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2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou O 中管网房地产频道莱茵达扬州瘦西湖项目市场研究报告莱茵达扬州瘦西湖项目市场研究报告Lai Yin Da Yang Zhou Xiang Mu Shi Chang Yan Jiu Bao Gao戴德梁行戴德梁行 泛城（中国）综合住宅服务泛城（中国）综合住宅服务扬州项目组扬州项目组 谨呈谨呈2005年年 12月月 30日日1 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou O 中管网房地产频道前言前言Qian Yan帮助开发商寻找到适合本项目的帮助开发商寻找到适合本项目的 市场定位市场定位 ，并锁定符合市场定位的，并锁定符合市场定位的 目标目标客户群体客户群体 。本报告的核心问题：本报告的核心问题：2 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou O 中管网房地产频道优势优势Strength机会机会Opportunity威胁威胁Threat劣势劣势Weakness地块靠近瘦西湖，位置优越，适合打造高档楼盘。地块靠近瘦西湖，位置优越，适合打造高档楼盘。开发商在当地知名度和美誉度较高。开发商在当地知名度和美誉度较高。地块本身缺点，如景观带较短，容积率地块本身缺点，如景观带较短，容积率和高度限制较严格。和高度限制较严格。地块位置相对较偏，属于商业末端，商地块位置相对较偏，属于商业末端，商业部分难度大。业部分难度大。土地成本较高。土地成本较高。宏观政策影响，限制别墅用地供应，产品更加稀缺。宏观政策影响，限制别墅用地供应，产品更加稀缺。扬州别墅市场整体水平不高，打造精品难度不大。扬州别墅市场整体水平不高，打造精品难度不大。项目商业部分体量不是很大，可以打造高端。项目商业部分体量不是很大，可以打造高端。瘦西湖边稀缺地块不止一块，其他地块瘦西湖边稀缺地块不止一块，其他地块够成潜在威胁。够成潜在威胁。瘦西湖新天地瘦西湖新天地 西湖御景，位置比本地西湖御景，位置比本地块好，且已经在市场推广前期，对本项块好，且已经在市场推广前期，对本项目构成直接威胁。目构成直接威胁。静态静态 SWOT 分析分析 : 本地块详细参数本地块详细参数 3 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou O 中管网房地产频道用地性质用地性质 ： R1C2地块面积地块面积 ： 86757平米平米容积率容积率 ： 0.5建筑密度建筑密度 ： 25%建筑限高建筑限高 ： 10米米绿地率绿地率 ： 40% R1： 一类居住用地一类居住用地 C1： 商务办公用地商务办公用地 C2： 商务金融服务用地商务金融服务用地已知条件：已知条件：泛城设想：泛城设想： A地块临近瘦西湖景区，适合打造高档住地块临近瘦西湖景区，适合打造高档住宅产品，因地块容积率和高度所限，泛城初宅产品，因地块容积率和高度所限，泛城初步设想该地块可以做成扬州市面上最高档的步设想该地块可以做成扬州市面上最高档的别墅类住宅之一。别墅类住宅之一。4 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou O 中管网房地产频道住宅部分市场研究住宅部分市场研究Zhu Zhai Bu Fen Shi Chang Yan Jiu： 扬州市场宏观分析扬州市场宏观分析 ： 别墅市场供应分析别墅市场供应分析： 别墅市场需求分析别墅市场需求分析5 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou O 中管网房地产频道扬州市场宏观分析扬州市场宏观分析Yang Zhou Shi Chang Hong Guan Fen Xi： 宏观经济概况宏观经济概况： 城市规划分析城市规划分析： 房地产投资房地产投资6 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou O 中管网房地产频道 扬扬 州地处江苏中部，南临长江，北接淮水，州地处江苏中部，南临长江，北接淮水，中贯京杭大运河。现设广陵、维扬、邗江中贯京杭大运河。现设广陵、维扬、邗江 3个区个区，辖江都、高邮、仪征，辖江都、高邮、仪征 3个市和宝应县。全市总个市和宝应县。全市总人口人口 452万，其中市区人口万，其中市区人口 110万人。万人。 进出扬州境内的公速公路有京沪，宁通、沪进出扬州境内的公速公路有京沪，宁通、沪宁、镇扬高速公路。宁、镇扬高速公路。 1小时交通可达南京、镇江小时交通可达南京、镇江、泰州及市辖区内的江都、高邮、仪征。、泰州及市辖区内的江都、高邮、仪征。 鉴于鉴于瘦西湖影响辐射能力及本项目的物业特点，目瘦西湖影响辐射能力及本项目的物业特点，目标客户重点应在本市及市辖区范围内标客户重点应在本市及市辖区范围内 .扬州概况扬州概况 :7 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou O 中管网房地产频道 扬扬 州整体经济水平处于江苏省中等，长三角下游水平。长期以来扬州工业基州整体经济水平处于江苏省中等，长三角下游水平。长期以来扬州工业基础较为薄弱，受其影响，城市集聚能力较弱，农业人口比重较高，外来人口较础较为薄弱，受其影响，城市集聚能力较弱，农业人口比重较高，外来人口较少（少（ 2004年不足年不足 15万）。万）。 扬扬 州市的产业结构在改善，州市的产业结构在改善， 2003年全市三次产业的比重结构为年全市三次产业的比重结构为 10.8： 51.4：37.8，而，而 2004年调整为年调整为 10.1： 53.3： 36.6；第二、第三产业对；第二、第三产业对 GDP增长的贡献率为增长的贡献率为62.1和和 30.9。工业贡献率为。工业贡献率为 54。扬州经济扬州经济 :8 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou O 中管网房地产频道 扬扬 州市民近几年来自主创业热情高涨，经营规模和发展速度较快，民营经济已经成为扬州州市民近几年来自主创业热情高涨，经营规模和发展速度较快，民营经济已经成为扬州市经济的新亮点。如下：市经济的新亮点。如下： 2004年，全市新增私营企业年，全市新增私营企业 6118户，新增个体工商户户，新增个体工商户 2.58万户，分别增长万户，分别增长 13.9和和 1.7； 规模以上私营企业完成产值规模以上私营企业完成产值 537.92亿元，增长亿元，增长 34.2； 私营个体经济完成投资私营个体经济完成投资 117.01亿元，增长亿元，增长 63.2； 实现社会消费品零售总额实现社会消费品零售总额 124.33亿元，增长亿元，增长 14.7；实现增加值；实现增加值 301.85亿元，增长亿元，增长 19.5 。 。 从以上数据可以看出，扬州市的私营企业发展较好，也造就了一大批的发展前景较好、经从以上数据可以看出，扬州市的私营企业发展较好，也造就了一大批的发展前景较好、经济实力雄厚的私营业主。他们对别墅产品将有一定的需求。济实力雄厚的私营业主。他们对别墅产品将有一定的需求。扬州民营经济扬州民营经济 :9 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou O 中管网房地产频道扬扬 州的旅游也发展加快，如下：州的旅游也发展加快，如下： 全年接待国内外旅游者全年接待国内外旅游者 922.3万人次，增长万人次，增长 25；实现旅游业总收入；实现旅游业总收入 78亿元，增长亿元，增长 25。 其中，接待国内旅游者其中，接待国内旅游者 903.5万人次，增长万人次，增长 24.6；实现国内旅游收入；实现国内旅游收入 67.8亿元，增长亿元，增长 16.9。接待。接待 入境旅游者入境旅游者 18.8万人次，增长万人次，增长 45.7；旅游外汇收入；旅游外汇收入 1.09亿美元，增长亿美元，增长 91。 旅游业的发展，给景观型、度假型的别墅带来一定的市场和发展空间。旅游业的发展，给景观型、度假型的别墅带来一定的市场和发展空间。扬州旅游经济扬州旅游经济 :10 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou O 中管网房地产频道 扬扬 州市的外资企业近年发展较快，对外贸易也保持一定的增长速度，招商引资情况州市的外资企业近年发展较快，对外贸易也保持一定的增长速度，招商引资情况良好。良好。 外外 资投资额加大，外资公司的增加，企业中的中高层管理人员和外籍人士的增加，资投资额加大，外资公司的增加，企业中的中高层管理人员和外籍人士的增加，对别墅产品也形成了一定的需求。对别墅产品也形成了一定的需求。 扬州市近年注册外资实际到帐额及其增幅度，如下表扬州市近年注册外资实际到帐额及其增幅度，如下表所示。所示。扬州注册外资情况扬州注册外资情况 :11 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou O 中管网房地产频道 2004年扬州经济继续保持两位数增长，人均年扬州经济继续保持两位数增长，人均 GDP达到达到 2100美元。美元。 经济开发与开放程经济开发与开放程度进一度的提升，工业园区配套工作顺利开展，为吸引外来投资创造了良好的条件。度进一度的提升，工业园区配套工作顺利开展，为吸引外来投资创造了良好的条件。GDP 比较比较 :12 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou O 中管网房地产频道 扬州城乡居民收入保持了两位数的增扬州城乡居民收入保持了两位数的增长，但整体收入水平与长三角其他城市相长，但整体收入水平与长三角其他城市相比还有较大差距。比还有较大差距。 随着近些年来政府对城市形象宣传的加大随着近些年来政府对城市形象宣传的加大（摘得（摘得 “ 中国人居环境奖中国人居环境奖 ” ），润扬大桥等），润扬大桥等一批重点交通工程的完工，政府与企业招商能一批重点交通工程的完工，政府与企业招商能力的加强，预计在未来五年扬州经济实力将明力的加强，预计在未来五年扬州经济实力将明显上一台阶。显上一台阶。居民可支配收入居民可支配收入 :13 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou O 中管网房地产频道 从从 1985年年 2004 年年 ,扬州家庭扬州家庭人数呈减少态势人数呈减少态势 .以三口之家的以三口之家的家庭为主家庭为主 ,两口之家也在悄然增两口之家也在悄然增加加 , 家庭人数的减少家庭人数的减少 , 要求开发要求开发商做产品时要强调功能与舒适商做产品时要强调功能与舒适 ,并强调一定的个性和独特风格并强调一定的个性和独特风格。仅仅。仅仅 做大做大 ,做豪华做豪华 并不能达到并不能达到目标客户目标客户 的需求。的需求。家庭规模家庭规模 :14 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou O 中管网房地产频道 从从 政府年鉴中公布出来的九类收入人群中，我们分析较高收入的五类。通过比较其在政府年鉴中公布出来的九类收入人群中，我们分析较高收入的五类。通过比较其在 2002年、年、 2003年、年、2004年这三年在居住和购房与建房支出的比较来看。年这三年在居住和购房与建房支出的比较来看。 在在 2002年，在居住方面的支出较高，达年，在居住方面的支出较高，达 27,728.30元，而在元，而在 2003年、年、 2004年则锐减到年则锐减到 2219.3元和元和 3677.23元。元。 这个现象一方面说明消费者的消费和投资越来越理性和谨慎，但另一方面也代表了机会，消费者的消费力这个现象一方面说明消费者的消费和投资越来越理性和谨慎，但另一方面也代表了机会，消费者的消费力已经积蓄了较长的一段时间，当市面上有性价比较高、环境好的高端产品时，能较容易的吸引这部分的高端已经积蓄了较长的一段时间，当市面上有性价比较高、环境好的高端产品时，能较容易的吸引这部分的高端消费者。消费者。市区居民在居住上的支出市区居民在居住上的支出 :15 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou O 中管网房地产频道 2004年底扬州市区居民存款余额达年底扬州市区居民存款余额达 2,068,901万元，人均银行储蓄达到万元，人均银行储蓄达到 18,172元，元， 以此以此推算，扬州市区有推算，扬州市区有 9108人的存款额达到人的存款额达到 116.3万元万元 ,约有约有 3,140户户 ,家庭存款在家庭存款在 337.27万元万元 . 根据泛城的研究经验根据泛城的研究经验 ,这部分这部分家庭除了银行存款外家庭除了银行存款外 ,还有其他还有其他不动产、有价债券等，保守家不动产、有价债券等，保守家庭资产在庭资产在 600万元以上。万元以上。市区居民存款市区居民存款 :注：以上推算是根据目前国内公认的财富分配比例所得，具体计算公式为：注：以上推算是根据目前国内公认的财富分配比例所得，具体计算公式为：20689010.80.8/1100.20.216 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou O 中管网房地产频道 扬扬 州正处于人均州正处于人均 GDP由由 2000美元到美元到 3000美元的快速发展期美元的快速发展期 ,产业规划初步完成产业规划初步完成 ,产业集聚将产业集聚将带动产业链上下游的快速发展，为造就高收入人群创造了条件。带动产业链上下游的快速发展，为造就高收入人群创造了条件。 积积 极参与区域经济合作极参与区域经济合作 ,不断拓展交通轨道不断拓展交通轨道 .逐渐形成了水路、公路、铁路联动的交通网逐渐形成了水路、公路、铁路联动的交通网，与长三角各经济发达城市的联系将更加紧密，外来务工、经商、旅游人员将持续增加，与长三角各经济发达城市的联系将更加紧密，外来务工、经商、旅游人员将持续增加，促进扬城酒店业、办公楼租售业的发展。促进扬城酒店业、办公楼租售业的发展。 政政 府经营城市能力加强府经营城市能力加强 ,对外开放进一步深化（止对外开放进一步深化（止 2004年外籍人员在扬人数已超过年外籍人员在扬人数已超过 1万人万人），城市宣传和对外招商取得较大成绩），城市宣传和对外招商取得较大成绩 ,台商台商 ,日商来扬投资明显增加，扩大了高收入人群的日商来扬投资明显增加，扩大了高收入人群的范围。范围。 银银 行金融信贷能力仍然较强行金融信贷能力仍然较强 ,城市居民储蓄增幅迅速城市居民储蓄增幅迅速 ,扬州人消费观念需要引导扬州人消费观念需要引导 .宏观经济小结宏观经济小结 :17 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou O 中管网房地产频道扬州市场宏观分析扬州市场宏观分析Yang Zhou Shi Chang Hong Guan Fen Xi： 宏观经济概况宏观经济概况： 城市规划分析城市规划分析： 房地产投资房地产投资18 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou O 中管网房地产频道城市性质：城市性质：历史文化名城，具有传统特色的风景旅游城市，适宜人居历史文化名城，具有传统特色的风景旅游城市，适宜人居的生态园林城市和长江三角洲北翼中心城市的生态园林城市和长江三角洲北翼中心城市 城市规模：城市规模：至至 2010：城市建设范围内人口达到：城市建设范围内人口达到 75万，人均建设用地达万，人均建设用地达到到 120平方米；平方米；城镇空间规划：城镇空间规划：以集聚发展模式的节网状城镇空间组织形式，形成一个沿以集聚发展模式的节网状城镇空间组织形式，形成一个沿宁通交通走廊、沿江岸线展开的扬州高度城市化地区宁通交通走廊、沿江岸线展开的扬州高度城市化地区 (即扬即扬州都市区州都市区 )；一条城镇发展聚合轴（沿大运河、京沪高速公；一条城镇发展聚合轴（沿大运河、京沪高速公路发展）。路发展）。城市定位与发展城市定位与发展 :19 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou O 中管网房地产频道居住用地规划：居住用地规划： 逐步疏散老城区、蜀冈逐步疏散老城区、蜀冈 -瘦西湖分区和扬瘦西湖分区和扬子津分区人口；城市主要居住人口向西部分区集中；控制西子津分区人口；城市主要居住人口向西部分区集中；控制西北分区、东北分区和河东分区的居住人口密度和居住人口数北分区、东北分区和河东分区的居住人口密度和居住人口数量，有效保护城市周边生态环境，优化城市交通组织；量，有效保护城市周边生态环境，优化城市交通组织；行政办公用地规划：行政办公用地规划： 市级行政沿文昌西路布置，在现市市级行政沿文昌西路布置，在现市政府附近，整合形成市级行政办公区；在西部分区城市中心政府附近，整合形成市级行政办公区；在西部分区城市中心区附近预留市级行政中心区一处。规划形成四个区级行政商区附近预留市级行政中心区一处。规划形成四个区级行政商务办公中心，分别位于邗江区政府附近、河东分区、西北分务办公中心，分别位于邗江区政府附近、河东分区、西北分区和瓜洲分区；区和瓜洲分区； 商业服务用地规划：商业服务用地规划： 商业服务中心形成三级体系，即市商业服务中心形成三级体系，即市级、区级和居住区级。市级商业服务中心位于老城区文昌阁级、区级和居住区级。市级商业服务中心位于老城区文昌阁周边地区，区级商业中心分别位于各分区交通便捷，人口中周边地区，区级商业中心分别位于各分区交通便捷，人口中心地区心地区 。用地规划用地规划 :商业服务区居住控制区城市主要居住区居住区行政办公区居住控制区20 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou O 中管网房地产频道城市规划小结城市规划小结 : 城城 市发展市发展 “ 东城西市，西进南下东城西市，西进南下 ” ，新城西将是扬州主要的居住、行政办公、文体活动，新城西将是扬州主要的居住、行政办公、文体活动中心。中心。 本本 项目所在瘦西湖景区为居住控制区域，人口密度会将大大低于城区规划指标。同时扬项目所在瘦西湖景区为居住控制区域，人口密度会将大大低于城区规划指标。同时扬子江北路连接西北绕城公路和江阳工业园，为江阳工业园区、开发区、广陵产业园的私营子江北路连接西北绕城公路和江阳工业园，为江阳工业园区、开发区、广陵产业园的私营企业主购房置业提供了可能。企业主购房置业提供了可能。21 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou O 中管网房地产频道扬州市场宏观分析扬州市场宏观分析Yang Zhou Shi Chang Hong Guan Fen Xi： 宏观经济概况宏观经济概况： 城市规划分析城市规划分析： 房地产投资房地产投资22 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou O 中管网房地产频道 扬州扬州 2004年城区投资额达年城区投资额达 35.16亿元亿元 ,今年到今年到 10月份月份 ,城区房地产投资达到城区房地产投资达到 33.19亿元亿元 . 2004年扬州房地产投资对年扬州房地产投资对 GDP的贡献率为的贡献率为 8.1%,低于低于大部分经济水平好于扬州的兄弟城市大部分经济水平好于扬州的兄弟城市 . 2005年扬州房地产投资额将创新高年扬州房地产投资额将创新高 ,表明了表明了开发商对扬州市场的开发信心开发商对扬州市场的开发信心 ,嘉里建设、中嘉里建设、中信泰富、深国投等实力开发商的加入，将提信泰富、深国投等实力开发商的加入，将提高事整个市场的开发水平。高事整个市场的开发水平。房地产投资额房地产投资额 :23 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou O 中管网房地产频道 2000年至年至 2004年商品房施工面积、竣工年商品房施工面积、竣工面积、销售面积保持了相对平稳的增长态面积、销售面积保持了相对平稳的增长态势，势， 2004年施工面积增幅最大年施工面积增幅最大 ,至至 2005年年 10月施工面积略有回落，月施工面积略有回落， 预计明后两年商品预计明后两年商品房竣工面积将达到新高。房竣工面积将达到新高。 到到 2000年底扬州商品房市场积压了年底扬州商品房市场积压了 28.7万平方米的空置面积，而至万平方米的空置面积，而至 2003年商品房年商品房当年竣工面积与销售面积基本持平，当年竣工面积与销售面积基本持平， 2004年空置面积达到了万平方米年空置面积达到了万平方米 ,至至 2005年年10月空置面积保守月空置面积保守 估计为估计为 万平方米万平方米现房销售、样板区销售将更多出现在扬城现房销售、样板区销售将更多出现在扬城。商品房开发商品房开发 :24 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou O 中管网房地产频道 以普通购房者在扬州购置以普通购房者在扬州购置 120平方米为例，市场均价平方米为例，市场均价 2800元计算元计算 , 约约 33.6万元万元 ,以以 2004年城镇居民人均可支配收入年城镇居民人均可支配收入9851元元 ,家庭平均人数家庭平均人数 2.9人计算人计算 ,两者之比为两者之比为 11.76倍倍 ,大大高于国际平均的大大高于国际平均的 5-6倍倍 ,而同时却又普遍低于长三角的大部分城而同时却又普遍低于长三角的大部分城市市 .如上海达到如上海达到 21.4倍倍 .杭州达到杭州达到 20.48,南京也达到了南京也达到了 17.69倍倍 ,受此影响未来扬州市场的结构性供应问题依然存在受此影响未来扬州市场的结构性供应问题依然存在 ,高档楼高档楼盘受政策和土地稀缺性影响，不可能大面积开发，低档楼盘的利润空间有限，开发商不愿开发，盘受政策和土地稀缺性影响，不可能大面积开发，低档楼盘的利润空间有限，开发商不愿开发， 因此中等或中等偏因此中等或中等偏高档楼盘竞争会异常激烈。如何提高这类产品的性价比将是开发商最主要关心的问题。高档楼盘竞争会异常激烈。如何提高这类产品的性价比将是开发商最主要关心的问题。收入房价比收入房价比 :25 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou O 中管网房地产频道 2002年年 -2004年扬州商品房均价与别墅类产品单位均价基本上保持了相对平稳的增长年扬州商品房均价与别墅类产品单位均价基本上保持了相对平稳的增长速度，增幅也非常接近。而速度，增幅也非常接近。而 2004年国家宏观调控后，别墅类产品价格增幅明显高于商品房年国家宏观调控后，别墅类产品价格增幅明显高于商品房整体均价的增幅。整体均价的增幅。 分析其原因是国家相继出台控制别墅类用地政策，抬高了别墅的稀缺性分析其原因是国家相继出台控制别墅类用地政策，抬高了别墅的稀缺性，部分开发商侍机提高了价格（如海德公园）从而提高了别墅的整体市场价格，部分开发商侍机提高了价格（如海德公园）从而提高了别墅的整体市场价格 ,泛城认为泛城认为目前扬州别墅市场整体性价水平较低。品质水平也不高，体现内外内外景观的营造目前扬州别墅市场整体性价水平较低。品质水平也不高，体现内外内外景观的营造 (如在如在水一方水一方 ),产品细节产品细节 (如典藏园如典藏园 )等方面。等方面。别墅价格别墅价格 :26 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou O 中管网房地产频道 2003年土地供应达到顶峰年土地供应达到顶峰 ,20042005 年供应量降至年供应量降至 2867亩亩 ,预计今年也将维持在去年的供应量预计今年也将维持在去年的供应量 ,而而同时今年同时今年 1-10月，扬州别墅用地供应约月，扬州别墅用地供应约 25万平方米，占商品房总供地量的万平方米，占商品房总供地量的 14.2%,2002-2004年别墅年别墅用地总供应约为用地总供应约为 100万平方米万平方米 ,已占总量已占总量 25%.泛城研究认为，国家政策在扬州这样的二线城市延迟性泛城研究认为，国家政策在扬州这样的二线城市延迟性和贯彻不彻底性，别墅类用地供应计划不和贯彻不彻底性，别墅类用地供应计划不 会停止会停止 ,同时开发商手中的别墅用地也将陆续开发，预计同时开发商手中的别墅用地也将陆续开发，预计未来两年别墅市场的供应较为充足未来两年别墅市场的供应较为充足 ,市场也将出现明显的细分格局市场也将出现明显的细分格局 .土地供应土地供应 :27 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou O 中管网房地产频道地块编号位 置 占地面 积 用途 容积率 绿地 率 建筑密 度 成交地 面价 出让时间 成交单位223扬子江北路东侧，平山堂路南 143292住宅商业 1725 ，莱茵达集团有限公司228友谊路西侧 ,平山堂东路南侧