华业行-北京韩建新鹿国际项目商业市场调研及策划报告-52页-2008年

韩建韩建 新鹿国际项目商业部分新鹿国际项目商业部分市场调研及策划报告市场调研及策划报告2008年年 2月月本案本案四通桥四通桥- 白石桥（白颐路）白石桥（白颐路）航天桥航天桥 - 阜成门桥（阜外大街）阜成门桥（阜外大街）花园桥花园桥 官园桥（车公庄大街）官园桥（车公庄大街）紫竹桥紫竹桥 西直门桥（西直门外大街）西直门桥（西直门外大街）苏州桥苏州桥 四通桥四通桥阜石路阜石路苏州桥苏州桥新兴桥（西三环沿线）新兴桥（西三环沿线）区区域域商商业业调调研研范范围围蓟门桥蓟门桥复兴门桥（西二环沿线）复兴门桥（西二环沿线）区域商业环境回顾：区域商业环境回顾：西直门作为北京内城的九大城门之一，以前却是属于城乡结合部，像北京北站等一些老的交通枢纽一直保留在区域内。而且西直门区域目前仍有大量的老式住宅，如果政府没有进行大规模的旧城改造，仍会影响西直门商业的发展。此外，西直门立交桥作为北京最大的交通枢纽之一，虽然方便了西直门与其他区域的交通联接，但也像一个巨大的屏障一样，把西直门区域隔离成西直门内和西直门外两个区域。西直门内，以新街口的临街小店为主，适合年轻女性到那里淘时尚类的服饰，而西直门外则以动物园区域的批发市场为主，致使区域内的商业无法形成有效互动，导致商业发展一直停滞不前。区域商业环境前瞻：区域商业环境前瞻：随着中关村的南扩，海淀区也不再把目光单一地投向中关村，一些相关产业布局已经开始向西直门进行转移。另外，西外商务区已被列为西城区重点发展的六个功能街区之一，根据北京城市总体规划和城市中心区控制性详细规划，将成为集科技、旅游、交通、商服、文教为一体的高度繁荣的城市综合区。此外，软环境政策方面的优惠措施，也是吸引优质客户提升区域环境的重要砝码。 西直门区域由于其便利的交通环境和成熟的居住环境以及逐渐成熟的商业氛围，再加上良好的未来期望，无论是对本区域还是周边区域人群都将会有很强的聚合力。尤其是包括西环广场、枫蓝国际等一批标志性建筑的出现，对区域核心商圈的崛起有着不可估量的作用，推动了西直门商圈区域价值的实现。区域商业特点简析：区域商业特点简析：餐饮业特别是中大型、高档中餐需求旺盛，政务、商务消费凸显。餐饮业特别是中大型、高档中餐需求旺盛，政务、商务消费凸显。集团消费占据主流，特别是军队、国有企业、金融行业。集团消费占据主流，特别是军队、国有企业、金融行业。品牌快餐店由于对环境要求较高，多分布在西外大街北侧，数量较多品牌快餐店由于对环境要求较高，多分布在西外大街北侧，数量较多阜石路精品美食街的出现显示出区域消费需求的旺盛。阜石路精品美食街的出现显示出区域消费需求的旺盛。 区域内缺少品质高、面积大的商用物业，制约了高端娱乐行业的发展。区域内缺少品质高、面积大的商用物业，制约了高端娱乐行业的发展。大众化娱乐行业数量适中，较多租赁临街铺面。大众化娱乐行业数量适中，较多租赁临街铺面。高端娱乐业的消费需求并未饱和，制约其发展的原因是高品质商用物业的缺少。高端娱乐业的消费需求并未饱和，制约其发展的原因是高品质商用物业的缺少。 零售类商业总体档次偏低，经营状况一般零售类商业总体档次偏低，经营状况一般批发零售商业以中低端为主，总体规模大但位置集中，在区域内并不具普遍性。批发零售商业以中低端为主，总体规模大但位置集中，在区域内并不具普遍性。中高端零售业较少，超市较多，写字楼内的零售商业则以小型超市为主。中高端零售业较少，超市较多，写字楼内的零售商业则以小型超市为主。总体看来，区域内零售类商业档次偏低，同时各档次、不同类型的零售商业经营状况均一般总体看来，区域内零售类商业档次偏低，同时各档次、不同类型的零售商业经营状况均一般区域消费人群简析：区域消费人群简析：1、 80万常住人口：天兆家园、长河湾、远洋风景、熙府桃园等近 20个高档住宅小区，以及多个单位的居住区，常住人口已经达 50多万。同时周边还包括北京师范大学、北京邮电大学、北京电影学院、中央财经大学、政法大学等众多高等院校的居住人口，该区域的常住人口将达到 80万左右。 2、大量白领人士涌入：西环广场、华远企业号、长河湾等高档写字楼项目落成，未来将吸引一些知名企业入驻。而这些入驻企业内的白领员工，无疑将成为西直门区域中高档商业的主力消费军。区域商业形态：区域商业形态：餐饮业数量最多，但分散布局，不具备规模效应餐饮业数量最多，但分散布局，不具备规模效应批发市场、百货业总体规模大，但位置集中批发市场、百货业总体规模大，但位置集中区域商业业态分类数据区域商业业态分类数据 1小、中型餐饮在区域内占据主流。小、中型餐饮在区域内占据主流。小型：小型： 300 以下以下 中型：中型： 300 500 中中 大型：大型： 500 以上以上区域商业业态分类数据区域商业业态分类数据 2区域内临街铺面较多，但形象简陋。区域内临街铺面较多，但形象简陋。业态分类数据业态分类数据 3茶吧、酒吧、茶吧、酒吧、 KTV、电影类业态多为低端消费、电影类业态多为低端消费区域商业业态分类数据区域商业业态分类数据 4证券、保险业集中于写字楼内，银行以临街为主。证券、保险业集中于写字楼内，银行以临街为主。区域商业业态分类数据区域商业业态分类数据 5由于本区域内的老式建筑占据了主要临街面，并较少分布高档商用物业，由于本区域内的老式建筑占据了主要临街面，并较少分布高档商用物业，因此大部分银行集中在临街的小门脸内，形象力较差。因此大部分银行集中在临街的小门脸内，形象力较差。本区域商务、政务氛围的现状本区域商务、政务氛围的现状政务氛围政务氛围财政部财政部国际工商管理局国际工商管理局国家药品监督局国家药品监督局国家轻工业局国家轻工业局建设部建设部 国土资源部国土资源部 国家审计署国家审计署教育部教育部国家信息中心国家信息中心商务氛围商务氛围香香格格里里拉拉配套写字楼配套写字楼香宫香宫咖啡厅咖啡厅餐饮餐饮酒吧酒吧高级商务活动的中心高级商务活动的中心西西环环广广场场嘉茂购物嘉茂购物 中心中心现有最好的甲级写字楼现有最好的甲级写字楼凯凯旋旋大大厦厦员工餐厅员工餐厅会议室会议室顶楼咖啡厅顶楼咖啡厅航空订票航空订票商务中心商务中心满足基本需求的商住楼满足基本需求的商住楼证券交易证券交易创造创造价值价值商家为什么经营商铺？商家为什么经营商铺？展示效果展示效果建建 筑筑外表形形象象内内质质功能功能地段地段 /交通交通其他功能其他功能西二环及周边路网构成良好的区域易达性西二环及周边路网构成良好的区域易达性西直门消费需求旺盛西直门消费需求旺盛汇聚北京汇聚北京 50%的车流的车流浓厚的学院文化浓厚的学院文化政府职能机构密集政府职能机构密集科技、文化、教育机构密集科技、文化、教育机构密集商、政务人士密集商、政务人士密集物业综合功能物业综合功能紧依六大版块紧依六大版块 奥运版块金融版块中关村文化版块国家机关行政版块本案西单、王府井商业版块CBD商务版块国家机关行政版块国家机关行政版块 党和国家机关最为集中的现代办公区 特殊的区位特征 国家审计署国土资源部国家药品监督管理局财政部 教育部国家信息中心国家国内贸易局国家工商行政管理局建设部国家轻工业局 北京金融街已基本建成，中国人民银行等 30多家金融机构和 650余家国内外企业在此落户； 其中全国性商业银行 17家、全国性保险公司 9家。中国电信、中国移动通讯等一批国家级信息通讯企业、金融服务类中介公司也聚集在此。 北京金融街将建成北京地区资金最密集、市场最活跃、资讯最发达、设施最完善、环境最优美的国际化金融服务中心。中关村中关村文化版文化版块块 众多高等学府、纪念馆位于周边，文化氛围浓厚； 距离中关村高科技园区较近。外交学院建工学院北京工商大学徐悲鸿纪念馆鲁迅纪念馆轻工业学院工运学院位置：紧临西城区交通主干道的绝佳位置和卓越展示效果是本案的第一大亮点。位置：紧临西城区交通主干道的绝佳位置和卓越展示效果是本案的第一大亮点。交通：轻易拥有城市环路交通的便利，南北东西、四通八达，出行十分便捷交通：轻易拥有城市环路交通的便利，南北东西、四通八达，出行十分便捷 。环境：环境：人文环境：地处文化气氛浓郁的北京西区。人文环境：地处文化气氛浓郁的北京西区。经济环境：区域内已形成独特的集商务、政务于一体的消费氛围。经济环境：区域内已形成独特的集商务、政务于一体的消费氛围。 本案现状分析本案现状分析关键词：关键词：西直门核心地带西直门核心地带高消费人群高消费人群机关、企业、高校林立机关、企业、高校林立综合配套完善综合配套完善本案商业的价值体现本案商业的价值体现：本案本案 SWOT分析分析优势：优势：西直门核心地带西直门核心地带规模适中规模适中临街面长、独立商业支持临街面长、独立商业支持项目本身可以形成环形交通项目本身可以形成环形交通沿线区域正在形成的聚集效应沿线区域正在形成的聚集效应区域繁荣的领跑者区域繁荣的领跑者劣势：劣势：商业氛围有待培育商业氛围有待培育自身竞争自身竞争机会：机会：西区潜在的消费市场西区潜在的消费市场西直门周边商业物业供应量小西直门周边商业物业供应量小市场供需关系的良性发展市场供需关系的良性发展不断增长的整体需求不断增长的整体需求威胁：威胁：西直门西北角、白颐路、西二西直门西北角、白颐路、西二 环沿线的环沿线的同类产品市场供应同类产品市场供应政策的影响政策的影响百货业态：百货业态：本项目层高、柱距、核载、面积等本项目层高、柱距、核载、面积等均满足百货业开店物业条件，但百均满足百货业开店物业条件，但百货店通常选择商业核心区域经营，货店通常选择商业核心区域经营，本项目所在位置和周边商业环境不本项目所在位置和周边商业环境不适合百货业的发展。适合百货业的发展。业态业态 层高（ m） 柱距（ m） 面积（ m2） 核载（ kg/m2） 发展意向超市超市 6m 8m-9m 3000-20000 500-800 居住人口密集居住人口密集超市业态：超市业态：本项目层高及面积都能满足大卖场本项目层高及面积都能满足大卖场等业态开店条件，但考虑到本项目等业态开店条件，但考虑到本项目的高端定位以及未来入住的高端客的高端定位以及未来入住的高端客户的因素，项目可以规划户的因素，项目可以规划 3000-4000平米左右的精品超市作为配套平米左右的精品超市作为配套。品牌折扣店：品牌折扣店：本项目层高、柱距、核载、面积等本项目层高、柱距、核载、面积等均满足品牌折扣店开店物业条件，均满足品牌折扣店开店物业条件，但品牌折扣店可支付租金偏低，就但品牌折扣店可支付租金偏低，就项目档次和综合经济效益评定，品项目档次和综合经济效益评定，品牌折扣店不是本项目最佳选择。牌折扣店不是本项目最佳选择。高档餐饮业：高档餐饮业：高档餐饮具有形象好，聚客能力强高档