店面租金与商场的规模有关，一般大型商场的租金高，小型商场的租金相对低一些。 如果规模相同，由于位置不同，租金也有差别，即使在同一商场，付出较多的租金能够得 到较好的店面位置。 由于经营商品的种类和利润不同，并非每个承租户都能够交纳同样的租金。收取的租 金一般分为两部分，一部分是按面积收取基本租金，称为抵押保证金或抵押租金，另一部 分按销售额以一定的比例抽取，称为百分比租金。 下表列举了 50 年代美国一些重要的承租户类型和租金的关系（1ft2=0.093m2） 承 租 户 抵押保证金 ($ft2) 百分比租金 百货商店 15 23 小型百货商店 0751.5 255 超级市场 1252 12 风味食品、面包店、熬食店、肉店、色店 56 57 糖果店干果店 56 610 综合商店 12 36 服装店 2 4一 5 小服装店 256 10 全国连钮级装店 4 童装 6 五交化商店 175 45 家具和家庭装饰店 1752 46 餐饮店 1753 47 服务设施 比较低 10 百货商店是商场的核心，常常能够获得较低的租金，特殊的情况还能够有所增加，并随着 面积增加而递减。小型百货商店常常作为大型商场的次级核心承租户，在中型商场中可能 成为核心承租户，它介于传统的百货商店和综合商店之间，其商品经营范围和百货商店大 致相同。因为小型百货商店对商场也很重要，所以它可以通过谈判获得较低的租金，但不 会低于百货商店。 超级市场是商场的重要补充，多数情况下是全国性或竞争力很强的地方连锁店，它有 良好的信誉，能够缴纳足够的租金。超级市场对中型商场和邻里中心的地位更重要，所以 租金更低。超级市场提供的是方便购物，虽然在区域中心，购物者的兴趣不在比较购物方 面，但研究表明，超级市场对于吸引人流的作用非常大，所以，在大型商场，超级市场还 是必不可少的。除了超级市场之外，还有风味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、鱼 店等食品商店，面积从 50 一 200mz，井有较好的销售额。 综合商店一般占整个区域商场营业面积的 49，单位面积的销售额非常低，但它是 商场必不可少的组成。它们常常是全国性的连锁店，具有良好信誉。它们对于小型商场可 能非常重要，因此收取的租金较低。 服装店要尽量创造比较购物环境。大的女装店和男装店是商场的重要成员。具有地方 特色的服装商店数量很少，而且多数对商场不感兴趣。因此，它们在谈判中占据主动，能 够获得比小服装店更低的租金，虽然它们不是全国性的连锁店，但是多数信誉好。商店规 模是影响租金的另一个因素，一般小商店支付的租金高，全国性连锁店的租金低。 家具店对位置的要求不高，但是由于这种商店要求仓库和展示空间面积大，主要位于 地下室，在主要营业层只需要小面积展示空间。 商场的餐饮设施分为三类，即快餐、自助餐厅和高级餐厅。快餐为员工和购物者提供餐饮。 高级餐厅对商场来说非常重要，它能够吸引汽车交通，所以最好放在靠近停车场和道路的 独立建筑中，同时又不能脱离主要步行人流。 礼品店、珠宝店、收藏品商店、运动用品商店、箱包店、音像制品商店和照相机商店通常 由地方承租户经营，也可能包括一些信誉好的全国性珠宝连锁店。它们能够有效地增加商 场的吸引力，其销售收入也很高，收取的租金也相对高一些。 服务设施包括理发店、美容店、减肥沙龙、修鞋和修理店等等，在商场中占的比例很 小，不超过 2，但却是商场的必要的。 二.开业阶段 商场开业几周之前，就要开始充分利用各种媒体积极宣传，这是非常重要的，如果宣 传不够，开业时知道的人太少，来的人也少，不仅使乘兴而来的购物者感到冷清和失望， 而且也使承租户感到失望。 商场开业日可能会涌来大量购物者和参观者，造成各种设施不够使用，而且由于对新 环境不熟悉，可能会出现各种意想不到的情况。比如，购物者迷路，找不到停车位，停车 排队等候；商店、庭院和中庭空间人满为患；餐饮设施供不应求；购物排队等。为了让开 业有序进行，可以制定开业时间表，有组织地进行。 大型区域商场的开业可能影响整个城市甚至这个城市带地区，因此最好把开业时间从 一天延长到几天。开业第一天，由承租户携带家庭成员来熟悉环境，如果发现问题，可以 及时补救。第二天是媒体接待日，邀请新闻传媒参观。第三天是社区日，通过地方报纸或 者邮件邀请附近社区居民光临。第四天才正式向全体公众开放。 值得注意的是，商场要求统一管理，应当尽可能保证所有承租户同时开放(至少保证在 75以上)，不同时开业可能会使一些购物者感到失望，而且购物人流也不能按照规划的线 路运动，未完工部分的噪声也会造成一定程度的混乱和干扰。因此，为了避免出现这种情 况，应当尽早控制工程和装修进度，制定严格的开业计划和时间表，并在招商谈判时和承 租户协商解决。即使不可能同时开业，未完成部分也需要进行遮挡，并最好标明预定的开 业日期。 在开业的最初几周，可能有成千上万的购物者前来参观购物，因为不熟悉环境，所以 应当用简单明白的方式指明方向，发放一些宣传和线路