总部办公写字楼市场调研报告

- 1 -亦庄总部式办公写字楼市场调研报告市场调研说明：调研目的：了解总部办公写字楼的市场现状，并对亦庄地块的市场潜力及定位提供参考。调研范围及对象：亦庄总部办公写字楼、非中心、总部基地总部办公主要集中在亦庄范围内，而本地块也处于亦庄，所以以亦庄总部办公写字楼作为主要调研内容，同时对市场较为成熟的总部办公写字楼项目非中心、总部基地进行调研，以供本地块定位参考。调研重点内容：产权性质及操作方式、建筑形式及功能配置、价格情况、购买客群分析、销售情况及推广方式- 2 -一、 市场分析1、北京写字楼总体市场概述与商品房住宅的供应紧缺相比，2007 年可谓是写字楼的“大年”，据统计，2007年上半年完工的面积仅为 47.4 万建筑平方米，主要集中在城市黄金地段，其中CBD、金融街和东二环商圈分别占 52.6%、17.0%和 16.5%，占到总体 80%以上。全年甲级写字楼供给将超过 210 万建筑平方米，这意味着，进入第三季度，甲级写字楼市场将迎来放量高峰，初步估算下半年供应量将超过 160 万建筑平方米，而 2008 年上半年的供给也达到了 95.5 万建筑平方米。根最新统计显示，2007 年全年供给将超过总存量的 40%，首次出现大放量，使可售甲级写字楼总面积达到 700 万平方米以上，即使一年能吸纳 100 万平方米的面积，写字楼租售比也被拉高到 7：1，短期内面临很大消化压力。写字楼巨大的放量给市场带来的压力日趋明显，据悉如东二环、中关村等区域租金出现一定幅度的下滑；同时一些研究机构、大型企业因为受办公区域限制小、环境影响，而产生了搬离商务中心区域、选择总部办公环境的趋势，环境优良的总部式办公写字楼正逐步成为写字楼市场的新宠。超甲、甲级写字楼市场的供需趋势- 3 -2、总部式办公写字楼市场分析与上述甲级写字楼热点区域供应明显大于需求的情况不同，亦庄作为新兴商务区，以其特有的自然生态与产业生态相结合的“双生态”概念越来越受到开发商与企业的注目，特别是其独栋、总部式办公写字楼正逐步成为写字楼投资的新宠。最新研究显示，北京总部式办公写字楼经过几年的发展，已经分为区域集群式总部和独立总部两种类型，2007 年国际化办公写字楼将从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象，独栋总部型成为写字楼一种新流行趋势。2003 年开发的总部基地可以说是开创了北京独栋型总部写字楼的先河，随后 BDA 国际企业大道、非中心等相继诞生，随着市场需求的增多，今年新入市和老项目后期开发的项目也明显增加，仅亦庄今年下半年就有 3-4 个项目开盘。 北京独栋型总部写字楼概况表：项目名称 区域 总建筑面积 建筑形式 独栋面积（M 2）总部基地 丰台 140 万平米 独栋 1200-6000非中心 朝阳 45 万平米 4 层独栋 400-3000BDA 国际企业大道 亦庄 18 万平米 7-18 层单体建筑 4000-12000BDA 国际港 亦庄 4.17 万平米 4 层独栋 三层商务办公 3900汇龙森.国际港 亦庄 9.5 万平米 4 层独栋、 3-5 综合办公楼 2600嘉捷科技园 亦庄 8.4 万平米 3 层独栋 1500-5800BDA 国际广场 亦庄 8 万平米 8 层单体建筑 30008000MAX 空港企业园 空港 20 万平米 4-4.5 层独栋 800-1500- 4 - 独栋总部型写字楼项目分布分析该类产品主要分布在核心区边缘的非中心地带，但通过上表也不难看出绝大多数的项目位于亦庄区域内，这主要与亦庄的整体规划和入住企业规模和类型有密不可分的关系。亦庄成为独栋型总部写字楼集中地的原因：一是 亦 庄 的 “双 生 态 ”优 势开 发 区 对 所 有 入 区 企 业 都 有 严 格 的 入 区 环 保 指 标 ， 低 密 度 、 低 容 量 、高 绿 化 率 的 公 建 、 工 业 及 住 宅 项 目 ， 凉 水 河 的 自 然 生 态 带 和 国 际 企 业文 化 公 园 ， 美 化 了 区 内 自 然 环 境 。截 止 目 前 ， 亦 庄 开 发 区 的 入 区 企 业 近 2000 家 ， 汇 集 了 可 口 可 乐 、 诺基 亚 、 朗 讯 、 西 门 子 、 通 用 电 气 、 IBM、 奔 驰 等 著 名 跨 国 公 司 80 余家 ， 世 界 500 强 企 业 50 余 家 ， 形 成 了 生 物 技 术 与 新 医 药 、 电 子 信 息 、光 机 电 一 体 化 、 新 材 料 新 能 源 和 软 件 制 造 五 大 产 业 生 态 链 条 。可 以 说 亦 庄 的 产 业 生 态 与 自 然 生 态 相 结 合 的 “双 生 态 ”为 独 栋 型 总部 型 写 字 楼 开 发 提 供 了 重 要 平 台 。在售项目的分布情况62%12%13% 13% 亦 庄空 港丰 台朝 阳- 5 -二 是 亦 庄 已 形 成 公 司 企 业 总 部 所 在 地 的 形 象提起亦庄，人们首先想到的就是诺基亚中国园、美国 GE 和日本 SMC、可口可乐等这些世界 500 强企业的中国区域总部所在地，据了解目前亦庄已经吸纳了 50 余家全球 500 强企业，这为企业商务办公选址造就了先天优势，加之亦庄可提供大量的厂房等辅助设施，也逐步成为北京总部办公的首选之地。三是亦 庄 新 城 规 划 带 来 无 限 商 机北 京 市 “十 一 五 ”正 式 批 复 了 “亦 庄 新 城 ”的 规 划 ： 亦 庄 新 城 是 “两轴 两 带 多 中 心 ”中 东 部 发 展 带 的 重 要 节 点 ， 北 京 市 重 点 发 展 的 新 型 卫星 城 之 一 ， 其 定 位 是 “高 新 技 术 产 业 中 心 ”、 “高 端 产 业 服 务 基 地 ”。由 此 功 能 定 位 不 难 得 出 ， 亦 庄 未 来 必 然 成 为 高 端 产 业 的 总 部 基 地 ， 而2007 年 正 是 亦 庄 “质 变 ”的 开 始 。四是奥运会及环 渤 海 经 济 圈 的 确 定 成 为 带 动 亦 庄 区 域 经 济 发 展 的 强 大 引 擎一 直 蓄 势 待 发 的 环 渤 海 经 济 圈 ， 已 迅 速 成 为 继 珠 三 角 、 长 三 角 经 济 圈 之后 经 济 增 长 的 “第 三 极 ”。 作 为 圈 内 发 动 机 的 天 津 和 北 京 之 间 的 亦 庄 ，因 其 独 特 的 位 置 优 势 和 开 发 区 特 有 的 政 策 优 势 ， 加 上 2008 年 奥 运 会对 该 区 域 成 长 的 催 化 ， 成 为 环 渤 海 经 济 圈 的 重 要 战 略 要 地 之 一 。同 时 ， 随 着 北 京 写 字 楼 市 场 多 元 化 发 展 趋 势 的 日 渐 形 成 ， 多 个 新 兴 的 非主 流 商 务 区 域 获 得 越 来 越 多 的 企 业 客 户 甚 至 跨 国 公 司 的 青 睐 ， 而 亦 庄 正是 在 强 大 的 经 济 引 擎 的 支 持 下 ， 以 其 拥 有 的 “双 生 态 ”优 势 ， 成 为 北 京新 的 写 字 楼 热 点 区 域 。- 6 - 独栋型总部写字楼客层组成这类产品主要营造的是总部办公理念，主要的投资群体是跨国公司及 500 强企业、知名外资或合资企业的某个职能部门、不喜欢传统写字楼和市区环境的传统写字楼内的租户、北京本地大、中型企业、外地进京企业、事业单位及非赢利组织、国内外的投资型买家，特别是国内的投资型买家等。像 BDA 企业大道就集聚了资生堂、白领、3M、中国黄金集团等一批高科技研发境内外大型企业，这些选择独立总部的企业看中的正是亦庄“宜业”、“宜居”的优势。总结：通过上述对市场得了解和分析，我们不难看出，目前北京写字楼、特别是甲级及以上的写字楼的供明显大于求，未来销售情况不容乐观，但是独栋型总部写字楼作为一种新发展起来的有别于传统写字楼的特殊产品，却凭借着其自身及环境优势受到部分实力型买家（企业）的青睐，市场前景良好。- 7 -二、个案情况分析通过对上述市场的了解、分析，我们最终确定以亦庄的独栋总部办公项目作为本次个案分析的重点，同时将总部基地、非中心两个特色楼盘也作为重点考察对象。具体分析如下：1、产权性质分析项目名称 产权性质 区域总部基地 50 年工业用地 丰台BDA 国际企业大道 50 年写字楼 亦庄西区非中心 50 年写字楼 朝阳BDA 国际港 50 年工业用地 亦庄东区汇龙森.国际港 50 年工业用地 亦庄西、东区嘉捷科技园 50 年工业用地 亦庄西区BDA 国际广场 50 年写字楼 亦庄西区对上述楼盘进行调研，发现这类独栋总部办公项目的产权性质主要分为两种：一是 50 年写字楼产权，二是 50 年工业用地产权性质，目前亦庄东区所建的项目多为 50 年工业用地产权。这两种形式主要区别在于：项目 50 年写字楼产权 50 年工业用地产权证件情况 五证 无预售许可证产权分割形式 小产权直接归属购房者 大产权、小产权均为开发商所有，购 买后小产权由开发商转让给购房者使用年限 50 年 50 年销售签约形式 拿到预售许可证后可售， 正规网签 非网签- 8 -2、建筑形式及功能配套分析独栋总部办公产品以低层、低容积率、高绿化率为主要特点，属于生态型办公环境。 建筑特点：项目名称 建筑类型 层高 容积率绿化情况总部基地 独栋 标准层： 3.4 米 1.59 501%庭院式中心绿化非中心 独栋 标准层： 4 米 0.9 原生态坡地绿化BDA 国际企业大道 7-18 层单体建筑首层大堂：8.4 米 标准层： 4.2 米 首层、顶层 loft 设计2.6双重立体景观：下沉式庭院、果岭绿洲、二层绿色天廊、屋顶花园BDA 国际港 独栋 三层商务办公 首层： 3.9 米 标准层： 3.5 米 0.8 30%绿化率汇龙森.国际港 4 层独栋、 3-5 综合办公楼 首层： 4.8 米 标准层： 3.5 米 1.9 嘉捷科技园 3 层独栋首层大堂：挑高 17 米标准层： 4.2 米 地下 4.2 米1.1 景观大道、屋顶花园BDA 国际广场 8-10 层单体建筑首层大堂：7.48 米 标准层：3 .74 米 顶层： 5.54 米2 下沉式阳光花园 主力面积：独栋型总部办公的面积多在 2000 平米以上， 3000 平米左右居多，少量可整层销售或散售，内部以敞开式框架结构为主，客户自行分割。项目名称 散售面积（M 2） 独栋面积（M 2）总部基地 1200-6000非中心 350-850 3000 左右BDA 国际企业大道 4000-12000BDA 国际港 76-119 3900 汇龙森.国际港 300-10000 2600 销售方式 可预售 一般为现房销售- 9 -嘉捷科技园 1500-5800BDA 国际广场 30008000 项目功能配套及物业管理由于独栋式总部办公产品的特殊性，决定了多数产品为毛坯交房，或根据客户要求提供定制服务，自身一般配有会所、商务配套设施。项目名称 装修情况 冠名权 社区功能配套 单体内部功能配套总部基地 毛坯 可以 总部公寓、酒店、购物中 心、国际会议中心 非中心 毛坯 可以 商业会展中心 卫浴间、茶水间BDA 国际企业 大道 毛坯 可以会所服务：员工餐厅、健身房、超市等预留烟道，可引入市政天然气BDA 国际港 公共区域 精装修 预留烟道，设有开 放式厨房汇龙森.国际港 公共区域 精装修 小面积科研办公用房、独立 式的多层专业生产厂房 嘉捷科技园 公共区域 精装修 可以一栋配套餐饮楼、 一栋综合楼（含会议厅、专家公寓）BDA 国际广场 公共区域 精装修 未定 未定 物业服务系统项目名称 物管公司 物业费 车位及费用总部基地 道丰总部基地物业 管理 3.98 元/平米/月 地下： 18 万/个 地上：租 150 元/月/位非中心 中粮凯莱 5.8 元/平米/月 811 个，10 万元/位BDA 国际企业 大道 北京博大经开物管 4 元/平米/月1250 个，地上 150 元/位.月，地下 350 元/位.月嘉捷科技园 国贸物业 4 元/平米/月 每栋提供 10 个车位，150 元/位.月- 10 -BDA 国际广场 未定 4.2 元/平米/月 地上 44 个，地下 586 个，共630 个， 价格未定- 11 - 建材配套情况项目名称 外墙 电梯系统 空调系统 通讯系统总部基地 通体砖贴面，局部配氟 碳喷涂铝板饰面 星玛电梯 1-2 部/栋 分层中央空调集中供暖、供冷， 加新风系统 电信、宽带综合布线非中心 玻璃幕墙外挂石材 独立电梯 独立 VRV 空调，含新风功能 宽带网络接入BDA 国际企业 大道 玻璃幕墙、陶瓷板墙 上海三菱电梯，载重1050KG，速度为 1.6 米/秒 中央空调，新风 50m3/人/小时 电话、ADSL 网络入户内机柜，户内线路终端由业主自行定位安装嘉捷科技园 隐框式玻璃幕墙加高级 涂料 预留电梯井道 风机盘管加独立新风，风口及 新风支管由客户自行安装 结构性综合布线，宽带系统- 12 -3、销售情况及价格分析独栋式总部办公产品由于主要集中在非主流商务区内，价格明显低于市中心的甲级写字楼，具体情况如下：项目名称 均价总部基地 9000 元/平米（独栋）非中心 16000 元/平米（报价），整栋购买约为 12000 元/平米BDA 国际企业大道 8000 元/平米（独栋）BDA 国际港 6800 元/平米（散售均价），7500 元/平米（独栋报价）汇龙森.国际港 6380 元/平米（整层销售价格）嘉捷科技园 7000 元/平米（独栋）BDA 国际广场 7500 元/平米（整栋）销售情况：项目名称 开盘时间 入住时间 销售情况总部基地 03.10 04 年 一期售完，二期预计年底开 盘非中心 05.9 06.5 目前一期仅存 2 套BDA 国际企业大道二期 07.3 08.5 50%BDA 国际港 未开盘 08.6 汇龙森.国际港 07.11 08.5 嘉捷科技园 05.12 06.4 一期基本售完该类产品开发周期多在 35 年，销售周期约为 12 年左右。- 13 -4、客群分析如前所述，总部型办公产品的主要客群为跨国公司及 500 强企业、知名外资或合资企业的某个职能部门、不喜欢传统写字楼和市区环境的传统写字楼内的租户、北京本地大、中型企业、外地进京企业、事业单位及非赢利组织、国内外的投资型买家。购买者多为自用或固定资产保值，短期投资客户非常少。部分产品的主要入住客户：项目名称 入住（或购买）企业客户总部基地 中国航天、中国物储、中铁一局城轨公司、依文、火箭股 份、正泰集团、中华通信、建龙钢铁、国联股份等非中心 维维集团、和平铝业、盛世敦煌、加拿大威顿等BDA 国际企业大道 中石化、资生堂、白领、3M、中国黄金集团等嘉捷科技园 北京移动、天申食品集团、 伊索菲通（北京）太阳能企业、 卫生部下属研究机构通过上表我们可以看到，总部基地、非中心主要以大型国企和少量咨询、服务性质的外资、合资企业为主，而入住亦庄的多为 500 强企业与大型跨国企业、中高新技术产业、能源产业、研究机构等的管理总部。5、推广、销售策略分析此类项目特别是亦庄内 50 年工业产权的项目，推广销售主要以户外路牌（高速公路）和大型企业入伙的签约活动、网络为主要宣传手段，报广类的纸媒宣传非常少。- 14 -附：个案调研情况“BDA 国际港-北京汇瀛文化创业园 ”位于亦庄北京经济技术开发区（ BDA）东部新区A9M1 地块，科创一街与经海四路的交叉节点上。是由北京维京宏强投资管理有限公司和北京亦庄新瀛投资管理有限公司共同建设的“后奥运时代”新兴文化与传媒科技产业基地。 国际港项目正好处于亦庄开发区最具发展潜力的路东新区，三条高速公路从周边通过，距离 CBD 中央商务区仅 15 分钟车程，占据着得天独厚的地理位置。诺基亚星网工业园、中国网通宽带中心、戴姆勒奔驰汽车、通用电气等著名国际企业均在开发区大量投资，在这些企业的带动下，形成了一条条特色鲜明的上下游产业链。有了这些产业链，国际港便拥有了强大的产业经济后盾。 共有 4 座商务楼，其中一栋产业别墅，三座商务公寓(写字楼) 。建筑设计简洁大气，施工精良，为繁忙的业主提供了更多的选择余地；在建筑整体设计上，遵循“ 以人为本、舒适便捷”的设计理念，整个项目容积率仅为0.78，园区内所有建筑高度均控制在 12 米以内，五座商务楼全部设计为三层，层高达到 3.6 米，走廊与楼梯宽度分别达到 1.8 米，无论办公或是居住，身处其中绝无拘束之感。 建筑形式：框架结构饮用水：配备纯净水饮水设备、服务式公寓配备电热水器材供暖方式：集中供暖鸟瞰图- 15 -汇龙森国际企业港项目位于北京经济技术开发区东区 D4 地块，园区在总体功能布局上既有独栋式的企业办公研发组团，也配备了集合式的企业商务组团，同时考虑到有些小型高新技术企业可能刚刚起步，我们提供了更为灵活的酒店式小面积科研办公用房，而且还配置了独立式的多层专业生产厂房。汇龙森国际企业港是集办公、科研、生产为一体的智能化、多功能、花园式的高新技术企业孵化基地和留学人员创业基地，本项目的建成将使汇龙森在中小型科技企业孵化基地的建设朝着专业化、国际化的方向发展，使汇龙森不断成长成为国际一流的孵化器。独栋办公楼可分为二半销售，每部分 1300 平米。结构：框架剪力墙外墙：高级通体砖，LOW-E 玻璃幕内墙：毛坯电梯：客梯 1 吨，货梯 2 吨门窗：断桥铝合金外窗大堂：精装修首层大堂墙面：精装修供水：市政，双路 DN150*2供电：市政，电容总量 5000KVA供气：市政天然气采暖：然气锅炉通讯：ADSL，宽带光缆卫生间：精装修电梯间：精装修电视系统：有线电视空调系统：中央蓄冰空调- 16 -外立面鸟瞰图- 17 -BDA 国际企业大道 II 位于世界 500 强企业密集的北京经济技术开发区，荣华南路环岛的西南侧，是开发区核心区的终端，也是开发区南大门的出入口，是有“亦庄长安街”之称的“商务大道 ”的起点。 项目概况 该项目总建筑面积 30 万平方米，分三期开发，其中一期 11 万平方米。BDA 国际企业大道 II，总占地面积约 5.4 万平方米，总建筑面积约 19 万平方米，其中地上建筑面积约 13 万平方米，地下建筑面积 6 万平方米，车位总数为 1250 个。项目由 16 栋 7-18 层的建筑单体和 1 个大型会所，错落有致地组成一个超级建筑集群；每 3-4 栋建筑单体围合布局，共同组成了 5 个建筑组团。中心组团两栋标志性建筑以 88 米“亦庄第一高度”处于地段中心，与其他两栋建筑围绕会所，共同形成北京经济技术开发区的显赫地标。 核心特点 超越标准：BDA 国际企业大道 II，以超越常规硬件配置标准的写字楼，为企业实现真正可以定制的价值空间。企业可以选择最适合自己的硬件配置，舍弃不必要的资源浪费，实现办公资源最大优化。 多重定制：BDA 国际企业大道 II，在建设实施之前，企业可根据自身需要自主选择空调、荷载、电梯等等硬件指标，真正实现可定制的办公空间。 建筑单体 16 栋单体写字楼有 5 种户型，除中心组团四栋单体建筑高度都在 10 层以上外，其余四个组团都为 7 层或 9 层的建筑，所有临街单体都可拆分为两家公用，最大限度利用展示空间。各单体建筑面积为 400012000 平方米，标准层面积为 500800 平方米。一些实用性极强的独到想法被运用到户型设计中：所有建筑均为三面或四面采光；通过两柱大跨度设计增大了采光间距，四面通透；所有户型除核心筒之外的所有区域都可以自由变化组合。- 18 -结构：钢筋混凝土框架结构外墙：玻璃幕墙、陶瓷板墙内墙：砂浆抹平刮腻子供气：引入市政天然气电梯：上海三菱电梯，载重 1050KG，速度为 1.6 米/ 秒采暖：市政提供热源，由设在地下一层的换热站统一供给空调热水通讯：电话、ADSL 网络入户内机柜，户内线路终端由业主自行定位安装，并根据需求自行报装，每栋楼屋顶机房设置一个卫星接收天线基础，客户可自行安装不超过 4.5 米的卫星接收天线，楼体范围内可实现地上地下手机信号全覆盖门窗：LOW-E 中空玻璃断桥铝合金窗，开窗形式为上、下悬窗，平开窗卫生间：地面为水泥砂浆保护层，墙面表面拉毛，顶棚为结构面层大堂：首层大堂层高 8.4 米，LOFT 设计，空间可自由组合。大堂入门为旋转门和平开门，并采用高档门电动系统楼层负荷：标准层为 250 KG/平方米,首层、二层载重量都为 500 KG/ 平方米，可进行屋顶绿化地面材料：结构面层，预留装饰面顶棚：地下室刮腻子找平，其它部分为混凝土面层 电梯间公共走廊、消防楼梯：电梯间墙面门禁系统：客户根据需求自行安装电视系统：有线电视主信号进入园区会所光端机，由会所到各楼的线缆及信号，业主根据需求自行安装，收视点位置业主自行定位安装中水系统：分低、中、高区供水，中、高区经变频水泵加压供水至各用水点空调系统：