房地产投资项目分析

房地产投资项目财务分析v房地产投资项目财务分析概述v房地产投资项目财务分析基本报表v传统的财务分析指标v现代的财务分析指标v房地产投资项目财务分析的应用中国最大的资料库下载6 1房地产投资项目财务分析概述6 1 1房地产项目财务分析的含义财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。中国最大的资料库下载6 1房地产投资项目财务分析概述财务分析的基本程序是：1收集、整理和计算有关基础财务数据资料。2编制基本财务报表。3财务分析指标的计算与评价。4进行不确定性分析。5由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。中国最大的资料库下载6 1房地产投资项目财务分析概述6 1 2财务分析的作用1衡量项目的盈利能力这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。中国最大的资料库下载6 1房地产投资项目财务分析概述2衡量项目的清偿能力这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。3衡量项目的资金平衡能力资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。中国最大的资料库下载6 2房地产投资项目财务分析基本报表6 2 1现金流量表1现金流量表的含义现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。 中国最大的资料库下载6 2房地产投资项目财务分析基本报表2现金流量表的种类按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：1）全部投资现金流量表全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。 其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。其表格形式见表 6-1。中国最大的资料库下载序号 项 目 合 计 1 2 3 N1 现 金流入1 11 21 31 41 51 61 7销 售收入出租收入自 营 收入净转 售收入其他收入回收固定 资产 余 值回收 经营资 金2 现 金流出全部投资财务现金流量表表 6-1 单位：万元中国最大的资料库下载2 12 22 32 42 52 62 7开 发 建 设 投 资经营资 金运 营费 用修理 费 用经营 税金及附加土地增 值 税所得税3 净现 金流量4 累 计净现 金流量计 算指 标 ： 1、 财务 内部收益率（ %）：2、 财务净现值 （ ic= %）：3、 投 资 回收期（年）：4、基准收益率（ %）：全部投资财务现金流量表续表 6-1 单位：万元中国最大的资料库下载6 2房地产投资项目财务分析基本报表2）资本金现金流量表资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。其表格形式见表 6-2。中国最大的资料库下载序号 项 目 合 计 1 2 3 N1 现 金流入1 11 21 31 41 51 61 7销 售收入出租收入自 营 收入净转 售收入其他收入回收固定 资产 余值回收 经营资 金2 现 金流出资本金现金流量表表 6-2 单位：万元中国最大的资料库下载2 12 22 32 42 52 62 72 82 9资 本金经营资 金运 营费 用修理 费 用经营 税金及附加土地增 值 税所得税借款本金 偿还借款利息支付3 净现 金流量4 累 计净现 金流量计 算指 标 ： 1、 资 本金 财务 内部收益率（ %）：2、 财务净现值 （ ic= %） 资本金现金流量表续表 6-2 单位：万元中国最大的资料库下载6 2房地产投资项目财务分析基本报表3）针对两表的有关说明（ 1） 净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现金流入与现金流出的代数和。 根据需要，可以计算税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。（ 2）两表的区别。（ 3）计算期（ 4）房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发后出租项目和置业投资项目的区分。中国最大的资料库下载6 2房地产投资项目财务分析基本报表4）投资者各方现金流量表该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方现金流量表。其表格形式见表 6-3。中国最大的资料库下载序号 项 目 合 计 1 2 3 N1 现 金流入1.12.2（ 1）（ 2）（ 3）（ 4）应 得利 润资产 清理分配回收固定 资产 余 值回收 经营资 金净转 售收入其他收入2 现 金流出2 12 2开 发 建 设 投 资 出 资额经营资 金出 资额3 净现 金流量4 累 计净现 金流量投资各方现金流量表表 6-3 单位：万元中国最大的资料库下载6 2房地产投资项目财务分析基本报表6 2 2资金来源与运用表1资金来源与运用表的含义资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。其表格形式见表 6-4。本表与现金流量表有着本质的不同。中国最大的资料库下载序号 项 目 合 计 1 2 3 N1 资 金来源1 11 21 31 41 51 61 71 81 9销 售收入出租收入自 营 收入资 本金长 期借款短期借款回收固定 资产 余值回收 经营资 金净转 售收入2 资 金运用现金来源与运用表表 6-4 单位：万元中国最大的资料库下载2 12 22 32 42 52 62 72 82 92 10开 发 建 设 投 资经营资 金运 营费 用修理 费 用经营 税金及附加土地增 值 税所得税应 付利 润借款本金 偿还借款利息支付3 盈余 资 金（ 1） -（ 2）4 累 计 盈余 资 金现金来源与运用表续表 6-4 单位：万元中国最大的资料库下载6 2房地产投资项目财务分析基本报表2资金平衡分析该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈余资金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于零。作为项目投资实施的必要条件，每期的盈余资金应不小于零。因而，房地产投资项目资金平衡分析关注的重点是资金来源与运用表的累计盈余栏目。中国最大的资料库下载6 2房地产投资项目财务分析基本报表3与一般建设项目的不同在填列资金来源与运用表时，与现金流量表一样，出售项目和出租项目也会有所不同，这是与一般建设项目不同的地方。1）出售项目资金来源与运用表（见表 6-5）2）出租和自营项目的资金来源与运用表（见表 6-6）中国最大的资料库下载序 号 项 目 合 计 1 2 3 N1 资 金来源1 11 21 31 4销 售收入资 本金长 期借款短期借款2 资 金运用2 12 22 32 42 52 62 7开 发 建 设 投 资经营 税金及附加土地增 值 税所得税应 付利 润借款本金 偿还借款利息支付3 盈余 资 金（ 1） -（ 2）4 累 计 盈余 资 金出售项目资金来源与运用表表 6-5 单位：万元中国最大的资料库下载序号 项 目 合 计 1 2 3 N1 资 金来源1 11 21 31 41 51 61 71 81 9出租收入（或自 营 收入）资 本金折旧 费摊销费长 期借款短期借款回收固定 资产 余 值回收 经营资 金净转 售收入2 资 金运用出租与自营项目资金来源与运用表表 6-6 单位：万元中国最大的资料库下载2 12 22 32 42 52 62 72 82 92 10开 发 建 设 投 资经营资 金运 营费 用修理 费 用经营 税金及附加土地增 值 税所得税应 付利 润借款本金 偿还借款利息支付3 盈余 资 金（ 1） -（ 2）4 累 计 盈余 资 金出租与自营项目资金来源与运用表续表 6-6 单位：万元中国最大的资料库下载6 2房地产投资项目财务分析基本报表6 2 3损益表1损益表的含义损益表是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。 通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。其表格形式如表 6-7。中国最大的资料库下载序号 项 目 合 计 1 2 3 N1 经营 收入1 11 21 3销 售收入出租收入自 营 收入2 经营 成本2 12 2商品房 经营 成本出租房 经营 成本3 运 营费 用4 修理 费 用损益表表 6-7 单位：万元中国最大的资料库下载5 经营 税金及附加6 土地增 值 税7 利 润总额8 所得税9 税后利 润9 19 29 3盈余公 积 金应 付利 润未分配利 润计 算指 标 ： 1、投 资 利 润 率（ %）2、投 资 利税率（ %）3、 资 本金利 润 率（ %）4、 资 本金 净 利 润 率（ %）损益表续表 6-7 单位：万元中国最大的资料库下载6 2房地产投资项目财务分析基本报表2损益表的内容及计算1）关于利润总额损益表中的利润总额一般应为：利润总额 =经营收入经营成本运营费用修理费用经营税金与附加土地增值税中国最大的资料库下载6 2房地产投资项目财务分析基本报表（ 1）以出售为主的房地产项目的利润总额利润总额 =销售收入总成本费用经营税金与附加土地增值税其中，销售收入、总成本费用、经营税金与附加与土地增值税的数据可以依据第 5章的财务数据和辅助报表得到。 中国最大的资料库下载其表格形式见表 6-8。中国最大的资料库下载序号 项 目 合 计 1 2 3 N1 销 售收入2 总 成本 费 用3 经营 税金及附加4 土地增 值 税5 利 润总额6 所得税7 税后利 润7 17 27 3盈余公 积 金应 付利 润未分配利 润计 算指 标