全套房地产开发前期手续资料

1 全套房地产开发前期手续资料 开发建设项目工作流程（工程类）由以下四个部分组成： 一、工作流程（工程类） 该流程 对 自 “ 项目可行性研究 ” 开始至 “ 初始登记 ” 为止的主要工作进行条理化梳理，使 员工 对 工程类管理的主要工作节点之间的相互关系 及 彼此联系有所了解，可以为公司逐步进行规范和整合管理制度提供一种可分 割 可组合的工作流程。 二、主要节点工作流程： 该部分对主要工作节点的工作目的、主要工作内容、申报要件及办理时限都作了较为详细的介绍，力图使经办人对办件的目标、办理程序有较全面的了解，同时也为 其 岗位责任制的确定 和考核 给 出了较为实际的工作内涵。 三、 呈报 要件明细表： 该表的制定是为工作人员在办理相关节点所执的要件、办件部门、 工作时限、 联系电话等均给出了明细，是相关节点工作的办事指南。 四、开发企业收费明细表： 2 该表的制定可以使工作人员对自己经办的工作节点 、应执行的政策、收费标准、文件的索引有一个全面清晰的了解，对控制开发成本、编制用款计划 、 查阅相关政策 等 提供 了文件 依据，可以相对提高办理要件的效率。 说明： 1、该 工作 流程 （工程类） 中凡 没有编号的工作节点均未 编制节点流程，其主要原因是该节点不属于行政许可的范畴 或属于 随机的、不 确定的技术审查工作，是 较机动 的工作程序。 2、此次编制流程只反映了主要工作节点的相互关系，而其中一个节点和其他工作节点之间有着比较复杂、重复关联的关系。此种关系很难从工作的流程中体现出来，因而该流程仅反映主要工作之间概念性的和主要的条理关系。 3、 本 工作流程 仅适用土地经招 、拍、 挂方式（带规划条件）取得土地使用权的开发建设项目。 4、由于 部门工作的能力所限 ， 因此在编制过程中还存在着诸多缺陷和有待完善的内容，因此希望相关职能部门予以 订 正和完善。 开发部 2005 年 12 月 20 日 3 工作流程 项目可行性研究 投 资 决 策 签 订土地使用权合同 投资计划 （ 14） 购买 1/500 现势地形图 （ 1） 、办理勘测定界技术成果 （ 7） 建设用地规划许可证 （ 14） 工程项目报建 （ 1） 规划方案、设计文件招标 （ 20） 地名申报 （ 45） 编制修建性详细规划 （ 14） 修建性详细规划审批 （ 14） 建设用地批准书、国有土地划拨决定书 （ 14） 人防审批 （ 30） 消防审批 （ 30） 环境评估 （ 60） 建设工程规划许可证 （ 30） 土地确权 （ 14） 市政大配套证 明 （ 7） 规划总平面图调整及审批 （ 45） 建筑设计 建筑设计方案申报 （ 14） 供热证明 4 施工图设计 （ 90） 人防工程设计 地质勘查 （ 14） 环境设计（园林） 弱电及特殊外装修设计 施工图审查 （ 30） 施工招标 （ 45） 监理招标 （ 45） 合同审查 （ 7） 质量监督 （ 1） 施 工许可证 （ 7） 工程建设施工 散装水泥专项基金 （ 3） 安全措施备案 （ 7） 墙改基金 （ 3） 节能备案 （ 1） 配套工程实施及申请交付使用备案 （ 7） 签订小配套合同 （ 7） 防雷检测 （ 7） 支付担保 （ 7） 签订施工合同 （ 7） 签订监理合同 （ 7） 签订设计合同 （ 7） 人防图纸审查 （ 30） 人防监督 （ 3） 人防易地建设费、人防档案编制费 （ 4） 远程安全监控 （ 14） 5 工作流程（工程类） 物 价 审 批（7） 房 产 测 绘（30） 前期物业管理备案（14） 销售许可证 （ 14） 配套工程施工 市政基础设施竣工验收 规划验收 工程质量验收 消防验收 人防验收 室外环保验收（45） 商品房准许交付使用证 （ 14） 初始登记 进入销售阶段 建筑安装工程竣工验收备案书 室内环保验收 标识牌（7） 规划验收合格证 市政基础设施配套证明 产权证办理 物业招标 （ 30） 移交物 业 后期维修 煤气点火 一、可行性研究 6 投 资 决 策 签订土地使用权合同 二、投 资 计 划 1/500 现势地形图、核定用地图、地界坐标图、核定用地相关图 三、建设用地规划许可证 四、工程项目报建 五、规划方案、设计文件招标 九、地 名 申 报 修 建 性 详 细 规 划 七、详规及建筑方案审批 八、用地批准书、土地划拨决定书 施 工 文 件 设 计 人 防 工 程 设 计 地 质 勘 查 十、人 防 审 批 十一、消 防 审 批 六、环 境 评 估 环境设计（园林） 弱电及特殊外装修设计 十四、施工图纸审查 十二、建设工程规划许可证 非行政划拨方式获得的土地 十三、土 地 确 权 市政大配套证明 7 十三、土 地 确 权 十五、施 工 招 标 十五、监 理 招 标 十六、合 同 审 查 十七、质 量 监 督 二十二、施工许可证 工 程 建 设 施 工 十八、散装水泥专项基金 十九、安全措施备案 二十、墙 改 基 金 二十一、专项管理机构资质认证 二十三、物 价 审 批 二十四、房 产 测 绘 二十五、前期物业管理备案 二十七、配套工程实施及申请交付使用备案 二十六、销售许可证 配套工程施工 市政基础设施竣工验收 规 划 验 收 工 程 质 量 验 收 消 防 验 收 人 防 验 收 环 保 验 收 二十八、商品房准许交付使用证 8 九、 地名申报 办件流程图 二十九、初 始 登 记 进入销售阶段 领取地名命名、更名申报表 申报 要件： 1、项目立项批准文件或年度投资计划； 2、建设用地规划许可证； 3、建筑平面图； 4、建筑景观图。 搜集相关资料和文件 企 业 基 本 情 况 项 目 概 况 及 工 期 9 五、规划方案 设计 文件 招标办件流程图 根据天津市居住区及公建名称使用管理规定确定项目优选地名若干（待批） 申报、缴费并领取地名批复 填写地名命名、更名申报表 绘制建筑坐落地形示意图 由市地名办上网查询 否 是 项 目 基 本 情 况 设 计 依 据 设计内容及设计深度 设计具体要求 功能与格局 户型及比例 园林绿化 室内外装修 物业、附属设施 市政、交通、 结构、配套、 容、标书编制要求 招标方式、招标内 及补偿、附件附表 评标办法、设计费 编 制 招 标 公 告 资格资质要求及应携带的文件 开标会议及检验现场踏勘及答疑 熟悉相关文件，准备各种资料 申报要件： 1、项目立项批准文 件或年度投资计划； 2、工程建设项目报建登记表； 3、设计任务书； 4、详细规划或规划管理部门批准的规划平面； 5、建设用地规划许可证； 6、营业执照及资质证书； 7、法定代表人资格证书及法人委托书。 编制项目设计任务书 编制招标文件 到 市行政许可中心招投标窗口 办理招标手续 项 目 招 标 公 示 发放招标文件及设计任务书，投标单位资格审查 现场踏勘及答疑 项 目 开 标 会 议 通过 否决 10 六、 环境评估 （一）工作目的： 环境评估是项目进入设计阶段前，全面评估项目对周边及环境的影响，其目的在于通过设计来规避项目对环境的不利影响。因此，环境评估是前期工作中不可或缺的环节。 （二）主管部门： 市、区行政许可中心，环 保窗口。 11 （三）工作内容： 1、到市、区行政许可中心环保窗口领建设项目环境保护申报登记表，按表格要求填写并加盖单位公章。 2、委托有资质的环保单位，对项目进行环境影响评估。 3、参加评审会议，提出对项目环境评估的意见。 4、应当注意以下几个问题： （ 1）委托环境评估单位时，最好由环保局下设的环境评估单位参与以利于审查顺利通过； （ 2）环境评估费用可以按市场价格由双方议定，目前参考价为 /； （ 3）环境评估报告下达后应到项目所在区环保局办理送达和备案手续。 （ 4）向施工单位交底，以规避施工期间的因 素给周边带来环境影响。 （ 5）供热证明可由提供热源的主管部门出据证明。 （四）要件： 1、项目立项批准文件或年度投资计划； 2、工程建设项目报建登记表； 12 3、建设用地规划许可证； 4、规划平面图； 5、供热证明。 （五）时限： 依照条例规定为 15 60 日，通常 10 15 日。 六、 环境评估办件流程图 搜集相关资料 领取建设项目环境保护申报登记表 申报要件： 1、项目立项批准文件或年度投资计划； 2、工程建设项目报建登记表； 3、建设用地规划许可证； 4、规划平面图； 5、供热证明。 项目性质及总投资 项目单体楼层及高度 项目四至范围及占地面积 13 七、 修建性详细规划及建筑方案审批 （一）工作目的： 修建性详细规划的审查 是 规划行政管理部门依照项目的 选址，结合城市控制性规划的要求对项目规划进行全方位的审查。批准后的详细规划将是项目工程施工图、环境、环保、市政配套等设计文件的依据。 （二）主管部门： 行政许可中心规划局窗口 。 （三）工作内容： 此项工作应按以下步骤分别进行： 填写建设项目环境保护申报登记表 委 托 环 评 单 位 参加环评专家评估会领取环评成果 向施工现场做技术交底 成果送市、区行政中心备案 到市、区行政中心进件 14 1、首先委托详细规划的设计院将规划总平面方案报请规划行政主管部门认可后，再进行详细规划设计。 2、详规成果完成后， 领取 建设工程 规划设计方案申报表 、 市政 工程 规划 设计 方案申报表 。 汇集填报上述表格。执表格及相关要件到窗口进件。 3、详细规划批准后，委托施工图设计院设计建筑方案，方案 应包括建筑效果、总平面、各层平面、立面和剖面等。建筑方案设计完成后领取建筑设计方案申报表。 汇集填报上述表格。执表格及相关要件到窗口进件。 （四）要件： 1、建设工程规划设计方案申报 （ 1）出让供地方式提交国有土地使用权出让合同和建设用地规划许可证，其他供地方式提交选址意见书； （ 2）总平面方案（包括设计说明、现状地形图和规划总平面图等）、 规划设计方案（包括规划设计说明、现状地形图 和 规划图等）、 在规划设计方案审定前，根据规划设计方案修改通知书要求提交规划设计方案； （ 3）申报单位（人）委 托代理的，须提交授权委托书。 2、市政工程规划设计方案申报 15 （ 1）市政工程规划设计要求通知书；属于修建性详细规划项目，须提交建设项目选址意见书； （ 2）规划设计方案（含规划说明、图纸、电子文件，其中图纸包括：现状及规划方案、规划路网及横断面）； （ 3）图纸比例要求： A、外环线以内：管线综合和路径规划 1/500，选线规划 1/2000； B、外环线以外：路径规划 1/1000 或 1/2000。选线规划 1 10 公里管线工程 1/10000， 10 公里以上长输管线工程 1/50000； （ 4）申报单位（人）委托代理的， 须提交授权委托书。 3、建筑设计方案申报 （ 1） 1/500 现势地形图； （ 2）出让供地方式的建设项目提交国有土地使用权出让合同和建设用地规划许可证，其他供地方式的建设项目提交选址意见书； （ 3）编制修建性详细规划或总平面方案的，提交审定的规划设计方案或总平面方案； （ 4）有相应资质的设计单位设计的建筑设计方案（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）； 16 （ 5）申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。 （五）时限： 每个申报表在 要件齐备 后 到窗口进件， 5 个工作日到窗口获取受理或不受理凭证。获得受理后 10 个工作日可领取行政许可文件。 七、 修建性详细规划及建筑方案审批 办件流程图 八、 建设用地批准书、国有土地划拨决定书 （一）工作目的： 取得建设用地批准书或国有土地划拨决定书是开发项目取得土地使用权的法律文件，是前期到销售和初始登记的重要文件之一。 （二）主管部门： 行政许可中心 ， 规划局窗口 。 （三）工作内容： 领取并填写审报事项立案表、建设用地批准书申请表（出让）或国有土地划拨决定书申请表（行政领取 建设工程规划设计方案申报表 、 市政工程规划设计方案申报表 、 建筑设计方案申报表 搜集相关资料和文件 项 目 概 况 规模、层数、高度等 设计退线、车位、结构、 1、建设工程规划设计方案申报 （ 1）出让供地方式提交国有土地使用权出让合同和建设用地规划许可证，其他供地方式提交选址意见书； （ 2）总平面方案（包括设计说明、现状地形图和规划总平面图等）、规划设计方案（包括规划设计 说明、现状地形图盒规划图等）、 在规划设计方案审定前，根据规划设计方案修改通知书要求提交规划设计方案； （ 3）申报单位（人）委托代理填写 建设工程规划设计方案申报表 、市政工程规划设计方案申报表 、建设 计 单 位 基 本 情 况 规 划 经 济 技 术 指 标 企 业 基 本 情 况 2、市政工程规划设计方案申报 （ 1）市政工程规划设计要求通知书；属于修建性详细规划项目，须提交建设项目选址意见书； （ 2）规划设计方案（含规划说明、图纸、电子文件，其中图纸包括：现状及规划方案、规划路网及横断面）； （ 3）图纸比例要求： A、外环线以内：管线综合和路径规划 1/500，选线规划 1/2000； B、外环线以外：路径规划 1/1000或 1/2000。选线规划 1 10 公里管线工程 1/10000， 10公里以上长输管线工程 1/50000； （ 4）申报单位（人）委托代理的，须提交授3、建筑设计方案申报 （ 1） 1/500 现势地形图； （ 2）出让供地方式的建设项目提交国有土地使用权出让 合同和建设用地规划许可证，其他供地方式的建设项目提交选址意见书； （ 3）编制修建性详细规划或总平面方案的，提交审定的规划设计方案或总平面方案； （ 4）有相应资质的设计单位设计的建筑设计方案（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）； （ 5）申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。 申报要件： 17 划拨）。执相 关要件到窗口进件。 （四）要件： 1、建设用地规划许可证； 2、提交经批准的投资计划文件； 3、 1/2000（中心城区内）、 1/2000 或 1/10000（中心城区外）现势地形图 2 份，其中一份用铅笔标注建设项目用地范围； 4、规划设计成果或经批准的建设项目总平面布置图； 5、环保部门的批准文件； 6、勘测定界技术报告书及勘测定界图； 7、国有土地出让合同 （属行政划拨土地的应提供相应文件）； 8、申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。 （五）时限： 文件齐备 5 个工作日获取受理或不受理凭证。获取 受理 凭证后 10 个工作日领取行政许可文件。 18 八、 建设用地批准书、国有土地划拨决定书 办件流程图 九、 地名申报 （一）工作目的： 项目在行政辖区内名称的确定，是办理物业、销售许可证、物价审批的必备要件。 （二）主管部门： 项目所在区地名办公室。 （三）工作内容： 1、到地名办公室领取地名命名更名申请书和建筑坐落地形示意图，按实际填写。 2、按天津市居住区及公建名称使用管理规定的规范要求，首先确定通用名称，再依照汉语规则和语言习惯 选用词语简洁、含义健康的专用名称（选择专用名称应有若干备份），由专用名和通用名构成地名。再报市地名办查询认可后，报市地名办进入审批阶段。 3、经审批确认可领取地名启用通知书及相关批件。 领取 建设用地批准书申请表 或国有土地划拨决定书申请表 搜集相关资料和文件 企 业 基 本 情 况 立 项 文 件 及 文 号 申报要件： 1、建设用地规划许可证； 2、提交经批准的投资计划文件； 3、 1/2000（中心城区内）、 1/2000 或 1/10000（中心城区外）现势地形图 2份，其中一份用铅笔标注建设项目用地范围； 4、规划设计成果或经批准的建设项目总平面布置图； 5、环保 部门的批准文件； 6、勘测定界技术报告书及勘测定界图； 国有土地出让合同 （或行政划拨批准文件）； 7、申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。 行政许可中心规划局窗口 进 件 填写 建设用地批准书申请表 或 国有土地划拨决定书申请表 否 土 地 权 属 文 件 项 目 概 况 及 工 期 19 （四）要件： 1、项目立项批准文件或年度投资计划； 2、建设用地规划许可证； 3、建筑平面图； 4、建筑景观图。 （五）时限： 进件踏勘需 5 8 个工作日；区政府 3 5 个工作日；实地各办审查 10 15 个工作日；报市政府批准 10个工作日。因此办件大致需要 23 38 个工作日。 十、 人防审批 办件流程图 十 、人防审批 （一）工作目的： 结合民用建筑修建防空地下室审批是市人防办依照关于加强人民防空工作的决定和天津市结合民用建筑领取 结合民用建筑修建防空地下室申请表 搜集相关资料和文件 设计单位和设计指标 申报要件： 1、结合民用建筑修建防空地下室申请表； 2、修建性详细规划； 3、项目立项批准文件或年度投资计划； 4、地面建筑平面图、剖面图； 企 业 基 本 情 况 计算应建的人防面积 20 修建防空地下室管理规定，对建设项目的人防设施进行行政监督的管理行为，是施工文件审查的要件之一。 （二）主管部门： 市行政许可中心，人防办公室窗口 。 （三）工作内容： 该项工作按以下步骤进行： 1、领取结合民用建筑修建防空地下室申请表，汇集相关资料如实填写，执要件到窗口进件； 2、进件受理后，到窗口领取天津市人民防空 办公室意见书； 3、根据人防建设要求（市内六区按规划民用建筑面积 5%，其他区按 4%）要求达到应建设人防面积，到市人防办建管站办理人防监督手续，缴纳人防监督费（ 6 级按人防面积 /平方米； 5 级按人防面积 /平方米缴纳）；面积不足的部分，或缴纳人防易地建设费或扩大人防初步设计并报窗口审批，以期达到应建设的人防面积。 （四）要件： 1、结合民用建筑修建防空地下室申请表； 2、修建性详细规划； 21 3、项目立项批准文件或年度投资计划； 4、地面建筑平面图、剖面图； 5、建设用地范围内现有人防工程情况文件 。 （五）时限： 受理后 7 个工作日领取天津市人民防空办公室意见书 十一、 建筑消防设计防火审核、自动消防设施设计防火审核 （一）工作目的： 防火 审核是消防行政主管部门对建筑本体的防火设计能否满足消防防火等级、 规范 和 法规 的 技术审查，是设计文件审查的重要环节之一，是取得设计文件审查批准书的必备要件。 （二）主管部门： 市 行政许可中心 ， 消防窗口 。 （三）主要工作内容： 领取建筑消防设计防火审核申报表，设有自动消防设施的项目应增加自动消防设施设计防火审核申报表。 22 按表格内容要求如实填写。执相关要件到窗口进件 。 （四）要件： 1、建设单位上级或主管部门批准的工程立项、审查、批复等文件； 2、设计单位出具的消防设计专篇； 3、工程总平图、建筑设计施工图、消防设施系统、灭火器配置设计图纸及说明； 4、与防火设计有关的采暖通风、防排烟、防爆、变配电设计图及说明； 5、审核中需要设计的其他图纸资料及说明； 6、国家、市重点工程项目申请办理基础工程提前开工的，应报送消防设计专篇、总平图、书面申请报告等资料； 7、建设单位应将报送的图纸、资料（ 小）装订成册。 （五）时限： 文件齐备后 7 15 个工作日完成。 十一、 建 筑消防设计防火审核 、自动消防设施设计防火审核 办件流程 图 23 十二、 建设工程规划许可证 （一）工作目的： 建设工程规划许可证的取得标志着项目设计文件被行政主管部门审查通过并获准实施，是项目开工前的重要文件，同时也是项目取得销售许可证乃至工程验收的重要文件之一。 （二）主管部门： 行政许可中心 ， 规划局窗口 （三）工作内容： 领取建设工程规划许可证申请表。搜集相关资料，填写申请表。执相关要件到窗口进件。 （四）要件： 1、具有相应资质 单位设计的施工图（建筑部分）； 2、建筑设计方案审定通知书中要求提供的与该建设项目有关的文件； 3、标明用地范围的 1/500 或 1/2000 现势地形图； 领取 建筑消防设计防火审核申报表 自动消防设施设计防火审核申报表 搜集相关资料和文件 企 业 基 本 情 况 等级、层数、高度、规模等 项目概况：结构类型、耐火 申报要件： 1、建设单位上级或主管 部门批准的工程立项、审查、批复等文件； 2、设计单位出具的消防设计专篇； 3、工程总平图、建筑设计施工图、消防设施系统、灭火器配置设计图纸及说明； 4、与防火设计有关的采暖通风、防排烟、防爆、变配电设计图及说明； 5、审核中需要设计的其他图纸资料及说明； 6、国家、市重点工程项目申请办理基础工程提前开工的，应报送消防设计专篇、总平图、书面申请报告等资料； 7、建设单位应将报送的图纸、资料（ 订成册。 市 行政许可中心消防窗口进件 填写 自动消防设施 设计防火审核申报表 否 是 有自动消防设施的应汇集：消火栓系统、通风空调系统、防排烟系统、火灾自动报警系统、自动喷淋系统、气体 灭火 系统、安全疏散系统等产品型号、生产厂家、使用数量等相关数据及设计施工单位情况 内外消防给水设置情况 消防水源、消防电源、室 填写 建筑消防设计 防火审核申报表 24 4、人防、消防、地名和配套部门的批准文件； 5、建设用地规划许可证、建设用地批准书、土地使用权出让合同或国有土地划拨决定书； 6、申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。 （五）时限： 文件齐备 5 个工作日可获取受理或不受理凭证，获准受理后 10 个工作日领取行政许可文件。 十二、 建设工程规划许可证 办件流程图 十三、 土地确权 （一）工作目的： 根据天津市土地管理条例、土地登记规则和地籍调查规程等相关法律法规，确定土地使用权人 并 取得土地合法使用权属文件 。 （二）主管部门： 土地所在地的区规划处 领取 建设工程规划许可证 申请表 搜集相关资料和文件 供 地 方 式 及 投 资 规 模 建筑高度、结构类型及建设规模 申 报要件： 1、具有相应资质单位设计的施工图（建筑部分）； 2、建筑设计方案审定通知书中要求提供的与该建设项目有关的文件； 3、标明用地范围的 1/500或 1/2000现势地形图； 4、人防、消防、地名和配套部门的批准文件； 5、建设用地规划许可证、建设用地批准书、土地使用权出让合同或国有土地划拨决定书； 6、申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。 环评报告 设 计 单 位 基 本 情 况 项 目 概 况 及 规 划 指 标 25 （三）工作内容： 领取土地登记申请书。按要求填写。执相关要件到土地所在地规划处进件办理。 注：属行政划拨土地的可在初始登记时一并办理。 （四）要件： 1、土地登记申请书； 2、土地出让合同 （划拨决定书 、 作价入股决定书、土地租赁合同、土地授权经营批准文件 ） 、土地证、变更 后产权证、已缴出让金及契税票据； 3、地上物处理证明文件及补偿缴费票据（转让协议及票据）； 4、 1/500 地籍图、界址坐标图、测绘资料、宗地图； 5、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。 （五）时限： 自受理之日起 30 个工作日。 十三、 土地确权办件流程图 26 十四、 施工图纸审查 （一）工作目的： 设计文件的审查是行政主管部门对所有设计文件所适用的法规、规范、设计指标等全部设计内容的设计质量的审查，是对项目最终建设成果的技术 把关，是取得施工许可证的要件之一。 （二）主管部门： 市建设工程交易中心施工图审查办公室 （三）工作内容： 领取天津市建筑工程施工图设计文件审查报审表和“填表须知”。汇集相关材料，按“填表须知”的要求填报。执相关要件到施工图审查办公室进件。 （四）要件： 1、建设项目投资计划或立项批准文件； 2、设计方案或初步设计批复文件及图纸文件； 3、 建设工程 规划许可证 及附件（附规划部门批准的施工图总平面图）； 领取 土地登记申请书 搜集相关资料和文件 企 业 基 本 情 况 申请登记的土地概况 申报要件： 1、土地登记申请书； 2、土地出让合同（划拨决定书、作价入股决定书、土地租赁合同、土地授权经营批准文件）、土地证、变更后产权证、已缴出让金及契税票据； 3、地上物处理证明文件及补偿缴费票据（转让协议及票据）； 4、 1/500 地籍图、界址坐标图、测绘资料、宗地图； 5、建设用地批准书、 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。 区规划处进件 填写 土地登记申请书 领取土地权属文件 否 是 27 4、施工图消防批准书； 5、人防批准书及附页； 6、设计中标通知书； 7、工程勘察合同（已审核登记及 鉴证）、工程设计合同（已审核登记及鉴证）； 8、勘察设计合同执行情况证明（设计收费不低于 90%）； 9、全套施工图设计图纸（建筑、结构、给排水、暖通、电气）； 10、各专业设计计算书（注明电算程序名称、版本）（建筑、结构、给排水、暖通、电气）。 （五）时限： 自进件之日起 7 个工作日可领取天津市建设工程施工图设计文件审查批准书。 十四、 施工图纸审查 办件流程图 十五、 施工（监理）招标 （一）工作目的： 领取 天津市建筑工程施工图设计文件审查报审表和“填表须知” 搜集相关资料和文件 企 业 基 本 情 况、工 程 概 况 可证的批准文号、时间 设计方案、消防、规划许 申报要件： 1、建设项目投资计划或立项批准文件； 2、设计方案或初步设计批复文件及图纸文件； 勘查、设计单位的基本情况 28 施工（监理）招标是依照法规确定施工总包（ 监理）单位和办理质量监督乃至领取施工许可证的必备手续。 （二）主管部门： 市行政许可中心，招投标窗口。 （三）工作内容： 1、编制招标文件。 招标文件应包括以下内容： （ 1）投标须知。包括：工程概况；招标范围；资格审查条件；工程资金及来源（包括银行出具的资金证明）；标段；工期要求；质量标准；现场踏勘及答疑；投标文件编制、提交、修改、撤回的要求；投标报价的要求；投标有效期；开标时间和地点；评标方法和标准等。 （ 2）招标文件的技术要求和设计文件。 （ 3）工程报价（采用工程量清单招标的，应提供工程费清单）。 （ 4）投标函的格式及附录。 （ 5）拟签合同的主要条款。 29 （ 6）要求投标人提供的其他材料。 2、编制工程标底。 3、招标公告。 招标公告应包括：项目的基本概况、对投标人资格的要求、投标地点及时间、投标需携带的文件。 4、投标单位的资格审查。 5、随机抽选评标专家。 6、开标并依照程序确定中标单位。 7、领取中标通知书。 （四）呈报要件及来源： 1、项目立项批准文件或年度投资计划； 2、工程建设项目报建登记表； 3、设计中标通知书（监理中标通知书）； 4、招标文件； 30 5、工程标底； 6、建设用地规划许 可证； 7、建设工程规划许可证； 8、设计文件审查批准书； 9、营业执照、企业资质、法定代表人资格证明及法人委托书。 （五）时限： 自招标公告发布之日起，一般控制在 45 日内。（法规没有明确时限） 【说明】 此项工作由于我公司不具备独立招标能力，因此应当委托招标公司代理招标。 十五、 施工（监理）招标办件流程图 十六、 合同审查（勘查、设计、 监理、施工） 熟悉相关文件，准备各种资料 投标的技术要求和设计文件 工 程 报 价 说 明 标函的格式及附录 投标须知： 1、工程概况、招标范围、资格审查条件、工程资金和来源 2、标段、工期要求、质量标准、踏勘答疑 3、招标文件的编制、提交、修改、撤回的要求 4、投标单位的报价要求、投标的有效期限 5、开标时 间和地点、评标办法和评标标准 合同的主要条款 投标人应提供的相关资料 申报要件： 1、项目立项批准文件或年度 投资计划； 2、工程建设项目报建登记表； 3、设计中标通知书（监理中标通知书）； 4、招标文件； 5、工程标底； 6、建设用地规划许可证； 7、建设工程规划许可证； 8、设计文件审查批准书； 编 制 工 程 标 底 项目基本情况 投标人资格的要求 投标须携带的文件 投标地点及时间 31 （一）工作目的： 办理施工许可证的必备手续，同时也是工程管理中依法管理的依据。 （二）主管部门： 建交中心合同审查办公室 （三）工作内容： 向合同审查部门提供要件，办理合同备案和审查。 （四）要件： 1、履约担保书； 2、中标通知书（除勘查合同审查外，其他均需提供中标通知书）； 3、工程建设项目报建登记表； 4、招标文件（勘查合同审查除外）； 5、双方签订的合同（不少于一式四份）。 注意 所有审查合同要双方签订工程建设项目廉政责任书，并作为要件一并呈送。 32 （五）时限： 要 件齐备，当日即可办妥。 十六、 合同审查（勘查、设计、监理、施工）办件流程图 十七、 质量监督 （一）工作目的： 是建设项目必须的备案手续，同时也是办理施工许可证的必备环节。 （二）主管部门： 建交中心一楼服务大厅 办理合同审查的准备工作 办理履约担保书（双方） 签订项目廉政责任书（乙方） 签订相关合同（双方） 申报要件： 1、履约担 保书； 2、中标通知书（除勘查合同审查外，其他均需提供中标通知书）； 3、工程建设项目报建登记表； 4、招标文件（勘查合同审查除外）； 5、双方签订的合同（不少于一式四份）。 办理合同审查 缴纳合同审查费 33 （三）工作内容： 1、到窗口领取天津市工程建设交易服务中心质量监督申请表，并按表中的项目要求如实填写有关内容。 2、组织相关呈报要件。 （四）要件： 1、项目立项批准文件年度投资计划； 2、工程建设项目报建登记表； 3、施工中标 通知书； 4、施工、勘查、监理合同； 5、设计文件审查批准书。 注意 施工、勘查、监理合同必须是经审查备案的合同。 （五）时限： 报件齐全当日即可办妥。 34 十七、 质量监督办件流程图 十八、 散装水泥专项基金 （一）工作目的： 办理施工许可证的要件。 （二）主管部门： 建交中心二楼服务大厅。 （三）工作内容： 1、到窗口领取天津市散装水泥专项资金缴费通知，按表格要求如实填写。 填报和搜集报件材料 察单位、监理单位情况 施工单位、设计单位、勘 工 程 建 设 规 模 填写天津市建设工程质量监督登记表 申报要件： 1、项目立项批准文件年度投资计划； 2、工程建设项目报建登记表； 3、施工中标通知书； 4、施工、勘查、监理合同； 5、 设计文件审查批准书。 办理申报手续，缴纳质量监督费 领取批复文件 35 2、执相关要件进行办理相关手续。 （四）要件： 1、 施工中标通知书； 2、施工合同； 3、建设工程规划许可证。 （五）时限： 要件齐备当日即可办妥。 十八、 散装水泥 专项基金办件 流程图 十九、 安全施工措施备案 （一）工作目的： 领取相关表格，准备申报要件 建设工程规划许可证 填写天津市散装水泥专项资金缴费通知 施工合同 施工中标通知书 36 加强安全施工管理，确定安全施工责任人，强化安全管理体系，同时也是办理施工许可证的必备环节。 （二）主管部门： 建交中心二楼服务大厅 （三）工作内容： 1、到窗口领取建设工程安全 施工措施 备案表，按表中要求如实填写。 2、组织相关要件，向主管部门呈报。 （四）要件： 1、建设单位工程项目负 责人名单、监理单位总监理工程师、监理人员名单、施工单位工程项目负责人、安全负责人名单； 2、供水、排水、供电、供热、供气、通讯等地下设施情况（附图）； 3、施工现场平面布置图； 4、临时围挡（附图）； 5、施工措施所需费用计划情况； 37 6、文明施工措施费用支付凭证； 7、施工现场临时用电系统、 外 电防护、配电线路敷设情况； 8、施工单位安全方案，包括：临建设施、安全施工管理、安全防护设施。 注意 办件人应当在呈报要件前对上述原件中的所有安全措施及系统认真核实，对文字材料和施工现场不一致的均应按照文字材料予以落 实 。 （五）时限： 要件送达后 7 个工作日。 十九、 安全施工措施备案办件流程图 一、 项目投资可行性分析 （一）工作目的： 与总包单位共同准备资料 监理单位总监理师监理人员名单 填写建设工程安全施工措施备案表 建设单位工程项目负责人名单 施工措施费用交付正证明 申报要件： 1、建设单位工程项目负责人名单、监 理单位总监理工程师、监理人员名单、施工单位工程项目负责人、安全负责人名单； 2、供水、排水、供电、供热、供气、通讯等地下设施情况（附图）； 3、施工现场平面布置图； 4、临时围挡（附图）； 5、施工措施所需费用计划情况； 6、施工措施费用支付凭证； 7、施工现场临时用电系统、外电防护、配 38 通过全面系统地研讨，在房地产市场的不确定性和机动性的现状中，通过科学地论证，取得房地产市场真实的供求状况和发展趋势，从而选择优化方案决定开发项目的选择和合理科学的实施方案。 （二）报告应包括的主要内容： 1、项目提出的背景 2、市场需求预测 3、项目提出的必要性 4、可行性研究的依据和范围 范围应包括： （ 1）项目 发展前景和经济社会效益 （ 2）界址的选择：地理位置、选址理由 （ 3）拟建规模及建造条件：规模、市政设施条件、水文地质条件 （ 4）项目建设方案 1 建筑：规划要求；总图布置；建筑设计方案（设计理念、设计依据、建筑平面的功能布置；建筑造型设 39 计；主要经济技术指标） 2 结构：设计依据（工程概况、主要规范）；设计条件（地质、荷载取用、结构类型、可行性研究与建议） 3 室内配套功能：给水；排水；采暖；制冷；通风；人防；电气（强电、弱点）；防火；消防；环保；节能；电梯 5、组织机构及人员配置 6、项目投资概算：概算编制依据；概算内容及深度；建安工程造价分析；市政配套及间接费用分析 7、经济评价： （ 1）各项财务基础数据：实施进度；投资概算和资金来源；成测算本 （ 2）财务分析：财务盈利能力分析；清偿能力的评估；主要技术经济指标 （ 3）财务评价结论 （ 4）结论：损益；现金流量；项目成本 一、 项目投资可行性分析 流程图 目的与方法 初 步 设 想 房地产投资方向研究（选址、类型、规模等） 提出项目建议书 40 二十、 墙改基金 （一）工作目的： 办理施工许可证的必备要件。 （二）主管部门： 市建委墙体改革办公室。 （三）工作内容： 携申报要件办理并缴纳墙改基金。 注意 当前办理此件均应缴纳 4 8 元 /的墙改基金，但也可以作出项目不使用任何粘土制品的承诺，并付诸实施，即可免交该项基金。 （四）要件： 1、项目立项批准文件或年度投资计划； 2、工程建设项目报建登记表； 3、设计中标通知书； 41 4、设计文件（或总平图）。 （五）时限： 要件齐备当日即可办妥。 二十、 墙改基金办件流程图 二十一、 项目管理机构资格认证书 （一）工作目的： 确定项目管理机构及机构负责人，办理施工许可证的要件。 （二）主管部门： 市建委施工处。 领取相关表格，准备申报要件 填写新型墙体材料开发专项基金缴费通知 申报要件： 1、项目立项批准文件或年度投资计划； 2、工程建设项目报建登记表； 3、设计中标通知书； 4、设计文件（或总平图）。 申报并领取成果文件 42 （三）工作内容： 1、到市建委施工处领取项目法人责任制保证书和委托任命书，并按要求认真填写。 2、呈报要件办理证书。 （四）要件： 1、项目法人责任制保证书和委托任命书； 2、项目立项批准文件或年度投资计划。 （五）时限： 要件齐备当日即可办妥。 二十一、 项目管理机构资格认证书 办件流程 图 领取申报相关表格 43 二十二、 施工许可证 （一）工作目的： 项目开工的必备合法凭证，办理销售许可证、物业及配套手续的必备文件。 （二）主管部门： 建交中心一楼服务大厅。 （三）工作内容： 1、到中心办理窗口领取天津市建筑工程施工许可证申请表，按表要求如实填写。 2、汇集相关资料到中心办理进件手续。 委托任命书 责任制保证书 填写项目法人 申报要件： 项目立项批准文件 或年度投资计划 申报并领取成果文件 44 （四）要件： 1、项目批准立项文件或年度投资计划； 2、工程建设项目报建登记表； 3、设计合同、施工合同、勘查合同； 4、施工中标通知书； 5、质量监督申请表； 6、墙改基金批件； 7、天津市散装水泥专项资金缴款确认书； 8、机构资格认证书； 9、建设工程安全措施备案表； 10、建设工程规划许可证； 11、设计文件审查批准书。 （五）时限： 45 要件齐备当日即可办妥。 二十二、 施工许可证 办件流程图 领取相关表格，准备申报要件 填写新型墙体材料开发专项基金缴费通知 申报要件 ： 1、项目批准立项文件或年度投资计划； 2、工程建设项目报建登记表； 3、设计合同、施工合同、勘查合同； 4、 各 中标通知书； 5、质量监督申请表； 6、墙改基金批件； 7、天津市散装水泥专项资金缴款确认书； 8、机构资格认证书； （已无 ） 9、建设工程安全措施备案表； 10、建设工程规划许可证； 11、设计文件审查批准书。 46 二十三、 物价审批 （一）工作目的： 商品房销售价格的审批是物价行政管理部门对实行土地行政划拨的建设项目，依照有关法规对销售价格进行监督的行政管理行为，是取得销售许可证的必要文件。 （二）主 管部门： 申报并领取施工许可证 47 市物价局房地产管理处 （三）工作内容： 到市物价局领取天津市危改计划住宅销（预）售价格申报表和天津市危改计划住宅销（预）售价格申报审批表。按所填内容汇集相关资料进行填写。执相关要件到市物价局房地产管理处进件。 注：属于危改和经济适用房项目的均应办物价审批。其他性质的项目不办理物价审批。 （四）要件： 1、关于危改计划住宅销售价格的请示； 2、危改计划住宅销售价格申报表； 3、征地协议或拆迁补偿成本资料； 4、建设工程施工合同； 5、建设项目规划总平面图； 6、危改计划住宅投资计划； 7、建 设用地规划许可证； 48 8、建设工程规划许可证； 9、建设工程施工许可证； 10、标准地名使用证； 11、房型图； 12、房地产开发企业基本情况登记表。 （五）时限： 自进件后 15 个工作日内完成。若审批过程中需要补充或重新进件，则自补充文件送达或重新进件时间再计算15 个工作日。 二十三、 物价审批 办件流程图 二十四、 房产测绘 （一）工作目的： 房产测绘成果报告书是经房产测绘后取得的成果文件，是办理商品房销售许可证的要件之一。 领取 天津市危改计划住宅销（预）售价格申报表和 天津市危改计 划住宅销（预）售价格申报审批表 搜集相关资料和文件 征 地 及 拆 迁 补 偿 费 市政配套及小区红线内配套费 申报要件： 1、关于危改计划住宅销售价格的请示； 2、危改计划住宅销售价格申报表； 3、征地协议或拆迁补偿成本资料； 4、建设工程施工合同； 行 政 事 业 性 收 费 勘 查 设 计 及 前 期 工 程 费 管理费、利润、利息、税金等间接费 建 安 工 程 费 49 （二）主管部门： 天津市房管局测绘队 （三）工作内容： 到测绘队领取并填写天津市房产测绘申请书，执相关要件进件。 （四）要件： 1、地名启用通知； 2、加盖技术审核章的建筑施工图（前置测绘）或竣工图（初始登记测绘）； 3、设计文件批准书（图审）。 （五）时限： 进件受理后， 5 万平米以下需 20 个工作日；超过 5 万平米，按比例增加工作日。 二十四、 房产测绘 办件流程图 二十五、 前期物业管理备案 搜集相关资料和文件 申报要件： 填写 天津市房产测绘申请书 50 （一）工作目的： 前期物业管理是在业主委员会成立之前，开发建设单位委托物业管理服务企业 进行物业管理服务的行政审批程序，是取得销售许可证的要件之一。 （二）主