北京 庄胜广场

庄胜广场南馆打造中国商业地产投资样板 庄胜广场南馆打造中国商业地产投资样板 2005，北京，对于商业地产而言，还有多少泪要流？ 近年来，经济的发展，老百姓手中的活钱以及社会游资越来越多，而投资渠道却相对狭窄，尤 其在今年住宅遭遇“非典” 之后，商业地产投资逐渐成为投资者的首选。 另一方面，由于近年随着我国加入世贸组织和北京申奥成功，一些国际化色彩明显的新型商业 业态如大型购物中心、SHOP-PINGMALL、仓储式商场等涌入京城，京城传统的经营理念与商 业格局受到巨大冲击，商业地产如雨后春笋，新项目层出不穷。但回望前面商业地产之路，遍 观京城商业地产江湖，风光过，红火过，更有趋之若骛哄抬抢购，车马鼎沸过，“低风险”“高回 报”“ 高保障”“ 回购包租”这些曾经是多么触动人心的字眼。 从巨库、碧溪家具广场再到无数“商潮先烈”，市场是无情，当谎言昭示于天日，当浮华虚伪的 外衣被洞穿，当所有的海誓山盟般的金汤承诺已烟消云散，无数人因此颗粒无归北京，商 业地产，伤痛已太多。 不禁要问，难道商业项目真的是售铺之后关张大吉么？只为圈钱？还是真如现实般残酷的“一锤 子买卖”？刚刚开盘不久的庄胜广场南馆，久违了的商铺火热抢购场面，或许能给我们提供另外 一个更好的答案。 商铺投资现在还是将来？ 对于投资型商业地产项目而言，不论开发商怎样承诺，地段是多么繁华，商业环境有多么成熟 ，人气是多么旺，升值潜力有多么大，相信精明的投资客更愿意去亲身感受铺面所在的地段， 自己琢磨一个区域的潜力和发展愿景。 可以想象，在庄胜崇光诞生之初，几乎没有人对它的前途报有什么希望，人们甚至总结它是 3 个错误的产物：在一个错误的地点，错误的时间，开了一家错误的店。这样一个破城区的老居 民如何支撑如此大的商场？然而 1 年之后，这家曾让人忧心的商场，以不可阻挡的速度迅速蹿 升，而且，越来越显现出迅猛发展的势头。而它的投资商香港庄胜集团，更是为地产公司 介入百货业树立了成功典范。 如今的庄胜商圈，随着重点发展南城的不断政策利好，宣武门周边的发展更是与日更新，宽至 1000 多米，总占地面积约 220 公顷，总规划建筑面积约 560 万平方米的国际传媒大道更是已经 初具规模，一个以国际传媒产业为产业主导，以国际化、现代化大都市城市规划要求为核心； 以智能化、数字化的现代建筑为载体；以完善的综合服务配套设施为服务手段的大型国际传媒 产业社区，即将绽放在庄胜周边。 谁在觊觎这里的潜力？恐怕只有那些趋之若骛的投资客们心里最清楚。 商铺投资成熟还是预期？ 在当今追求务实和效率的地产时代，如果再有人指着一篇荒地对别人说，这里将成长成为一个 国际化的商业中心，年营业额多少个亿难道果真将要在他那双手挥舞、唾沫横飞的怀抱里 飞出个金凤凰？这种波澜壮阔的大好宏图在今天听起来不能不说有点象预测“麦莎” 要进京一样 可笑。 “如果你常到网上浏览，可以发现，一些小资的文章里，常会出现 SOGO 的名字，内容根本与 商场没关系，只是把它当成一种生活方式。” 这是北京庄胜崇光的总经理给成熟的 SOGO 最好 的注解。 由庄胜集团投资并经营的北京庄胜崇光（SOGO）百货商场位于宣武门外大街庄胜广场内，一 期营业总面积达八万多平方米，将是北京市目前单店面积最大的集购物、饮食、休闲于一体， 以青春、时尚、精品为风格的百货商场。1995 年，庄胜集团与日本崇光百货集团签订商标使用 和输出管理的框架协议，北京庄胜崇光百货商场被获准使用“SOGO”商标， 并且 SOGO 百货集 团将向北京庄胜崇光提供先进管理模式及管理咨询服务。自 1998 年 6 月 24 日开业以来，北京 庄胜崇光（SOGO）百货商场以其个性化的服务、时尚性的商品、新颖的促销手段赢得了社会 广泛的关注，创造过店庆日日均客流量 50 万的历史记录，多次刷新全国零售行业单体百货商场 单日销售额的最高记录，已经成为京城百姓假日休闲购物的首选地之一。单店单日销售额达 43 60 万元，创全国单店单日销售额之冠，并于 2004 年全年营业额高达 16 亿元，2005 年全年营业 额有望达到 18-20 亿元。 楼市前途模糊，麦莎没来，住宅市场依然不温不火，权威们也有预测错了的时候，而庄胜广场 南馆却着实在这冰封的夹缝中火了一把。不禁疑问，庄胜广场南馆到底凭什么在低迷的观望和 等待中热火一把？商业地产凭什么牵动了京城楼市？ 商业地产，楼市最后的奶酪 二十一世纪投资什么最赚钱？或许在三个月以前还有人可以回答是“炒房” ，但现在，在宏观调 控那双“看不见的大手” 之后，政府和市场的权力博弈间，大规模炒房的是没戏了。另一方面， 近一段时间以来，有关人民币升值以及外资进军内地商业地产的消息不断，许多境外资金纷纷 在北京、上海等地寻找商业地产投资机会。新加坡嘉德置地的京城商业地产布局，以及从 7 月 份以来，嘉德、盛阳、摩根士丹利及西蒙等众多海外投资机构纷纷进军中国商业地产，京城商 业地产大有山雨欲来风满楼之势。 对于投资客来说，当投资股票、基金、债券、收藏以及文化艺术产业，从投资回报率、回收周 期到风险保障到操作难易程度上都无法快速实现资本的增殖的时候，再抛开低迷的住宅市场， 商业地产就无疑已经成为资本角逐上的一块大蛋糕了。但从京城商业项目的投资历程上看，从 巨库、碧溪家具广场再到无数“商潮先烈”，市场是无情。当谎言昭示于天日，当浮华虚伪的外 衣被洞穿，当所有的海誓山盟般的金汤承诺已烟消云散，无数人因此颗粒无归对于投资客 而言，商业地产，教训太多，伤痛太多。那么，如何确保投资的收益保障，谁能给投资客一个 放心的保障体系，便成为商业投资项目成功制胜的一个杀手锏。 7 年成功百货经验，“筑就凤凰台，引得凤凰来” 对于产权式商业地产项目而言，单纯的投资回报承诺或许并不是吸引投资客的最大利益点，投 资客最终关注的还是商业项目的后期能否通过持续的经营来确保资金的回收。毕竟在产权式的 商铺投资环节当中，投资客的利益和整体商业的经营是捆绑在一起的，没有经营成功的商铺相 对来说风险更大，未来商铺的承租者能不能妥善的实现持续的经营，是保障未来租金收益的一 个至关重要的保证。所以他们更加对有成功经验的产权式商业投资项目趋之若骛。 因此，对于有着 7 年成功经营经验的庄胜崇光（SOGO）百货而言，成熟的经营模式，和国际 化百货品牌 SOGO 的影响力无疑已经形成巨大的现实吸引力。 由庄胜集团投资并经营的北京庄胜崇光（SOGO）百货商场位于宣武门外大街庄胜广场内，一 期营业总面积达八万多平方米，是北京市目前单店面积最大的集购物、饮食、休闲于一体，以 青春、时尚、精品为风格的百货商场。1995 年，庄胜集团与日本崇光百货集团签订商标使用和 输出管理的框架协议，北京庄胜崇光（SOGO）百货商场被获准使用“SOGO”商标， 并且由 SO GO 百货集团向北京庄胜崇光（SOGO）提供先进的管理模式及管理咨询服务。自 1998 年 6 月 24 日开业以来，庄胜崇光（SOGO）百货商场以其个性化的服务、时尚性的商品、新颖的促销 手段赢得了社会广泛的关注，创造过店庆日日均客流量 50 万的历史记录，多次刷新全国零售行 业单体百货商场单日销售额的最高记录，已经成为京城百姓假日休闲购物的首选地之一。单店 单日销售额曾高达 4360 万元，创全国单店单日销售额之冠，并于 2004 年全年营业额高达 16 亿 元，2005 年全年营业额有望达到 20 亿元。 庄胜广场南馆位于 SOGO 庄胜崇光百货南侧，紧邻宣武门外大街，面积近 5 万平米，按照国际 一流大型购物中心标准建造。开业后，整体南北馆营业面积共达 13 余万平米，将成为北京中心 首屈一指的超大型百货商场。 从成熟的商场规模，和取得的全国性的销售纪录上来看，以及国际化百货的高端品牌来看，北 京庄胜崇光（SOGO）百货商场的成功经营无疑是投资客们一个最大的信心保障，更是其他“ 预 期火爆型”的产权式商业地产投资项目很难具备的。与成熟的 SOGO 一起赚钱，做国际化 SOG O 的房东，赚 SOGO“昨天” 的成熟经营带来的巨大资本旋涡；赚“今天” 庄胜崇光（SOGO ）百 货商场成熟的品牌现金流；赚“明天”庄胜广场整体百货旗舰成功运转带来的丰厚投资回报。赚“ 昨天”的钱“今天”的钱、“ 明天”的钱，只有成熟的 SOGO 才会给投资客们带来这么多现实的和预 期的租金回报，铸就“百年老店”气势的“ 凤凰台”，自然引得銮鸟纷飞。 銮鸟纷飞 银行提供收益担保，至高保障撩动投资客心弦 在一般的商业投资项目当中，发展商往往拿诸如品牌以及集团实力等在推广和销售当中承 诺具体的收益保障，而现实是，往往这种表面上的口头承诺最终变成一张“空头支票”无法 兑现。在项目销售以后，发展商与投资客的“买卖关系”变成了租客和承租单位的“租赁关系” ，当“租户”交不起“ 房租”或者不交“房租 ”时，投资客的利益便直接受到损害，最后往往会 出现发展商、投资客和承租单位的推委扯皮，投资客的收益便没了保障。 而对于庄胜广场南馆来说，吸引投资者的因素除了庄胜集团背后的雄厚势力及 SOGO 的成 功百货经验和经营模式做保障以外，更有银行提供最长达 20 年的租金收益担保。最长 20 年回报期,年平均租金高达 8.5,20 年累计本金租金收益共达 270左右，20 年后,可与庄 胜崇光百货协议续约，由银行 5 成十年按揭，全程提供“3+117”年租约履行担保,即前三年 由银行出具履约担保,以后银行每年以循环方式提供履约担保,直至合同结束。 另外，在退出机制上，庄胜广场南馆完善退出机制更是把投资的风险降到最低，自 2010 年 6 月 1 日起,任何购房者以书面方式提前 180 天通知,均可由庄胜崇光百货按购房原价收购 所购商铺。可以说在投资保障方面，银行的担保以及自由的退出机制一下子把投资回报的 有效保障级别提高到了更高层次，真正做到了让投资客放心的零风险。 所以，对于庄胜广场南馆来说，把一个成熟的 SOGO 拿来与投资客们共同分享，风险与庄 胜集团以及银行共担。这么“惹眼”的投资型产品，又有如此坚固的风险保障和高的租金回 报，对于投资客来说，当住宅市场生财无望的时候，又恰逢时机的出现一个这么好的投资 型产品，岂不正中下怀，不抢才怪！ 邓智仁个人简介 1984 年以贷款港币 1 万 2 千成立香港利达行房地产代理公司。 1990 年成立香港利达行投资公司，专管外汇、期货、股票业务。 1992 年成为全港最庞大之物业代理机构，员工 500 人，在港分行 50 间，另台湾、美 国、澳洲设有分公司。利达行投资公司也成为全港最大外汇 交易商之一，员工 1500 人。 1993 年初投资北京玫瑰园别墅。 1993 年底成立北京利达行房地产咨询公司，员工达 500 人。 1996 年香港利达行被债权人香港至祥公司兼吞。 1997 年北京利达行及玫瑰园无偿转让给陆苍先生。 1997 年中玫瑰园被法院查封。 1998 年代表香港至祥入股现代城并策划现代城之销售工作。 1999 年 3 月受聘为万博苑之总顾问。 1999 年 8 月受聘为中银建置业有限公司总顾问。 1999 年 10 月受聘为中国第一商城总顾问。 2000 年 7 月至 2003 年 5 月任北京信达行房地产顾问有限公司总裁。 主持多个项目的前期策划与销售，包括大型项目如北京金融街核心区的前期策划。 2003 年