酒店业行业分析报告-v0

机密酒店业行业研究报告2006年 7月 20日初稿2006年 8月 21日第 6次讨论稿* 北京此报告仅供客户内部使用。未经远卓管理顾问公司书面许可，其他机构不得擅自传阅、引用或复制。酒店行研 -2006-08-21-ZGF酒店行业主要发现综述外部影响因素 企业行为C 绩效水平P行业结构S酒店需求与 GDP增长之间存在很强的相关性近年来我国入境游和国内游保持 8-9%的年均增长率，且商务客源有增多趋势；旅游业快速发展和长期看好将带动酒店需求上升改革开放以来我国酒店业发展迅速，自 92年以来星级酒店数量保持了 21.7%的年复合增长率，由于阶段性供给过剩导致行业出现周期性波动2000年来开始景气回升，新一波酒店投资热兴起，五星级和经济型是两个热点，众多资本介入酒店行业，局部地区的五星级酒店还可能会存在投资过热的潜在风险酒店业最大的风险是供需结构失衡导致的周期性波动风险，不过中心城市优越地段的高端酒店物业抗风险性强从结构上看：- 供应上结构上经济型酒店比例偏少- 布局呈现很强区域性，高星级酒店集中于经济中心城市；目前五星级酒店投资呈现由一线城市向二线次中心城市延伸的趋势十一五规划我国旅游仍将保持年均 8%的增长速度，据此推测未来 5年酒店市场也将保持或略高于这一速度目前我国酒店集团化率约为 16%，从持有来看，集中度更低历史上我国酒店以政府、事业单位、大型国企自建居多，目前国有 /集体资本在现有酒店中仍占 50%以上因目前我国酒店业正处于景气上升周期，吸引了众多业外资本进入，投资主体趋于多元化酒店高端市场外资品牌占绝对主导；经济型酒店目前以内资为主，但外资正计划大举扩张酒店管理公司倾向于采用轻资产低成本方式，在全国一线城市和二线潜力城市跑马圈地房地产商是重要参与者，并倾向于选择性地持有一些酒店物业：获取长期稳定回报；作为项目配套；获取地产增值；但在经营上倾向于选择专业酒店管理公司区位和品牌是酒店业的两个最关键的成功要素五星级酒店和经济型酒店是行业的两个重要盈利点酒店的投资回报与资金结构和土地成本有很大关系酒店开发环节获利性较高，回报率一般在 15%以上一般高星级酒店的投资回报率为 5-6%，投资回收期为 15-20年酒店经营管理业务的获利性很高；目前数量不足 20%的国际酒店集团赚取了中国酒店行业 80%的利润持有优越地段高端酒店能带来较大的地产增值（年增值10-15%；稀缺地段的高端酒店甚至更高）酒店业作为旅游业的一个子行业，直接受旅游业发展的影响 宏观影响因素主要是经济因素如 GDP增长速度、人均GDP、居民收入水平以及政策政策上的支持地方政府对新建酒店项目的管制也会一定程度影响酒店行业，如 99年上海对新建酒店项目停止审批，直到 2004年才解冻2酒店行研 -2006-08-21-ZGF外部环境分析方法论外部环境分析结构 产业链及行业全景图 产品结构、分类及特点说明 外部影响因素说明 行业的发展历史 行业的市场规模 行业的发展特点 行业未来的发展趋势，增长速度 行业的市场集中度 行业主要参与者的业务模式 行业的 KSF总结 行业获利空间现状 行业获利空间未来趋势背景说明 市场空间 获利空间竞争格局3酒店行研 -2006-08-21-ZGF主要资料来源清单资 料名称 资 料来源 时间 备 注2006中国酒店 业 分析及投 资 咨 询报 告 深圳万瑞信息咨 询 公司 2005 付 费报 告商 业 新 闻 、 资讯 中国 资讯 行 2004-2006 付 费 数据库中国酒店 业 概 览 及展望 浩 华 管理 顾问 公司 2004 酒店旅游 业2004酒店行 业 研究 报 告 N/A 20042003中国 宾馆 酒店行 业研究 报 告 共好集 团2003跨国酒店集 团竞 争情 报 价 值 中国网 2005券商分析 报 告 申 银 万国、 CICC、 长 江、广 发、海通、 华 夏、国泰君安等 2005-2006中国旅游 统计 年 鉴 国家旅游局 2005 年 鉴北京 统计 年 鉴 北京市 统计 局 2003-20054酒店行研 -2006-08-21-ZGF分析背景说明（酒店行业）业务现状 目前华融系统内（含金融街控股）已经持有或在建酒店达 6家，其中： 顺城、马克孛罗为华融持有，已正式营业；其余 4家五星级均由金融街负责投资，预计 2006年 2007年陆续建设完成投入使用 除 3星级顺城饭店由公司自营管理外，其余酒店全部委托国际专业酒店管理公司进行管理6家酒店，特别是处于建设期的 4家五星级酒店占用了华融、金融街控股的大量资金，从目前投资可行性分析看，如单纯持有，预计投资回收期普遍在 15年 20年左右，甚至更长时间三星 四星 五星京内 顺 城 饭 点 马 克孛 罗丽兹 卡 尔 顿威思汀京外圣 瑞吉斯（天津）喜来登（惠州）本章目标 目前公司酒店数量较多，并且已经占用了大量资金。从外部分析角度如何看待中国酒店行业战略性机遇与挑战？酒店开发、持有是否应成为华融未来的战略性业务5酒店行研 -2006-08-21-ZGF分析背景说明（酒店行业）分析方法 全面审视全国，包括北京酒店行业的市场、竞争环境 研究酒店行业的主要参与者及各自的业务模式作为借鉴分析成果管理工具与其他报告的关系 中国酒店行业发展历程及不同阶段特点 行业整体结构及行业发展的关键驱动因素，总体市场规模、变化趋势 行业整体的竞争格局，包括市场集中度、行业关键成功要素的总结 行业内一些标杆企业战略举措进行总结分析，发现其业务调整的动因、主要措施 行业短期及未来获利空间的总结分析 产业链分析 财务分析 相关性分析 对标分析本报告属于金融街控股战略咨询行业分析的一个组成部分，为公司业务组合及业务单元竞争策略提供基础性数据分析6酒店行研 -2006-08-21-ZGF从产业链上看，酒店开发商和专业酒店管理公司是行业的两类主要参与主体地产开发 开发建设 销售 持有 经营 客户一级土地开发商 酒店开发商华融涉及的环节客户规划设计单位开发商 /代理机构开发商 /酒店管理公司 /其它投资者经营管理酒店持有建筑施工单位政府主管机构产业价值链主要参与者业主自营 /专业酒店管理公司7酒店行研 -2006-08-21-ZGF酒店的几种常见分类分 类标准酒店分 类 备 注客房数量 大型 600间中型 300600间小型 300间等 级 1星 /2星 经济 性 饭 店 1988年，国 际 旅游局制定 “旅游涉外星 级 酒店 评 定 标 准 ， 1993年国家技 术监 督局正式批准其 为 国家 级评 定 标 准3星：舒适性 饭 店4星 /5星：豪 华 性 饭 店未 评级饭 店 无 论 在哪个星 级标 准上，都有 许 多酒店不参加 评级 业务 特点 综 合型 客 户 群体没有很明 显 的 侧 重点主 题 型（根据客源市 场 和接待 对 象）商 务 型酒店 以出差公干的商 务 客人 为 主经济 型酒店 主要以 满 足商 务 、旅游、公 务 的一般需求 为 主会 议 /会展酒店 会 议 /会展客 户 作 为 主要服 务对 象旅游酒店 主要 针对观 光游客市 场 ，以旅游接待 为 目的， 团 体居多度假酒店 度假休 闲 游客 为 主青年旅舍 “背包客 ”等低端客 户公寓式酒店 主要面向 长 期居住客 户所有 权归 属一般酒店产权 酒店 可以分割独立 产权 出售 给 消 费 者或投 资 者分 时 度假酒店 由消 费 者或投 资 者 买 断酒店 设 施在特定 时间 里的使用 权 演 变 而来8酒店行研 -2006-08-21-ZGF目录 酒店业整体发展趋势和特点 北京酒店市场分析9酒店行研 -2006-08-21-ZGF外部影响因素说明宏观影响因素 旅游业酒店行业 94年以来国内旅游 *人次保持年均 8%的增长速度；国内游未来 3-5年仍将以观光游为主 92年以来入境旅游 *人次保持年均 9.3%的增长速度；入境游客中商务客源比例上升 自 2003年以来我国旅游消费已进入启动期 十一五规划国家将大力发展旅游业，实现入境旅游人数和国内旅游人数年均增长 8%经济影响因素 中国经济近年来继续保持 9%以上的增长速度 2003年我国人均 GDP首次突破1000美元，进入大发展阶段 自 89年以来城镇居民人均可支配收入保持 13.6%的年增长率；农村居民人均纯收入保持11.1%年复合增长率政府政策 中央及地方政府对旅游业的发展规划和相关举措我国酒店业自改革开放起步以来，伴随着经济增长及旅游业发展经历了一轮发展周期酒店业发展受旅游业发展直接影响，而旅游业则主要受宏观经济、居民收入水平等因素影响政府对新建酒店项目的审批制度一定程度上影响了酒店的供给*注：按照出行目的可分为旅游观光、休闲度假、商务、会务会议等10酒店行研 -2006-08-21-ZGF我国经济的持续高速增长和居民收入水平的提高推动了我国旅游业的快速发展我国历年 GDP和旅游总收入的增长率 旅游收入增长与 GDP增长速度保持较强的相关性 2003年我国人均 GDP首次突破1000美元，按照国际规律，旅游消费将进入启动期 国内居民的人均收入每增加 1元，则可以使农村居民的国内游出游人数增加 11.94万人次，使城镇居民增加 3.69万人次 国内出游人数与收入间的关系 资料来源：国家统计局11酒店行研 -2006-08-21-ZGF从中央到地方政府都将旅游业作为国家和地方经济的重要产业来发展，政府对旅游业的规划和相关举措也促进了旅游业的快速发展国家对旅游业的重视 国家将旅游业培养成国民经济的重要产业来发展 行业管理和引导 基础设施建设和完善 假日经济的推动地方政府发展旅游业的举措 旅游资源丰富的城市将其作为支柱产业来发展 旅游发展规划 旅游资源以及休闲度假产品的开发 相关配套基础设施和环境的建设和改善12酒店行研 -2006-08-21-ZGF在政策及经济发展的推动下，我国旅游业保持了快速发展，入境游和国内游分别保持了 9.3%和 8%的年均增长率，已成为亚太第二大旅游消费市场我国入境游人次及增长率 我国国内游人次及增长率 事由 2001 2002 2003会 议 商 务 17.7 24 25.4观 光休 闲 43.9 41.4 37.8探 亲访 友 3.5 3.1 2.2服 务 11.5 11.4 13.4其他 23.4 20.2 21.2入境旅游目的的变迁（ %） 年均9.3% WTCC （世界旅游与旅行理事会）预测未来 10年 10个旅游业增长最快的国家； 中国以 8.7%名列第二 2006年中国已取代泰国成为 亚太第二大旅游消费市场 ，仅次于澳大利亚；上海和北京是吸引境外游客最多年均 8%13酒店行研 -2006-08-21-ZGF我国酒店行业起步于我国对外改革开放，经历了起步、高速发展、回落、复苏四个发展阶段1979年国务院发布了 国务院办公厅转发国家旅游局关于建立酒店管理公司及有关政策问题请示的通知 ；也促成了90年代的扩张 起步于我国对外改革开放，政府批准了第一家酒店合资项目，开始了第一批合资合作饭店的建设 1984年亚洲金融危机后， 中国酒店行业出现全行业亏损，全国房价下降了 136%， 亏损一直持续到2001年1998年 1999年1995年由于扩张过猛导致供给总量过剩 ，中国酒店的建设高潮开始回落，饭店业的利润率逐年下降 中国酒店业在低迷中进行调整，2002年才扭转亏损局面1988年 4月国家提出了发展旅游服务基础设施建设 ；国内外各种渠道的资金投入饭店业 恢复上升（ 2000年 -）回落（ 95-99年）高速发展（ 83-94年）起步（ 80-82年）资料来源：中国宾馆酒店行业研究报告此轮酒店业的快速增长主要是 政府的相关鼓励政策的推动 所引起的改革开放初期，我国酒店业处于学习阶段； 项目以合资合作为主14酒店行研 -2006-08-21-ZGF酒店业主要受旅游业发展的带动，酒店业的需求与一国的 GDP增长之间表现出很强的相关性美国 GDP增长与对客房需求的增长对照 我国 GDP增长与入境及国内游增长的对比“GDP与酒店需求有一个经验数据 ,大体上 10亿元 GDP需要一家酒店 ”社科院旅游研究中心15酒店行研 -2006-08-21-ZGF在快速增长的旅游客源支撑下， 90年代以来我国酒店业保持了 21.7%的年增长速度中国星级酒店数量及年增长率资料来源： 中国资讯行 单位：家第一波酒店建设热在 1994年达到顶峰应该是 97年左右的投资决策；且2000年行业仍处于大幅亏损中16酒店行研 -2006-08-21-ZGF我国酒店供应存在结构性失衡的现象，大量中低档酒店缺乏标准化管理，入住率不足而导致亏损，而经济型酒店与发达国家相比则远远不够资料来源：海通证券研究所 发达国家一般 70%的酒店为经济型， 30%为星级宾馆；而我国目前经济型酒店的份额尚不足 10% 这种畸形的消费市场，构成了经济型酒店在国内迅速崛起的基本背景 我国并不缺乏经济型价格的饭店，而是缺少经济型标准的饭店 这对占到中国酒店业总供给量 3/4的庞大的三星级以下酒店 将产生显著的 替代效应 不同档次酒店的供应结构（客房数量）国内旅游的增长和缺乏品质合理、价格低廉酒店之间的矛盾，给经济型酒店提供了巨大的市场空间17酒店行研 -2006-08-21-ZGF我国星级酒店的分布呈现很强的地域性，与各个地区的经济发展水平一致，空间分布上依经济发达程度呈梯次减少的状态全国星级酒店的地区分布 全国 五星级酒店 的地区分布资料来源：中国酒店业分析及投资咨询报告，数据为 2003年经济发达省市的高星级酒店比较集中高端酒店往往集中于北京、上海等国际化城市18酒店行研 -2006-08-21-ZGF酒店业的发展呈现一定周期性，一般为十年，而供给的相对滞后则是造成这种周期波动的主要原因香港酒店业 1981-2003年的周期美国酒店业 1991-2001年的周期 伦敦酒店业 1973-1992年的周期 突发性的需求扰动是导致景气下降的原因，如金融危机等；而供给减小则是景气见底回升的动力 不动产供给的相对滞后特征是酒店业周期波动的主要原因 出租率的提高 /下降一般总是先于房价的提高 /下降 一些中心城市的酒店即使在景气低谷时，出租率通常也能维持在盈亏平衡点资料来源： HSBC,CEIC,申银万国证券 19酒店行研 -2006-08-21-ZGF我国酒店的发展也呈现周期性波动，目前正处于新一轮上升周期，且周期持续的时间可能会更长我国经济的强劲发展则带动了旅游度假和商务需求随着中国在国际舞台上重要性的增强，奥运会、世博会、亚运会等全球和区域性的活动的举办将使国内酒店市场在未来继续快速发展 预计本轮周期持续的时间可能会更长资料来源： HSBC,CEIC,申银万国证券中国酒店业的发展周期02/04年扭亏为盈全行业亏损20酒店行研 -2006-08-21-ZGF酒店业的主要风险就是供需失衡导致的周期性波动风险，相比较而言，商务酒店的获利性更好且抗风险能力也更强商务酒店 旅游酒店获利性增长性风险性l 是目前中高档酒店的主流，主要客群是入境游客户和国内游高端客户l 商务客源支付能力较强，消费水平相对较高；其获利性也较高l 个体盈利能力还与酒店的选址（周边商务环境等）、经营管理有关l 与当地景观资源的稀缺性、吸引力密切相关，高星级度假酒店获利性比传统旅游酒店要好l 主要针对观光旅游市场l 个体盈利能力还与酒店的市场定位、营销推广等有关l 中国已经成为亚洲甚至全球经济中最具有活力的地区，商务酒店具有发展前景，特别是一些经济中心城市，如北京、上海、广州、深圳等l 随着居民消费能力的提升和结构的升级，旅游逐渐由 “观光型 ”转型为 “度假型 ” ,度假酒店的市场也会越来越广阔l 主要受 经济周期 的影响，没有明显波动性l 风险主要在于 宏观经济风险、以及供需结构失衡的风险l 主要受 假日周期、季节周期 的影响，有较明显的淡旺季节l 风险主要体现在 宏观经济风险、突发性事件 、 市场供需风险、定位风险等21酒店行研 -2006-08-21-ZGF十一五规划我国入境游和国内游的增长速度将保持在 8%，据此推测，未来 5年酒店客房需求将保持8%左右或略高于这一比例稳定增长 酒店需求的市场规模入境旅游人次 /国内旅游人次 住宿率（过夜旅游者） （平均滞留时间） 选择住宾馆 /饭店旅游者的比例 入境旅游和国内旅游将保持 8% 住宿率和平均滞留时间预计将基本维持不变或略有上升 选择星级酒店作为住宿设施的旅游者的比例预计将略有上升旅游业十一五规划主要指标资料来源：国家旅游局“十一五 ”规 划年均增 长 率2010年国内旅游人数（ 亿 人次） 8%出境旅游人数（万人次）入境旅游人数（万人次） 8%入境 过 夜旅游者（万人次） 8%旅游收入（ 亿 元） 10% 12700国内旅游收入（ 亿 元） 10% 8500国 际 旅游收入（ 亿 元） 12% 53022酒店行研 -2006-08-21-ZGF从经营的角度看，酒店的集团化是行业发展必然趋势，目前我国酒店的集团化程度比较低，但近几年集团化的趋势有所加快我国星级酒店的集团化率 *不断提高*注：专业酒店管理公司所管理的酒店占全部星级酒店的比例 截至 06年 6月，国内共有饭店管理公司 206家，托管饭店总数 1946家（不完全统计） 其中由本土集团管理的不到 10% 我国星级酒店集团化趋势有所加快，但与美国 80%、欧洲 50%左右的星级酒店集团化率仍存在着巨大差距23酒店行研 -2006-08-21-ZGF从投资的角度看，专业的酒店管理公司和房地产开发商是两类主要的参与主体，还有一些机构 /个人投资者投资 开发 持有 经营w投资 开发 持有 经营专业酒店管理公司主要通过输出管理和连锁的方式扩张，也有自己投资并持有的酒店物业单纯的酒店投资商主要是一些机构或 /个人投资者，获得经营回报的同时获取资本升值，或出于资本运作之目的投资 开发 持有 经营投资 开发 持有 经营房地产开发商开发后销售或持有一般较少自营24酒店行研 -2006-08-21-ZGF历史上，国家 /集体资本在酒店业一直占主导，且绝大多数都是以单体酒店的形式存在，现阶段酒店业的良好发展前景吸引了各路社会资本纷纷涉足酒店投资主体多元化酒店业房地产开发商旅游酒店类企业机构投资者其它业外资本7358家 8880家 9751家按所有制划分的 我国星级酒店 结构分布10888家*注：包括股份合作、股份有限公司、有限责任公司、私营、联营等所有制形式资料来源：中国旅游统计年鉴 过去一些政府部门、事业单位、国有企业是酒店的投资主体，自建酒店物业的情况较多 现在投资主体多元化，房地产企业是其中主要的参与者 从开发角度来看，市场没有占绝对主导地位的企业25酒店行研 -2006-08-21-ZGF高端酒店市场目前国际品牌占绝对主导，经济型酒店则以内资为主，跨国酒店集团除了继续争夺高端市场以外，同时还在大力向经济型酒店市场进行扩张资料来源： “跨国酒店集团竞争情报 ”数据截至到 2004年底酒店 未来 发 展 计 划洲 际 2008年在 华 酒店 发 展至 80家，投 资 参与 兴 建酒店，大力 发 展 “假日快捷 ”经济 型酒店 万豪 有 7家正在筹建中的酒店， 计 划两年在 华拥 有 50家酒店管理 权 雅高 计 划 3年内在中国推出 20家三星 级 ”美居 “酒店， 5年内在所有省会和旅游 热 点城市 拥 有一家五星 级 酒店； 经济 型品牌 “宜必思 ”计 划 3年内在我国开店 50家包括直 营 店圣达特 速 8（ Super8） 的 扩张 目 标 首先指向北京、西安等大型旅游城市；在中国的第一家 连锁 酒店 为 北京王府井大街的天瑞酒店 ； 计 划在 5年内 发 展到 55家酒店；希 尔 顿 计 划将将 顶级 奢 华 品牌 康拉德 引入中国 ；准 备 首次在 亚 洲区域引入中端酒店品牌希 尔 顿的 斯堪的克 ，首 选 城市是北京和上海 凯 悦 计 划三年内开 9家新酒店， 凯 悦、君悦、柏悦 将全部亮相 喜达屋 2005年，以喜来登 为 主的 5家五星 级 酒店在深圳等地 陆续 建成，此后，包括 威士汀 在内的多家最豪 华级 的酒店 还 将在京、沪等地开 设2006年 计 划新开 13家，把旗下 威斯汀、喜来登、圣瑞吉斯 等 6大品牌将全部 进 入上海 香格里拉 计 划在 2007年投 资 4亿 美元在中国 兴 建 9家香格里拉酒店 26酒店行研 -2006-08-21-ZGF在地域上，除了争夺一线高地城市外，同时也在二线潜力城市寻找机会布点 主要的选择标准 市场容量和客源的保证 较低的成本和优越的地段 盈利的空间与增长潜力高星级酒店和经济型酒店在二线城市