花园项目可行性研究报告

1 *花园项目 一、 项目背景 1、项目名称： *花园 居住小区（现名） 2、可行性研究报告的编制依据： （ 1）城市居住区规划设计规范 （ 2） A 市城市拆迁管理条例 （ 3）城市居住区公共服务设施设置规定 （ 4）住宅设计规范 （ 5）住宅建筑设计标准 （ 6）建筑工程交通设计及停车场设置标准 （ 7）城市道路绿化规划及设计规范 （ 8）高层民用建筑设计防火规范 3、项目概况 1 ）地块位置： *花园基地东起虹桥路，南至前进路，西至鹿 城路、北至香榭水岸项目南侧，围合区内土地面积约 55212平方米，该地块属昆山市 A 类地段，规划分三期开发建设，以地块东西中轴以西地块开发建设的一期总面积 88000，已于 2013年 8 月交房。 二期总面积49114 ，已于 2014 年 9 月开工，现正在建造中。 2 2 ）建设规模与目标 *花园三期： 土地面积： （ 方米） 容积率： 发周期： 2015 年 11 月至 2017年 10月 土地价格： （昆山市国有土地使用权挂牌出让起 价） 建筑面积： 33690 3 ）周围环境与设施 （ 1） *花园拥有昆山城西最核心的优质配套资源，是城西中环内唯一既能享受生态，又享有繁华商业的区域。目前周边 3钟路程内拥有世界 500 强的欧尚购物中心、超华商贸城、明鑫凯迪城、华东海鲜城等繁华商业配套。此外，项目距家乐福超市、百盛百货以及沃尔玛等大型购物广场也只要 6钟的车程，生活配套极为便利。 （ 2） *的交通配套立体完善， *南侧的前进路是昆山东西城市是昆山第一市政大道，连接的是市政 府和玉山镇政府；同时，前进路是昆山第一金融大道，汇集着各大银行总行分行以及保险、证券公司等相关金融机构；前进路也是昆山第一行政生活大道，拥有大型购物中心，五星级酒店、市级医院、城市公园以及众多行政办公窗口前进路是昆山名副其实的中轴线，它串联着城东、城中、城西三大版块，沿着前进西路，正在进行一场造城运动，所有的生活配套都随着前进西路的发展搬到了城西，城西拥有最好的基础路网和轨道交通、最好的 3 生活配套、最好的教育医疗配套。因此， *作为前进路第一排的住宅，便意味着可以轻松享有最完善的配套。 *西侧紧邻昆山中 环线城西出入口，昆山中环线预计投资 120亿，预计 2014 年底建成通车，昆山由此迈入立体快速交通时代。 中环快速化改造工程的落成将形成昆山中心城区对外辐射的快速路网体系，奠定昆山城市发展框架。对于缓解昆山城区交通压力，完善城市综合交通体系，实现城市各组团间的快速联系，推动中心城区空间合理布局和优化发展，具有十分重要的意义。 届时，中环高架将成为连接昆山市区与东、西、南、北各区的交通大动脉，便捷的交通让“工作在别处，居住在城西”不再是梦想，可以预见，对城西自然、生态居住环境向往的其他区域的客户，将因为交通的便利而更 多地选择到城西居住，对 *而言，与中环线入口仅 1 分钟车程，可以享受快速便捷的交通，也因此将成为置业城西的首选。 此外，规划中的昆山 轨道交通 1 号线 也是 *备受瞩目的重要交通配套。规划中的昆山 轨道交通 1 号线 ， 沿前进路东西贯穿核心区，在核心区内共设置 6个站点，由西向东分别为江浦路站、白马泾路站、玉山广场站、珠江路站、长江路站、青阳中路站。 预计工程投资 240亿，未来将连接苏州 3 号线和上海 11 号线，将实现 沪苏轻轨无缝对接 ，而 *临近规划中的江浦路站，既可享受地铁带来的便利性，又避免了站点周边人潮的干扰，还享受比其他楼 盘更大的增值空间。 （ 2） *花园所属的城西板块是昆山生态、文化居住区，因为 *周边公园配套及文化、体育配套丰富： 4 距离项目只有 6150 亩华东最大的城市森林公园。 昆山市政府本着 “ 以人为本，先创环境，后建城市 ” 的原则，根据 昆山市 城市总 体规划 ，为了早日将昆山建设成为现代化的 中等城市 ，进一步加快昆山西部开发，兴建的城市生态森林公园。昆山森林公园内精心布置了跑马场、原生态森林、珍禽观赏区、鹿苑、情侣滩、 百花园 、高级休闲会所等十多处情趣各异的公园景点，并在园内建造了 50 万平方米的 中心湖泊，栽种了 100 多种花草树木，移植了 250 万多株珍贵树木，整个生态森林公园宛如一个巨大的天然氧吧。森林公园以城市绿地系统规划为依据，充分尊重公园的功能和市民活动的需要，结合气候、土壤、地形等特点，以生态为原则，以生物的多样性为特点进行构思。 还原自然的壮丽美景及休闲设施配套，在提供芬多精的同时，为人们提供了假日休闲的好去处。 此外，占地面积 850 亩的亭林公园也紧邻 *花园， 亭林园是昆山文化传承和创新发展的见证 ，步行可达的距离，使得 *花园的业主可以随时至亭林公园休憩，在郁郁葱葱中，体悟昆山文化的历史气息 。 文体，让城市更美好。在文化体育配套方面， *花园距昆山市体育中心仅 5 分钟车程，昆山市体育中心由昆山市政府重点打造，并由上 海建筑设计研究院设计，形成似 “ 水中琼花 ” ，体育场似“ 天上彩虹 ” 的总体布局。整个体育中心地块规划与城市设计由海南雅克设计机构精心设计，充分体现了 昆山 市 “ 两个率先 ” 的发展态势，形态富有时代气息，充分体现 “ 体育公园 ” 式的国际化标准理念。其中昆山新体育馆占地近百亩，总建筑面积 27680 ，建筑 5 高度 38m，内场设一个 40m70m 的比赛大厅和一个 20m80m 的训练馆，可容纳观众近 6000 人， 为多功能、综合性、节能型、现代化室内馆，除可举办国际国内单项体育比赛外，还能开展大型综合文艺演出、群众性集会、文化娱乐、全民健身和商贸展览等活动。未来昆山体育中心将建成集休闲、健身中心、高尚生活领地于一体的体育公园。 同时与之相邻的昆山文 化艺术中心 也是 由中国建筑设计研究所国内著名建筑大师 崔恺 担纲设计，地上 4 层、底下 3层，整个建筑选取 昆曲 和 并蒂莲 作为母体，沿水体曲线布置具有水乡的 “ 神韵 ” 。整体建筑包含大剧院和会议中心、影视中心、配套车库，是集文化交流、会议、展览、休闲、娱乐等多功能为一体的综合性文化 建 筑。 昆山大剧院为昆山文化艺术中心主体建筑之一，内部设有大剧场、多功能厅、高档贵宾厅、会议厅、新闻发布厅。同时配有妆间、普通化妆间、排练厅、贵宾接待室等多项服务设施，可满足国内外大型文艺演出、音乐会、会议等各种文化需求。大剧场观众席共设有软席座椅，保证观众宽松舒适的欣赏空间及良好的视听效果。能充分满足音乐剧、芭蕾舞剧、歌剧、话剧、交响乐、戏曲及综艺汇演等演出需求 ， 此外也可满足企业新 闻发布会、各类活动秀等需求。 2013年 1 月，由 北京市保利剧院管理有限公司接洽管理 的昆山文化艺术中心正式开业， 为昆山和周边地区居民提供理想的文化精神家园。 精彩纷呈、提升文化品位的歌舞剧表演、钢琴表演等等，让人身在昆山也能欣赏到国际水准的艺术演出，如此呈现高雅艺术的殿堂，成为 *良好的文化配套。 6 （ 3） *花园周边配置优秀的教育资源。在幼儿园方面， *花园北侧紧邻的昆山鹿城幼儿园成为 *最便利的教育配套，步行 3 分钟可达到，成为名符其实的家门口的学校； *小学属于昆山培本实验学校西校区。昆山培本实验学校 创办 于清光绪三十一（ 1905）年，至今已有一百多年的历史 ， 从九十年代起学校先后被评为 “ 全国体育传统项目先进学校 ” 、 “ 全国群众体育先进学校 ” 、 “ 全国体育卫生先进单位 ” 、 “ 江苏省实施素质教育先进学校 ” 、 “ 苏州市文明单位 ” 和 “ 苏州市德育先进学校 ” 等 。 2011 年，培本实验小学在高新区西部再安一个 “ 家 ” 西校区。学校设计规模为 12 轨 72 班，目前，第一期工程 6 轨 36 班（占地面积 38038 平方米、建筑面积 23620 平方米，教育设施均按省一类标准配备，投资资金约 1 亿元）已完成。两校区实行教师统一调配，教学统一进度，管理统 一要求，教育资源一体化共享，教育责任一体化共担，实现了优质资源的无缝对接。西校区的开办，可以让更多人享受到优质的教育，将优质 “ 品牌 ” 教育资源 培本实小向西辐射，带动玉山镇西部地区的教育发展 ，也让 *的业主子女得以享受优质的教育。 *中学学区归属为娄江实验学校，学校创建于 2010 年 9 月，以昆山母亲河命名，是一所全新的九年制公办学校，紧邻昆山市体育中心，占地 多平方米，总建筑面积为 多平方米，元，是目前昆山市为数不多的江苏省重点示范学校。娄江实验学校以优秀师资为办学依托，以精细 化管理为办学支撑，以现代化教学设施为办学保障，致力于筑就昆山软硬件设施最好的学校。校园 7 设计布局合理，建筑风格独特新颖，既承接江南园林的典雅，又具备现代建筑风格，无处不渗透浓郁的文化气息。从举办法制安全教育到全面承担昆山市音乐学科培训活动，再到成为“昆曲回故乡”高雅艺术进学校的第一站，娄江实验学校除在传道授业方面有突出表现之外，致力于下一代人文素养的全方位培育。 此外， *东面近邻昆山市玉峰实验小学，西南靠近昆山市第一中学。昆山市玉峰实验学校，全国首家新教育实验挂牌学校，坐落于“百里平畴，一峰独秀”的玉峰山下 ，校园环境优美，布局合理，设施先进，创建于 2001 年， 2011 年 1 月转制为公办学校， 2013年 7 月转成教育局直属公办小学。学校先后获得全国新教育实验先进学校、江苏省绿化达标先进单位等称号。昆山市第一中学 培养了许多闻名于海内外的专家、学者，如世界著名电脑科学家 王安 博士，国际著名音乐家丁善德 教授，联合国副秘书长 金永健 先生等 。 早在 1926 年就建立了中共昆山独立支部，在各个革命历史时期造就了一大批革命骨干学校占地 180 多亩。 2000 年办学规模：教职员工共 168 名，高中部办班25 个，初中部办班 13 个，在职教师 126 名，其中大学本科 87 名，占 69%；专科 35%。 目前已经获得 昆山市文明单位、昆山市教育系统先进基层党组织、江苏省德育先 进学校、全国中学文学社团先进单位等 称号 。 环绕社区的诸多教育配套，赋予了区域更多的人文气息，也凸显了 *周边区域内的人文价值。 自 2011 年 *花园一、二期开盘销售至今，城西的商业发展可谓日新月异，尤其是城市中环线两侧，商业配套的发展尤为迅速。 2013 8 年， 位于 昆山 市朝阳西路以南、江浦路（ 339省道）以西，昆山粮油市场对面 ，总建筑面积达 21 万的昆山市重点服务业项目 万家汇商 贸城盛大开幕；位于前进路南侧、江浦路东侧交汇处、由 一醉集团投资 兴建 的 集大型会展、住宿、餐饮、娱乐、休闲为一体的五星级国际酒店 昆山皇冠国际会展酒店开业；备受市场期待的华润国际社区所配套约 20万商业启动在即。 此外，规划中位于 马鞍山路北侧、江浦路东侧 ，总建筑面积 22万、计划总投资 的 昆山西部医疗中心 也为城西的配套带来全方位的提升，极大地提升了 *的居住价值。 昆山万家汇商贸城 万家汇商贸城占地 8 万方，总建筑面积 21 万方，坐拥朝阳西路商圈主轴，传承朝阳西路天赋商脉，客源核心。项目位于朝 阳西路以南、江浦路以西，毗邻粮油市场、柏庐市场，万家汇商贸城与两市场相辅相成、融为一体。 作为 昆山市重点服务业项目 ， 万家汇商贸城 由政府强力主导 ， 整合苏南小商品市场，陆杨市场，朝阳路机电五金一条街等 ， 彻底摈弃老市场的脏乱差现状，打造全新的商业模式，集超市、商场、市场三位于一体，构筑一个高档商场业态、批发市场的经营模式、超市功能服务的黄金市场，业态涵盖小商品、副食品、五金机电、餐饮娱乐等，融合吃、喝、玩、乐、购五大主流业态为一体，携多重业态之精华，构筑昆山城西商业新旗舰 。 昆山市皇冠会展酒店 9 由一醉集团投资兴 建，国际知名品牌设计公司设计，是一家集大型会展、住宿、餐饮、娱乐、休闲为一体的五星级国际酒店，是昆山市各类大中型会议、大型展览、商务办公的接待中心。酒店位于昆山前进西路与江浦路交叉口，交通十分便利，是一座综合性酒店建筑群，酒店由 29 层的主楼和 19层的副楼两栋构成，主楼高 119米，总建筑面积 平方米。 酒店 8 至 29层拥有充满现代气息的客房共 700间（套）； 1 至 7楼拥有 3600平米的会展中心，可容纳 3000 人的大型会议， 6 个600米不同规格的宴会厅；拥有大小会议室 40 间，可满足20不同的会议需求和高档宴会；拥有 80 间风格迥异的豪华中餐包厢、 110 间顶级豪华 型健身中心、室内游泳池、网球中心、酒吧、 店设有商务秘书服务、代客订票、会展服务、婚礼服务等专业服务。 一醉酒店将提升片区的商业高档属性，为 *提供了高端的配套。 昆山西部医疗中心 昆山西部医疗中心 规划 位于马鞍山路北侧、江浦路东侧，占地面积约 200亩。总投资 元，建设大型综合医院，项目占地面积 131418 平方米，总建筑面积 220273 平方米，建设内容有 4F 的门诊、急诊楼 1栋； 5F 的医技楼 1 栋； 2F 的会议中心 1栋； 2 栋； 13 层的科研综合楼 1 栋（远东置业大厦改建）； 10F 的住院部大楼 1 栋； 7栋。 据了解，昆山西部医疗中心的设计理念为中央公园式体验的医 药 在感官体验上，诠释公园般的情景，自然，生态。在 10 长远意义上，体现纽约中央公园般的意义，带动周边共同发展，实现土地价值最大化利用。设计中柔化医院和商业两个不同功能区域之间的界限，在心理上消除人对医院的恐惧、隔阂感；自然的过渡使不同功能区块间产生互动，相互带动、共同发展。 三 级甲等医院（简称 “ 三甲医 院 ” ），在中国是国家特殊医院以外的最高等级的医院。是中国内地对医院实行 “ 三级六等 ” 的划分等级中最高的一级。三级医院：（病床数在 501 张以上）是向几个地区提供高水平专科性医疗卫生服务和执行高等教育、科研任务的区域性以上的医院。 目前昆山知名的 昆山市第一人民医院 ，到 2011 年 12月才被 确认为三级乙等综合医院 ， 医院 的 一院三区，总占地面积 120 亩，建筑面积 平方米，设置床位 1500 张。本部院区位于市中心，占地面积 50亩，建筑面积 平方米 。 未来的西部医疗中心，相当于 4 个人民医院本部，将成为昆山最大的医疗 中心，极大地提升了城西的医疗配套。 4、项目 析 优势及机会 (1) 本项目地处昆山市最具发展潜力、生活舒适性最佳的地段，区域内新建的公共配套设施优质、齐全，与市民健康和时尚高端的生态系统相互搭配，已成为最佳的居住区域。 (2) 随着近几年来昆山经济的高速发展，对于城西片区的经济外向型拓展，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 项目所在的区域价值被市场所认可，从之前的北侧香榭水岸项目、鱼尾狮、阿里山的成功开发，到如今 *花园、华润昆玉九 11 里、长顺滨江皇冠等高档住宅的 开工建设、推广及销售，城西已经成为昆山高端客户心目中理想的居住地，区域的房地产定位得到了极大的提升。 (4) 周边日趋成熟的居住配套及城西中心商业氛围的逐步形成，在提供完善生活配套的同时，也为本项目后续的商铺价格奠定了一定的基础。 (5) 新昆山人的刚需、首次改善，以及及具有昆山本地户口居民的改善型购房需求提升，区域内的购买力相对较高，对本项目的资金流压力有一定的缓解作用。 (6) 本项目以毛地出让，起价 180 万元 /亩，使得取得本项目地块的前期资金较少。 (7)项目规划定位为昆山市城 西标志性高层住宅小区，与周边的高端项目为临，共同打造中环区域生态富人区，同时我公司在多市开发高层住宅的数十年经验可以为之借鉴。 (8) 我公司与昆山市的政府及建设主管部门有着良好的联系，协助本项目地块在一期建设时完成拆迁，有利于我公司今后在当地的发展。 (9) 苏州易亚物业管理公司列在昆山市物业行业先列，且该项目一期已交房，易亚物业已进驻提供服务，良好的物业管理对项目也起到了一定的优势互补。 劣势及威胁 (10) 市政配套设施标准不断提升，标准的不确定性，使得成本的测算具有一定的不 确定性。 12 (11) 规划中设计定位，随着时间政策加强，规划能否通过，具有一定的不可确定性。 (12) 高层高档居住小区，地下停车面积不断增大，电梯的运行和室内外装饰装修、景观绿化维护等，使得标准物业管理费难以承受，将给今后售后服务带来一定的负面影响。 (13) 一路之隔的华润国际社区，作为央企华润集团旗下的综合体项目，其强大的品牌号召力及覆盖性的广告推广对本项目后续的销售产生一定的影响。 二、 市场分析 1 昆山市概况 昆山 地处长江三角洲经济核心圈 ，位于 江苏省 东南部，处 上海 与苏州 市区 之间；北至东北与常熟、太仓两市相连，东与上海嘉定、青浦两区交界，西与苏州工业园区及吴中区接壤，南部水乡古镇 周庄 与浙江 相通。目前是江苏省 3个试点 省直管县 （市）之一， 行政区划 仍属 苏州 ，干部管理、统计口径等仍由 苏州市 统筹。东西最大直线距离33 公里，南北 48 公里，总面积 方公里， 常住人口 ，其中户籍人口 71万，有 1 个国家级经济技术开发区、 1 个国家级综合保税区、 1 个国家级高新区、 2 个省级开发区和 10个镇。 昆山历史悠久，人文荟萃。这里是联合国 “ 人类口述与非物质遗产代表作 ” 、拥有 “ 百戏之祖 ” 之称的昆曲发源地，千年古镇周庄被誉为 “ 中国第一水乡 ” ，阳澄湖大闸蟹享誉海内外。古代数学家祖冲 13 之曾在此担任过县令，大思想家顾炎武、文学家归有光、教育家朱柏庐、电脑大王王安，以及航天英雄费 俊龙等也都是昆山人。 在传统文化与现代文明的融合中，昆山充满着生机和活力。先后荣获最佳中国魅力城市、国家卫生城市、国家环保模范城市、国家园林城市、国家生态市和 “ 联合国人居奖 ” 。改革开放 30多年来，昆山 均增长 财政收入年均增长 综合实力连续多年位居全国百强县市首位，成为全国改革开放 18个典型地区之一。昆山，以全国万分之一的土地，万分之五的人口，集聚了占全国千分之十六的到账外资，实现了占全国千分之二十八的进出口，创造了占全国千分之五的 2012 年，昆山全市地区生产总值达到 现价计算，比上年增长 产业结构不断优化，二、三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固。元，增长 第二产业增加值 元，增长 第三产业增加值 长 服务业增加值占地区生产总值比重达到 比上年提高 百分点。按常住人口计算的人均地区生产总值达 元（按现行汇率折 财政收入总量增长质量提升， 2012 年全年实现全口径财政收入 中公共财政预算收入 上年增长 税收占比达 11个区镇中 8 个区镇公共财政预算收入超 10亿元。全市财政收入总量、增量、质量在全省县级市中继续位居前列。连续四年在福布斯中国大陆最佳县级城市排名中位列第一，连续八年获得中国中小城市综合实力百强县市第一。 昆山投资环境良好。昆山东面毗邻上海，经济极其发达，在吸引 14 外资、台资方面取得了令人瞩目的成果，尤其以吸引台资为主。 自1990 年 10 月昆山首家台资企业顺昌纺织有限公司成立以来，截至2013 年 4 月底， 4264 家台资企业先后落地昆山。大部分台资企业在二次投 资地的选择中仍首选昆山，纷纷在原投资基础上进行了增资。截至 2012 年底，昆山累计增资项目达 2012 个 ， 业已吸引 500 多亿美元台资 。良好的投资环境，使得昆山实现台湾电电公会“大陆综合实力极力推荐城市”四连冠。 随着经济的不断增涨，外来移民也逐年递增，已成为名符其实的新移民城市，长驻昆山经商、工作的台湾人众多，故当地有“小 台北 ”的外号。大量台资的涌入也带动了周边产业的发展，据统计， 常驻昆山的台籍人士已超过 10万人，台商及其家属构成了一个超出平均水准的高消费人群，直接带动了昆山的消费水平和房地产的购买力。商业的发展和城市化进程的加快也带动了昆山房地产市场的发展，万科、华润、世茂、绿地、绿城、中航等大型房产开发公司纷纷涌入。2012年，全年商品房销售面积 中住宅销售 别比上年增长 商品房销售额 中住宅销售 元，分别增长 （摘自 2012 年昆山市国民经济和社会发展统计公报 ） 城市经济的发展带动了城市空间的拓展和人口分布的变化。由于经济的快速发展，原有的人民路和亭林路商圈已无法满足商业发展的需要， 大润发、卜蜂莲花、乐购、 沃尔玛、欧尚、易买得、 家乐福、百盛、 麦德隆、农工商、 红星美凯隆、好家居等大超市纷纷进驻，逐步形成了多个新兴商圈。同时原有的商业中心也继续发展成为集购 15 物、休闲、娱乐为一体的综合性中心商业区。 昆山生态环境优良 。全市耕地 亩，园地 亩，亩，全市绿地覆盖率达 56；全境河流总长 里，其中主要干支河流 62条，长 里；湖泊 41个，水面 10 余万亩，座有著名的阳澄湖水禽湿地保护区。 交通通信便捷。航空：距苏南硕放国际机场 40 公里，约 40分钟车程，距上海虹桥国际机场 42公里，约 50分钟车程； 港口：距苏州港太仓港 区 25 公里、距上海港 60 公里，货物经区内水道运达以上各港口可直接出口； 铁路： 京沪线在昆山设有一等客货运输综合站，宁城际高速铁路在昆山境内设有昆山南站、阳澄潮站、花桥站； 京沪高速铁路也设站于昆山南区； 公路：沪宁高速、苏州绕城高速、苏沪高速、苏昆太高速、常昆高速、 312 国道等穿过境内；城区内高架环线快速路已全面建成； 水运：据上海港 60公里、太沧港 20 公里，区内支流可直达该港口； 通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。 2 昆山市房地产住宅市场分析 昆山市房地产 业从起步到发展，大致经历了三个阶段： 1988 年至 1993 年为第一阶段，以房屋统代建为 主 ，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。 1994年至 1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开 16 发逐渐兴起。 1999 年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造及多条交通疏纽建成，各类商业、住宅配套设施完善；城东夏家湾改造，世茂东一号的成片开发，城西前进路拓宽改造及两侧众多如中茵世贸广场、超华等大型商业，住宅楼盘兴建，掀起了城市建设新一轮高潮。 随着城市基础设施建设步伐加快，城 市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产进入有序发展时期。到目前为止，昆山市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显着改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。 二 0 一二年，昆山市房地产业主要特征表现在以下几个方面： 表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成 47 亿元，投资增幅达 占全市建设系统投资 45%，占全市固定资产投资 表现之二：市场供销两旺。全年建成量为 45700 套，全年成交量达到 41300 套，同比 2011 年涨幅达 到了 51%，成为近三年来的最高峰。 表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨 12%，净增 600元 /左右。 表现之四：交易市场持续升温。而从区域上看，城西 2012 年总成交量 6242 套，同比增长了 137%；城南总成交量 6212 套，同比增长97%；城北总成交量 6054 套，同比增长 57%；花桥总成交 6237 套，同比增长 61%。此外，延续 2011 年态势，城东区域以 7236套的成绩再次夺得区域榜成交量冠军。 17 表现之五：拉动 经济效果显着。房地产业增加值占全市 加值 带动相关产业产值 动社会商品销售 地产营业税收达 4051亿元。 对今后市场的预测： 从宏观经济来看 世界整体经济还在缓慢复苏中，美国、日本、欧洲、巴西、土耳其等国家都采取一种货币贬值的态度，这种全球量化宽松的货币政策使得热线不断地涌入到国内，逐步推升国内房地产投资。 从国家政策来看 持续数年的房地产调控政策已经见底，近期闭幕的十八届三中全会并没有加大对房地产的调控力度，而是出台了一系列的长效机制，将房 地产的问题交由市场来解决，房地产的健康发展将改变客户的观望心态，使市场逐步释放出购买力。 新一届政府强力推行的新型城镇化将带来新一轮的农民进城，城镇化需要巨量的资金作为支撑，这些资金将被用于城市基础设施、保障房建设，以及医疗、教育、养老等公共服务支出，面对城镇化新增的巨量公共投入，地方政府的可用财力增长能力却相对有限，导致地方政府不得不依赖土地出让金，土地财政短期内不可能改变。 从购房能力看 伴随着昆山经济的快速增长，昆山城镇居民可支配收入逐年增多。 2012 年，受工资水平稳步提高、政府大幅上调企业离 退休人员 18 基本养老金、最低生活保障金标准等拉动，居民收入水平再上新台阶。全市在岗职工平均工资 53461 元，比上年增长 城镇居民人均可支配收入 39740元，增长 其中中位数为 34047元；农村居民人均纯收入 23186 元，增长 中位数为 20495元。年末城乡居民按户籍人口计算人均储蓄余额（本外币） 元，比上年末增长 （摘自 2012年昆山市国民经济和社会发展统计公报） 持续增长的收入水平，使得人们有能力进行住宅的改善升级。 从投资角度看 由于股市长 期低迷，尽管银行多次上调贷款政策，中央及地方政府也相继出台政策对房地产进行调控，但鉴于房地产业的保值、增值功能显着及投资渠道的缺乏，房地产投资需求依然强劲。加上消费能力提升，改善型住房需加大，新昆山人购房刺激了市场的需求。 从消费结构看 随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。 据调查， 65%以上购房户均为子女婚房，房改房。 从 需求关系看 根据城市总体规划，城市建城区面积将由 30 平方公里，城市人口由 76 万人增加到 200 万人。在不考虑 19 有效购买力的情况下，单从住房需求分析，昆山市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。 3、主要竞争项目分析 住宅小区详细情况如表： 项目 套数 建筑面积（万） 平均单价（元 /） 位置 昆玉九里 537 28 15000 虹桥路 /冠军路 中大未来城 491 500 前进路 /体育场路 顺城滨江皇冠 496 1000 虹桥路 /前进路 伯爵大地 431 600 马鞍山路 /体育场路 华润国际社区 1234 500 前进路 /鹿城路 玉荷春天 96 500 马鞍山路 /凌家路 同进君望 212 11000 登云路 /苇城路 部分商业网点详细情况 ： 项目 总面积 单价万元 / 位置 时代中央社区 28000 进西路 /思常路 凯迪城 37000 进西路 /虹桥路 中茵世茂广场 100000 进西路 /中山路 20 超华世纪广场 24000 进西路 /白马泾路 香榭水岸 16000 桥路 /马鞍山路 三、 项目财务分析 （一）拆迁成本分析 本项目用地在 2006年底已经拍买取得的毛地，无拆迁内容，并在 2007 年完成围圈及平整，一期已开发完成，拆迁成本忽略不计。 （二）建筑成本分析 本案宗地块三面临市政主通道，总占地 ，容积率 地价： 15618 万元。建设规划方案为围合式高层建筑组成的高档住宅小区，一期为地 块东西中轴西侧、沿前进西路、鹿城路的5#、 6#、 7#、 10#及北侧的 9#楼，共计 已建成交房；二期为地块东西中轴以东，沿前进西路 3#、 4#楼、北侧的 8#楼及一期人防地下车库，总建筑面积 在建造中。 本次申报的三期立项范围为： 东西中轴以西，沿虹桥路 1#、 2#楼，总建筑面积 33690， 其中：地面建筑：地上建筑面积 21340 （其中住宅建筑面积 17170，商铺建筑面积 3800 ，其他建筑面积 370），地下建筑面积 12350。 21 各建筑体数据 名称 层数 建筑面积 户数 1#楼： （ 25 17170 14（底商） 207 2#楼： （ 3 1300 9（底商） 人防地下室 175 265 占地面积： 7542 ， 高层均设计地下室，总户数 23（底商）十 207户。 建设成本估算 （一）工程前期费： 1、城市基础设施配套费： 33690 *200 元 / = 6738000元 2、人防基金：配套建地下室 4000元 / *6175/ =24700000元 3、规划技术服务费： 21340 * / +12350 *=57046 元 4、墙改： 33690 *8 元 / =269520元 5、散装水泥： 33690 *2 元 / =67380元 6、白蚁防治费： 33690 *2元 / =67380 元 7、质量监督费： 33690 *2元 / =67380 元 8、施工图审查： 33680 *1元 / =33690 元 9、防雷审查： 33690 *1 元 / =33690元 22 10、消防审查： 3