舟山-六横岛项目市场研究暨地块解析提报-2009年

舟山 六横岛项目市 场 研 究 暨 地 块 解 析 提 报 谨呈：浙江诸暨祥生集团 提案：宁波普兰地产机构 时间： 2009年 05月 15日壹 开发背景分析贰 地产市场分析叁 地块条件分析肆 地块初步定位目录开发背景分析n战略占位n海岛交通n经济运行n人口发展上海杭州宁波六横岛1小时经济圈3小时经济圈n六横岛位于舟山群岛南部海域，地处长江口南侧、杭州湾外缘的东海洋面上，东濒东海，西距宁波北仑港 7.5公里，北距全国著名渔港沈家门 25公里，周边紧靠国家5A级风景区普陀山、朱家尖、桃花岛，南与象山海域相连；背靠上海、杭州、宁波等长三角城市群，占据长江流域与长三角区域对外开放的海上门户与通道位置，与亚太新兴港口城市呈扁形辐射之势。n六横岛被誉为离宁波市区最近的海上后花园。全镇陆地面积 106.79平方公里，辖 38个行政村和 2个居委会。 1993被国家科委列为全国 6个海岛资源综合开发试验区之一， 1996年列为浙江省社会发展综合实验区，是全国小城镇综合改革试点镇。n2008年 5月，六横镇挂牌成立了舟山市六横开发建设管理委员会，定位为 国际化、现代化港口宜居城市 。国际化、现代化港口宜居城市长三角海上门户宁波海上后花园战略占位海岛交通桥改变历史：六横岛 -佛渡岛 -梅山岛 -宁波跨海大桥即将落成n随着六横岛全面融入长三角经济区，宁波舟山港口一体化建设进程的加快，六横岛 28公里深水岸线已成为中国乃至世界大财团、大集团投资的热土。建造六横 宁波跨海大桥，开通陆上交通，合理利用深水岸线，使六横成为全国重要的临港型工业基地和物流、能源基地。建造六横 宁波跨海大桥项目已列入浙江省十一五规划，确保2010年通车 。n六横 -宁波跨海大桥，经涨起港 野佛渡岛 佛渡岛 -梅山岛 宁波郭巨 ，海上总跨度 2.5公里。项目总投资额 15亿元。佛渡岛梅山岛六横岛n2008年全年六横镇实现国民生产总值（ GDP） 36亿元 ，同比增长 35%。实现社会总产值 131.8亿元，同比增长 59.5%；其中工业产值突破 100亿元，同比增长 84%。完成固定资产投入 28.2亿元 。实现财政总收入 4.66亿元，地方财政收入 2.30亿元，分别同比增长 88.03%和 60.65%。渔农民人均收入 9910元，同比增长 20%。n根据六横镇对 2009年经济发展的目标：国民生产总值（ GDP）达到 41.5亿元 ，增长 10%；实现社会总产值145亿元，增长 10%；工业产值力争 110亿元，增长 10%；财政总收入 5.6亿元，增长 20%；地方财政收入 2.69亿元，增长 17%；渔农民人均收入 10900元，增长 10%。n2009年一季度六横镇经济走势呈现 三增一减 的态势 ：（ 1） 固定资产投资快速增长：一季度全社会固定资产投资额 48401万元，同比增长 207.3%。（ 2）财政收入平稳增长：一季度实现财政总收入 1.36亿元，同比增长 38.46%；其中地方财政一般预算收入6686万元，同比增长 3.48%。（ 3）港口物流吞吐量迅猛增长：随着浙能煤炭中转码头的投入运营拉动，一季度累计完成货物吞吐 139万吨，同比增长 7倍，其中进港 83.2万吨，增长 5.2倍；出港 55.8万吨，增长 13.4倍。（ 4）工业经济产值呈现下降势头：船舶修造业、船配业、机械金属制造业继续受金融危机影响，产值均呈下滑状态。一季度实现工业总产值 17.10亿元，同比下降 6.1%，实现销售产值 17.09亿元，下降 6.5%，完成工业出口交货值 9.82亿元，下降 31.4%。经济总量保持快速增长势头， 2009年一季度经济运行呈现三增一减态势经济运行n六横镇目前辖 9个社区， 45个行政村，截止 2008年底，六横镇的常住人口约为 10万人 ，其中大部分为渔农民；n根据舟山市人口发展规划特征，舟山市将划分为三个级别的市域城镇体系，其中， 六横镇属于二级阶梯，城镇规划人口为 2-7万人次 ；n从人口的发展趋势上看，六横镇近年人口数量基本处于减少状态，但幅度也不大，随着上海、杭州、宁波等发达城市的发展，已有很多人迁出六横进入周边城市；六横镇受地理位置及环境所限，城市发展空间有限。城镇等级 城镇规模 城镇名称 规模合计 城镇数量 城镇数量比例 (%)第一 级 50万人 中心城市（定海、 临 城、普陀城区 ) 50万人以上 1 4第二 级 2-7万人 六横 、高亭、菜园、金塘、白泉、洋山、 岛斗 12-15万人 7 28第三 级0.6-1万人 小沙、岑港、干 览 、 马岙 、展茅、桃花、 东 极、 长 涂、泥峙、岱 东 、 虾 峙 6-8万人 11 440.5万人以下 东 沙、岱西、秀山、嵊山、黄 龙 、册子 2-3万人 6 24合 计 约 70万人 25 100受地域发展限制，人口逆向减少，未来规划处于 2-7万人的第二级市域城镇体系人口发展地产市场分析n供量分析n价格走势n板块市场n个盘案例供量分析n目前六横镇在售楼盘较少，主要在售项目为中博广场、建新商住楼、龙山商住楼，其中台门板块的建新商住楼为 2009年新开盘项目。海洲 滨海花园、中博广场为老楼盘，目前这两个楼盘的住宅体量基本售罄，在售的为余下的商铺体量。n从供应总量上看，目前六横镇 商品房总供应量为 10099.78平米 ，其中 住宅为 4546.29平米 ，供应主要集中于地块所在的台门板块内。n分项目来看，海洲 滨海花园目前仅有一套商铺出售，面积为 223.99平米；中博广场供应总量为 5310.12平米，其中住宅仅余两套，价格均在 4500元 /平米之上；建新商住楼供应总量为 2227.97平米，全部为住宅；龙山商住楼供应总量为 2337.7平米，其中住宅为 2071.56平米。目前新增供应量较少，去化以存量为主，供应主要集中于台门板块价格走势目前新增供应量较少，去化以存量为主，价格上涨较快，供应主要集中于台门板块n从住宅销售均价的走势上看，海洲 滨海花园三期的均价为 3150元 /平米 ，中博广场的均价为 3186元 /平米 ，建新商住楼的均价为 4113元 /平米 ，龙山商住楼的均价为 5202.4元 /平米 。n值得注意的，海洲 滨海花园、中博广场两个楼盘为 2007年开盘的项目，其销售主要为 2007年与2008年，因次销售均价在很大程度上反映的是2008年之前的市场，而 从目前中博广场的 2套余房来看，销售均价已超过了 4500元 /平米 。n目前价格的主要参照系为台门板块内的新开盘项目建新商住楼，其目前的 5100元 /平米的销售均价反映的是 2009年的市场情况，同时，也可以看出， 从 2008年到 2009年，整个市场的价格增幅还是比较大的 。n基于此，我们可以初步判定，六横的房地产市场在 2008年市场整体滑坡的情况下，基本未售宏观大势的影响，其原因在于，六横的地产市场是一个内需型的市场，需求的绝大部分以刚性为主。六横镇楼盘开盘时间及开盘价格对比分析项 目 海洲 滨 海花园三期 中博广 场 建新商住楼 龙 山商住楼开 盘时间 2007.01 2007.04 2009.04 2008.11开 盘价格 2755.56元 /平米 3343元 /平米 5100元 /平米 5450元 /平米备 注 台 门 板 块项 目 龙 山板 块项目板块市场n第一，六横的新一轮发展，定位为以港兴岛、建设新兴港口城市，其中政治文化居住中心将设在台门。这意味着台门今后将成为港城人口的集聚地，城市化的步伐将大大加快。n第二，六横至宁波跨海大桥的带动因素。六横至宁波跨海大桥预计于 2010年通车，大桥的架通，将使六横与宁波大陆的交通更为方便。而台门有港有海，海洋旅游资源丰富，环境状况较好，一些有实力的外地市民在此购房，以作休闲度假时居住。n第三，台门过去曾建过镇，人口本来就多，目前下辖 3个中心村、 1个居委会，目前区内人口约为 1.1万余人，再加之近年悬山岛等一些小岛移民，区域人口相对增加；随着居民生活水平的提高，对新潮高档住宅有很大的需求。n第四，近几年一批大企业、大项目落户六横，一些企业外来员工为工作方便，也有买房居住的需求；这些都为房地产开发企业提供了巨大的商机。总体来看，六横房地产市场尤其是台门板块市场处于较热的时期，发展较快，价格上涨幅度也较大，造成总体市场趋热主要有四个方面的原因：台门板块地产市场有趋热现象，主要得益于四个方面的原因板块市场中博广场海洲 滨海花园建新商住楼万宇 香榭花园（未售项目）海洲 滨海花园中博广场建新商住楼万宇 香榭花园地块条件分析n宗地条件nSWOT分析地块位于台门社区台兴路西段，处于六横未来行政中心地带，周边资源强势宗地条件n区位优势：地处六横岛未来重点发展片区台门，和台门重点发展方向西北方向n行政资源：六横镇政府未来搬迁至台门社区n学校资源：台门中学、台门小学n生活配套：台客隆超市、台门小商品市场等n医院配套：台门社区卫生服务中心n金融邮政：中国邮政等台兴路台门中学台门小学台门社区卫生中心本案宗地镇府南路中博广场海洲 滨海花园建新商住楼文化路人民北路小河台客隆超市小商品市场中国邮政关键词n未来城市行政中心n生活配套逐渐完善n区域居住氛围成熟n按照 舟山市六横岛总体规划（ 2008-2020） ，台门社区将作为六横岛政治经济文化中心、同时兼顾旅游、服务的一主一次双心结构，积极发展文教卫生、商贸流通等服务业，重点发展房地产业，建设各类商品性住宅，形成生活服务中心。n台门社区的重点发展方向位现状城区的西北方向。地块现状：目前仍为农田，规模不大，但整体可与周边区域互融n目前地块仍为农田n地块整体规模并不大n地块呈方正形状，不存在角冲问题，易于进行房地产开发n地块可共享周边区域资源，易形成相融之势宗地条件宗地条件地块四至：南临主干道台兴路，北面与东面为既有建筑，西面为农田东面 北面南面 西面n东面：为居民自建房n西面：为农田n南面：临主干道台兴路，马路对面为台门中学，隔壁为台门小学n北面：为一条小水沟，沟对面为大夹村社区住房关键词临主干道，交通通达性好SWOT分析优势 (Strengthens) 劣势 (Weaknesses)机会 (Opportunities) 威胁 (Threatens)n区域：地处六横岛未来行政中心台门，和台门重点发展方向所在西北方向n规划：区域内未来重点发展房地产业n地段：南临台门主干道台兴路，顺此可通达六横各地n配套：周边配套成熟，尤其是有岛屿居民重视的教育机构。n周边建筑多为农田和村民自建房，一定程度上影响了项目未来形象的塑造；n相对于台门核心区域，地块目前处于台门边缘地带，居住成熟度较已开发社区较弱n地处未来发展中心，可吸引六横其它地区的人来此置业，尤其是公务员群体；n外岛居民的迁入为项目带来一定的机遇；n六横房地产市场的趋热为项目带来一定的机会。n未来台门板块供应项目；n宏观调控及六横地产市场发展的不确定性。地块 SWOT 分析地产初步定位n客源定位n价格定位地块产品客源定位分析客源定位项目 客源分布 消费特点 客源特征 价值点基础型客源 台 门 社区 一次置 业为 主，二次置 业为辅客源 较 多， 购买 力一般，本地置 业为主最大限度吸引成长型客源六横 岛 其它区域 一次置 业为 主， 夹杂部分公 务员 群体 客源分散， 购买 力一般靠性价比和区域未来成熟度吸引，尤其是重 视 行政区搬迁以后公 务员 群体悬 山 岛 、佛渡 岛 等 岛屿 渔 民 进 城 客源少，主要 为渔民 进 城型需求创造型客源 上海、杭州、宁波等周边 区域看好六横区域 发 展潜质 的投 资 型客源和 经常来六横度假的度假型客源有一定的 购买 力，主要 为 投 资 型和度假型客源以性价比和高品 质吸引n从舟山及各岛屿房地产的发展以及市场调研来看， 学校对房价影响较大 ，岛屿居民都希望自己的孩子能接受良好教育，走出岛屿，这一点从人口的逆向减少上也能看得出来。n由此，以地块目前资质来看，地块临近两个小学：台门中学、台门小学，可以说是天赋资源，在后期推广中重点推介学校资源信息，相信必会吸引六横岛屿其它地区的部分客户。关注点价格定位地块产品价格定位分析n本地块产品的定价主要参考台门