沣河水上乐园建设项目

可 行 性 研 究 报 告 沣 河 水 上 乐 园 建 设 项 目 编制单位：西安天策企业管理咨询有限公司 二零一二年九月 项目名称：沣河水上乐园建设项目 工作阶段：可行性研究 审 核 人：郭 军 工程师 编制人员：李 宁 注册咨询工程师（投资） 于 伟 注册咨询工程师（投资） 乔红星 注册咨询工程师（投资） 翟国利 咨询工程师 惠 苗 工程师 王 杰 工程师 编制机构：西安天策企业管理咨询有限公司 编制时间：二零一二年九月 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 1 目 录 第一章 总 论 1 1.1 项目概况 1 1.2 研究工作概况 2 1.3 研究结论与建议 4 1.4 主要技术经济指标 5 第二章 项目背景及投资的必要性 7 2.1 项目提出理由与背景 7 2.2 项目建设单位概况 8 2.3 项目投资的必要性 8 第三章 市场分析及定位 .11 3.1 市场分析 .11 3.2 休闲旅游度假客户特征分析 .12 3.3 项目景区客户分析 .17 第四章 项目建设地址与建设条件 .19 4.1 项目建设地址 .19 4.2 建设条件 .19 4.3 区域基础设施条件 .21 第五章 项目建设方案 .23 5.1 建设方案设计原则 .23 5.2 项目策划思路 .23 5.3 建设规模 .23 5.4 主要建设内容 .23 5.5 主要设备方案 .24 第六章 总图布置与公用工程 .32 6.1 项目建设的基本思路 .32 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 2 6.2 总平面设计 .32 6.3 总图主要技术经济指标 .35 6.4 公用工程 .35 第七章 项目营销策略与发展建议 .43 7.1 营销发展战略 .43 7.2 营销组合策略 .44 7.3 几点营销建设的设想 .45 7.4 发展建议 .46 第八章 环境影响与保护 .49 8.1 环境保护设计依据 .49 8.2 环境影响评价原则 .49 8.3 施工期对周围环境的影响 .50 8.4 施工期防治措施 .50 8.5 运营期对周围环境影响 .51 8.6 运营期防治措施 .52 第九章 资源综合利用和节能 .54 9.1 设计依据和标准 .54 9.2 主要能源种类和消耗量 .54 9.3 节水方案 .54 9.4 节电方案 .55 9.5 节能资源和新材料、新技术应用 .55 第十章 劳动安全与消防 .57 10.1 劳动安全 57 10.2 消防 58 第十一章 组织机构与人力资源配置 .60 11.1 组织机构 60 11.2 人力资源配置 61 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 3 第十二章 项目组织管理及实施进度 .62 12.1 项目组织管理 62 12.2 项目实施时期各阶段的进度安排建议 63 第十三章 投资估算及资金筹措 .65 13.1 投资估算依据 65 13.2 其他工程费用和取费标准 65 13.3 建设投资估算 65 13.4 流动资金估算 66 13.5 项目投入总资金估算 66 13.6 分年投入计划 66 13.7 资金来源 66 第十四章 财务评价 .69 14.1 编制依据 69 14.2 基础数据与参数选取的说明 69 14.3 年营业收入及税金估算 71 14.4 产品成本估算 72 14.5 利润估算及分配 73 14.6 财务盈利能力分析 73 14.7 不确定性分析 74 14.8 评价结论 75 第十五章 项目招标 .76 15.1 编制依据 76 15.2 招标原则 76 15.3 招标范围 77 15.4 招投标程序 77 第十六章 社会效益分析 .81 第十七章 结论与建议 .82 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 4 17.1 结论 82 17.2 建议 82 附图：沣河水上乐园地形图 沣河水上乐园效果图 附表：财务分析表 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 1 第一章 总 论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称及研究阶段 项目名称：沣河水上乐园建设项目 研究阶段：可行性研究 1.1.2 项目建设单位 建设单位：西安秦岭生态保护有限公司 1.1.3 可行性研究报告研究范围 1、项目背景及投资必要性； 2、市场分析及预测； 3、项目建设地址与建设条件； 4、项目建设方案； 5、总图布置与公用工程； 6、项目营销策略与建议； 7、环境影响与保护； 8、资源综合利用与节能； 9、劳动安全与消防； 10、企业组织结构与人力资源配置； 11、项目组织管理与实施进度； 12、投资估算及资金筹措； 13、项目财务评价； 14、项目招投标方案； 15、项目社会效益分析。 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 2 1.1.4 编制单位 编制单位：西安天策企业管理咨询有限公司 1.1.5 可行性研究报告编制依据 1、国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容和要求； 2、 建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ； 3、建设单位提供的相关资料； 4、项目调研过程中搜集到的其他相关资料。 1.2 研究工作概况 1.2.1 拟建地点 拟建项目位于长安区滦镇官堰村，沣河和新环山路交叉口东北角。 1.2.2 建设规模与内容 本项目总占地面积 22 万平方米（约 330 亩） ，总建筑面积 21260 平方 米，由接待中心区、餐饮美食区、水上游乐区、运动竞技区和其他附属区 域组成。 1.2.3 建设条件 1、地理位置 长安区位于东经 1083810914，北纬 334734 18。东临蓝田县，南接宁陕、柞水县，西与户县、咸阳接壤，北和雁塔、 灞桥区为邻。 2、地形地貌 区内地势东南高西北低，南北跨度 55 公里，东西跨度 52 公里。地貌 多样，山、川、塬皆俱。山地约占总面积 40。最高山峰为麦秸磊，海拔 2887 米，区内最低海拔 410 米。 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 3 3、气候条件 长安属于暖温带半湿润大陆性季风气候区，雨量适中，四季分明，气 候温和，秋短春长。 4、矿物资源 区内矿物资源丰富，有大理石、石英、白云石、硅线石、白垩土、钾 长石、耐火粘土、磁铁矿、螺石、石墨、水晶、铜矿等。其中大理石储量 600 多万吨，石英 130 万吨，白云石 440 万吨。沿山沿河砂石质优量大， 沣河白砂远销国外。 5、水利资源 长安境内主要河流有沣河、浐河，均属渭河水系。沣河流域主要河流 有沣峪河、高冠河、太平河、潏河、大峪河、小峪河、太峪河、滈河、金 沙河等。浐河流域主要河流有浐河、库峪河及过境河汤峪河、岱峪河、鲸 鱼沟等。 6、地热资源 长安地热资源丰富，水质好，水量大，地热面积约 207.5 平方公里， 热能储量 927135901000000 千卡，相当于 1324.5 万吨标准煤的热能。 境内地热田主要分布在秦岭北麓沿山的郭杜、韦曲、杜曲、东大一带。高 温热水中氟、硅酸、硫磺、硼酸等具有较高的医疗价值。 7、区域基础设施条件 项目用水来源于沣河和场内自备井，长安区境内水资源丰富，水质好， 水量大，且高温热水中氟、硅酸、硫磺、硼酸等具有较高的医疗价值，能 够充分满足项目的用水要求； 项目所在地电力资源丰富，由当地高压电网引入高压线路进入场区配 电房，经变压后供经营、生活使用，项目用电不存在容量及技术问题； 项目所在地交通十分方便，西沣一级公路（210 国道）贯穿南北，西 安环山旅游公路（107 省道）横跨东 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 4 西，有四条通往市区的公交线路，日平均人流量 3 万余人； 项目周边无森林、名胜古迹和重要建筑物等，尚未发现地下、地上文 物，保护条件好，不会对周围环境造成很大的影响； 项目所在地矿产资源丰富，石灰石、大理石等储量大，品质好。项目 所需石料、砂子、石灰、沥青、钢材、木材及粉煤灰等原材料，可直接从 当地建材市场获得。 1.2.4 项目建设工期 根据项目的实际情况，项目建设期为 9 个月，即 2012 年 9 月至 2013 年 5 月底。 1.2.5 项目投资估算及资金来源 经估算，本项目总投资为 20735.24 万元，项目建设投资 20271.20 万 元，其中：工程费用 16847.48 万元，工程建设其它费用 1922.15 万元， 基本预备费 1501.57 万元；流动资金估算为 464.04 万元（含铺底流动资 金 138.38 万元） 。 1.2.6 项目财务分析 本项目实施后具有较好的财务效益，正常年实现营业收入 9126.00 万 元，财务评价全部投资财务内部收益率所得税前 31.75%，所得税后 24.60%， 均大于设定的基准收益率；项目投资静态回收期所得税前 4.12 年（含建设 期） ，所得税后 4.95 年（含建设期） ，财务净现值税前 21995.10 万元，税 后 17807.57 万元，均大于零；总投资收益率 26.84%，盈亏平衡点 32.40%。 以上数据说明项目有一定的抗风险能力。各项财务指标显示，本项目 在财务上讲是安全可行的。 1.3 研究结论与建议 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 5 1.3.1 研究结论 项目提出的理由充分，符合国家的产业政策。通过对项目的市场分析， 科学拟定规模，通过对项目选址、建设条件、技术方案、设备购置、机构 设置、资金筹措方案、项目实施进度计划、成本估算、经济评价等详细调 查分析论证，得出本项目可行，尤其是经济效益和社会效益比较理想。项 目的建成有利于加快当地产业结构调整，促进当地经济发展，是利国利民 的好项目。 总之，本项目有较好的经济效益和社会效益，有广阔的发展前景，因 此，本项目是切实可行的。 1.3.2 建议 1、建议项目在设计、建设等过程中，严格执行国家及地方有关水上 乐园设施与建筑节能的政策和法规相关要求，不得超标准、超规模建设。 2、建议项目前期和建设管理中，严格落实项目法人责任制、招标投 标制、工程监理制和合同管理制等“四制”要求，对工程的投资、进度和 质量予以有效控制。 3、切实加强项目建设的监督、检查和管理，确保工程质量。 4、建议建设单位加快项目的前期工作进度，积极落实建设资金，尽 快开工，保质保量按施工进度安排完成项目建设，早日投入使用，尽快发 挥其应有的社会和经济效益。 1.4 主要技术经济指标 表 1-1 主要技术经济指标表 序号 指标与数据名称 单位 指标与数据 备注 1 项目总投资(按全部流动资金口径) 万元 20839.55 项目总投资(按铺底流动资金口径) 万元 20441.71 1.1 固定资产投资 万元 20271.20 1.1.1 静态投资 万元 20271.20 固定资产建设投资 万元 18769.63 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 6 基本预备费 万元 1501.57 1.1.2 动态投资 万元 0.00 涨价预备费 万元 固定资产投资方向调节税 万元 建设期利息 万元 0.00 1.2 流动资金 万元 568.35 流动资金借款 万元 2 营业收入(含税) 万元 9126.00 计算期平均值 3 营业税金及附加 万元 511.06 计算期平均值 附:营业税 万元 456.30 计算期平均值 4 总成本费用 万元 2820.34 计算期平均值 5 利润总额 万元 5593.15 计算期平均值 6 所得税 万元 1398.29 计算期平均值 7 税后利润 万元 4194.86 计算期平均值 8 财务盈利能力分析 8.1 财务内部收益率 全部投资所得税前 % 31.75% 全部投资所得税后 % 24.60% 自有资金 % 8.2 财务净现值 全部投资所得税前(ic=12%) 万元 21995.10 全部投资所得税后(ic=10%) 万元 17807.57 自有资金 万元 8.3 静态投资回收期 全部投资所得税前 年 4.12 含建设期 全部投资所得税后 年 4.95 含建设期 8.4 动态投资回收期 全部投资所得税前(ic=12%) 年 5.13 含建设期 全部投资所得税后(ic=10%) 年 6.26 含建设期 8.5 总投资利润率 % 26.84% 8.6 资本金净利润率 % 20.13% 8.7 盈亏平衡点 % 32.40% 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 7 第二章 项目背景及投资的必要性 2.1 项目提出理由与背景 西安，古称“长安” 、 “京兆” ，是举世闻名的世界四大古都之一，盛 世唐朝的起源地、华夏人的精神故乡，是中国历史上建都时间最多、建都 朝代最多、影响力最大的都城，是中华民族的摇篮、中华文明的发祥地、 中华文化的代表，有着“天然历史博物馆”的美誉。西安的雄浑、厚重的 历史文化底蕴不言而喻；而新欧亚大陆桥段中国段和黄河流域最大的中心 城市，中西部地区最大最重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技 术产业基地这些头衔，都昭示着西安在中国内陆城市中的强大实力。2011 年国务院颁布 全国主体功能区规划 ，西安是中国唯一一个被定位为 “历史文化基地”的城市。 目前在西安及周边地区，还没有一个大型的水上乐园区，当地人对 “水”的概念只有游泳和洗浴，对大海的向往只能是在短短的假期，匆匆 赶往海滨城市。在西安的近郊建设一个大型的水上乐园是很必要的，既能 满足当地人民群众需求，也促进当地经济发展，更可以带动周边旅游产业 发展。 由于水上乐园产品造型大气磅礴，视觉震撼，互动效果突出，能大幅 度吸引游客以广州长隆度假区为例，单其水上乐园一项在 2011 年接 待游客量高达 230 万人次，日均接待量蝉联世界第一，可见水上乐园在国 内旅游业拥有多高的人气。 项目建设对西安整体旅游气氛的拉动是非常显著的。21 世纪的旅游不 仅仅是静态，视觉的，更是动静有序，互动互乐的，项目建设将为西安建 设国际旅游大都市添砖加瓦，打造不同于秦岭北麓内其他观光型景点。它 富有激情，时尚动感，整个水上乐园热闹而欢快，游客将在这里开启奇妙 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 8 无比的仲夏清凉畅快之旅，进一步活跃城市欣欣向荣的旅游气氛，创造西 安动感旅游的新品牌，提升了西安市城市人居品质。 2.2 项目建设单位概况 西安秦岭生态保护有限公司是经西安市人民政府批准成立的国有控股 企业。公司成立于 2011 年 10 月，由西安投资控股集团有限公司代表市政 府与秦岭西安段灞桥区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县 6 个区 县政府国有出资组建，注册资本 8 亿元人民币，实收资金 2 亿元人民币。 公司经营范围包括：秦岭生态环境保护区环境治理与土地综合利用； 生态环境保护基础设施项目投资、建设、开发、经营；资产管理；物业管 理；投资业务；项目融资；资产重组与购并；理财、财务顾问；咨询、资 信调查等业务。作为秦岭生态保护和综合利用工作的实施主体，公司受西 安市秦岭生态环境保护管理委员会办公室业务指导，按照有效监管、提高 效率的原则，自主经营、市场化运作，以生态保护为核心，突出发展旅游 文化产业、研发创意产业、康体生命产业、生态观光农业等特色产业，有 效提升西安秦岭生态环境资源保护管理水平，努力实现秦岭国家中央森林 公园和国际生态保护示范区的战略目标。 2.3 项目投资的必要性 1、项目建设是落实当地旅游产业发展政策的需要 西安是一个内陆城市，截止 2010 年西安常住人口 850 万，流动人口 逾 300 万。近年来，西安通过实施“大水大绿”和“蓝天碧水”工程，人 居环境质量显著改善，森林覆盖率达到 42%，先后荣获国家卫生城市、国 家园林城市、中国优秀旅游城市、中国最具幸福感城市等称号，已成为人 们休闲居住、投资创业的向往之地。 西安市旅游发展总体规划（2006-2020） 和西安市十二五规划 （其中的旅游规划）中提出，实施 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 9 “中华五千年，寻根在西安”的城市品牌塑造工程，优先建设五大优先发 展区.，即唐都长安旅游区、临潼秦唐文化旅游区、曲江故址游憩商务区、 浐灞城市滨水游憩区、西安秦岭生态旅游区，而拥有丰富自然资源的秦岭 北麓，使西安秦岭生态旅游区成为西安旅游的最后一站。 2、项目建设是为当地旅游产业增加新亮点的需要 滦镇地处秦岭北麓，位于长安区西南部。地理位置优越，依山傍水、 风光秀丽、民风淳朴、胜迹遍布，自古就有“天下福地”之美誉。东临子 午大道、南依魏魏秦岭、西有沣河环绕，北近都市西安。有闻名国内外的 秦岭野生动物园，沿山一带古迹遍布、名胜繁多，有远近闻名的大唐太宗 皇帝李世民的避暑行宫-翠微宫，有汉时修建的“上林苑” ，有律宗发源 地净业寺。境内的青华山、观音山、青华山均为终南山的奇峰名山，百余 座山峰风光各异，层峦叠嶂，给人以重峦俯渭水，碧峰插天遥的磅礴气势。 本项目的建设结合西安旅游发展目标考虑，将以秦岭绿色景观为基础， 现代大型动感游乐设施为骨架，构建流光炫影、动静有序的星级水上乐园， 从而拉升秦岭北麓整体竞争力，使其更具雄浑气魄，更能吸引游客眼球， 更有竞争力，从而拉动秦岭旅游轴线，达到区域旅游新亮点的初步目标。 3、项目建设是当地可持续发展的需要 秦岭资源丰富，大多都是作为生态旅游观光，要长远地为游客、市民 服务，这就要求秦岭北麓的经营发展具有可持续性。沣河水上乐园一旦成 功落成，将大大吸引媒体和游客们的眼球，引爆夏季西安水游乐市场。因 此本项目的建设，为秦岭北麓增加了人气与市场，为秦岭北麓可持续性发 展打下了良好的基础。 4、项目建设是促进西安向国际化旅游大都市发展的需要 西安旅游主要类型以人文古迹为代表，西安古城墙、兵马俑、大雁塔、 大明宫遗址等，但立足做国际性旅游 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 10 目的地，不能单一发展一种类型，多元化的市场需求决定了西安旅游品种 要丰富起来。本项目在西安市场定位为“以人文古迹为主，互动游乐为辅” ，为千年古城带来勃勃生机，为游客带来欢声笑语，从而形成良好的互补。 沣河水上乐园将为西安建设国际旅游大都市添砖加瓦，因此项目建设是必 要的。 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 11 第三章 市场分析及定位 3.1 市场分析 西安具有丰富的旅游资源和浓厚的商业氛围，是陕西省重要的旅游目 的地。随着市场经济的不断深入，广大人民群众的生活水平和生活质量不 断提高，旅游休闲娱乐成为了人民群众不可缺少的生活内容，因此，旅游 业毋庸置疑成为了朝阳产业，具有极其广阔的市场前景。 “十一五”期间，西安各项主要旅游经济指标均呈现出持续显著增加。 2006 年，在全国入境旅游增长出现停滞的情况下，西安共接待入境游 客 86.73 万人次，与 2005 年同比增长 11.8%，是全国增长幅度的近 3.5 倍， 国内游客 2652 万人次，同比增长 13.04%，旅游业总收入 204.3 亿元,同比 增长 14.45%； 2007 年，西安接待入境游客增幅在连续三年高于全国平均水平 2-3 倍 的基础上,历史性地突破了 100 万人次，同比增长 15.31%，国内游客在多 年保持两位数增幅的基础上，也突破 3000 万人次大关，同比增长 13.8%， 旅游总收入达到 237 亿元，同比增长 16.1%； 2008 年，在国内自然灾害和国际经济危机的双重冲击下，西安在较好 遏止入境游下滑态势的同时实现国内游的较快恢复，接待国内游客 3169 万人次，同比增长 5%，旅游业总收入 243.52 亿元、同比增长 2.66%； 2009 年，面对金融危机、甲型 H1N1 流感等严峻形势，全市旅游行业 奋力拼搏，使西安的旅游业在其他产业一度发展缓慢甚至受阻的境况下逆 市上扬，令人侧目，2009 年西安接待海外游客 672909 人次，同比增长 6.47%，比全国入境游客增幅高出 9.17%，创汇 3.9 亿美元，同比增长 8.6%， 接待国内游客 3862 万人次，同比增长 22%，国内旅游收入 266.35 亿元， 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 12 同比增长 24%，旅游业总收入 297.4 亿元，同比增长 22.12%； 2010 年，西安接待海外旅游者 84 万人次，同比增长了 25.1%，接待 国内游客 5201 万人次，同比增长了 34.67%。两者合计达到了 5285 万人次， 受到省政府的表彰，旅游业总收入 405.18 亿元,同比增长 36.42% 五年里，西安累计完成接待入境游客 401 万人次，国内游客 1.79 亿 人次，旅游业总收入 1356 亿元,提前超额完成了“十一五”规划确立的发 展目标。 图 3-1 西安旅游财务报告 近年来，西安旅游业发展迅猛，旅游设施不断完善， “吃住行游娱购” 配套发展，旅游产品结构日益合理，档次不断提高；旅游环境日臻改善， 现代旅游功能进一步加强；行业管理步入正轨，市场秩序明显好转；旅游 服务质量不断提高，综合接待能力和经济效益连年大幅度上升。可见，西 安旅游市场火热，正朝着国际旅游大都市稳步迈进。 3.2 休闲旅游度假客户特征分析 根据休闲旅游度假市场的客户性质，可以分为以下两大类： 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 13 商 务 会 议企 业 培 训政 务 会 议公 务 休 闲 度 假 类商 务 会 议企 业 培 训政 务 会 议公 务 休 闲 度 假 类商 务 休 闲 旅 游市 场政 务 休 闲 旅 游市 场会 展 、 培 训 、 奖 励 休 闲 旅 游市 场 公 务 休 闲 旅 游 类商 务 休 闲 旅 游市 场政 务 休 闲 旅 游市 场 会 展 、 培 训 、奖 励 休 闲 旅 游市 场 公 务 休 闲 旅 游 类短 期 （ 1-2天 ）中 期 （ 3-7天 ）长 期 （ 7天 以 上 ）私 人 休 闲 度 假 类短 期 （ 天 ）中 期 （ 天 ）长 期 （ 天 以 上 ）私 人 休 闲 度 假 类生 态 休 闲 旅 游 度 假 客 户生 态 休 闲 旅 游 度 假 客 户居 民 休 闲 旅 游市 场低 收 入 居 民中 低 收 入 居 民 中 高 收 入 居 民高 收 入 居 民特 种 专 项 休 闲 市 场自 驾 游户 外 运 动 休 闲生 态 休 闲 乡 村 休 闲 私 人 休 闲 旅 游 类居 民 休 闲 旅 游市 场低 收 入 居 民中 低 收 入 居 民 中 高 收 入 居 民高 收 入 居 民特 种 专 项 休 闲 市 场自 驾 游户 外 运 动 休 闲生 态 休 闲 乡 村 休 闲 私 人 休 闲 旅 游 类私 人 休 闲 旅 游 度 假 类 公 务 消 费 类公 务 消 费 类 1、私人休闲旅游度假类 目前，我国地区差异、城乡差异、阶层差异已经全面凸显。由于收入 差距较大，中高收入阶层形成了相当大的群体，且中高收入中层次分化非 常明显。中国人口基数大，每一个高收入的阶层，都形成了相当大的市场 消费规模。他们对于旅游度假消费的市场需求，正在成为整个旅游产业必 须面对的市场导向。中高收入阶层的消费能力和消费总量，在整个旅游产 业中间占的比例将会越来越大。 中高收入阶层需求引导下的旅游产品的变化，正在带动整个旅游产业 进入升级更新的新时期，这一时期的主要特征就是旅游的休闲化提升。旅 游发展的休闲提升，既包括旅游目的地、区域旅游产业，也包括旅游产品、 旅游项目及旅游配套。它是以旅游产品的休闲提升为基础，进一步形成区 域系统和产业链的休闲提升。休闲成为出游的目的、目的地的吸引力、或 者是旅游区本身。在这种旅游产品休闲化的趋势下，私人休闲旅游类客户 可以细分为休闲旅游和休闲度假两类。 （1）私人休闲旅游类 a.居民休闲旅游市场 此类市场主要以家庭、朋友为组合，以自费消费为基础，以节假日或 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 14 周末出游为重点。此类市场，出游时间在 1 天以上的以中高收入居民为主。 以收入划分的居民休闲旅游市场 收入类型 消费特征 出游时间 需求特征 出游方式 群体构成 低收入 居民 消费能力低 节假日 或周末 居住地附近的低价旅 游景点 自助 农业人口的大多数及城市人 口的小部分 中低收入居 民 消费能力有 限 节假日 或周末 短途或近程旅游景点， 多以一日游为主 自助、跟 团 农业人口的小部分及城市人 口的中下层收入者 中高收入 居民 消费能力较 高 节假日 或周末 中近程、时间在 3 至 7 天的旅游景点 自助、跟 团 农业人口中的上游收入者及 城市人口中的中游收入者 高收入 居民 消费能力很 高 自由 时间较长的休闲旅游 景区或度假区 自助 城市人口中的高收入者 青少年和老年休闲旅游市场 年龄层 消费特征 出游时间 需求特征 出游方式 群体构成 青少年 市场 青少年成长所需费 用的投入常被置于 家庭开支的首位 寒暑假期 冬夏令营、红色旅游、高校旅游、素质训练营等 学校或机构组织 学校、青少年宫等机构组织 银发 市场 消费能力较强 自由，且时 间充裕 对景点、酒店、餐饮、交 通以及导游服务的质量要 求高，该市场属高端产品 市场 组团 行政事业单位、社区老年活动等 b.特种专项休闲市场 主要以个人爱好为基础，由各类专业机构组织形成的垂钓、户外、自 驾等各种专项休闲消费，这种休闲也正在快速壮大。 类型 消费特征 出游时间 需求特征 出游方式 群体构成 自驾游 经济实惠型占绝 大多数，主要消 费项目为门票、 住宿和用餐 节假日或 周末，频 率较高 居住城市周边的景区，或长 途越野，或驾车探险旅游 以亲朋好友结 伴同行的家庭 自助旅游为主 包括白领、教师、 商人、自由职业者 等，多以 20 至 40 岁的中青年旅游者 为主 户外运 动休闲 所有费用均采用 AA 制 节假日或 周末 山地：以郊游、自行车游、 登山游、漂流等为主要内容； 水域：以帆船、帆板、潜水、 冲浪、赛艇等为主要内容； 飞行：以高空跳伞、滑翔伞、 私人飞机驾驶等为主要内容 网络化召集或 朋友结伴出行， 无导游安排 以 20 到 40 岁、 收入在 3 000 元 以上的人群、学历 较高的人群为主 生态休 闲 观光与休闲相结 合，停留时间较 长 长假 以生态环境为基础，如自然山水、森林等 组团或自助 偏好自然山水、养生休闲的人群 乡村休 消费不高，旅游 周末或节 观光农业、农家乐等 自驾车 城市人口中的有车 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 15 闲 加观光 假日 族 （2）私人休闲度假类 休闲度假在中国是个新事物，一种新的社会生活方式。根据消费者休 闲时间的长短，休闲可以分为以下三类： 第一类：大闲，时间比较长一点，比如带薪休假、年假等； 第二类：中闲，基本上是目前“五一”或“十一”黄金周的概念； 第三种：小闲，即周末双休日。 休闲度假对应的主要是中闲和大闲。根据国际经验，人均 GDP 超过 1000 美元，是一个国家旅游需求急剧膨胀的时期。但这种旅游需求仅局限 于观光性的需求。休闲需求急剧增长的门槛是人均 GDP 达到 2000 美元， 从而形成对休闲的多样化需求和多样化的选择。人均 GDP 达到 3000 美元 时，度假需求才会普遍产生。因此，从总体来看，我国旅游产业已经进入 到休闲需求急剧增长的时期，部分人均 GDP 较高的发达省区已经进入了休 闲度假需求产生的阶段。度假需求的产生意味着产生了一类新的市场需求， 这类需求的满足必须有一套新的产品供给。从客户层面来看，休闲度假具 有以下相当明显的消费特点： 一地时间长。即游客往往在一个地方停留较长的时间 消费方式主要是散客和家庭式的组织方式。散客方式以自驾车旅游为 主；而家庭式主要出现在环城市旅游度假带中，尤其是在双休日期间 复游率高。游客认准了一个度假地，甚至一个度假酒店，其忠诚度会 非常高。 指向集中。即游客的度假需求非常集中，对目的地的选择也非常集中 对文化的需求高。度假游客要求度假地有文化、主题、丰富的内涵。 游客类型 居住方式 度假时间 群体特征 出游方式 短期（1 2 天） 入住酒店 周末 当地客户为主，近程旅游，多为 利用双休日的时间休闲放松 乘车或自 驾车 中期（3 7 天） 购买或租赁产权式 酒店、产权式度假 节假日 以度假区周边地区客户为主，利 用黄金周等长假的时间 乘车或自 驾车 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 16 屋 长期（7 天 以上） 购买或租赁产权式 酒店、产权式度假 屋 带薪长假或时 间较长的自由 假期 以度假区周边地区及外省客户为 主，多为度假建筑物的购买者， 按自身需要不定期度假 自驾车为 主 2、公务消费类 公务旅游近年在我国取得了长足的发展，在一些旅游业较为发达的地 区，公务旅游已显现出旺盛的生命力，呈现出良好的发展势头，逐步成为 重要的旅游产业形态，并为地方社会经济发展发挥着越来越显著的作用。 （1）公务休闲旅游类 公务休闲旅游包括一系列不同的类型，有的是由商贸人员结合贸易特 点，根据业务活动情况自行办理食宿和游览；有的是由业务接待方安排洽 谈和旅游活动；还有的是委托旅行社综合安排服务。公务休闲旅游市场的 主要内容包括： 商务休闲旅游市场：以企业接待为主体，形成商务交流的休闲消费需 求，其中特色餐饮、会所、俱乐部等中高档消费较大； 政务休闲旅游市场：政府公务接待具有独特的消费需求，目前已成为 一个具有规模的休闲旅游市场； 会展、培训、奖励休闲旅游市场：会展旅游是旅游产业和会展产业相 互作用的必然产物，市场巨大，包括大型的会展、企业的商务型会展、机 构培训、系统会议等。奖励旅游是企业为了对有优良工作业绩的员工进行 奖励，增强员工的荣誉感，加强单位的团队建设，用公费组织员工进行的 旅游。在欧美盛行多年，近年来在中国也日渐受到企业的重视。 公务休闲旅游和私人休闲旅游之间有着很多的联系，就需求而言，两 者在某些方面有重叠，也有差异。比如，在一天的工作结束之后，公务消 费类客户通常会变为私人旅游度假类客户；会议期间往往为会议代表安排 各种休闲旅游活动；许多公务消费类的旅行者都会携带他们的家属随行， 这些随行人员在整个或大部分行程中可能是私人休闲旅游者。另一方面， 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 17 两者在需求方面也存在差异。 主体 私人休闲旅游 公务休闲旅游 谁付费 旅游者 公司或机构，个体商务旅客自付费用 谁来决定目的地 旅游者 公务旅游的组织者、公司客户所在地，组织者 通常会考虑会议代表的意愿 旅行时间 通常是在节假日或周末 全年（从周一到周五） ，避免在 7、8 月份举办重大活动 旅行前期准备 提前 1 个月或几天不等 有些公务旅行的准备非常仓促，重大会议要提 前几个月甚至一年以上安排 谁旅行 任何有闲暇和有钱的人 那些工作中需要旅行的人以及各协会的会员， 一些公务旅客有不参加工作的配偶陪伴 目的地 任何地方海滨、城市、 山区以及乡村等 主要是在经济发达地区的大中型城市，一些会 议和培训是乡村举行，奖励旅游的目的地和高 档度假旅游目的地相同 （2）公务休闲度假类 公务休闲度假类以商务会议、培训以及政务会议的形式居多。许多奔 波于各地的商务人士，工作中的压力非常大，如果能从日常安排中抽出点 时间放松一下，可以算是最大的享受。于是，开会成了放松的最好时机。 安排度假正在成为各类会议营销的主要手段，度假村也正成为各企业会务 人员普遍欢迎的对象。 度假 类型 居住方式 时间 群体特征 组织方式 商务 会议 购买或租赁产 权式度假屋 不定期 实力较强的企业单位，对度假区的休闲氛 围要求较高 企业自行组织或 委托度假区组织 企业 培训 购买或租赁产 权式度假屋 定期 对度假区的休闲氛围要求较高，对商务设 施配套要求也较高。实力较强的企业可能 产生购买行为，作为企业培训基地来使用。 企业自行组织或 委托度假区组织 政务 会议 租赁度假屋 定期或 不定期 以度假区周边地区及外省客户为主，多为 度建筑的购买者，按自身需要不定期度假 委托度假区组织 3.3 项目景区客户分析 项目景区具有丰富的生态资源背景，可利用的旅游资源很多，对外交 通也极其便利，景区生态系统已经基本完善。无论是私人旅游度假，还是 公务旅游度假，都非常适合。因此，项目景区目标客户定位可按以下层面 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 18 来进行细分； 1、从客户消费水平来看 （1）第一类客户是城市中高收入者，这一类客户实际上是旅游市场 的主体，他们处于中高收入地位，消费能力较强。他们对旅游度假产品的 要求也较高，希望得到的是增值性的服务，这类客户是乐园客户的主要来 源。 （2）第二类客户是关于寻求运动活力的人员，也包括一些顶级活动 的主办方。这些活动的特点各异，但均属于特别消费类，消费能力很强。 该类客户是本项目的关键客户，抓住了他，就抓住了整个主题乐园休闲旅 游度假市场。 （3）第三类客户是普通客户周边普通游客、市民。 2、从客户地域来看 从客户地域来看，主要定位于西北具有强烈的旅游、度假、休闲需求 的客户，他们对水环境比较向往，有的还具有强烈的占有这些稀缺资源的 欲望。尤其是大陆寒冷地带发达区和经济发达但污染比较严重的区域。 3、从旅游动机和出游目的看 （1）近期目标定位 近程观光旅游、休闲旅游及节庆旅游等类型的客源市场。陕西及周边 省份的市场很旺盛。 （2）中、远期目标定位 逐步扩大到生态、文化、度假、公务、商务、会议及其它专项客源市 场。 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 19 第四章 项目建设地址与建设条件 4.1 项目建设地址 拟建项目位于长安区滦镇官堰村，沣河和新环山路交叉口东北角。 图 4-1 项目选址示意图 长安区西南部的滦镇，地处秦岭北麓，距西安市区仅 20 公里，辖区 总面积 244.63 平方公里，其中山区面积约 200 平方公里，耕地面积 33000 亩，人口总数 52140 人，其中农业人口 47424 人，非农业人口 4716 人。 辖 52 个行政村，1 个居委会，176 个村民小组。滦镇是长安区沣峪地区政 治、经济、文化交流中心，是早期西安市规划的十大卫星城镇之一，也是 2010 年陕西省确定的 107 个重点镇之一。2011 年滦镇街道办喜获列入全 省 30 个重点示范镇，是滦镇千载难逢的历史机遇，为滦镇小城镇建设的 进一步发展提供了强有力的政策保障。 4.2 建设条件 4.2.1 地理位置 项目拟建地址 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 20 长安区位于东经 1083810914，北纬 334734 18。东临蓝田县，南接宁陕、柞水县，西与户县、咸阳接壤，北和雁塔、 灞桥区为邻。地势为东原、南山、西川，最低海拔 384.7 米，最高海拔 2886.7 米。地势大体为东南高西北低，南北长 55 公里，东西宽 52 公里。 土壤肥沃，灌溉便利，古人赞之为“资甚美，膏腴之地” 。 4.2.2 地形地貌 区内地势东南高西北低，南北跨度 55 公里，东西跨度 52 公里。地貌 多样，山、川、塬皆俱。山地约占总面积 40。最高山峰为麦秸磊，海拔 2887 米，区内最低海拔 410 米。 4.2.3 气候条件 长安属于暖温带半湿润大陆性季风气候区，雨量适中，四季分明，气 候温和，秋短春长。一般以 1、4、7、10 月作为冬、春、夏、秋四季的代 表月。冬季比较干燥寒冷，春季温暖，夏季炎热多雨，秋季温和湿润。年 平均气温 15.5，降水约 600mm，湿度 69.6%，无霜期 216 天，日照 1377 小时。最冷的 1 月份平均气温-0.9，最热的 7 月份平均气温 26.8。雨 量主要分布在 7、8、9 三个月。雨热同期，有利于农作物生长。年平均降 雪日为 13.8 日，初雪日一般在 11 月下旬，终雪日一般在 3 月中旬。受地 形影响，长安全年多东北风，年平均风速为 1.32.6 米/秒。 4.2.4 动植物资源 有林地面积 25.7 万亩，有松、杨、桦、椴、栎等。活立木蓄积量达 203.4 万立方米。经济林面积为 2.5 万亩，有葡萄、猕猴桃、苹果、梨、 柿子、核桃、板栗、大枣、山楂等，年产量 2000 余万斤。药用植物有党 参、当归、黄芪、天麻、猪苓、刺五加、杜仲、半夏和柴胡等 486 种，年 产量 50 余万斤。花卉和观赏植物有牡丹、芍药、玫瑰、野蔷薇、迎春花、 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 21 绣线菊、黄杨等 300 多种。兽类有金钱豹、水獭、麝、鹿等 20 余种；禽 类有锦鸡、血雉、环颈雉、杜鹃等数十种；河流塘库水域中有鲤鱼、鳝鱼、 鲶鱼及贝类等，谷溪中有大鲵。 4.2.5 矿物资源 区内矿物资源丰富，有大理石、石英、白云石、硅线石、白垩土、钾 长石、耐火粘土、磁铁矿、螺石、石墨、水晶、铜矿等。其中大理石储量 600 多万吨，石英 130 万吨，白云石 440 万吨。沿山沿河砂石质优量大， 沣河白砂远销国外。 4.2.6 水利资源 长安境内主要河流有沣河、浐河，均属渭河水系。沣河流域主要河流 有沣峪河、高冠河、太平河、潏河、大峪河、小峪河、太峪河、滈河、金 沙河等。浐河流域主要河流有浐河、库峪河及过境河汤峪河、岱峪河、鲸 鱼沟等。全区年平均水资源总量为 61682 万立方米，其中地表水资源总量 为 46379 万立方米，地下水资源总量为 37453 万立方米，地表水与地下水 之间的重复量为 22150 万立方米。平均产水摸数为 38.96 万立方米/平方 公里，地下水可开采量为 29100 万立方米。亩均占有水资源量为 863 立方 米，人均占有水资源量为 656 立方米。 4.2.7 地热资源 长安地热资源丰富，水质好，水量大，地热面积约 207.5 平方公里， 热能储量 927135901000000 千卡，相当于 1324.5 万吨标准煤的热能。 境内地热田主要分布在秦岭北麓沿山的郭杜、韦曲、杜曲、东大一带。已 开发利用的有东大、子午、韦曲等地的地热资源，水温一般在 45左右， 有的高达 68.5。高温热水中氟、硅酸、硫磺、硼酸等具有较高的医疗价 值。 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 22 4.3 区域基础设施条件 4.3.1 水 项目用水来源于沣河和场内自备井，长安区境内水资源丰富，水质好， 水量大，且高温热水中氟、硅酸、硫磺、硼酸等具有较高的医疗价值，能 够充分满足项目的用水要求。 4.3.2 电 项目所在地电力资源丰富，由当地高压电网引入高压线路进入场区配 电房，经变压后供经营、生活使用，项目用电不存在容量及技术问题。 4.3.3 交通条件 项目所在地交通十分方便，西沣一级公路（210 国道）贯穿南北，西 安环山旅游公路（107 省道）横跨东西，有四条通往市区的公交线路，日 平均人流量 3 万余人。 4.3.4 环境保护条件 项目周边无森林、名胜古迹和重要建筑物等，尚未发现地下、地上文 物，保护条件好，不会对周围环境造成很大的影响。 4.3.5 建筑材料 项目所在地矿产资源丰富，石灰石、大理石等储量大，品质好。项目 所需石料、砂子、石灰、沥青、钢材、木材及粉煤灰等原材料，可直接从 当地建材市场获得。 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 23 第五章 项目建设方案 5.1 建设方案设计原则 1、生态保护原则： 注重生态保护，顺天时、地利而建，展现人的活力与自然和谐交融， 重视景观效果设计。 2、市场导向原则： 以市场需求确定项目产品及服务，始终保持恢宏大气、震撼人心和绿 色生态、先进安全的城市形象，把娱乐与精神陶冶结合起来。 3、挖掘特色原则： 不仅内部各子项目之间有机形成一体，整个项目也与周边环境、景点 形成有机结合的关系。 5.2 项目策划思路 将本项目作为重要的景点纳入秦岭北麓开发规划之中，打造集观光旅 游、体验、休闲为一体的园区。 在项目内容运行过程中，强调势、力、速、美、多变和持久的极限感 受和音响配合。 利用本项目的开发建设，带动当地旅游、房地产、酒店、餐饮等行业 的发展。 5.3 建设规模 本项目总占地面积 22 万平方米（约 330 亩） ，总建筑面积 21260 平方 米，由接待中心区、餐饮美食区、水上游乐区、运动竞技区和其他附属区 域组成。 5.4 主要建设内容 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 24 根据前面的分析，结合城市规划、建设场地选择情况及市场分析，初 步拟定本项目建设内容及相应规模如下： 序 号 项目名称 单位工程 占地面积 （） 备注 1 入口广场 1000 游客休息室、更衣室和淋浴间 2000 二层框架结构 公共厕所 4002 接待中心区 纪念品展销厅及管理办公室 1000 二层框架结构 3 餐饮美食区 6000 4 停车场 8000 超级大喇叭 4400 海浪海啸池 10000 潮汐池 7800 水上过山车 8000 儿童水寨 6000 飞天梭 4600 时空穿越碗 4600 飞流直下 5200 与世界大回环 6200 激情冲浪 4600 翻江倒海 5000 5 水上游乐区 小型儿童水寨 2400 6 运动竞技区 6000 7 水处理站 8000 包括平衡水池 8 配电室 60 做防水处理 9 公共厕所 800 10 个 10 其它附属设施 8000 含水生物观赏池等 11 仿沙滩 4000 12 场地绿化 86000 含 30 亩槐树林 13 道路及硬化 25940 含生活服务设施等 5.5 主要设备方案 项目拟采用国内大型游乐设备生产商提供的产品设备。 1、超级大喇叭 游客坐在特别设计的四叶草型浮圈里面滑行，每个浮圈最多能够载 4 个人。从 20 多米高处的起划平台开始滑行，滑行到一个巨大的大喇叭型 圆锥体里面，像是被龙卷风吸进去的感觉。该喇叭直径 18 米，深度在 21.6 米，整个设备占地 4400 平方米，使广大游客感受到从高空滑落的惊 心动魄，该项目还极具观赏性，不用亲身去体会，光是站在雄伟的大喇嘛 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 25 前，就能被他的魅力所深深吸引，是集游乐与观赏与一体的大型水上主题 乐园。 2、海浪海啸池 可在数万平米的水面造出浪高 3 米的海啸式立体巨浪。通过 PLC 程序 控制可实现 13 米范围任意调节的多种浪形，可结合风洞造浪设备，创 造出海浪与海啸相结合的冲浪效果。 在长达 10 分钟的持续造浪中，提供 9 种造浪模式，犹如在大海中冲 浪。造浪结束后就是一个平静的放松时段，游客可以在水池里面游泳，特 别适合全家共同体验。加上仿真沙滩，游客可以玩沙子、冲海浪、享受日 光浴。 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 26 3、潮汐池 潮汐水能是以位能形态出现的海洋能，是指海水潮涨和潮落形成潮汐 水能的水的势能，在潮汐池中感受海水的清凉，在池中嬉戏游泳，与海水 进行亲密接触，遨游在水中，使身体得到放松，享受舒适的海滩生活。 4、儿童水寨 项目建设大型和小型两个儿童水寨，分别提供给不同年龄段的孩子玩 耍。有着各种不同的水滑道和玩水活动，包括儿童滑道、爬行隧道、中央 瀑布、各种孔雀喷水、拱形喷水、水枪、管式落水及水蘑菇等游乐设施和 水景设施的综合性器械。 沣河水上乐园建设项目可行性研究报告 27 5、水上过山车 项目采用的过山车占地面积近 8000 平方米，轨道总长 800 米，设备 最高点达到 33 米，最大高度差达 29 米，共有 10 辆列车组，可同时载客 20 人，最高时速达到 80 公里，非常适