公司内部--天源公司2014年上半年工作总结及下半年工作计划

天源公司 2014 年上半年工作总结 及下半年工作计划 2014 年，在市国资委和城投集团公司的正确领导下，天 源公司围绕年度经营目标，以棚改征收为重点，资产营运为 核心，大力推行企业市场化改革，各项工作有效推进。 1、上半年主要工作推进情况 （一）棚改征收攻坚克难 根据公司总体经营思路和项目运营要求，2014 年，是棚 改征收收尾、项目建设全线铺开的一年。经过三年的努力， 征收工作真正进入了攻坚克难的阶段，剩下的每一户都是难 啃的骨头。在市政府对棚改工作的高度关注和集中调度下， 区棚改办、办事处和社区加大了征收强度，城投集团公司也 为天源征收团队调入了技术和管理力量，在加大以拆促征和 司法手段工作力度的情况下，从 4 月份起征收工作初见起色， 但整体进度离公司目标和瓶颈的突破还有较大差距。上半年， 公司共完成征收 195 户，是年度目标 790 户的 24.7%；累计 完成 1927 户，是已启动棚改项目征收任务 2261 户的 85.2%， 其中： 1. 老西门项目：应征户数共 1606 户，目前累计完成 1405 户，还剩 201 户未征收（已启动区域剩 133 户：蔬菜、芙 蓉宿舍 5 户，鼎城物资局 21 户，百货站 1 户，日杂公司宿舍 1 户，生资公司 14 户（含 7 户门面），市场服务中心 22 户，区 工商局综合楼 19 户，新村社区 1 户，矮城墙 23 户，鼎城电 影公司 12 户，鼎城药材公司 12 户，花鼓剧团 2 户。未启动 区域 68 户：农机公司 17 户，华星电器 51 户）。 2. 鑫龙公司项目：南区应征户数 77 户（不含 310 户住户） ，目前已完成欣运集团驾校区和办公区的评估工作，正在与 欣运集团进行征收补偿协议商定工作。 3. 天源 599 号项目：应征户数共 56 户，目前正在进行征 收方案进行公示，规划方案评审。 4. 长胜桥项目：应征户数共 912 户，为 2014 年新启动项 目，目前启动直管公房的预征收工作，私房的征收工作预计 在 7 月份征收启动。 （二）工程建设进展快速 2014 年，公司进一步加强了项目部的统筹管理，一是加 强领导，各项目指挥长全部实行现场办公，不分节假日深入 一线指挥工作；二是加强调度，坚持项目部每日例会、每周调 度会，提高了工作的督导落实；三是加强考核，各项目部可根 据各自情况制定有效可行的考核激励机制，严格要求，奖惩 并行；四是加强质量管控，除加强项目部、施工单位、监理单 位日常的质量督查外，从四月起工程部组织技术队伍对所有 项目进行每月质量大检查，并对渗水等工程质量通病进行了 研究。上半年，已开工项目的 22.8 万平方米工程建设得到了 快速推进，特别是首个棚改项目天源星城的亮相，从设计理 念、施工工艺、工程管理等方面很好地展示了天源品牌形象， 并得到了省、市领导的高度评价和业界、百姓普遍认可。各 项目的具体进展情况如下： 1. 老西门项目：新村片区 1#楼公共部分装饰完成 50%，2#楼公共部分装饰完成 30%，3#楼开始进行外架拆除， 12#楼继续进行木结构和外墙干挂石材的施工，14#楼正在进 行地下室施工的准备工作；光明巷片区 4#、5#楼主体建至 2 层。 2. 天源星城项目：4#、20#楼已竣工并投入使用,1#楼内 外粉刷完成 50%，2#楼外架拆除至 12 层，3#楼完成内外装饰 工程 90%,5#楼内外粉完成 20%，6#楼建至 24 层，11#楼已封 顶，14#楼完成主体工程进入内外装饰阶段。 3. 芙蓉观邸项目：外装饰装修已完成，内装饰装修完成 80%。 4. 康桥蓝湾 S1 项目： 主体修建至 10 层。 同时，新开工建设 1.09 万平方米（老西门新村片区 1#楼） ，是年度目标 345456 平方米的 2.9%，其中：老西门完成 10090 平方米（新村 14#楼），是年度目标 134657 平方米的 7.5%；其他 项目：天源星城 60385 平方米、天源鑫座 109000 平方米、天源 599 号 21414 平方米、长胜桥 20000 平方米， 均为下半年开工计划。 （三）项目投资稳步推进 上半年，公司共完成投资 33803 万元，是年度目标 64320 万元的 52.6%，其中：老西门项目 13549 万元，是年度 目标 25000 万元的 54.2%；天源星城项目 14856 万元，是年 度目标 10000 万元的 148.6%；天源鑫座项目 569 万元，是年 度目标 15000 万元的 3.8%；芙蓉观邸项目 2950 万元，是年 度目标 4500 万元的 65.6%；天源 599 号项目 24 万元，是年 度目标 2000 万元的 1.2%；康桥蓝湾 S1 项目 1820 万元，是 年度目标 3800 万元的 47.9%；长胜桥项目 35 万元是年度目 标 4020 万元的 0.9%。从数据上看，投资情况实现了时间过 半、任务过半，主要是由于在建的各工程建设进展较快。但 从项目推进的实际情况来看，由于征收工作的滞后，投资情 况不是非常理想，特别是下半年随着老西门新村、芙蓉观邸 和天源星城一期工程的依次完工，征收工作的推进情况，将 直接影响到多个项目的开工计划，以及公司的整个投资和资 金运作把控。 、4、资产经营初见成效 随着房地产形势从卖方市场转向买方市场，项目营运的 模式也发生了巨大的变化，通过去年的前期部署，2014 年， 公司全面实施资产运营战略措施。一是以营销为目的，把控 开发节奏。天源星城通过提前运作样板房、景观区、运动场、 天桥剧院、销售中心等特色板块，较好地展示了项目的品味、 质量和服务，增加项目认知度和品牌厚度，目前已实现认购 161 套，认购金额为 7857.31 万元。二是把商业运营理念与产 品研发相结合，在项目设计前期注重商业布局的前瞻性，使 产品更具市场性和针对性。三是以商业运营为手段，探索企 业资本化经营新模式。上半年，公司以老西门文化旅游项目 为平台依托，积极运作商业经营公司和文化运营公司的组建， 为天源商业地产运营新模式创造平台。 上半年，公司共完成经营收入 6648 万元，年度目标 32430 万元的 19.1%。包括： （1）总公司经营收入 万元，是年度目标 16300 万元的 40.8%。其中：天源星城销售收入 2598 万元，是年度目标 21100 万元的 12.3%；天源鑫座销售收入 617 万元，是年度目 标 800 万元的 77.1%；康桥蓝湾 S1 销售收入 1520 万元，是 年度目标 7000 万元的 15%；市电影公司 239 万元，是年度目 标 1500 万元的 15.9%；老资产销售收入 840 万元，是年度目 标 600 万元的 140%；租金收入 28 万元，是年度目标 30 万元 的 93.3%； （2（子公司经营收入 806 万元，是年度目标 1400 万元 的 57.6%。其中：中房建筑公司 623 万元，是年度目标 1000 万元的 62.3%；中房物业公司 100 万元，是年度目标 300 万 元的 33.3%；拆迁事务所 80 万元，是年度目标 100 万元的 80%； 中房保洁公司 3 万元）。 、5、内部管理不断加强 根据年初制定的市场化运作思路，公司在 2014 年加快 了现代化改革步伐，对职业经理人队伍的打造又向前迈进了 一大步。一是进一步调整管理构架，健全项目管理体系，在 多项目垂直管理的前提下，强调项目部的横向统筹作用，加 强项目部对征收、建设、运营、物业等整体工作的权责把控。 二是进一步加强人力资源储备，根据企业发展和各部门、子 公司人力资源需求，公司在上半年面向市场招聘专业技术人 员共 14 名，很大程度上缓解了公司在经营发展中的人才欠 缺的问题。特别是长胜桥棚改项目部，除指挥长和部长外， 其他人员均为市场招聘，该部门也将作为公司市场化运作的 试点，探索全新的市场化管理运作模式。三是进一步完善激 励机制，为更好地落实把公司经营业绩与员工工作绩效相结 合的原则，公司将年度经营目标分解，作为各部门、各相关 责任人的月度考核重点，考核小组严格按照工作实际完成情 况予以评分，对员工的工作积极性起到了一定的促进作用。 、6、群众活动积极开展 根据市委的统一部署，公司自 2 月底开始党的群众路线 教育实践活动，围绕“ 四 风” 问题，组织 开展了学习教育、听取 意见、查摆问题、开展批评等方面的二十几项活动。通过活 动开展，公司的作风建设和党性修养有了明显提升。一是工 作作风得到了改善，深入一线的多了，办公室电话指挥的少 了；会议调度的多了，工作请示的少了；主动落实的多了，互 相推诿的少了。二是非生产性消费得到了控制，上半年共产 生相关消费 96.8 万元，较去年同期的 114 万减少 17.2 万元， 下降了 15%。 三是内部管理得到了 进 一步加强，完成了非生 产性管理办法、出差管理办法，加强了劳动纪律考核，推行 了无纸化办公等等，促进了企业运作规范。 2、目前存在的不足 在成绩面前，公司要保持高度的自省精神，清楚地认识 到目前存在的问题和不足。 1. 棚改征收信心不够，攻坚克难有待加强。三年来，棚 改进入了深水期，征收收尾工作更是难上加难。一方面，剩 余被征收户大多诉求不切实际，突破政策漫天要价，无法达 成一致协议。另一方面，征收工作人员面对困境，按部就班， 认为既不能突破政策又无法说服被征收人降低要求，没有新 办法、新措施，无能为力。第三，政府正在就征收政策进行修 改完善，部分被征收户和单位存有观望态度，不能积极对接。 这些情况都影响了征收工作的推进速度。 2. 产品谋划意识不够，统筹管理有待加强。在产品研发 上，公司虽然借助了设计、策划、运营单位共同参与，但在项 目部统筹协调，形成合力上还远远不够。没有在项目前期形 成清晰的项目定位，导致后期运作中把握不住重点， “泥巴萝 卜吃一截擦一截”，运作周期 过长，项目效益打折扣。 3. 项目营运创新不够，资源利用有待加强。在天源星城 的销售中，过多依靠传统的媒体宣传和“ 等人上门” 的销售方 式，主动与市场对接、与客户对接的销售行为不够，创新意 识不够。 3、下半年工作计划 、1、房地产形势 放眼全国，房地产行业伴随着两年的高歌猛进之后急转 直下，70 个大中城市房价涨幅持续收窄，今年 5 月份已有 35 个城市房价出现下降，伴随房价下跌的是销量下降、库存高 企，开发商拿地的热情降低。主要原因有三点：一是房地产市 场本身处在下行区间，房地产市场和宏观经济一样增速放缓。 二是去年房地产的快速增长基数过高，销售面积、销售额同 比增长很快，透支销售导致基数增加，这在很大程度影响今 年的市场表现。三是日益收紧的房贷政策，一方面导致今年 房企的资金来源、到位资金的增长速度放缓，另一方面收紧 的金融政策对个人住房抵押贷款影响很大。下半年楼市预估 “短期内市场不会出 现大的改观，房地产下行态势会延续，因 为这次市场震动主要是市场内部内在矛盾爆发，要自我解决 需要时间来解决，需要找的新的市场的平衡”。 落脚本土，2014 年常德楼市总供房量达到了历年最高 的 319 万平米，而常德楼市的销售量则进入了下滑期，其中 江北城区的住宅销售面积同比下降了 11.2%，销售金额同比 下降 5.2%；非住宅类销售面积同比下降了 48.1%，销售金额 同比下降了 20.8%，而销售单价仍然惯性上涨，销售形势相 当严峻。 进入 2014 年，公司的工作重点将逐渐从棚改征收转移 到项目运营上来，在房地产形势不利的情形下，如何实现经 营业绩的稳步推进，需要从管理和措施上入手，进一步加大 创新改革的步伐。下半年的工作，还是要围绕年度目标，抓 好两条主线：一是用征收的全面收尾促开工，抓好项目建设 线；二是用标准细化促工程体系的建立，抓好产品品质线；三 是用产品促销售，抓好营运线。 、2、下半年工作任务 1. 征收工作：根据市委市政府的要求，下半年要完成征 收 645 户，包括：老西门 212 户、天源鑫座南区 77 户（含：欣 运集团驾校区、办公区和 75 户门面，不含 310 户居民）、天 源 599 号 56 户，长胜桥一期 300 户，特别是汛期过后就要开 工建设的老西门一水厂区域和年底前要亮相的葫芦口广场 区域，在月底前要全部完成。 2. 项目建设：根据年初制定的目标，(1)下半年新开工建 设 24 万平方米，包括：老西门一水厂 6、7、8#楼，年底前完成 地下室施工；新村 11、13、17-30#楼，根据征收情况下半年陆 续开工。天源鑫座南区，年底前完成地下室施工，完成拟置 换华星电器单体商业建筑主体封顶。天源 599 号，完成地下 室施工。长胜桥一期，启动开工建设。天源星城二期，完成地 下室施工。(2)已开工区域，老西门新村 1、2、3、12#楼，光明 巷 4、5#楼，天源星城一期、康桥蓝湾 S1 全部竣工，879 套棚 改房交付使用，芙蓉官邸装修完成交付使用。 3. 投资工作：下半年，计划投资 35517 万元，包括：老西 门项目 11451 万元、天源星城项目 5000 万元，天源鑫座项 目 24431 万元，芙蓉观邸项目 1550 万元，天源 599 号项目 1976 万元，康桥蓝湾 S1 项目 1980 万元， 长胜桥项目 3985 万元。 4. 经营工作：下半年，公司要完成经营收入 9652 万元， 包括：总公司经营收入 9158 万元，子公司经营