2004-2010年房地产估价师执业资格考试《房地产估价理论与方法》真题答案及解析

2004 年房地产估价师考试房地产估价理论与方法试卷及答案 一、单项选择题 （共 35 题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1房地产具有供给有限特性，本质上于（ ）。 A土地总量有限 B规划限制 C房地产不可移动 D价值量大 2某套住宅总价为 30 万元，套内建筑面积为 125内墙体面积为 20摊的共有建筑面积为 25套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元 A 1667 B 1765 C 1875 D 2000 3某宗土地面积 2000市规划规定的限制指标为：容积率 3，建筑密度 30。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ）。（ 建设工程教育网 提供） A建筑物地面一层建筑面积为 800建筑面积为 5000建筑物地面一层建筑面积为 1400建筑面积为 5000建筑物地面一层建筑面积为 600建筑面 积为 5500建筑物地面一层建筑面积为 600建筑面积为 2500房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（ ）。 A相应配套的基础设施 B土地的形状 C 组合完成的功能 D立体空间 5在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ ）的行为。 A宅基地所有权 B空间利用权 C地役权 D建筑物相邻关系 6某宗面积为 3000工业用地 ，容积率为 面地价为 700 元 /按规划拟改为商业用地，容积率为 面地价为 960 元 /论上应补地价（ ）万元。（建设工程 教育 网提供） A 78 B 882 C 1210 D 1272 7某幢可出租房地产尚有 1 年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为 5000 元房出租的年末净收益为 500 元 按折现率 10和风 险补偿值 100 元 /，该幢房地产目前的价格应为（ ）元 / A 4400 B 4409 C 4445 D 4455 8一套建筑面积为 100价为 2000 元 /住宅，首期付款 5 万元，余款在未来10 年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为 则该套住宅的（ ）。（建 设工程教育网 提供） A实际单价为 2000 元 /际总价为 元 B实际单价为 1950 元 /际总价为 20 万元 C实际单价为 2000 元 /际总价为 20 万元 D实 际单价为 2000 元 /际总价为 元 9同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为 10时，需求量变化百分比分别为 30、 10、 0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（ ）。 A富有弹性、单一弹性、缺乏弹性 B完全弹性、单一弹性、完全无弹性 C完全弹性、单一弹性、缺乏弹性 D富有弹性、单一弹性、完全无弹性 10现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（ ）。 A存量 +新开发量十其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房 地产转换为其他种类房地产量一拆毁量 B存量十新开发量十该类房地产与其他种类房地产之间转换总量 +拆毁量 C存量 +新开发量 +空置房量一拆毁量 D存量 +新增竣工量一拆毁量 11城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（ ）。（建 设工程教育网提供） A估价时点为未来，估价对象为未来状况 B估价时点与房地产状况均为现在 C估价时点为现在，估价对象为未来状况 D估价时点为现在，估价对象为过去状况 12 某建筑物的建筑面积为 2000地面积为 3000在重新获得该土地的价格为 8130 元 /筑物重量价格为 900 元 /市场上该类房地产正常交易价格为 1800元 /该建筑物的成新率为（ ）。 A 44 B 50 C 67 D 94 13按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于 标准 房地产状况，价格低 2；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高 5。若改为直接比较判定，将出现（ ）的情形。 A估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高 7 B可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，价格低 7 C可比实例价格的房地产状况调整系数为 可比实例价格的房地产状况调整系数为 4现需评估某宗房地产 2004 年 10 月末的价格，选取的可比实例成交价格为 2500 元/交日期为 2004 年 1 月末，该类房地产自 2003 年 7 月末至 2004 年 6 月末每月价格递增 1， 2004 年 6 月末至 2004 年 10 月平均每月比上月价格上涨 20 元 /可比实例在2004 年 10 月末的价格为（ ）元 / A 2648 B 2688 C 2708 D 2734 15为评估某住宅 2004 年 10 月 1 目的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为 4000 元 /交日期为 2004 年 5 月 1 日，成交价格比正常价格低 2，房地产状况调整系数为 知从 2004 年 5 月 1 目到 10 月 1 日该类住宅价格平均每 月比上月上涨 1，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（ ）元 /建设 工程教育网 提供） A 3790 B 4238 C 4658 D 4663 16某宗房地产交易中，买方付给卖方 2500 元 /易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的 5缴纳有关税费，买方按正常价格的 3缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（ ）元 / A 2427 B 2500 C 2575 D 2632 17在某幢建筑面积 3000经济适用住房 建设中，某开发企业花费 280 万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了 20 万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的 4计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为（ ）元 /建设工程教育网提供） A 1067 B 1070 C 1087 D 1141 18某建筑物实际经过年数为 10 年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为 46年，该建筑物经济寿命为 50 年， 残值率为 2，用直线法计算文具建筑物的成新率为（ ）。（建设工程 教育网提供） A 80 B 82 C 83 D 92 19某综合办公楼建设期为 3 年，有效经过年数为 10 年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 50 年，建筑物剩余经济寿命为 35 年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。 A 35 B 45 C 48 D 50 20某房地产的土地取得成本为 1000 万元，开发成本为 3000 万元，管理费用为 200万元，销售费用为 300 万元，开发利润为 500 万元，则该房地产的 投资利润率为（ ）。 A B C D 21某建筑物的建筑面积为 200效经过年数为 12 年，重置价格为 800 元 /筑物经济寿命为 40 年，残值率为 2，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）万元。 A B 2某商铺的收益年限为 30 年，年有效毛收入为 6000 元 /设净收益率为 75，报酬率为 10，则该商铺目前的价值为（ ）元 / A 14140 B 42421 C 56561 D 60000 23某宗房地产 32 年土地使用权的价格为 4000/应的报酬率为 7。现假定报酬率为 9，该宗房地产 40 年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）元 /建设工程教育网提供） A 3275 B 3287 C 3402 D 4375 24某出租的房地产的年租金收入为 10 万元，年出租总费用为 1 万元。建筑物重置价格为 100 万元，成新率为 80。己知土地资本化率为 6，建筑物资本化率 8。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（ ）万元。 A 43 B C D 150 25用收益法计算房地产价格，若净收益 每年不变，年限为 n，净收益增长率与报酬率 Y 相等，则房地产价格 V=（ ）。（建设工程教育网提供） A 0 B / （ 1+ C n D 26资本化率是（ ）的倒数。 A毛租金乘数 B潜在毛租金乘数 C有效毛收入乘数 D净收益乘数 27某宗房地产的土地使用年限为 50 年，至今已使用 8 年，预计该宗房地产年有效毛收入为 80 万元，运营费用率为 40，安全利率假定为 6，风险 补偿率为安全利率的 40，该房地产的收益价格为（ ）万元。 A 368 B 552 C 561 D 920 28某在建工程项目计划建混合结构仓库 2000预算为 400 万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成 50，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是 15、 60、25，该在建工程在估价时点的完工程度是（ ）。 A 30 B 45 C 65 D 75 29某地区商品住宅价格自 2000 年至 2004 年分别为 681 元 /712 元 /744 元 /81 元 / 815 元 /用平均增减量法预测该地区商品住宅 2006 年的价格为（ ）元 /建设工程教育网提供） A 849 B 865 C 882 D 915 30城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（ ）。 A最低价格 B平均价格 C出让地价 D标定地价 31当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价 =路线价 （ ）临街宽度。 A单独深度价格修正率 B累汁深度价格修正率 C平均深度价格修正率 D混合深度价格修正率 32某临街深度 100临街宽度 20m 的矩形土地，总价为 元。按时四三二一法则，其相邻临街深度 50临街宽度 25m 的矩形土地的总价为（ ）万元。 A D 33某宗房地产的总价值为 5000 万元，其总地价为 2000 万元，总建筑面积为 10000拥有该大厦的某 一部分，该部分的房地价值为 90 万元，该部分的建筑面积为 200土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ）。（建设工程教育网提供） A 1 B C 2 D 34防范估价风险的最后一道防线是（ ）。 A撰写估价报告 B审核估价报告 C出具估价报告 D估价资料归档 35下列表述中不正确的是（ ）。 A在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结 果 D在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 二、多项选择题 （共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 。） 1建筑物区分所有权包括（ ）等。 A按份共有所有权 B专有部分所有权 C共同关系成员权 D共同部分持份权 E长期使用和租赁 2有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估， 所得出的评估价值是（ ）。 A交换价值 B公开市场价值 C投资价值 D理论价格 E标定地价 3甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为 506 元 /积率为 地使用年限为 50 年。乙地块土地单价为 820 元 /积率为 2 4，土地使用年限为 70 年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为 8，则下列表述中正确的有（ ）。 A乙地块比甲地块贵 B甲地块的 70 年使用权楼面地价低于 /甲地块与 乙地块的楼面地价相等 D甲地块比乙地块贵 E乙地块的 70 年使用权楼面价高于 340 元 /估价中的最高最佳使用具体包括（ ）等。 A最佳用途 B最佳位置 C最佳规模 D最佳环境 E最佳集约度 5选取可比实例时，应符合的要求包括（ ）等。（建设 工程教育网提供） A可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B可比实例的交易类型与估价目的吻合 C可比实例的规模与估价对象的规模相当 D可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同 6评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（ ）等。 A环境景观 B离市中心距离 C朝向 D城市规划限制条件 E地势 7下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（ ）。 A消费者的收入增加 B作为替代品的房地产的价格上升 C作为互补品的房地产的价格上升 D消费者预期其未来的收入增加 E消费者预期未来的房地产价格上升 8建筑物重置价格的求取方法有（ ）等。 A单位比较法 B工料测量法 C指数调整法 D分部分项法 E成新折扣法 9从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（ ）等。 A房地产改扩建费用 B抵押贷款还本付息额 C房屋设备折旧费 D所得税 E房屋装修折旧费 10下列表述中，正确的有（ ）。 A开发经营期可分为开发期和经营期 B开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期 C开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营 期起点相同 D经营期可具体化为销售期和出租期 E在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期 11长期趋势法包括（ ）等方法。 A数学曲线拟合法 B平均增减量法 C平均发展速度法 D年限法 E指数修匀法 12在划分路线价区段时，应符合的条件包括（ ）。 A形状相似 B在同一条街道上只有一个路线价区段 C面积接近 D地块相连 E可及性相当 13下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（ ）。 A法律法规规定不得抵押 的房地产，没有抵押价值 B再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额 C房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值 D不能单独处分、使用的房地产不宣作为抵押物，应当没有抵押价值 E在评估土地使用权是以划拨方式取得房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金 14确定路线价时，选取标准宗地应符合（ ）等的要求。 A一面临街 B两面临街 C土地形状为矩形 D土地形状为正方形 E容积率为所在区段具有代表性 的容积率 15获取房地产估价业务的措施有（ ）。（建设工程教育网提供） A突破专业能力限制，接受各种估价要求 B提高服务质量 C恰当的宣传 D低收费 E最大限度压缩估价作业期 三、判断题 （共 15 题，每题 1 分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用 “”表示正确，用 “”表示错误。不答不得分，判断错误扣 1 分，本题总分最多扣至零分。） 1本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意，2003 年 11 月 4 日中国 房地产估价师 学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。 （ ） 2在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。 （ ）（建设工程教育网提供） 3现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市房地产估价不应采用公开市场价值。 （ ） （建设工程教育网提供） 4就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（ ） 5在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。（ ） 6运用市场法求取房地产的价格时，2 范围内。 （ ） 7被拆迁房屋的房地产市场价格中不包含搬迁补助费及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。（ ） 8某房产年折旧率为 有效经过年数为 12 年，按直线法折旧该房产应属完好房。 （ ） 9用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。 （ ）（建设工程教育网提供） 10预计某宗房地产未来第一年的净收益为 38 万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少 3 万元，则该宗房地产的合理经营期限为 12 年。 （ ） 11运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价值的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。 （ ） （建设工程教育网提供） 12路线价法中的单独深度价格修正率随着临街深度的递进而增大。 （ ） 13估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。 （ ） 14估价报告应用有效期是从估价报告出具之日计算，而不是从估价时点开始计算。（ ） 15估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之曰止。（ ） 四、计算题 （共 2 题， 20 分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）（建设工程教育网提供） 1某出租的写字楼，使用面积为 3000益年限为 45 年，空置率为 20，未来 3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为 360 元、 400 元、 330 元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积 36 元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的 25。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为 9。请利用 “未来数据资本化公式法 ”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。（ 8分） 2某宗土地面积为 顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地 50 年的土 地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，第 1 年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。（建设工程教育网提供） 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第 n 年 1土地取得 2工程建设 1）住宅楼建设 2）写字楼建设 3经 营 1）住宅楼销售 1）写字楼出租 根据市场调查，有关数据如下： （ 1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为 5000 元 /售税费为销售价格的 6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为 120 元 /可出租面积占建筑面积的 70%），并按时年租收入的 30%缴纳押金，出租空置率为 20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的 30%计，银行存款年利率为 3%，报酬率为 10%。（建设工程教育网提供） （ 2） 同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼 1800 元 /字楼 2800 元 /理费用为开发成本的 5%。 （ 3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入 50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。（建设工程教育网提供） （ 4）目前，此类项目折现率为 10%。 （ 5）为得到该宗土地，还需要按取得地价原价的 3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。（ 12 分） 2004 年 房地产估价师考试 房地产估价理论与方法参考答案 一、单选题 1 C 2 D 3 C 4 C. 5 B 6 D 7 C 8 C 9 D 10 A 11 C 12 C 13 C 14 C 15 D 16 D 17 C 18 D 19 B 20 C 21 C 2 B 23 C 24 C 25 B 26 D 27 B 28 B 29 C 30 B 31 B 32 C 33 B 34 B 35 D 二、多选题 1 0 1 2 3 4 5 三、判断题 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 四、计算题 1解： （ 1）计算未来 3 年的净利益。 1）未来第一年的净收益 (360 36)1 20 )1 25 )3000=元 2)未来第二年的净收益 (400 36)(1 20 )(1 25 )3000=元 3)未来第三年的净收益 (330 36)(1 20 )(1 25 )3000=元 （ 2）用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益。 （ 3）计算收益价格。 或： 2解： 第一种答案： （ 1）项目总建筑面积： 00000000中，住宅楼总建筑面积 15000字楼总建筑面积 15000 （ 2）房地产开发项目总价值及折现值。 1）住宅楼价值： 500015000=7500 万元 住宅楼价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值： 7500/(1+10 )3=元 2）写字楼价值。 写字楼年租金收入 =1201500070 (1 20 )12=元 写字楼押金： 0 =元 写字楼押金运用年收益： =元 有关税费和经营管理费用： 0 =元 租赁净收入： 元 写字楼价值： 写字楼折现到第 1 年末折现值 =1+10 )3=元 3）项目总价值折现值： 元 （ 3）项目开发成本、管理费用及其折现值。 1）住宅楼部分： 180015000（ 1+5） =2835 万元 写字楼部分： 2800（ 15000（ 1+5） =4410 万元 2）住宅楼开发成本及管理费折现值： 28351+10 )1+10 ) 元 3）写字楼开发成本及管理费用折现值： 44101+10 )1+10 )元 4）项目开发成本及管理费用折现值： 元 （ 4）住宅楼销售税费及折现值。 1）住宅楼销售税费： 75006 =450 万元 2）住宅楼销售税费折现值： 450/(1+10 )3=元 （ 5）所能支付的最高土地价格 =(总价值住宅楼销售税费开发成本及管理费用 )(1+3 ) =(1+3 ) =元 第二种答案： （ I）项目总建筑面积： 00000000中，住宅楼总建筑面积 15000字楼总建筑面积 15000 2）房地产开发项目总价值及折现值。 1）住宅楼价值： 500015000=元 2）写字楼价值 写字楼年租金收入 =1201500070 (1 20 )12=元 写字楼押金： 0 =元 写字楼押金运用年收益： =元 有关税费和经营管理费用： 0 =元 租赁净收入： 元 写字楼价值： 3）项目总价值折现值： 7500+元 （ 3）项目开发成本、管理费用及其折现值。 1）住宅楼部分： 180015000（ 1+5 )=2835 万元 写字楼部分： 280015000(1+5 )=4410 万元 2）住宅楼开发成本及管理费折现值： 28351+10 )1+10 )元 3）写字楼开发成本及管理费用折现值： 44101+10 )1+10 )元 4）项目开发成 本及管理费用折现值： 元 （ 4）住宅楼销售税费及折现值。 住宅楼销售税费： 75006 =450 万元 （ 5）所能支付的最高土地价格。 1） 4 年末地价 =（总价值住宅楼销售税费开发成本及管理费用） =450 =72381 万元 2）贴现： 1+10 )3=元 3）地价款 =1+3 )=元 2005 年 全国房地产估价师 执业资格考试 房地产估价理论与方法试卷 一、单项选择题 （共 35 题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。 A独一无二和供给有限 B独一无二和价值最大 C流动性差和价值最大 D不可移动和用途多样 2在英国和其他英联邦国家，法院一般（ ）来判断 房地产评估价值的误差范围。 A使用估价对象房地产的实际成交价格 B使用政府公布的房地产交易指导价格 C使用近一年内房地产的平均成交价格 D依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 3某市于 2005 年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市 2000 年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为 4000 元 /且一直没有变动； 2005 年该区同类建筑物的重置成本达到 2000 元 /地产市场交易价格为 6000 元 /新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为 9000 元 /最合理的 拆迁补偿价格应以（ ）元 /基础进行修正。（ 建设工程教育网 提供） A 4000 B 5000 C 6000 D 9000 4假设某类住宅的价格从 3000 元 /降到 2800 元 /需求量从 900 套上升到 1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为（ ）。（建设工程教育网提供） A 在 估价中选取 4 个可比实例，甲成交价格 4800/筑面积 100次付清 24万元，其余半年后支付 16 万元，一年后支付 8 万元；乙成交价格 5000 元 /筑面积 120次支付 24 万元，半年后付清余款 36 万元；丙成交价格 4700 元 /筑面积 90交时一次付清；丁成交价格 4760 元 /筑面积 110交时支付 20 万元，一年后付清余款 元。已知折现率为 10，那么这 4 个可比实例实际单价的高低排序为（ ）。 A甲乙丙丁 B乙丁甲丙 C乙丙甲丁 D丙乙丁甲 6某宗地面积为 5000状容积率为 地市场价值为 4000 元 /进行改造。批准的规划容积率为 面地价为 1500 元 /理论上应补交地价（ ）元 / A 1250 B 1750 C 2050 D 2150 7房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。（建设工程教育网提供） A委托人 B估价报告预期使用者 C管理部门 D中立 8回顾性房地产估价，其股价对 象状况和房地产市场状况常见的关系是（ ）。 A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 9在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围之内。（建设工程教育网提供） A 0承租人甲与出租人乙 于 5 年前签订了一套住宅的租赁 合同 ，该套住宅面积为 200/赁期限为 8 年，年租金固定不变为 480 元 /市场上类似住宅的年租金为 600 元 /折现率为 8，则承租人甲当前的权益价值为（ ）万元。 A C 1某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交 价的 7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 5。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方 2500 元 /卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（ ）元 /建设工程教育网提供） A 2某套住宅建筑面积为 100内建筑面积为 92用面积为 80平方米使用面积的价格为 3000 元，则住宅 每平方米建筑面积的建筑价格为（ ）元。 A 2400 B 2580 C 2607 D 2760 13评估某宗房地产 2005 年 9 月末的价格，选取的可比实例成交价格为 3000 元 /交日期为 2005 年 1 月末，该类房地产自 2005 年 1 月末至 2005 年 9 月末的价格每月与上月的变动幅度为 0。则该可比实例在 2005 年 9 月末的价格为（ ）元 / A 2938 B 2982 C 3329 D 3379 14在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是 6800 元 /6700元 / 6300 元 /据可比性综合评估得到的三个可，比实例对应的比准单价的权重分别是 果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（ ）元 / A 50 D 100 15下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（ ）。（建设工程教育网提供） A交通拥挤 B建筑技术减少 C城市规划改变 D自然环境恶化 16某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是 120位建筑面积的重置价格为800 元 /筑物残值率为 6，年折旧率 计算该建筑物的现值是（ ）元。 A 76880 B 79104 C 77952 D 81562 17某建筑物实际经过年数为 10 年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为 18 年，剩余经济寿命为 22 年，残值率为 4，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。（建设工程教育网提供） A B 50 C D 70 18某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的 15上升为 25，每月可出租面积租金为70 元 /知该写字楼可出租面积为 1000营费用率为 40。假若该写字楼可出租剩余年限为 30 年，投资报酬率为 8，其他条件保持不变，则该写字楼将产生（ ）万元的贬值。 A 9某商场建成 3 年后补办了土地使用权出让手续 ，土地使用权出让年限为 40 年。建筑物的自然寿命为 50 年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为（ ）年。 A 40 B 43 C 47 D 50 20下列关于农地征收费用的表述中不正确的是（ ）。 A青苗补偿费的 标准 由省、自治区、直辖市规定 B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C新菜地开发建 设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定 21某房地产的报酬率为 8，受益期限为 30 年的价格为 4000 元 /报酬率为 6，受益期限为 50 年，则该房地产价格为（ ）元 /建设工程教育网提供） A 3000 B 4500 C 5200 D 5600 22某宗房地产的受益期限为 40 年，通过预测未来 3 年的年净收益分别为 15 万元、 18万元、 23 万元，以后稳定在每年 25 万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为 8，则该宗房地产的收益价 格最接近于（ ）万元。 A 280 B 285 C 290 D 295 23某写字楼年出租狰收益为 300 万元，预计未来 3 年内仍然维持该水平， 3 年后该写字楼价格为现在写字楼价格的 ，该类房地产的报酬率为 10，则该宗写字楼现在的价格为（ ）万元。（建设工程教育网提供） A 4580 B 5580 C 6580 D 7580 24某商场建成于 2000 年 10 月，收益期限从 2000 年 10 月到 2040 年 10 月，预计未来正常运行年潜在毛收入为 120 万元，年平均空置率 20，年运营费用 50 万元。 目前该类物业无风险报酬率为 5，风险报酬率为安全利率的 60，则该商场在 2005 年 10 月的价值最接近于（ ）万元。 A 536 B 549 C 557 D 816 25某在建工程土地使用权年限 40 年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为 15000景收益率为 480 万元，自开工到建成的开发期为 3 年，估计该项目至建成还需 15 年，一直报酬率为 8。折现率为 12，该项目开发完成后的房地产现值为（ ）万元。（建设工程教育网 提供） A 6实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（ ）。 A过去数据简单算术平均法 B过去数据加权算术平均法 C未来数据简单算术平均法 D未来数据加权算术平均法 27在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（ ）。 A未知、需要求取的待开发房地产的价值 B投资者购买待开发房地产应负担的税费 C销售费用和销售税费 D开发成本和管理费用 28某类房地产 2001 年初至 2005 年 初的价格分别为 2300 元 /2450 元 /2650 元/2830 元 / 3000 元 /增减量的权重分别为 平均增减量趋势法估计，以 2001 年初为预测基期，则该类房地产与 2006 年初的价格最接近于（ ）元 / A 3100 B 3195 C 3285 D 3300 29当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用（ ）预测房地产的未来价格。（建设 工程教育网提供） A数学曲线拟合法 B平均增减量 法 C平均发展速度法 D移动平均法 30某城市 2000 年和 2005 年普通商品房的平均价格分别是 3500 元 / 4800 元 /用平均发展速度法预测 2008 年的价格最接近于（ ）元 / A 4800 B 5124 C 5800 D 7124 31下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。 A路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理 B路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧 临街土地的排列较整齐 D路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格 32一直临街矩形地块甲的总价为 36 万元，临街宽度为 20街深度为 75有一相邻矩形地块乙，临街宽度为 30街深度为 125用四三二一法则，地块乙的总地价为（ ）万元。（建设工程教育网提供） A 3某大厦总建筑面积 1000地总价值 6000 万元，其中，土地总价值 2500 万元。某人拥有该大厦的某一部分， 该部分的房地价值为 180 万元，建筑面积为 240果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（ ）。 A B C D 34影响房地产价格的环境因素不包括（ ）。 A大气环境 B声觉环境 C卫生环境 D治安环境 35在影响房地产价格的各种因素中， “城市化 ”属于（ ）。 A社会因素 B环境因素 C人口因素 D行政因素 二、多项选择题 （共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应 的编号。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的每个选项得 。） 1房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。 A装饰装修改造 B通货膨胀 C需求增加导致稀缺性增加 D改进物业管理 E周围环境改善 2从权益的角度来看。现实中的房地产估价对象包括（ ）等。 A建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B “干净 ”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C有租约限制的房地产 D未来状况下的房地产 E共 有的房地产 3如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为（ ）。 A B D 4隽地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（ ）。 A该种房地产的价格水平 B消费者的预期 C该种房地产的开发成本 D该种房地产的开发技术水平 E房地产开发商对未来的预期 5根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定，不得抵押意义因而不作为以抵押为目的的 估价对象的房地产有（ ）。（建设工程教育网提供） A土地所有权 B国有工业用地使用权 C宅基地土地使用权 D大型游乐场 E乡镇企业用房 6运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括（ ）等。 A统一采用总价 B统一采用单价 C统一币种和货币单位 D统一面积内涵和大小 E统一付款方式 7影响房地产价格的区位因素有（ ）等。（建设工程教育网提供） A建筑规模 B临路状况 C楼