武汉物业管理市场调研报告1457352901

2009 年武汉物业管理市场调研报告市场发展部编制2009 年 9 月目 录第一部分：宏观环境 .71.0 武汉概况 71.1 地理概貌 71.2 政区规划及市区人口 71.3 武汉与中部五省会城市综合比较分析 82.0 城市现状 132.1 武汉都市圈 .142.2 城市空间布局 .153.0 武汉市住房发展“十一五”规划 153.1“十一五”住房发展的基本思路 153.2 规划指标 .164.0 经济指标 175.0 能源供应 185.1 武汉市城市供水价格 .185.2 供电价格 .185.3 天然气销售价格及收费依据 .195.4 瓶装液化气收费标准及收费依据 .205.5 有线电视 .20第二部分：房地产市场 .211.0 武汉房地产市场走势综合分析 212.0 2008 年土地市场综述 .212.1 中心城区土地市场供需情况 222.2 2008 年土地市场运行特点 .222.3 楼面地价排行 .262.4 成交金额排行 26武汉物业管理市场调研报告第 3 页 共 174 页2.5 附中心城区（招、拍、挂）土地成交一览表 .273.0 2009 年土地市场综述 .333.1 2009 年武昌区域上半年（招、拍、挂）土地成 交一览表 .363.2 2009 年汉口区域上半年（招、拍、挂）土地成交一览表 .373.3 2009 年汉阳区域上半年（招、拍、挂）土地成交一览表 .384.0 2009 年上半年房地产市场分析 404.1 2009 上半年武汉楼市反弹路线图 .404.2 2009 上半年楼市销量逆转直上 424.3 2009 上半年商品房新增供应未现激增 .445.0 半年区域地产回顾 .475.1 汉口中心价格还将继续上涨 .475.2 汉口中心区 古田片将继续走强 .495.3 东西湖片房价已调整到位 .495.4 汉阳楼市在艰难中前行 .515.5 半年热点片区盘点之关山、南湖片 .525.6 光谷片区分析 .546.0 武汉地产 20 强 .59第三部分：物业管理 .611.0 物业管理市场基本数据 612.0 作业人员薪酬水平 623.0 专业分包 624.0 业主委员会 625.0 住宅空置率 636.0 外来物管企业情况 636.1 招商局物业武汉分公司 .646.2 金地物业武汉分公司 .656.3 中航物业 .657.0 武汉物业管理行业存在的问题 658.0 物管法规政策 678.1 物业管理收费标准 .678.2 武汉物业管理费难收现状 .698.3 物价部门规范小区物业收费的相关规定 .708.4 物业管理服务费价格抽样调查 .729.0 结论及建议 749.1 三线拓展，全面抢滩武汉 .749.2 高调入市，突破市场壁垒 .759.3 稳扎稳打、谨慎经营 .75附件 1：物业服务收费管理办法实施细则 76附件 2：关于商品住宅共用部分共用设施设备维修基金具体缴存管理的通知 79附件 3：关于印发武汉市住宅区业主自治管理实施办法的通知 82附件 4：关于印发物业管理企业财务管理规定的通知 87附件 5：省物价局省建设厅关于印发湖北省物业服务收费管理实施办法的通知 .90附件 6：市房产局关于公布第二批武汉市物业管理招标专家评委名单的公告 93附件 7：市房产局关于印发武汉市物业管理承接验收规程的通知 94附件 8：市房产局关于印发武汉市业主大会规程实施细则 97附件 9：市房地局关于印发武汉市物业管理招标投标管理试行办法的通知 105附件 10：武汉市前期物业管理规定 110附件 11：武汉市住宅区物业管理条例 112附件 12：武汉万科城市花园物业管理方案 119附件 13：武汉一级企业概况 140附件 14：武汉的主要房地产开发商名录 141武汉物业管理市场调研报告第 5 页 共 174 页摘 要2008 年武汉市的达到 3960.08亿元，位居全国第 13，稍低于宁波的 3964亿元。市内常住人口将近九百万，下辖 11 个城区及两个郊区。武汉市最低工资标准中心城区为 700 元/月， 远城区为 600 元/月，恩格尔系数呈逐年下降趋势。武汉都市圈已形成以武汉市为圆心，半径为 100 公里范围的较明显的圈层结构：以武汉市江岸区、武昌区、江汉区、口区、汉阳区、青山区、洪山区等城区 为核心，以武汉市东西湖区、汉南区、蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区等外围城区为内圈层，以黄石、鄂州、孝感、黄冈 、咸宁、仙桃、潜江、天门等城市及其它县级城市为外圈层。确立了武汉在中部地区的战略支点地位。武汉的“十一五 ”住房发展的基本思路是 围绕不断改善居民的居住条件， 优化住宅的产品结构和空间布局，提高住宅品质和配套水平，加大住房社会保障和节能省地型住宅建设力度。2010 年末城镇居民人均住房建筑面积达到 32 平方米，住宅竣工总面积累计实现 4450 万平方米。其中，经济房等保障性住房供应将达到 1230万平方米。在过去几年中，武汉的房地产市场处于一个上升通道，房价增长明显，由曾 经的中部“价格洼地 ”一跃成 为中部地区最高。目前武汉的住宅消费构成中，自住比例仍在七成以上，其中，本地购房者占到 64，而外地购房者占 36。2008 年武汉商品住房销售面积 626.61 万，同比下降 44.8%；住房竣工面积为 768.23 万，同比下降 5.3。武汉楼市继续 保持稳步向上特征，但住宅空置率同比激增。 从 2008 年的市场发展来看，中心城区房价上涨造成周边区域梯次上涨的拉动效应明显，而武汉高档住宅市 场供应量自 2006 年第四季度开始增加，在 2007 上半年达到一个新高。在部分区域存在同质化现象，由于外来消费力的不足， 销售、价格的增长已经出现放缓迹象。此外，2006 年武汉经济适用房施工面积达到 306.65万，竣工面积达到 110.31 万，占房 产开发总量的 15， 对于房价上涨起到了一定的平抑作用。目前武汉高档在售住宅项目均价不断攀高，均价超过 3 万一平米的楼盘有五个，均价扎起 15000-30000 之间的楼盘有 17 个。多分布在武汉三镇中心。20002009 年武汉的人口总数年平均增长率在 1.26左右，人口增长速度不断加快，对住宅的需求也逐年增加。未来几年，武汉市将重点 发展七大区域，住房供应主要集中于内环与三环之间，促进新城发展；内环线以内主要供应商业服务业用地，逐步减少纯居住用地。武汉目前有物业管理从业人员 3 万人，为 180 多万业主服务，平均每一个人服务 60 人。全市有物业管理企 业 958 家，全市物 业管理 总规模为 7800 万平方米，其中住宅物业 6070 万平方米，占全市住宅总量 50%以上，基本上以新建的小区为主。武汉有 8 家一级企业。武汉只有不到 20的小区成立了业 主委员会。武 汉的专业分包市场不成熟，仅有保洁分包，作业层工资水平与深圳差距不大。武汉物业管理市场容量巨大，前景看好。行业竞争激烈，行业整体服务水平和企业规模均低于深圳。外地知名物管企业进入武汉市场，基本走自管路线，不 对外拓展市场。说 明1、本报告的研究范围覆盖武汉的宏观环境、十大区的房地产市场及物业管理行业。2、本报告的相关信息和数据均源自三天实地调查，通过分层抽样调研、同武汉物业管理市场调研报告第 7 页 共 174 页行访谈及查阅政府披露的相关资料获取数据。3、本报告的研究结果旨在为公司进入武汉市场提供参考。4、由于受调研时间、人力及抽样数量所限，本报告在内容的全面性和数据宽度上有一定局限性。对于部分趋势判断源于人员访谈和资料查询。第一部分：宏观环境1.0 武汉概况1.1 地理概貌武汉是湖北省省辖市，湖北省省会。位于江汉平原东缘，长江与汉水交汇处。北距首都北京 1190 公里。东与黄冈市、鄂州市、大冶市接壤，南与咸宁市、嘉鱼县、洪湖市相连，西与仙桃市、汉川市毗邻，北与孝感市、红安县、麻城市相接。南北最大纵距 155 公里，东西最大横距 134 公里，辖区总面积 8467 平方公里，其中市区面积3963.6 平方公里，城市建成区面积 202 平方公里。现辖江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区、蔡甸区、江夏区、东西湖区、汉南区、黄陂区、新洲区等 13 个区。总人口 979 万人，其中城市人口五百多万人。居民以汉族为主。长江、汉水把市区分割为武昌、汉口、汉阳三部分，形成“三镇鼎立“的独特城市格局。属典型的亚热带湿润季风气候，四季分明。年平均气温 16.4。夏季高温持续时间长，极端最高气温为 41.3，最低气温为-18.1。1.2 政区规划及市区人口城区土地面积（平方公里）人口密度（人/平方公里）2006 年年人口（万人） 2005 年人口（万人） 2004 年人口（万人） 2003 年人口（万人）序号总计 8494.41 925 858 831 786 7811 江岸区 64.24 9908 74.1 63.6 63.22 江汉区 33.43 13763 62.6 46 463 硚口区 46.39 11580 71.0 53.7. 534 汉阳区 108.34 4458 61.0 48.2 47.75 武昌区 81.22 12015 116.0 97.7 946 青山区 45.80 9954 49.0 45.5 457 洪山区 509.00 1553 98.0 79 72.98 东西湖区 439.19 559 34.5 24.5 23.99 汉南区 287.70 367 10.6 10.5 10.710 蔡甸区 1108.10 418 44.9 46.2 47.9武汉物业管理市场调研报告第 9 页 共 174 页11 江夏区 2010.00 323 61.2 64.8 67.712 黄陂区 2261.00 486 87.1 109.9 111.313 新洲区 1500.00 638 88.0 95.7 951.3 武汉与中部五省会城市综合比较分析武汉要在中部崛起中发挥战略支点作用，必须把武汉放到广阔的中部地区来进行比较，将武汉同中部其他五省的中心城市在经济实力、产业结构、创新能力等方面进行对比。只有在对比中发现武汉真正的比较优势，进而充分发挥这些优势，才能更好的确定武汉在中部地区的战略支点地位。1.3.1 中部各省市的基本定位和发展态势在“中部崛起”未被确定为国家战略之前，中部地区主要依赖东部沿海长三角等三大经济增长极借船出海或各有所投，相互间经济联系紧密度不高。山西凭借独特的资源和邻近环渤海地区，积极谋求东进战略；安徽、江西和湖南三省更多的将自身定位于“泛长三角”或“泛珠三角”的外圈，安徽的战略指引为“融入长三角、带动大皖江”，江西则提出了“三个基地、一个后花园”的战略，湖南也明确了“湖南向南”的战略意图；河南实施了构筑以郑州为中心的“中原城市群战略” ，而湖北地理上居于我国绝对的中部，不邻近于任何经济增长极，其战略为打造以武汉为中心的城市经济圈，优先促进武汉的发展。1.3.2 武汉与中部五省会城市的综合比较1.3.2.1 武汉在中部六市中处于经济高地，有望成为地区经济中心战略支点要撬动中部地区经济的发展，本身也应该是一个经济高地，其目标是成为地区的经济中心。在经济规模上，2008 年武汉市的生产总值在六个城市中居于领先地位，达到了 3960 亿元，而其他五市的生产总值均未超过 3100 亿元。同期而言，郑州市 GDP 为 3002 亿，长沙市 GDP 为 3000 亿元，太原市 GDP 为 1468 亿元，合肥市 GDP 为 1664.84 亿元，南昌市 GDP 为 1650 亿元 14.5%。同时武汉生产总值的年增长率比中部其他城市也占优势，2008 年武汉生产总值较上一年的增长率为 15.1%，同期长沙为 15%，南昌为 14.5%，合肥为 17.2%，太原 8.1%，郑州 12.5%。可以看出，武汉由于经济基础较好，发展速度仅略微落后于合肥，但年增长 15.1%的增速还是相当可观的，仍处于快速增长期。随着中部的崛起，武汉作为华中地区最大的智力集中区，经济发展将继续领跑中部六省。1.3.2.2 武汉投资与消费相对旺盛，经济运行效率有待提高作为战略支点的城市通常是高效率集体消费的空间组织。城市的战略支点地位的确立还有助于同时拉动城市中投资和需求的重要经济部门。武汉市 2008 年全社会固定资产投资和社会消费品零售总额分别为 2252.05 亿元和 1850.05 亿元，大大领先于其他五市（如图 3） 。图三：2008 年中部六市投资和消费水平对比武汉物业管理市场调研报告第 11 页 共 174 页05001000150020002500武 汉 郑 州 长 沙 合 肥 南 昌 太 原全 社 会 固 定 资 产 投 资（ 亿 元 ）社 会 消 费 品 零 售 总 额（ 亿 元 ）1.3.2.3 武汉吸纳人口多，城市聚集力较强作为战略支点的城市不仅要产业集聚和要素集聚程度高，而且要潜力大，更重要的是能够为流动人口提供较多的就业岗位，辐射扩散能力强，对周边地区的带动作用大。根据世界城市发展的经验，一个城市的经济能够稳定增长，其人口规模不少于 10 万；一个城市要达到自我增长，其人口规模最低点是 50 万人；要成为具有辐射周边城市影响力的中心主导城市，必须具备 100 万人口规模。从城市的人口总量来看，武汉市人口数是六个城市中唯一超过 800 万人的（如图 4） ，比第二位的郑州多了 100 多万人，比合肥及太原两市的总和还多。表明武汉市早就跨进了成为中部中心主导城市的人口数量门槛。图四：2008 年中部六市人口比较979641.74735.6491 500347.14020040060080010001200武 汉 长 沙 郑 州 南 昌 合 肥 太 原人 口 （ 万 人 ）城市面积上武汉市仅列第 2 名，与其他五市差距不大。在人口密度上，武汉市平均每平方公里有 946 人，略少于郑州的 961 人，但远多于其他 4 个城市平均每平方公里的人口数，其中长沙 541 人，南昌605 人，合肥 612 人，太原 490 人。表明武汉市的吸引力较大，自然增长的人口及外来人口愿意在此生息繁衍，同时城市聚集经济的效率高，平均每平方公里土地支撑的人口比其他城市更多，从而能吸收更多的就业人口，对周边地区辐射扩散能力较强。1.3.2.4 武汉城市建设相对较好，有望成为产业承接的重要平台处于战略支点地位的中心城市须有适合企业发展的基础设施、法律秩序等，才能首先承接起发达地区的产业转移，并进一步辐射到周边地区。2008 年武汉市地方财政一般预算收入在中部居于榜首，郑州、长沙紧随其后，南昌、合肥、太原则远远落在后面（如图五） 。图 5：2008 年中部六市地方财政一般预算收入比较武汉物业管理市场调研报告第 13 页 共 174 页277.32 260.4205.57102.15160.94116.92050100150200250300武 汉 郑 州 长 沙 南 昌 合 肥 太 原地 方 财 政 一 般 预 算 收 入地方财政一般预算收入高，一方面表明武汉市经济实力强，能创造更多的社会资源，但同时也反映出武汉市政府财政收入的自组织能力较好，有能力组织城市基础设施建设、法律秩序建设、人文条件建设等。根据 2008 年中国城市竞争力报告，武汉市在基础设施竞争力上排名 13，同期长沙 14，南昌 24，合肥 15，郑州 18。这一指数既包括了市内基本基础设施指数、对外基本基础设施指数，也包括了信息技术基础设施指数。其中对外基本基础设施指数排名中，武汉还进入了前 10 名。表明武汉市基础设施建设在中部而言水平较高，有助于武汉成为承接发达地区产业转移的重要平台，对于奠定武汉在中部地区的战略支点地位将产生显著的影响。1.3.2.5 武汉城市圈综合实力强，但单项指标稍逊一筹在中部六大城市圈的比较方面（如表 3） ，2004 年武汉城市圈综合竞争力居第一位。其中表现突出的是综合市场占有率和综合生产率，都处于第一名，表明武汉城市圈整体生产效率高，争夺市场资源和占有市场的能力强。武汉城市圈在综合就业增长上位于中等水平，一定程度上反映出武汉市产业结构有待改进升级，劳动密集型的第三产业发展不足，导致吸纳就业人口的能力弱。环境资源成本节约和综合收入水平名次排后，表明武汉城市圈资源利用效率低下，经济社会运行成本较高，居民收入增长幅度与城市经济发展状况不相符。这反映出武汉城市圈在中部地区的综合实力是首屈一指的，但同时也存在着一些问题，如何改进武汉城市圈整体协调，扩大就业，改进资源利用率等方面均须进一步研究探索。武汉应充分依托于武汉城市圈的辐射带动作用，整体竞争功能，扩大在中部地区的经济影响力。2.0 城市现状武汉是全国重要的工业基地和交通通信枢纽，内陆最大的综合性中心城市和沿江开放城市，国家综合配套改革试点城市。2008 年国内生产总值大达到 3960 亿元，紧随宁波居全国第 13 位。全市现有工业企业 40427 个，包括冶金、机械、纺织、化工、电子电气、食品、服装、电力、交通运输设备制造、建材等 33 个工业行业大类，并形成了钢铁、汽车、机电、高新技术等四大支柱性产业。全市耕地面积 22.5万公顷。城区绿化覆盖率为 31.6%。武汉是全国十大铁路枢纽之一，主要对外干线有京广线、汉丹线、武汉物业管理市场调研报告第 15 页 共 174 页武大线和京九联络线。水路航运综合能力位于全国内河之首，是重要的水陆联运枢纽。公路以 107、316、318 及 106 国道为主干，形成四通八达的公路网络，公路里程达到 2826.5 公里。武汉天河国际机场是华中地区的航空枢纽。全市各类运输货运总周转量 790 亿吨公里，客运总周转量 193 亿人公里。武汉市邮政局是湘、鄂、赣、桂、川、滇、黔七省邮运调度中心。市政基础设施和城市景观面貌近年来显著改善，相继建成武汉机场、长江二桥、武汉客运港等一批重大城市基础设施，武汉国贸中心和汉口商业城等建筑高度达到 200 米以上。为适应改革开放和现代高科技迅猛发展的形势，在原来先后开辟的 12 个工业区基础上，又开辟了东湖高新技术开发区、武汉经济技术开发区等 4 个新型工业区。2.1 武汉都市圈武汉都市圈应以武汉市为核心，包括以武汉市为圆心，半径为100 公里范围内的黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等 8 个省辖城市，大冶等 7 个县级城市和 15 个县。武汉都市圈以不足全省三分之一的土地面积，承载了全省二分之一以上的人口，创造了全省 60%的 GDP。武汉都市圈已形成较明显的圈层结构：以武汉市江岸区、武昌区、江汉区、口区、汉阳区、青山区、洪山区等城区为核心，以武汉市东西湖区、汉南区、蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区等外围城区为内圈层，以黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等城市及其它县级城市为外圈层。2.2 城市空间布局武汉将推进居住新区建设。适应新的城市功能布局，重点推进后湖片、金银湖片、四新片、南湖片、岳家嘴片、庙山片等六大居住新区建设。在远城区重点启动滠口、吴家山、蔡甸、阳逻、纸坊等区域的住宅建设。同时实施旧城改造。围绕整合资源、提升功能、改善环境，重点实施永清、花楼、王家墩、鹦鹉洲、积玉桥等板块及汉江两岸改造建设，对一元路、汉正街、昙华林等优秀历史文化街区（建筑）实行保护性改造。3.0 武汉市住房发展“十一五”规划3.1“十一五”住房发展的基本思路围绕不断改善居民的居住条件，优化住宅的产品结构和空间布局，提高住宅品质和配套水平，加大住房社会保障和节能省地型住宅建设力度。加大住宅社会保障力度，发展节能省地型住宅，确保住宅建设的舒适化和节约化。调整住房供应结构。重点发展满足市民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，特别是经济适用住房和廉租住房；严格限制低密度、大套型商品住房，继续停止别墅类项目的建设。武汉物业管理市场调研报告第 17 页 共 174 页优化住房空间布局。与城市总体规划和产业发展规划相衔接，方便市民生产生活，坚持城乡统筹、旧城改造与新区开发并举，实现汉口、汉阳、武昌三镇均衡发展。完善配套设施。按照高起点规划、高水平设计、高质量建设、高智能管理的要求，完善住宅小区的市政基础设施，提升公共服务功能，加强和健全安全防范和社区服务体系建设。加强住房保障。加大经济适用住房建设规模，规范经济适用住房管理。完善廉租房制度，运用租金补贴、租金核减和配房租赁等方式，扩大廉租住房政策覆盖面。发展节能省地型住宅。按照国家节能规范要求，大力推动既有住宅节能改造，新建住房全面执行节能标准，提高土地集约化使用水平。3.2 规划指标2010 年末城镇居民人均住房建筑面积达到 32 平方米。住宅竣工总面积累计实现 4450 万平方米，其中：1、普通商品住房竣工面积 2000 万平方米；2、经济适用住房竣工面积 1200 万平方米；3、廉租住房 1500 套；4、其他类型住房竣工面积 1250 万平方米。住房保障指标1、通过实施廉租住房制度，2006 年末对人均住房使用面积在 6平方米以下的最低收入家庭全面实行廉租住房保障；2010 年末对人均住房使用面积在 8 平方米以下的最低收入家庭全面实行廉租住房保障。2、通过实施经济适用住房建设，累计改善 15 万户中低收入住房困难家庭的居住条件。 房地产管理服务指标1、新建住宅项目前期物业管理招投标率达到 100、物业管理实施率达到 100；2、国家一级物业管理企业达到 10 家以上，二级物业管理企业达到 100 家；3、住房公积金归集额年平均增长率达 10，住房公积金运用率达到 78%以上。住宅建设用地指标住宅建设用地面积 2230 公顷,其中：1、普通商品住房用地 1100 公顷；2、经济适用住房用地 670 公顷（含廉租住房） ；3、其他商品住房用地 460 公顷。4.0 经济指标指标 2008 年 2007 年 2006 年人口（万人） 979 858 831地区（亿元） 3960 3141.50 2590房地产开发占固定资产投资比例 25.33 26.53 27.63房屋施工面积住宅 3798.10 万 m2 3195.41 万 m2 2876.92 万 m2房屋竣工面积住宅 869.83#768.23 万 m2 933.37#811.62 万 m2 873.83#774.47 万 m2年末实有房屋建筑面积 20344.03 万 m2 19474.2 万 m2 18540.83 万 m2武汉物业管理市场调研报告第 19 页 共 174 页年末实有住宅建筑面积 12399.03 11630.8 万 m2 10819.18 万 m2商品房销售面积 732.07 m2 1135.41m2 960.88 万 m2城市居民人均居住面积 29.28m2 28.25 m2 26.86m2房屋空置面积 215.45 万 m2 131.88 万 m2 128.12 万 m2职工平均工资 27213 22999 19759城镇居民人均可支配收入 16712.44 14357.64 12359.98最低工资标准 中心城区 700 元/月，远城区 600 元/月5.0 能源供应5.1 武汉市城市供水价格类 别供水价格(元/立方米)污水处理费(元/立方米)到户价格(元/立方米)第一级：户月用水量（户籍人口 4 人及以下，下同）25 立方米（含本数）以内月人均用水量（户籍人口 5 人及以上，下同）6.25 立方米（含本数）以内1.10 0.80 1.90第二级：户月用水量中 25 立方米（不含本数）-33 立方米（含本数）的水量月人均用水量中 6.25 立方米（不含本数） -8.25 立方米（含本数）的水量1.65 0.80 2.45居民生活用水第三级:户月用水量中超过 33 立方米（不含本数）的水量月人均用水量中超过 8.25 立方米（不含本数）的水量2.20 0.80 3.00行政事业用水 1.50 0.80 2.30工业用水 1.65 0.80 2.45经营服务用水 2.35 0.80 3.15特种行业用水 4.80 0.80 5.605.2 供电价格目录电价（电压等级不满 1 千伏）项 目 计量单位 价格或者标准 文件依据1、居民生活电价 元/千瓦时 0.573 武价商字2008112 号2、非居民照明电价 元/千瓦时 0.95 武价商字2008112 号3、商业电价 元/千瓦时 0.95 武价商字2008112 号4、非工业普通工业电价 元/千瓦时 0.825 武价商字2008112 号5、农业生产用电 元/千瓦时 0.480 武价商字2008112 号6、贫困县农业排灌用电 元/千瓦时 0.260 武价商字2008112 号5.3 天然气销售价格及收费依据单位：元/立方米用气类别 居民生活 普通工业 其他现行价格 2.30 2.20 3.28以上价格根据天然气出厂价格进行联动，如有调整以天然气公司公布资料为准。天然气价格收费依据：1、武价商200621 号武汉市物价局关于天然气出厂价格调整后价格联动安排的请示。2、鄂价能交函200614 号省物价局关于武汉市天然气销售价格联动调整的批复。天然气服务收费标准及收费依据序号 服务项目 收费标准 备注一 燃气表类1 修理或更换表前阀 20 元/ 只 不含材料费（带气作业）2 修理或更换表尾阀 15 元/ 只 不含材料费3 户内尾管改管（6 米）以内 20 元/ 次不含材料费（6 米以外每米加收劳务费5 元）因客户私装、私改造成的漏气维修参照以上收费标准4 燃气表上门校对 30 元/ 个 客户表具正常情况下的人工费5 更换燃气表 15 元/ 次表具因人为损坏需收取表具费用，按表具购进成本收取（表具停、慢收取补气费用）6 户内表具拆除报停 90 元/ 户7 检修、更换家用调压器 15 元/ 次 只对中压进户客户、不含材料费8 检修瓶组调压阀 15 元/ 次 不含材料费二 其它1 户内安全检查 15 元/ 户 应客户要求上门收取服务费2 民用客户办证费 5 元/ 户3 IC 卡工本费 10 元/ 户 补卡时收取4 点火通气 10 元/ 户 民用二次点火时收取武汉物业管理市场调研报告第 21 页 共 174 页80 元/ 次 不带气作业，不含材料费5 移表100 元 /次 带气作业，不含材料费6 工商客户办证费 200 元 /户2、武汉市物价局服务价格收费许可证：01-00120001。5.4 瓶装液化气收费标准及收费依据5.5 有线电视序号 项目名称 计算单位 收费标准（元） 收费依据 备注1 安 装 服 务 费 户 280 武价函19934 号199663 号2 视 听 维 护 费 户、月 10 同上3 拆 装 费 户 60 同上4 报 停 手 续 费 户 10 同上天然气服务收费依据：1、武价函200571 号文武汉市物价局关于武汉市天然气有限公司服务性收费的复函。收费标准（元/瓶）服务项目4.8 公斤 14.5 公斤 49 公斤销售价格 （请向公司客户服务中心咨询 85551111）送气上门 1 元13 楼 3 元/瓶48 楼 4 元/瓶912 楼 7 元/瓶12 楼以上与用户协商1 楼 7 元/瓶2 楼 12 元/瓶3 楼以上与用户协商交瓶开户 15 元 25 元 应是 100 元开户 租瓶开户 60 元 130 元 350 元第二部分：房地产市场1.0 武汉房地产市场走势综合分析在过去几年中，武汉的房地产市场处于一个上升通道，房价增长明显，由曾经的中部“价格洼地”一跃成为中部地区最高。这种变化，既有“中部崛起”的利好背景下城市经济增长带来的实质性推动，也与武汉以自住为主的市场发展特点密切相关。不过，武汉三镇经济地理环境不同，政府发展规划定位存在差异，导致了房地产区域发展分化现象日益明显。2.0 2008 年土地市场综述2008 年全年，武汉市土地市场交易量整体下滑明显，主要原因有以下两点：一方面是受经济危机影响，商品房销售市场遇冷，购房者的观望情绪传导至土地市场，开发企业对市场发展信心不足，资金投入谨慎。另一方面，前期部分开发企业拿地较多，占用大量资金，而市场冷清和国家实行从紧的货币政策双重影响，开发企业在资金回笼和贷款投资两端出现紧张局面，而在国家宏观调控政策对土地市场进行规范管理后，开发企业加强了对囤积土地的处理，市场中土地需求量减少。2008 年武汉市共推出地块 68 幅，成交 49 幅；实际成交面积1011460.48 平方米(约 1516 亩)，与去年同期相比减少 1564542.16 平方米( 约 2346.8 亩) ，降幅为 60.75%。实现交易金额 57.948 亿元，同2007 年的 253.171 亿元相比减少了 77.1%。平均楼面地价为 2203 元/平方米，同 2007 年的 2538 元/平方米相比下降了 335 元，降幅为武汉物业管理市场调研报告第 23 页 共 174 页13.2%。2.1 中心城区土地市场供需情况2008 年武汉市共推出地块 68 幅，成交 49 幅；实际成交面积1011460.48 平方米(约 1516 亩)，与去年同期相比减少 1564542.16 平方米( 约 2346.8 亩) ，降幅为 60.75%。武汉三镇土地交易（招、拍、挂）情况：实际出让面积 成交金额区域 宗数 面积（平方米） 比例 金额（亿） 比例汉口 19 360480.15 35.6% 32.54 56.2%汉阳 9 195597.75 19.3% 6.33 10.9%武昌 21 455382.58 45.1% 19.08 32.9%总计 49 1011460.48 100% 57.95 100%从实际成交面积分布来看，汉口和武昌所占比例最大，分别为35.6%和 45.1%；从成交金额来看，汉口区域所出让土地大部分处于中心城区，交易价格较高，成交金额为 32.54 亿，占总成交额的56.2%。2.2 2008 年土地市场运行特点2005年 -2008年 武 汉 土 地 成 交 情 况（ 单 位 ： 亩 ）3755.92067.5386315160500100015002000250030003500400045002005年 2006年 2007年 2008年具体分析 2008 年武汉市的土地市场，我们可以留意到有以下七个特征。第一，开发商投资信心严重受挫，地块流拍多，成交率低。从地块成交率来看，2008 年，武汉土地交易中心共推出土地 68幅，其中成交 49 幅，流拍 7 幅，成交率为 72%，由此可见国家宏观调控和金融风暴对开发商投资信心的打击程度。12 次流拍既说明了开发商面对市场日趋理智的商业素养，也暗示了土地市场并非“唯成本是从” 的价值理念，土地供方需慎重综合评估土地价值。第二，挂牌土地整体实行单量控制，大面积地块难觅踪影。从成交土地的面积来看，进入 2008 年以来，为了实践宏观调控政策所倡导的“ 集约高速利用土地 ”的指导思想。武汉土地管理部门对出让土地整体实行单量控制。49 幅出让土地中，建筑面积在 30 万平方米以上的地块仅 1 幅，为武汉市泰宇商贸有限公司在硚口区农利村以 57500 万元拿下的 P(2008)068 地块，建筑面积为 34 万平方米；10-20 万平方米的地块也只有 6 幅；5-10 万平方米的地块为 13 幅；而小于 5 万平米的地块最多，为 29 幅，占全部出让土地的 59%。第三，伴随单幅地块面积的“缩水”，成交总价也较低。从成交金额来看，2008 年武汉市的平均楼面地价为 2203 元/平方米。由于单幅地块的面积普遍较小，单幅地块的成交总价也普遍较低。49 幅出让土地中，成交金额在 5 千万元以下的地块最多，有 21 幅，占 43%的比例；5 千万至一亿元的地块为 11 幅，1-5 亿元的地块为 15幅，5 亿元以上的仅 2 幅。其中，武汉武商集团股份有限公司以武汉物业管理市场调研报告第 25 页 共 174 页107000 万元买下的 P(2008)062 地块位于江汉区滑坡路，为 2008 年出让地块中成交总价之首。第四，武昌、汉口的中心区域成为土地出让的热点。从成交地块的所在区域来看，已成交的 49 幅地块中，汉口、武昌分别成交 19、21 幅，且成交地块多为二环之内。汉阳最少，只有9 幅。由此可见，武昌、汉口的中心城区持续为房地产开发商及消费者关注的重点，但是随着中心城区土地资源的逐步减少、拆迁难度的持续加大及销售价格的攀升，城市次中心或将成为 2009 年以后房地产开发的热点。整个武汉市的房地产开发呈现出中心城区和郊区为两极，城市次中心为中间的扁平化发展态势。（成交幅数，百分比）第五，平均容积率大为降低。2006年 -2008年 武 汉 土 地 容 积 率 情 况3 3.3 2.700.511.522.533.52006年 2007年 2008年武 汉 三 镇 土 地 成 交 比 例20, 41%19, 40%9, 19%武 昌 汉 口 汉 阳从成交地块的平均容积率来看，2006 年和 2007 年分别为 3.0 和3.3，而 2008 年仅有 2.69，容积率下降很大，满足了人们对居住舒适度越来越高的要求。第六，行业巨头“按兵不动”，天价“地王”踪影难见。从土地受让人的情况来看，受中央宏观调控和金融风暴的影响，市场趋势不明确，投资风险大增，武汉本土开发商几乎都面临着一定的资金压力，在 2008 年土地交易市场上表现的非常谨慎。武汉二十强开发企业中，除排名第二的武汉地产开发投资集团有限公司以 1.8亿元拿下 P(2008)040 号地块，以及排名第十四的湖北新长江置业有限公司以 5660 万元的价格购得 P(2008)013 地块，其余十八家企业均“ 按兵不动”，未出手购买一幅地块。作为武汉市房地产开发行业的“ 第一梯队” ，万科、福星惠誉、金地等名企全面收缩阵线，再难见到前两年动辄几十亿元以上的天价“地王” 。此现象固然与 2008 年的市场形势有关，但同时需要指出的是，二十强企业在 06、07 年购得大量土地，需要时间完成开发周期，也是一个不可忽视的原因。第七、上冷下热，冷热不均。一是上半年相对冷清(仅成交 12 宗)，下半年相对集中(成交 37 宗) 。武汉物业管理市场调研报告第 27 页 共 174 页二是中小地块尤其是中心城区的小地块受到开发商热捧。如 P(2008)004，P(2008)008， P(2008)029 等地块都是经过几十、上百轮竟拍才成交，而面积较大的地块尤其是城郊结合部的大面积地块则相对冷清，很多都是在没有竞争对手的情况下成交。2.3 楼面地价排行：地块编号地块位置出让面积（公顷）土地用途使用年限容积率每亩单价（万元/亩）楼面地价（元/平米）成交价（万元）竞得人P(2008)062江汉区滑坡路3.2 商业金融业405 2229.18 6687.5 107000 武汉武商集团股份有限公司P(2008)068硚口区农利村10.25 住宅703.5、0.61、3.3374.16 1675.67 57500 武汉市泰宇商贸公司P(2008)046洪山区和平街三角路村8.02 住宅702.6 320.69 1850.14 38570 武汉宝吉物业管理有限公司P(2008)001中北路延长线4.002 住宅702.5 以内350.66 2103.95 21050 湖北长源房地产开发有限责任公司P(2008)021江岸区二七街赵家条 319 号2.32 住宅703.2 572.86 2685 19950 湖北省铁路公司P(2008)002汉阳区墨水湖北路以南、十升小路以东3.3851 住宅702.2 以内382.07 2605 19400 湖北十里投资发展股份有限公司P(2008)040汉阳区归元寺西南部、拦江4.44 住宅702.5 271.73 1630.36 18090 武汉地产开发投资集堤路以北 团有限公司2.4 成交金额排行地块编号 地块位置 成交面积（）土地用途成交价（万元）容积率P(2008)062 江汉区滑坡路 32016 商业金融107000 5P(2008)068 硚口区农利村 102551 住宅 57500 3.5P(2008)045号洪山区洪山乡（中北路延长线 B 地块）89644.8 住宅 41450 2.5P(2008)046 洪山区和平街三角路村 80240 住宅 38570 2.6P(2008)067 江汉区青年大道常青路特一号20310 商业 21100 3.5P(2008)001 中北路延长线 40040 住宅 21050 2.5P(2008)021 江岸区二七街赵家条 319 号 23211 住宅 19950 3.2P(2008)002 汉阳区墨水湖北路以南十升小路以东33868 住宅 19400 2.2P(2008)040 汉阳区归元寺西南部、拦江堤路以北44422 住宅 18090 2.5P(2008)004 京汉大道 B3 5782 住宅、商业17650 5.0P(2008)030 洪山区雄楚大道与丁字桥路交