商业房地产投资风险管理及对策

郑州航空工业管理学院课程论文1郑州航空工业管理学院房地产开发与经营管理课程论文论文题目： 商业房地产投资风险及对策 学生姓名： 刘* 学 号： * 学 院： 土木建筑学院 专业年级： 工程管理 指导教师： 周 * 2011 年 6 月 12 日郑州航空工业管理学院课程论文2目录摘要-1引言-1一、风险的概念-1二、房地产风险的主要类型-1 1.政策风险-12.财务风险-13.市场风险-14.开发商自身经营能力风险-2三、房地产投资风险管理的对策 -21.风险预控-22.风险的组合-23.风险转移-2四、房地产风险管理的策略探讨-31 .加强对经营环境的研究-32 .加强对房地产市场调查与预测-3 3 .不断提高物业管理水平-34 .精心组织、加强管理、缩短项目投资周期-35 .加强公司间的合作,实现优势互补-4五、结束语-4参考文献-4郑州航空工业管理学院课程论文3摘要：作为国民经济的支柱产业之一房地产业，在带动相关产业促进国民经济发展和提过人民生活水平等方面起着十分重要的作用。房地产投资具有资金需要量大、开发经营周期长，变现性差、不可移动，寿命周期长、综合性强、投资额大，政策影响性等特点。同时房地产投资又是高风险、高回报行业。通过投资风险的概念，房地产投资风险常见的类型叙述，提出了规避风险的方法。引言商业房地产经营风险管理是指商业房地产经营者对所经营的房地产客观上存在的经营风险的认识、处理与控制,以使风险损失减少到最小程度。由于房经营面临着各种风险,这就要求经营者增强风险意识,加强风险管理,把风险管理作为企业管理体制的项重要的管理活动来抓除了必须设立风险管理机构、培训和配备专业管理人员以外,还要认真研究各类风险从潜伏到发生和发展的运动规律,对风险的各个环节都能采取有效的措施,并对控制措施能做到有效的监控。 一、风险的概念 关于风险，最初提出的是美国的威利特在风险与保险的经济理论 ， “风险是关于不愿意发生的不确定性客观体现” 。法国学者莱曼把风险定义为“损害发生的可能性” 。美国学者佩费尔把风险定义为“实可测度客观概率的大小” 。这些定义从不同的角度描述了风险的概念。在我国，有人认为，风险是指一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度，也有人认为，风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益偏差。以上几种说法意思是相同的。二、房地产风险的主要类型 1.政策风险 政策风险是由于国家或地方政府有关房地产投资的政策条件发生变化而来的投资风险。房地产业作为国家最主要的固定资产投资，与国家的宏观经济政策联系紧密。房地产投资是一项政策性很强的产业，国家会通过与房地产有关的政策来调整宏观经济的运行。这些政策包括投资政策、金融政策、房地产管理政策以及税费政策等。这些政策都会对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响。比如我国最新出的房地产政策有关第二套住房首付 500u、利率 110%的新政策。这样就可以防止房子价格的过快增长。 2.财务风险 财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆在使用贷款的条件下，即扩大了投资的利润范围。同时也增加了不确定性，即增加的现金收益不足以偿还债务的可能性。由于我国目前资本市场发展尚不完善以及受传统的投资观念的影响，房地产企业运用股票、债券等直接融资方式受到限制。目前，我国房地产的融资主要依靠银行贷款。房地产项目的融资结构中银行贷款点到 70%左右。商业房地产的融资风险主要是利率风险，即银行贷款利率的增加给房地产企业带来的风险。利率作为国家调节宏观经济的重要指标。 3.市场风险 商业地产的市场供求风险是由市场供给与需求的失衡所带来的风险。一是商业房地产的供给过多，供过于求导致房地产的大量空置。另一方面，已建成的商业房地产项目郑州航空工业管理学院课程论文4不能满足市场的需求，市场结构性矛盾突出。目前，我国大部分地区的房屋开发中，高档房屋比率过高，忽视了供需关系。有些房地产企业为了追求高利润热衷于投资高档商品房的开发，盲目上大型、高层、高档项目，超过了居民的购买能力，造成了高档商品房结构性的供过于求。 4.开发商自身经营能力风险 商业房地产业跨越房地产业和商业经营两个领域，目前许多房地产企业习惯于探讨品牌建设、规模扩张等热点问题，而很少关注每人面对的管理问题。管理手段与水平相对落后，并且高级人才缺乏，尤其缺少投资策划、营销策划、资本运作等方面的高级管理人才。在这样的房地产行业整体背景下，房地产企业投资极易产生较大的非理性。 大量的事实证明，我国房地产企业几乎不采用现代的投资决策理论与方法来进行房地产投资决策，由此造成投资的决策水平低下。即使房地产企业在使用传统的投资决策方法时，也没有完全按其规律行事。凭决策者的主观臆断来进行经营决策。这也正是造成大量房地产企业倒闭或者退出房地产业的主要原因。三、房地产投资风险管理的对策 1.风险预控 房地产投资风险预控最积极的办法是作好房地产市场调查研究。市场风险是房地产投资最直接的风险，能否降低风险，只有通过科学的方法进行市场调查，获得尽可能详尽的信息。全面调查市场的现状、客观的需求供给增长预测、严谨的未来供需缺口分析，都要建立在科学手段基础之上。单凭主观臆断作出的可行性研究是风险发生的必要因素。投资者关于投资环境的信息质量越高，那么投资所作的预想可能越准确，从而使风险在事先就得到很好的控制。 2.风险的组合 房地产投资优化组合是指依据投资环境、物业形态、实际用途和消费层次等因素，对房地产市场进行细分，通过分析各类房地产投资的风险与收益的关系，评价和选择两个或多个相关性不强的产品或经营方式进行开发投资的过程。这个方法就是投资中经常提到的“不要把鸡蛋放在一个篮子里” 。当然，一方面选择相关性不能太强的各个项目，相关性太强就会起不到降低风险的作用。房地产开发企业可通过调整开发结构，实行开发类型多元化、开发区域多元化来分散风险。如通过投资建造不同档次的住宅;或者是把资金分散投资在不同类型的房地产，如住宅房地产、商业房地产等。用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，以减少未来收益的不确定，从而降低整体开发风险，最终获取平均的投资收益。 另一方面体现在地区分布的组合和开发时机的组合。房地产商品的位置固定性决定了房地产市场是一个区域性市场，由于各个地区经济房地产投资优化组合是房地产企业分散投资风险和适应市场竞争的有效途径和手段，是房地产业发展的必然趋势，体现了房地产投资发展的方向。由于房地产开发活动受到宏观经济的影响很大，而经济发展具有周期性的规律，因此，房地产业发展也相应有着周期性的涨落。房地产开发商要掌握有利的发展的时机，取得更大的效益。 3.风险转移 (1)非保险型转移 分两个方面，一是投资者可通过合同，将风险损失转由另一方承担和赔偿。以达到郑州航空工业管理学院课程论文5降低风险发生的频率和减小风险损失程度的目的。在施工建设阶段，开发商可通过工程项目总承包合同的签订，将项目该阶段面临的建材、设备市场价格波动等风险转移给项目的施工方。合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人，达到降低风险发生频率和缩小其损失程度的目的。 二是财务形式的风险转移，即通过发行股票、寻找合作伙伴等寻求外部资金支持地形式，将部分投资的风险损失转移给他人。 (2)保险型转移 通过购买保险，业主作为投保人将自己在项目实施过程中可能遭受的自然灾害、意外事故等承担的工程风险转移给保险公司，从而使自己免受风险损失。四、房地产风险管理的策略探讨 1 加强对经营环境的研究 房地产企业和其它企业一样总是在一定的环境中开展经营活动的,环境既提供了机会也构成了威胁。企业的经营活动与外部环境的联系越来越紧密。外部环境的各种因素如经济因素、社会文化因素、家庭组成因素、政治法律因素、自然因素等都对企业的开发经营产生各种各样的影响,并且外部环境还处于不断的变化之中 ,这就要求房地产企业的经营者们把自己的企业看成是一个开放的系统,它不断地与外部环境产生相互的影响和作用。正视环境的影响和作用,把外部环境、内部条件有机结合起来 ,提出一个适合自己的科学的战略目标,潜心培养并提高自己的核心竞争力,并能审时度势、因势利导、灵活应变,不断地随环境的变化而调整企业的经营活动,这样对提高项目投资成功率 ,实现风险管理的目标定会有大的帮助。 2 加强对房地产市场调查与预测 实现从产品观念到营销观念的转变。房地产企业生产的产品是房屋,它具备一般商品的特征。随着市场经济的发展,人们生活水平的提高 ,消费者一些低层次的需求已得到满足,人们消费商品也越来越为了满足心理方面的要求,消费者在消费方面也日益呈现出个性化的特征。 现代房地产市场已经告别了卖方市场的时代。虽然这个市场的潜力巨大,但目前这个行业内的竞争却十分激烈,稍有不慎就会有面临失败的危险。开发商们煞费苦心的谋划, 目不暇接的房地产广告,不断出新的住房消费新概念等足以说明这一点。 3 不断提高物业管理水平 物业管理是改革开放、住房体制改革、房屋商品化的产物。它把专业化、社会化和企业化的运作机制引进了我国房地产的管理。物业管理是和房地产综合开发的现代化生产相配套的综合性管理。世界上许多国家和地区房地产的经验证明,一个优良的物业管理不仅是房地产成熟的标志,而且是本身获得长足、持续发展的强大动力。优良的物业管理有利于树立开发商的良好形象,也可以很好地满足人们物质文明和精神文明需要。房地产企业要克服前几年随着房地产业的迅猛发展而出现的“重开发轻管理”、 “重销售利润而轻售后服务”的思潮给房地产业发展带来的约束,认真探索一条适合我国国情的物业管理之路。由于我国房地产改革与发展时间很短,物业管理方面的理论和经验还很缺乏 ,具体如何做,还要开发企业多实践、多探索、多借鉴。 4 精心组织、加强管理、缩短项目投资周期 郑州航空工业管理学院课程论文6项目开发建设周期越长,风险管理中的不确定性就越多 ,风险也就越大。所以,缩短项目建设周期,不仅有利于资金周转加快,也有利于减小因开发期内社会经济条件的变化而对项目带来的风险。 5 加强公司间的合作,实现优势互补 现代企业要在竞争中立于不败之地,必须潜心研究自己的发展战略 ,充分发挥自己的长处,认真培植自己的核心竞争力。要做到这些,必须认真分析一下自己的长处和短处、优势和劣势,然后做到扬长避短并采取措施来弥补自己的不足。如能在经营中注意和其它公司开展台作,实现优势互补,就有利于更好地发挥自己的长处,避开短处。在使自己做大做强的同时, 也必然会降低经营失败的可能性,如深圳万科房地产开发股份有限公司与深圳华润股份有限公司的合作,就很好地发挥了各自的长处,万科有很强的开发能力和知名品牌,而华润在北京有较多的土地储备。他们相结台就能在这个行业做得更好的道理是不言而喻的。风险管理是一项专业性和技术性很强的管理活动,它涉及面广 ,可变因素多。为了有效地管理风险, 要加强职能部门的作用,将涉及