淮安中誉房地产项目可行性研究报告

1 淮安中誉房地产项目 第一章 项目概述 本章内容是本报告的重点情况和结论的总结性描述，以给出本项目的概况。 1 项目概况 目背景 目取得方式及预计投资总额 项目取得方式：项目宗地由周江平先生个人于 2013 年 7 月通过公开挂牌竟价所得 预计投资总额：土地挂牌价为 27400 万元，土地款成交价为28200 万元 ，预计项目投资总额约为 98000 万元。 目合作方式 本项目为周江平先生个人独资经营 目现状 1 2 1 项目位置：本项目案名“ 中盾法兰郡 ”，位于“淮安市清浦区北京南路以东、枚乘路以北、一支渠以西、柴米 河以南”。北侧紧挨阳光湖公园，仅有柴米河一河之隔，距离清浦区区政府约为 1500 米，距在建的淮安市住建局、淮安市农委、淮安市教育局约为 800 米，距筹建中的宁淮现代服务业聚集区约为 3000 米。 2 目地段：本项目是淮安市清浦区清浦新城的重点招商引资项目，地理位置比较优越，是淮安市南大门的形象工程，周边有淮中清浦分校、南京外国语学校（在建）、南京鼓楼医院淮安分院（在建），伊美假日酒店（装修中）、禧来乐国际商贸城、苏宁睿城、汽车南站等。 目现状：项目地块宗地编号为“ 2013 浦挂第 3 号”，土地为净地，目前一期已全部平整，其中一期中的 A 区已准备施工建设。项目总体规划已全部通过，用地许可证已办理，土地证、规划许可证、施工许可证尚在办理中。 目规划要求要点：宗地总面积为 ，为商业、居住用地（商业比例不大于 10%），容积率 筑密度 35%,绿地率 30%。 2 可行性研究初步结论 投资环境可行性结论： 淮 安市位于苏北平原中心地域，是江苏省省辖市，也是一代伟人周恩来的故乡和全国历史文化名城。她下辖清河、清浦、楚州、淮阴四区以及洪泽、金湖、涟水、盱眙四县，境内平原广袤，山清水秀，资源丰富，古有“淮上江南”、“壮丽东南第一州”之美誉，现已成为江苏南北交通文汇中心、全国重要的农副产品产加销基地和新兴的工业基地。 历史悠久的淮安秦时置县，经历了两千年的川流徙变，饱经了陵夷兴替的艰难跋涉。据史料记载，当年大禹治水的指挥部，就设在今天洪泽县境内的龟山；中国历史上第一个国君 “ 启 ” 的母亲，便是现在洪泽、盱眙这一带的涂山族人。 3 淮安境内有著名的 “ 青莲岗文化 ” 和 “ 下草湾文化 ” 遗址，商周时期是徐文化的中心地域。明清时期，淮安得大运河、淮河之惠，清江浦为 “ 南船北马 ” 交汇之地，有 “ 九省通衢 ” 、 “ 七省咽喉 ” 之誉，是漕运枢纽、盐运要冲，鼎盛时期曾与运河沿线的扬州、苏州、杭州并称 “ 四大都市 ” 。 长三角的位置 场可行性结论 淮安地 处以上海为龙头的长江三角洲地区，是长三角城市群 22 城市之一，是长三角城市经济协会成员市。是全国历史文化名城，至今已有 2200 多年历史。是新兴的工业城市，全市有近 3 万家工业企业，其中包括大型企业淮阴卷烟厂和清印集团等重点企业。淮安已成为在经济大发展下迅速崛起的工业和交通枢纽城市。江 苏省十二五规划中已将淮安定为苏北重点中心城市，在这样的契机下，投资 40 亿的中国移动淮安（ 10086）呼叫中心落户淮安市高教园区，由南京市国资企业投资的宁淮现代商务聚集区落户淮安清浦新城 ,南京外国语学校淮安分校 . 南京鼓楼医院淮安分院等项目都准备开工建设 ,淮中清浦分校 2014 年秋季开始招生 ,南外计划 2016 年秋季计划招生 淮安市作为三线城市，以刚性需求为主，目前房价仍处于全国地级城市较低水平，受全国市场冲击较小，目前仍处于理性、健康发展时期，具有一定的上涨空间。 项 目为淮安南清浦新城唯一低密度社区，为相当部份改善型人群的首选。 目本身可行性结论 本项目距宁淮商务聚集区 3 公理，随着南外分校、鼓楼医院分院的陆续开工建设，会吸引相当部份富裕人群购买我们的产品，淮安对子女教育的重视程度都高于其他周边城市。再加上我们地块周边自然景观资源丰富、交通便利，也会吸引更多的人群选择我们的产品。 4 济可行性结论 序号 项目总销（万元） 项目总投（万元） 利润率（ %） 内部收益率（ %） 盈亏平销售 均价（元 /） 资金回笼(年 ) 1 137000 97800 综上所述项目价格低于周边楼盘价格，且有一定的上升空间，内部收益高于 12%，项目本身而可行。 第二章 项目自身可行性分析 1 项目现状 目位置 目宗地处于淮安市清浦区清浦新城，清浦新城是淮安市的南大门，与江苏省会城市相距 2 小时车程，项目距南京市政府投次的宁淮商务区只有 3000 路程，距淮安市清清区政府约 1000 米。项目名称 中盾法兰郡 。 附图：划设计要点（如无控规文件，则说明土地相应基本情况） 用地性质 住宅、商业 总用地面积 ,合 5 容积率 建筑面积 预计地下室面积（车位及人防） 预计不可售面积（规划及政策） 2009 建筑密度 绿地率 建筑层数 3、 5、 32 限高 36 米 (沿路设计部份高层限高 100 米 ) 建筑间距要点 各类建筑与北侧居住建筑日照间距系数需按照 1： 上控制 ,如为高层建筑 ,则应与周边居住建筑之间进行日照分析 ,满足大寒日 2小时要求 . 退红线要求 规划建筑面退北京南路红线不小于 35米，枚乘路红线不小于 20米（其中 15 米为绿化带） 配套要求 电信机房（ 40 ），有线电视机房（ 20 ），社区办公用房（400 ，底层 100 ），物管用房不小于决建面积的 医疗卫生用房 ( 120 ),治安用房和户数相应的信报箱 . 交 通规划要点 合理安排人车流线 ,尽可能减少相互交叉，充分考虑盲道及无障碍设计，组织好内外交通的转换和衔接。 其他规划要点 地现状：项目位于 “淮安市清浦区北京南路以东、枚乘路以北、一支渠以西、柴米河以南 ” . 政配套 :已全部接到项目经线外 . 边环境 ; 活配套 6 2 项目是淮安市南大门的形象工程，周边有淮中清浦分校、南京外国语学校（在建）、南京鼓楼医院淮安分院（在建），伊美假日酒店（装修中）、禧来乐国际商贸城、苏宁睿城、汽车南站等。 地权属状况 土地使用权人 淮安中誉房地产开发有限公司 土地他项权利 无 土地用途 住宅 商业 土地使用年限 70 年 土地手续状况 立项完成、用地规划完成、土地出让合同已签定、土地证正在办理中 土地方以及合作方基本情况 地获取方式 地使用权由股东周江平先生于 2013 年 7 月通过公开竟价方式取得 价与支付节奏 地价 包含内容与价款组成：摘牌价 28200 万元 总额： 28200 万元；土地单价： /平方米；楼面单价 : /平方米 支付节奏 :摘牌付 50%， 3 个月内付清余款 支付进度 2013 年 7 月 2013 年 10 月 7 支付金额 14100 万元 14100 万元 付款条件 1 2 3 项目 公司成立于 2013 年 7 月 30 日，注册资金人民币 2000 万元，由周江平先生一人出资设立，公司目前有员工 15 人，设有四个部门，分别是总经理办公室、财务成本管理部、工程部、营销策划部。 3 项目 析 势：清浦新城核心地段，私家花园阳光湖，地块周边自然景观 资源丰富，宛通便利，城市配套 3 公理交足。 势：地块处于非热销开发区域，周边暂无高端产品在售，无认同感 会：城南唯一在售低密度社区，优越的自然资源，新城有需求改善的客户群 胁：板块价值有待引导，客户对板块的不认同，政策调控对项目的影响。 8 第三章 项目定位与建设工期 1 客户研究及目标客户定位 户研究 研究市场竞品客群的特征：客户为 30改善性购房为主，主要为公务员、私营业主、企业高管、淮安情结类型。定目标客户：部份公务员，教师、医生，企业主和电力系统中高层及 大型企业金领等 需要进一步改善居住的人群 2 产品定位及建议 合项目的地域位置和产品的稀缺性，项目产品类型及户型配比如下： 产品类型 面积（） 总价（万元） 户数（个） 占比 联排 2007086 双拼 250502 类独栋 280009 叠加 15064 高层 800162 小计 1453 格定位与分析，包括总 价与单价，并与周边项目进行比较。 以下列举三个盘分析比较，他们分别是清河区的水韵天城、清浦区的维科皇家花园、清河新区的叶语香澜。 9 3 水韵天成 项目地点： 淮安市清河区和平路 9 号 ,目前推出的产品和价格 产品类型 面积（） 单价（万元 /） 总价（万元） 备注 联排 282 400 左右 可优惠 3折后价 / 叠加 28280送 100 左右地下面积 双拼 350 00维科皇家花园 : 项目地址 : 淮安市清浦区延安东路 77 号（市人防大厦对面 ） 销售产品联排为主，辅助双拼和两幢高层 ,带地下室销售； 产品类型 面积 ( ) 单价 (元 / ) 总价 (万元 ) 备注 10 联排 29650080次性付款 93 折、按揭 95 折。 双拼 31650050 独栋 385 1100000 高层 叶语香澜 项目地址 :清河清河新区旺旺路南侧，景秀路西侧 现场报价 7300 /，联排成交价 220元 /套，地下抬高设计，没地下室赠送 ,计算面积，计算容积率 产品类型 面积 ( ) 单价 (元 / ) 总价 (万元 ) 备注 联排 31230020双拼 31350050独栋 408 1000000高层 尚未定稿 以上数据列示，淮安目前别墅市场单价在 7000 /，总价在 200元 /栋，极少数可以超过 300 万，并根据市场数据， 400的别墅去化慢。本顶目自然景观优越，别墅花园面积大，地下行车，人车分流等优势，加上更紧凑的设计，更低的总价，一定程度上有很大的优势。 3 项目产品初步构想 项目由此 8 栋高层约法 130000 和 6 栋叠加约 11000 及 39 幢联排、 11栋双拼、 4 幛类独栋组成。 整个小区坐拥柴米河与近千亩阳光湖，湖岸线蜿蜓曲折，风光无限。别墅区中端有三条生态水系，景致迥异。地势起伏开阔，遍种香樟、银杏、楠木等名贵树木和珍奇花草。幽雅的自然环境和周边成熟社区的配套，构筑了一种与自然无限接近、极具人文之美、达到至上舒适生 11 活的 居住环境。由叠加、联排、双拼、类独栋、高层等建筑组成，小区容积率为 地率为 倾力打造一流的社区配套和全方位的安保系统，让业主充分享受贵族般悠然自得的生活。 项目总经济技术指标： 总经济技术指标 项目 单位 数值 总用地面积 35990 总建筑面积 其中 地上建筑面积 03983 其中 住宅总建筑面积 中 低层住宅建筑面积 层住宅建筑面积 高层住宅建筑面积 30146 商业建筑面积 套设施 009 其中 社区服务 15 物管用房 25 医疗站 20 电信机房 0 变电站 +开闭所 09 有限电视机房 0 治安管理用房 0 公厕 0 地下建筑面积 其中 地下室建筑面积 下车库面积 数 户 1453 其中 低层住宅户数 户 227 四层住宅户数 户 64 高层住宅户数 户 1162 容积率 建筑密度 绿地率 机动车总停车数 辆 1601 其中 地面停车位 住宅 辆 249 商业 辆 17 地下停车位 住宅 辆 1335 4 主要开发节点计划 序号 工作内容 时间 开始 完成 12 1 规划方案设计 2013 年 5 月 2013 年 6 月 2 单体方案设计 2013 年 7 月 2013 年 8 月 3 施工 图设计 2013 年 9 月 2013 年 10 月 4 签署土地协议或合同 2013 年 8 月 5 取得土地证 2013 年 7 月（计划） 6 开工 项目分期开发建设，分四期： 一期： 2013 年 10 月；二期： 2014 年 10 月； 三期： 2015 年 10 月；四期： 2016 年 8 月 7 开盘 一期： 2014 年 7 月；二期： 2015 年 5 月； 三期： 2016 年 4 月；四期： 2017 年 1 月 8 竣工验收 一期： 2015 年 7 月；二期： 2015 年 12 月； 三期： 2017 年 9 月；四期： 2018 年 7 月 9 入住 一期： 2016 年 3 月；二期： 2017 年 2 月； 三期： 2018 年 1 月；四期： 2018 年 12 月。 5 项目销售计划 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 开发计划（） 销售面积（） 销售额（万） 销售单价（元 /） 13 第六章 经济可行性分析 1 项目总投资估算 序号 项目 单方成本 (元 / ) 数值 总额 (万元 ) 估算说明 1 土地费用 201974 29046 地费用 201974 28200 总额 /可售面积 税 201974 846 土地费用 *3% 2 前期费用 200 计费 50 费 100 201974 期工程费 50 201974 3 工程费用 2020 安工程费 1600 外工程费用 250 201974 境工程费用 100 201974 电工程费用 50 201974 装修费用 0 0 可预见费用 20 4 期间费用 务费用 201974 5400 理费用 100 201974 售费用 201974 2500 5 税费 业费 201974 费附加 201974 地增值税 201974 6 总成本 总建筑面积计 地上建筑面积计 203983 可售建筑面积计 201974 2 项目销售收入估算： 序号 项目 合计 1 2 3 销售收入 住宅 商业 车位 1 销售面积 ( ) 平均售价 6429(元 / ) 8000(元 / ) 6 万 /个停车位 3 销售比例 (%) 14 3 项目经济效益分析 目主要经济指标 经济指标 单位数值 (元 /平方米 ) 项目总金额（万元） 销售收入 开发成本 项目总投资 97809 其中：股东投入 20000 项目贷款 18000 净利润 销售毛利率 销售净利率 投资回报率 内部收益率 17 8% 4 地价敏感性分析 : 经济指标 A A+M A+2M A+面地价 全成本 投资 97809 利润 0 销售毛利率 0 销售净利率 内部投资收益率 盈亏平衡销售均价 现金流量表 体资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。 投资计划与资金筹措表 15 序号 项目 合计 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2018 年* 期初结余 现金流出 项目总投资 A) 土地款 B) 前期工程款 C) 建安成本 现金流入 资金来源 (筹措 ) 3 预（销）售收入 现金流出 1、地税款 2、所得税款 期末结余 金回款计划：各期销售回款计划。 项目总销售收入估测 序号 项目 合计 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 住宅 1 销售面积( ) 16 2 平均售价 (元 / ) 3 销售比例 (%) 商业 销售面积( ) 平均售价 (元 / ) 3 销售比例 (%) 位 1 销售面积( ) 2 平均售价 (元 / ) 3 销售比例 小计 金需求计划 :项目总投资为 构比例为 : 序号 项目名称 总额 (万元 ) 单方成本 (元 / ) 占总投资比例 1 土地费用 29046 2 前期费用 3 工程费用 4 财务费用 5400 5 管理费用 6 销售费用 2500 7 合计 注 :单价为以总建面积计算的单价 项 目 资金 由 企业自 筹 资金解决 ,有股东借款 ,信托股债权融资款 ,银行借款 ,销售 回款 0000 万元 ,借融资 20000 万元 ,销售回款 元 : 序号 项 目 资金 (万元 ) 比例 1 自有资金 20000 17 2 信托股 (债 )权融资 10000 3 银行（其他）借款 10000 4 销售回款 总投资 目资金流量测算表 时间（年） 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 小计 现 金流入 现金流出 净现金流量 累计净流 量 本项目的净现金流量为 内总收益率为 大于基准利率12%,故本项目可行。但项目目前配套设施尚不齐全，对生活居住有一定影响，会制约一部份人的购买。故销售周期会相对拉长。 6 项目敏感性分析 资敏感性分析（见附表） 投资敏感性分析表明，当投资增加 10%时，项目利润大幅降低，投资利润率为 当投资减少 10%时，项目盈利大大增 加， 投资敏感性分析表 基本方案（万元） 5% 10% 项目总投资 88028 92919 97809 102700 107590 销售利润 39750 34860 29969 25079 20188 投资利润率 2 平均销售价格敏感性分析（见附表） 平均销售价格敏感性分析表明，当平均销售价格增加 10%时，项目盈利大大增加，投资利润率 为 当平均销售价格降低 10%时，项目盈利大幅降低，投资利润率为 平均售价敏感性分析表 18 基本方案（万元） 5% 10% 项目总投资 97809 97809 97809 97809 97809 平均售价 销售总收入 124526 131027 137529 144030 150532 销售利润 16966 23468 29969 36470 42972 投资利润率 项目销售价格和总投对销售利润的影响相当， 本项目最大问题的是销售速度，由于受宏观经济影响，回款的时间会受到一定的影响。 项目外享阳光湖公园、城市生态水景两大景观资源，内部更依托微地形，规划打造了大型内湖水系景观，阳光湖、内湖溪景、组团景观、私家院落，形成了项目四重景观体系；在景观上规划了法式风情建筑，景观与建筑相互融合，着力表现一种优雅、庄重的豪宅视觉美感。在产品上，法兰郡共规划了花庭 叠墅、溪岸联排、圆厅双拼、水岸独联和高层 5 种住宅产品，产品线丰富，可以满足市场上高端客户多样化的居住需求。我们相信，中盾法兰郡项目一定能在淮安创造辉煌！ 19 附件：楼盘调查表 区域：淮安市清浦区清浦