XX棚户区改造工程项目设计方案

1 目设计方案 第一章 申报单位及项目概况 处我国历史文化名城孔孟之乡的 通便利，地理位置优越，环境资源丰富，信息通达全国各地，建厂三十多年来，坚持以人为本、以市场为本、以创新为本、以诚信为本的管理理念，努力致力于市场开发和新产品研究，不断满足市场需求，以优质的产品和热情的服务回报社会的支持和客户的关爱。 2000 年通过东省高新技术企业。 企业主要产品有：粉未制品液压机、各种通用、专用型液压机、二通插 装阀集成系统、电液成套系统、湿式电磁换向阀、高压滤油器、充液阀、弹性联轴器等液压元件以及电脑刺绣机零件、冷冻冷藏设备、金属清洗剂、防锈油。其中粉未制品液压机、二通插装阀集成系统技术水平处于国内领先水平，国家级高新技术产品。 目概况 目简况 项目名称： 目的提出的背景 棚户区改造是中央政府为解决城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。近日，为认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发【 2007】 24号）和国务院 办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发【 2008】 131 号） 2 的精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议、推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会的部署，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行等五部门联合发布关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见。 根据住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知（建保【 2009】 56号）和住房和城乡建设部关于编报 2010年国有工矿棚户区改造中央投资补助建议计划的函（建 保综【 2010】 9 号）及 山东 省住房和城乡建设厅、省发改委关于转发住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知的通知等文件要求，为了使棚户区群众的居住条件得到明显改善， 府 和 本工程建设内容分为经济适用房、商品房和部分廉租房，主要是为解决 户区改造 工程 就是在这种背景下被提出的。 1、项目建设的必要性 （ 1）本项目建设是为满足住房 消费的需求 住房是人们生活的基本要素之一，也是当前城乡居民最为关心的问题之一。随着社会经济的发展、人们生活水平的提高、消费个性化倾向发展等因素，促使人们对住房的需求无论在量和质上都日趋增强。随着生活节奏的加快，在繁忙的工作之余拥有一个舒适的休息环境已成为人们迫切的愿望。改善人们的居住条件，提高人们的住房水平，是实现这一愿望的必由之路。 目前 济适用性住房较少，目前多数 3 居民没有足够的经济实力去购买价格昂贵的商品房。 造现代化居住社区，有助于和谐社 会的构建，改善提高当地居民人居环境，加快城市化建设的需要。本项目主要是建设具有针对性的经济适用住房、商品房及配套建设部分廉租房，住宅面积属于中小户型，销售价格偏低，能够满足消费者的心理需求。项目建设以创造出价格合理、地理位置优越、建筑质量可靠、环境幽美等优势的住宅小区为目标，努力实现单位内部职工认可、当地百姓满意，使之成为消费者购房的首选楼盘。 （ 2）此项目的实施是提升居民生活水平进程的需要 项目所在地属于 项目的实施可以推进项目区域的城市化进程，从本项目的实际情况看，近年来，随着 经济的发展，人们的各种消费需求也越来越迫切。市委、市政府将按照省委、省政府相关的要求，加快城市现代化建设步伐，上述市委、市政府的决策，将给本项目的开发带来千载难逢的大好机遇。 本项目的实施将有利于美化环境，完善城市功能，该工程的实施，是按照城市总体规划要求，加快城市中心地段城市化建设步伐的有力举措，具有综合的社会经济效益。 （ 3）本项目建设是社会与经济发展和区域发展的需要 本项目建设占有土地 22915平方米，容积率 筑密度 住宅建筑分为多层建筑和高层建筑，绿地率为 符合国家集 约节约土地资源的政策要求。 成片开发的住宅小区建设是住宅建设的重点。本项目的建设目标为经济适用房、商品房及部分廉租房，价格合理，质量可靠。主要销售对象为 4 本项目的实施既可以满足低收入居民家庭的住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产 “ 泡沫 ” 。 综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，因此，项目建设是可行的，也是十分必要的。 设地点、主要建设内容和规模 1、建设位置 2、建设规模与目 标 2915平方米，总建筑面积95600平方米，住宅建筑面积 90700平方米，地上储藏室建筑面积 3100平方米，公建设施建筑面积 1800平方米，主要包括泵房、物业管理用房、煤气调压站及社区服务中心等。总投资 目建设期约 20个月左右。 2、主要建设条件 （ 1）规划条件 设单位依据城市总体规划和规划局建设项目规划设计条件，委托有资质的单位编制建设方案，方可办理规划的报批工作。 （ 2）土地 条件 项目建设方已取得了该地块的土地使用权证。土地用途为住宅用地。 （ 3）拆迁情况 该项目所在地原为旧式棚户区，现已达成拆迁协议，拆迁工作由政 5 府办理。本项目关系到原有建筑物拆迁的经济补偿问题，至项目开工之前，原有建筑拆迁的安置补助、青苗、附着物补偿费用由 善解决，目前补偿费已到位。 （ 4）基础设施情况 拟开发的地块位于 靠东滩路，周围基础设施达到三通要求。该地块交通便利，各项基础设施完善，适合于房地产开发。 （ 5）周边环境分析 项目所在地周围 为居住区，附近有农贸市场、学校、超市、商场等附属设施，居住条件良好。 （ 6）主要技术经济指标 项目产品定位为具有现代居住条件的经济适用房、商品房及部分廉租房，主要目的为解决公司原棚户区居民及社会中低收入家庭住房问题，建筑形式采用多层建筑和高层住宅。针对目前企业内部职工多数为多人口家庭，为满足需要，本项目建筑以中小套住房为主。经济适用房中套住房面积控制在 80平方米（ 5平方米），小套住房面积控制在 60平方米（ 5平方米），初步确定项目主要技术指标如下： 综合技术经济指标 项目 单位 数值 所占比重 （ %） 总 用地面积 2915 其中 : 居住区用地面积 (R) 2915 100 代征道路用地面积 其 中 住宅用地面积 (建用地面积 (200 路用地面积 (104 6 公共绿地面积 (1635 住户数 户 1060 居住人口 人 3604 总建筑面积 5600 其中 住宅总建筑面积 0700 其 中 地表住房建筑面积 0700 地上储藏室建筑面积 100 公建设施建筑面积 800 其 中 物管等公共设施 800 经营性建筑 容积率 建筑密度 % 绿地率 % 人均集中公共绿化面积 住宅间距系数 足日照要求 项目总投资 万元 流动资金 万元 体规划方案 项目规划方向 本项目选址于 山路，南靠东滩路，交通方便，资源环境优越。规划总用地面积 22915平方米，总建筑面积 95600平方米，包括 7栋住宅楼（ 1#楼、 7#楼为 9层建筑， 2#、 3#楼为 18层建筑，4#楼、 5#楼、 6#楼为 33层建筑），住宅建筑面积 90700平方米，地上储藏室建筑面积为 3100平方米，公建设施建筑面积为 1800平方米，主要包括泵房、物业管理用房、煤气调压站及社区中心等。 1、规划范围 靠东滩路， 2、规划思路 7 （ 1）从全局利益出发，确定合理的功能定位； （ 2）优化空间布局，综合调 整土地利用规划； （ 3）积极保护生态，坚持可持续发展的原则； （ 4）注重弹性规划，强调规划的前瞻性与灵活性。 3、规划重点 （ 1）以中共 中村”改造的意见邹发 2007 23和 2005文本为基础，结合现状调研分析与相关规划研究，确定地区功能定位，调整功能布局，优化地区环境，改善居住品质； （ 2）结合土地利用现状，合理调整土地使用； （ 3）明确六线控制范围，兼顾规划合理性与可操作性； （ 4）完善公共服务配套与市政基础设施； （ 5）合理组织交通结构，充分利用对外交通优势； （ 6）确保城市生态绿地，控制城市景观，塑造地方特色。 目总体规划方案 1、总平面布置和功能要求 项目总平面布置方案，吸收国内外现代先进的规划思想，结合该地段的地形条件，考虑住户的行为方式和人文特点，采用独特的总体对称布局结构形式。受北方气候以及日照间距的限制和影响，客户喜好南北朝向户型等因素影响，本项目采用南北通透的行列式兵营布局，根据地形特点，自然环境、气候特点，形成风格独特，造型新颖，统一和谐的建筑群体与环境。 2、规划设计方案要求 本项目 规划设计充分发掘和利用项目自身景观价值，建设项目内部 8 视觉通廓。建筑的色彩组合，造型效果应该与周围环境协调。 本项目规划设计本着以人为本的指导思想，充分考虑以上要求，从建筑空间、室外环境、房型、建筑风格四方面求特色，以特色迎合拥护对个性化的追求。 3、项目总体规划的几点说明 （ 1）该项目建设开发周期 1年半，在规划设计中既立足现实，又着眼未来，充分体现可持续发展的策略。 （ 2）总体规划中尽可能兼顾了本地块的周边环境，尤其注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“ 绿地中的公建 ” 和 “ 公 建中的绿地 ” 两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出 21世纪居住社区的整体特色。 （ 3）总体上来说，规划方案中建筑单体设计采用了灵活的户型和变化的立体效果。 （ 4）小区的目标顾客主要为公司棚户区居民及社会中低收入家庭，不考虑单独考虑车库问题，规划沿小区车行道布置停车位，以节省空间，满足小区停车迅速方便要求。室外停车位进行特殊处理，采用植草砖铺砌，提高植被面积和环境质量。 （ 5）在设计规划上，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社 区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。 4、规划设计图选定主要参数指标 项目产品定位为经济适用房、商品房及部分廉租房，建筑形式采用多层和高层，并初步确定项目主要技术指标参数如下： 9 （ 1）建设用地总面积： 22915平方米 （ 2）总建筑面积： 95600平方米 其中：住宅： 90700平方米 公建设施建筑面积： 1800平方米 地上储藏室建筑面积 3100平方米 （ 3）建筑密度： （ 4）容积率： 5）绿化率： 筑方 案 本项目拟建场地呈“乙”字形布置，项目建在凤凰山路旁，本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。主要建筑构筑物的建筑特征与结构设计：本项目在规划设计中，充分利用地形、地势和项目所处的环境，处理好建筑、绿地、停车、交通以及同周围建筑的关系，使各复杂的功能分区的各个进出口巧妙分开、互不干扰。建筑形体与周围商业居住社区的空间关系是建设性契合。根据现在的整体布置、建筑内的功能组合以及配套设施、道路、绿化、活动场所等方面都围绕整体布局作了认真考虑 ，给人们提供一个舒适的活动空间。高层设计采用框架剪力墙结构，多层建筑采用砖混结构，严格按国家规范及有关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及报警设施。建筑平面布置紧凑，建筑形体力求简洁有力，造型新颖别致，具有现代感。 1、建筑方案描述 （ 1）建筑特征与风格 本项目在建筑风格上充分体现现代化城市的风格，同时要求功能实 10 用、配套设备齐全。住宅单体设计体现现代化城市建筑风范，在考虑上述一切的同时考虑到消费者的购买能力，在建设经济适用房的基础上尽可能将所有设施建设齐全。 本项目以现代风格为主。在整体建筑设计上 要具有现代意识，采用简洁的体形和单纯的材料表现建筑的现代感。建筑造型设计首先注重整体形态的塑造，强调天际轮廓线的流畅和韵律美。建筑单体的设计则相对简约，建筑立面设计中适当强调建筑尽端及立面线条的处理，以强调建筑的挺拔感、建筑感和体量感。 （ 2）建筑单体设计与功能 1）对于经济适用房和廉租房来说，以两室一厅的小户型为主，另建有少量的三室两厅以满足多人口家庭居住需要。同时尽可能的利用冬季太阳能资源，夏季采用穿堂风调节室内气候。 2）户型功能分区明确，流线合理，各功能空间既相互联系又适当保持独立，既保证了各空间的 使用便捷和流动性，又保持了相对私密性。 3）建筑单体的设计要相对简约。 4）整体拼接灵活、体型丰富、对规划适应，可根据地形组织各种空间，使土地利用和空间利用发挥到最佳。 5）局部设计，要更能体现人性化的特点。 6）建筑立面造型以现代、简洁风格为出发点、利用墙面、玻璃、线角共同构筑感观效果，结合结构的外露，更能体现整体的宏伟，把握现代设计的主题。 7）外立面装修主要以外墙砖和涂料为主，尽可能采用更多的节能材料。 8）统一设计空调机位和空调冷凝水下水管。 11 9）公建部分的设计为区域中的特殊设计，整体造型上力求塑造 标志性建筑为出发点。聚交人眼视线。整体造型和整区的建筑风格把握统一。 10）屋顶根据建筑风格，设计简洁明快、经济实用。 （ 3）建筑物与城市的协调 小区的建筑物与城市的规划相协调，与周边的环境相协调。 用工程设计方案 1、给水工程 水源由 来水管网提供，小区 从市政给水管网上引入两条 给水管 ，水源水质均有保证。 用水标准： 住宅居民生活用水按： 200L/人 d；该小区建成后计划居住人数 3604人，居民生活用水量为 /d。 绿化浇灌用水按： d；绿化 浇灌用水量为 /d。 道路喷洒用水按 : d；道路喷洒用水量为 /d。 未预见用水量按日用水量的 10%测算，为 /d。 本项目日用水量： 。 为节约用水，拟设置中水回用装置，回用后的中水用于喷洒道路、车场和绿化。 2、排水工程 排水方式采用雨污分流制。雨水经雨水系统管网汇集排入市政雨水管网。生活污水中洗浴、盥洗废水进入中水系统进行处理，回用于喷洒和绿化浇灌，厨厕污水经化粪池处理后排入市政污水干管，送至污水处理厂 进行深度处理 。 12 3、供电工程 住宅生活用电按 50W/算。本项目用电总负荷约为 4780于小区统一考虑建设高低压变电间，并配置相应的变压器，容量有保证，故本项目不单独考虑输变电系统，可直接由低压替接，电源由供电公司提供。区内电力线路采用直埋方式，各户设磁卡电表箱分户计量。 建筑物屋顶安装防雷系统，接地电阻应符合设计要求，电信、有线电视、宽带网等系统已接至小区，可下载利用。拟在物业管理中心设置总监控室，实现智能化管理，确保小区安全。 4、供热工程 本项目采暖面积约 71700 平方米（按建筑面积的 75%测算）。热源由热力公司提供，由小区内热网送至 各户。各户应设独立计量装置，根据自己的生活习惯调节室温温度，并节省热源。 5、燃气工程 按每户日用气量 算，居民日耗气量为 636 立方米；均由市煤气公司提供天然气气源 ,天然气管道铺设至小区，保证居民正常使用。 6、通讯 由城市通讯及数字传输系统提供网络，满足电信、有线电视、宽带网等使用要求。 7、交通 对外交通主要依靠现规划路，与小区内路网形成统一交通、消防、疏散体系。 筑方案的几点说明 1、住宅建筑设计说明 1）住宅的设计满足经济适用房相关要求。并充分考虑功能、质量 13 方面的适度超前 ，考虑今后数 10年内人们生活方式与需求的变化。 2）住宅设计充分体现 “ 以人为本 ” 的原则，想住户之所想，每一细节的处理都体现出对人的关怀和尊重 ,实现动静分开 ,洁污分开。特别是对儿童居室，更多地予以周到细致考虑。正如人们所说： “ 以人为本，就是以孩子为本 ” 。 3）住宅外观设计采用目前流行的现代简约风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。 4）在建筑材料方面，尽可能的采用新型建筑材料。 2、小区配套设施说明 1）交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，小区建设的宗旨 是经济适用房、商品房及部分廉租房，服务对象为原场地的棚户区居民及中低收入家庭，故不单独考虑车库问题，规划沿小区车行道布置停车位，以节省空间，满足小区停车迅速方便要求。 2）每户设独立的水、电、燃气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。 3）小区建设物业管理用房、社区中心及健身中心，以满足社区居民的休闲娱乐生活。 3、环境艺术设计说明 1）随着人们生活水平的提高， “ 买环境 ” 的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考 察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。 14 2）基于上述原因和项目自身的环境优势，公司在进行本地块的整体规划设计时，在建立经济适用房、商品房的基础上，不仅兼顾到地块的周边环境，更注意小区内的环境艺术设计。 资规模 1、投资估算及编制依据 （ 1）财政部施工、房地产开发企业财务制度； （ 2） 山东 省建筑工程消耗量定额和 山东 省安装工程消耗量定额等有关费用定额； （ 3）建设项目经济评价方法 与参数（第三版） （ 4） 料报价表和市场材料价格； （ 5）国家、省、市有关项目的收费标准。 济适用住房管理办法中的相关优惠政策， 有关房地产的优惠政策本项目在测算中暂未考虑，拟留在实际运作中争取和调整。 2、投资估算说明 （ 1） 基本预备费按建筑工程费、设备购置及安装费及工程建设其他费用的 5%计算。 （ 2）建设单位管理费，按工程费用的 2%估算。 （ 3）勘察设计费，按工程费用的 算。 （ 4）工程监理费，按工程费用的 算。 （ 5）工程保险费，按工程费用的 算。 （ 6）劳保统筹费，按工程费用的 算。 （ 7）城建配套费，按建筑面积 116元 /估算。 2、投资估算 项目建设投资估算表： 15 表 单位：万元 序号 项 目 计算基数 (估 算 投 资 合计 建筑 工程费 设备购 置费 安装工程费 其他费用 1 建筑工程费用 宅楼 90700 多层住宅 小高层住宅 高层住宅 57453 藏室 3100 403 共建筑 1800 144 化 11635 路及停车场 4104 2 设备购置及安装费 排水 95600 300 25 防 95600 0 弱电 95600 956 60 暖 90700 气 90700 130 10 3 工程建设其他费用 地费 0 建配套费 防建设费 设单位管理费 察设计费 程监理费 程保险费 保统筹费 4 基本预备费用 设投资 16 金筹措 本项目总投资估算为 部由企业自行筹集。 织机构与人力资源配置 1、组织机构设置 根据国家的有关规定，该项目实行法人责任制，项目实施由 项目的策划、建设进行全方位管理。 该项目设总经理一名，全权负责该项目运行，总经理下设开发部、工程部、预算部、人事部、市场部、财务部、营销部等部门。总经理办公室负责公司日常事务性工作，制订公司的发展规划。工程部负责工程的技术指导；预算部负责项目投资策划；财务部负责公司的财务管理和财务结算工作；人事部负责工作人员招聘；市场部负责市场拓展和调研；营销部负责销售工作。 企业组织结构图 总经理 技术副总经理 行政副总经理 工 程 部 预 算 部 财 务 部 营 销 部 人 事 部 市 场 部 17 2、劳动定员 根据本项目建设情况，拟定方案人员见下表： 部门 管理人员 工程技术人员 业务人员 合计 项目总经理 1 1 项目副总经理 2 2 工程部 3 6 12 21 预算部 2 4 8 14 人事部 2 2 4 8 市场部 3 2 15 20 财务部 2 2 7 11 营销部 2 2 9 13 合计 17 18 55 90 目组织与实施计划 1、项目组织 本项目由 责组织实施。拟委托具有相应资质的招标代理机构组织招投标活动，通过招标方式择优选择施工、监理和设备的供货及安装等单位。项目建成后，由 责市场销售工作。 2、实施计划安排 本项目计划于 2010年 年 底前完成立项、勘察设计等前期准备工作，2011 年 初 开工建设，本项目建设期约 20 个月，期间完成项目的土建、设备安装、初装饰等项工程，预计 2012 年 6 月底工 程竣工。预计工程竣工后 一 年 半 内完成销售工作。项目具体实施进度见下表： 18 19 项目实施进度计划表 序 号 项 目 2010年 2011年 2012年 2013年 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 1 项目前期工 作、立项 2 初步设计、 施工图设计 3 土建施工及装 饰 4 安装工程 5 道路绿化工程 6 销售工作 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 展规划分析 房地产开发作为特殊的经济活动，涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程，事关国民经济（如土地资源配置、城市发展规划等）和国计民生，必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始，房地产项目的各开发 环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，遵守城市建设法规，房地产售价受国家有关法规政策调控等。 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个房地产开发决策者所关注的首要问题。 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要明确提出按照市场化道路要求，加快发展服务业，坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。调整优化企业组织结构和产业布 局，提升整体技术水平和综合竞争力。 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要及 确提出，坚持走新型工业化道路，切实转变经济增长方式，推进产业全面优化升级。调高第三产业比重，加速发展现代服务业。加快重点领域服务业发展。优先发展与制造业配套、提升制造业水平的现代物流业、软件业、金融业、商务和科技服务业；加快发展产业关联度大、渗透性强的信息服务业、文化产业、旅游业和房地产业；积极发展现代商贸业和居民服务业。 21 针对房地产业，要求建立合理的房地产供给结构 ，形成适应不同消费需求的房地产市场。注重发展中低档商品住宅，努力提高商品住宅品位，发展建筑特色鲜明、服务功能完善的综合社区；积极发展工业、商务及为其他行业服务的房地产业。鼓励房地产企业做大做强，形成在全国有较大影响的房地产企业集团。 住房是人们的基本需求，加上城镇化进程的加速推进，以及人们可支配收入随着经济增长而快速的增长，人们买新房以及对住房升级的需求规模逐步增大。 2009年以来，政府虽然加大了调控力度，收紧 “ 银根 ”“ 地根 ” 、限制外资炒房等等，提高了房地产企业的融资成本，使开发节奏大大放缓。但从总体来看 ，当前房地产市场正在朝着宏观调控的目标方向发展：以住宅为主的房地产开发投资平稳增长；商品房施工、竣工和新开工面积均大幅上升； 2009年房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。 在持续加息和央行限制第二套房贷政策的影响下，部分城市出现房屋交易量下降、房价环比涨幅回落的现象。进入 9月后，国 家出台了减息政策，对宏观经济继续保持平稳较快增长，全国房价不会出现大幅波动产生了积极的推动作用，但在依然从紧的货币政策影响下，房价涨幅将会有所下降。但从长期看，我国城镇住宅市场供不应求的格局并未根本改变，房价长期上涨趋势将在一定时期内存在。 房地产市场来看，自 2006年以来，随着涉房调控政策 “ 国六条 ” 、 22 央行加息等政策的出台，在税收、信贷、土地政策的调节作用下，连 宅销售价格稳中有升，增幅较为平稳，产品品质不断提升，市场秩序不断规范，开发理念和购房行为日趋成熟。 充分考虑居民购买力不 同，在住房开发过程中，国家、省、市各地均制定了住房发展规划，将经济适用房作为解决购买力较差居民购房问题的主要途径，并出台相关政策进行扶持，目前，经济适用房发展前景较好。 山东省济宁市作为 年均给 济适用住房建设投资计划，从根本上保证了 根本上为购买力较差的居民解决了住房问题。 业政策分析 房地产业是国民经济基础产业，又是构建和谐社会重要物质载体。最近几年， 也要看到， 发展现状与 “ 规模基本适度、结构基本合理、价格基本稳定 ” 的宏观调控目标还有距离、与建设国际性城市的目标追求还有差距、与广大市民对住房性价比综合要求还有偏差。对此， 坚定不移贯彻落实好上级宏观调控政策的同时，在 “ 有保有压、区别对待 ” 总体原则指导下，深入研究本地个性化特征、 动房地产业持续健康发展。 为加快城市住房建设，建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系，解决城市居民的住房困难，改善居住环境，提高生活质量 ，使住宅建设成为新的经济增长点和政府的民心工程，山东省人民政府根据国家有关法律、法规，出台了山东省城市经济适用住房建设管理办法，明确规定经济适用住房是指经国家或省批准， 23 享受政府扶持政策，面向城镇中低收入家庭出售的普通住房，其开发建设必须坚持城市政府总揽，以项目带开发的方针；坚持市场导向，总量控制，以销定建，限价销售的原则；坚持节约用地，合理用地，并与旧城改造相结合的原则；坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。经济适用住房建设要严格执行山东省住宅建筑设计标准及其他有关规定，建筑面积与套型执 行二类或三类标准。 本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。设计严格按国家有关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及报警设施，注重建筑节水、节能、节地及节材关键技术开发和材料的推广使用。建筑平面布置紧凑，造型新颖别致，丰富了空间效果及视觉效果。 根据产业结构调整指导目录 (2005年本 )第一类：鼓励类 “ 十八、建筑 ” 1节能省地型建筑暨绿色建筑的开发， “ 十九、城市基础设施及房地产 ” 产品和住宅部品研发和推广。 11城镇园林绿化及生态小区建设。可以认定该项目属于 合产业结构调整指导目录要求，属国家鼓励项目，项目也符合山东省城市发展规划。 项目所在地建成区内的闲置用地，具有较大的挖掘潜力，是未来城市发展的重要备用地。据不完全统计， 加强建成区内部用地的整合利用，节约土地资源。 业准入分析 相关资料显示， 0%，大大高于当年国内生产总 值增幅，成为拉动 4 量。 近年来随着住房制度改革的不断深入， 据山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要， 2006年 10万人，城镇化水平为 45%,规划综合考虑 测 2020年 50万人，城镇化水平为 50%,其中市区总人口为 75万人。中心城人口增长率近期为 远期为 并采用综合增长率法、水资源承载力法、劳动力需求法等多种方法，同时考虑 土地、能源、环境等制约因素，预测 0万人，但目前来看，多数仍属于低收入人群，对于商品房的购买仍存在经济上的缺陷，因此经济适用型住房、普通商品房及廉租房的建设也成了解决这一问题的主要手段。 根据房地产开发企业资质管理规定（建设部第 77号令），本项目建筑构筑物的建筑与结构设计均由国内有相关资质的设计单位完成。本项目在规划中，充分利用地形、地势和项目所处的环境，根据现在整体布置，建筑内的功能组合，以及配套设施、道路、绿化建筑、活动场所等方面都围绕整体布局作了认真考虑。设计采用框架剪 力墙结构，根据承荷拟采用桩径 500格按国家有关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及报警设施。建筑平面布置紧凑，造型新颖别致，丰富了空间效果及视觉效果。本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。符合相关行业准入标准的规定。 同时，本项目属于经济适用型住房建设，经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案；经济适用住房建设必须严 25 格执 行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，实现住宅部件的标准化、集约化、系列化，降低成本，提高住宅建设整体水平经济适用住房要根据本市居民的收入和居住水平等因素，合理确定户型面积和各种户型比例，以中小套型为主，小套住房面积控制在 60平方米左右，中套住房面积控制在 80平方米左右。供应人口较少的家庭的套型面积可适当降低，其中一人户40平方米左右，二人户 50平方米左右。 26 第三章 资源开发及综合利用分析 源开发和利用方案 本项目主要 耗用水泥、建筑砂石、墙砖及防腐保温等原材料和木材等，所有原辅材料的来源立足国内市场，均为本地市场采购，建筑施工临时用水和生活用水均采用本地城市自来水，做好施工现场雨水、污水的收集处理和循环再利用，对本地地表（下）水等其它资源不会造成不利影响。 程物料消耗 项目总建筑面积 95600平方米，经查山东省建筑工程定额，其消耗混凝土、玻璃、砖等原辅材料情况见表 表 项目所需建筑材料消耗状况表 材料名称 消耗定额 消耗量 水泥 156kg/t 砂 子 石灰 15kg/t 玻璃 189264万块 钢筋 t 项目工程物料消耗总量较大，但项目施工过程中按 10天的用量进行储存，在规划区内设置占地 5000个，同时为方便环卫部门对施工期生活垃圾的收集，在施工区内设置临时施工便道。 项目所需主材均采购于山东、江苏等地，运输方便。所有材料承 建单位均与供应商签定合同，保障供应，进场前需要进行复试，合格后方 27 可使用。水和电由建设单位向 电部门申请报批，满足项目建设使用要求，所有材料按比质比价的原则进行择优采购。 源节约措施 拟建设的棚户区改造工程主要耗能为电力，作为生活和建筑施工用水取用清洁的城市自来水。 为最大限度的利用原材料，减少废弃物的产生。 重引进和消化国内外先进的建筑理念和技术，使用建筑保温、节能门窗、高效节能设备、节水器具。 用水管理，从初期就选用节能高效施工设备，提高设备运行效率。做好项目的供配电的技术设计和用电计量管理等工作，推广绿色照明技术、产品和节能型家用电器。建筑施工临时用水，建设单位需事先到市、区节水管理部门办理临时用水手续。 低施工现场能耗和材耗；大力推广利用太阳能加热施工现场淋浴和厨房用热水，加强施工现场雨水、污水的收集利用和循环利用，施工现场要安装节能灯具、节水器具和先进高效的节能机械设备，并设专人负责节能降耗工作，避免长流水、长明灯等浪费现象，合理安排物流，降低施工机械能耗，减少建筑 构配件的破损率。 此外，要注意加大新型墙体材料的推广力度。提高建筑物使用寿命，有效降低对建筑材料的消耗。推广应用高强钢筋和高性能混凝土。 28 第四章 节能方案分析 节能是一项长期的战略任务，也是当前的紧迫任务，节能工作要全面贯彻科学发展观，落实节约资源基本国策，以提高能源利用效率为核心，以转变经济增长方式、调整经济结构、加快技术进步为根本，强化全社会的节能意识，逐步形成具有中国特色的节能长效机制。 节约能源是落实可持续发展战略的重要举措，是一个城市、一个地区经济发展和社会进步的标志，也是项目建设必须遵守的原 则。因此，项目建设必须贯彻建筑节能方针，采取全面科学的节能措施，把节能真正落到实处。 节能依据与遵循原则 制依据 1、国家法规、条例及地方政策； 2、建设部关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知（建科 200555号） 3、 2005 4、建筑中水设计规范（ 5、中华人民共和国节约能源法（ 1998 年 1 月 1日起实施） 6、民用建筑节能管理规定（ 2006年 1 月 1日起实施） 7、国务院办公厅关于进一步推动墙体 材料革新和推广节能建筑的通知（国办发 200533 号） 筑节能的重要性 1、可以缓解能源资源的紧张局面，建筑节能是社会经济发展的需要。 29 2、可以保护生态环境和提高建筑热环境的质量，随着现代化建设的发展和人民生活水平的提高，舒适的建筑热环境日益成为人们生活的需求。 3、是发展建筑业的需求。我国建筑节能的范围包括：建筑采暖、空调和照明的节能，并与改善建筑舒适性相结合。 4、建筑用能排放大量 危害生态平衡与人类生存，为了拯救环境，必须重视建筑节能。 循的原则 我国能源 消耗高、浪费大的根本原因在于粗放型的增长方式。要大幅度提高能源利用效率，必须从根本上改变单纯依靠外延发展，忽视挖潜改造的粗放型发展模式，走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型产业化道路，努力实现经济持续发展、社会全面进步、资源永续利用、环境不断改善和生态良性循环的协调统一。 坚持节能与结构调整、技术进步和加强管理相结合。通过调整产业结构、产品结构和能源消费结构，淘汰落后技术和设备，加快发展以服务业为主要代表的高新技术产业，用高新技术和先进适用技术改造传统产业，促进产 业结构优化和升级，提高产业的整体技术装备水平。开发和推广应用先进高效的能源节约和替代技术、综合利用技术及新能源和再生能源利用技术。加强管理，减少损失浪费，提高能源利用效率。 坚持市场机制作用与政府宏观调控相结合。以市场为导向，以企业为主体，充分发挥市场配置资源的基础性作用。政府通过制定和实施法规标准，加强政策导向和信息引导，营造有利于节能的体制环境、政策环境和市场环境，建立符合市场经济体制要求的企业自觉节能的机制， 30 推动全社会节能。 节能设计及能耗指标 理利用能源促进可持续发展 该项目建 设涉及土地资源及建筑、电力等专业领域，在充分合理地利用能源资源的同时，要坚持节能优先的方针，应以提高节能为核心，加快技术进步为根本，提高终端用能效率为重点，形成社会自觉节能的机制，建设节能型社会。 在加强土地、能源、水资源等利用方面，要坚决执行国家相关部门在节能方面的政策，实现能源的合理节约利用。注重新型能源、可再生能源及新材料、新产品的应用，加强标准规范的执行力度，形成完善的节地、节能、节水、节材体系，加强标准规范执行的实施和监管。 筑节能 目前我国城乡既有建筑面积超过 420亿平方米，年竣工建 筑面积超过 20 亿平方米，其中大部分为高耗能建筑，居住和公共建筑用能增长迅速。新建建筑应严格执行节能设计标准，积极开展建筑节能，使建筑能耗大幅度降低。该项目是民用建筑，建筑节能是能源节约的重点领域，该项目的用地性质为居住用地，住宅是建筑领域节约资源非常重要的环节。通过外围护结构等节能措施，达到节能 65%。此外，应注意下述问题： 1、本项目应参照如下标准及规范进行施工图的设计 （ 1）居住建筑节能设计标准（ )63 （ 2）公共建筑节能设计标准（ （ 3）建筑 照明设计标准（ （ 4）民用建筑电气设计规范（ 16 31 （ 5）低压配电设计规范（ （ 6）智能建筑设计标准（ 50314 （ 7）建筑物防雷设计规范（ 2000 年版） （ 8）民用建筑热工设计规范（ （ 9）民用建筑太阳能热水系统应用技术规范（ （ 10）采暖通风与空气调节设计规范（ （ 11）住宅设计规范（ 2003年版） （ 12）住宅建筑规范（ （ 13）供配电系统设计规范（ （ 14）建筑设计防火规范（ （ 15）建筑给水排水设计规范（ （ 16）建筑灭火器配置设计标准（ （ 17 ） 建 筑 外 窗 空 气 渗 透 性 能 分 积 极 检 测 方 法 （ 7107 （ 18）电力工程电缆设计规范（ 2、在结构中应采用空心砖，现浇砼结构。 3、窗应采用中 空玻璃塑钢窗，降低传热系数。拟采用窗上加贴