策源－太湖度假村项目市场研究报告

太湖度假村地块太湖度假村地块 市场市场定位报告定位报告1本次提案逻辑思路地块属性研究分析Part 1 市场研究Part 2 区域个案分析与总结Part 3 项目定位 发展建议Part 4 2Part 1 地块研究及判断3地块属性经济指标用地面积： 15180.7容积率： 1.05建筑高度： 4层平均楼板价： 614.82元 /用地性质：商业、居住本项目不具备规模优势，不具备向成熟、完善型社区发展条件。4地块属性周边资源太湖新城蠡湖新城比邻太湖、蠡湖新城新兴城市板块辐射五里湖拥有五里湖稀缺的湖景资源与景观规划优势山水路的拓宽，增加了项目外部联系的交通通达性项目存在较为理想的外部条件及发展空间。5地块属性容积率导向密度低中高容积率0.30.35 0.350.4 0.40.5 0.50.7 0.70.91.0独栋 独栋双拼 双拼 联排独栋 联排叠加类别墅（叠加）独栋独栋双拼6地块属性容积率导向容积率： 1.05建筑高度： 4层联排、叠加叠加、花园洋房 密度较高、社区层次偏低密度较低、社区层次较高问题：项目定位与所属板块价值的关联性。7地块属性板块价值山水湖滨威尼斯宝界山庄 湖玺庄园太湖山庄名称 主要物业形态 平均 销 售均价湖玺庄园 独 栋别 墅 15500宝界山庄 独 栋别 墅 12000湖之恋 独 栋别 墅 12500五里湖别墅板块印象高端居住板块特征8项目定位思路延伸地块属性 板块价值低密度别墅板块印象；高端居住板块特征。较好的外部发展空间；1.05容积率产品导向。联排类别墅的中高档物业需求一种创新的产品发展路线9Part 2 市场研究10板块格局与研判蠡湖板块 蠡湖 1号太湖板块太湖社区魅力之城顺驰价格、社区规模、品牌的竞争。11市场格局与研判太湖收藏家山水名苑目前市场未来市场12目前市场 V未来市场的思考目前市场 客户的分流未来市场 产品的同质化创新的产品路线得到验证市场突围13Part 3 个案分析14个案 【 山水名苑 】 物业类型分析总套数： 198规划会所联排： 109套， 250 左右单价： 11000元 /叠加： 24套， 180 左右单价： 9500元 /联排：项目利润导向；叠加：项目现金流量。15个案 【 山水名苑 】 产品分析 【 联排 】优势双车库设计（半地下室）餐厅挑高处理赠送地下室（ 80 100）大面积的空中露台德式风格的创新劣势排列较为单一私密性较差（产品间距）缺少别墅的舒适度与资源融合度16个案的思考户型基本无特色；无论面积大小，均仍停留在中端住宅的常规功能布局上，无任何突破；部分大户型内未做出大户型的舒适度。区域产品、户型设计无亮点，无创新，几乎全为传统的常规户型，难以从产品上提升项目品质，拉开社区层次。17Part 4 项目定位 发展建议18项目现状权 比 细 目 优 良 一般 较 差 差土地 级别 自然景 观 环 境 污 染 交通情况 生活配套 学区情况 社会人文 区位形象 较好的区域形象与自然资源；较为缺乏的生活配套。19从目前现状预测未来发展趋势本区域未来前景可观1.无锡太湖新城板块的快速发展2.大学城逐渐形成的辐射影响力3.政府搬迁南泉的规划不利因素1.市场未来不可预见性大2.区域潜在竞争激烈20项目 SWOT分析项目地块SwOTl 较好的资源整合（湖景、山体）l 五里湖高端板块居住属性l 与外部联系的交通通达性l 规模较小，无法做高端物业规划l 容积率、地块限高等因素无法突破板块高端属性l 地块目前存在的私房环境的印象l 部分位置规划的局限性l 类别墅与板块市场产品的差异化l 项目后期产品、规划调整空间l 政府梁溪生态公园规划实施l 蠡湖、太湖新城板块的威胁l 类别墅价格与板块别墅价格的竞争l 现有、未来市场的竞争威胁21对项目未来客户的研判 从马斯洛需求层次模式看购房的地域倾向安全需求归属需求自尊需求自我实现生存需求修身养性，享受生活身份与地位的象征良好的社区归属感环境物业与安全性基本满足居住功能叠加联排本项目所属第一居所为主要目的；第二居所为次要选择。22综合分析及问题界定1.05容积率与板块价值和景观资源利用的矛盾1.05容积率下如何进行产品选择与景观营造，使地块与景观资源的利用最大化？联排别墅与（类别墅）叠加产品价格认知的矛盾在售个案 11000元 /平方米价格与独栋别墅 12000元 /平方米的认知23根据问题需求突破产品创新 跳跃式升级规划方案景观资源最大化产品方案升级联排价值B A24案例借鉴规划图 (A)组团与景观组织方式25案例借鉴规划图 (A)路网与景观组织方式26产品方案联排、类别墅升级（ B）建筑空间内部空间庭院空间附 加 值建筑风格产品方案升级联排价值 类独栋化1、改变兵营式排布方式，建筑错落排布，增加采光面，优化内部空间；2、通过多种组团围合方式，实现多重庭院设计，增加私家庭院的个性；3、多样化的入户方式，实现入户的私密性；4、增加立面的个性与变化，实现独栋别墅的视觉感受。27户型配比原则主力户型面积与小独栋趋同小部分大户型类双拼产品作为社区 “楼王 ”在前期展示以提升品牌形象部分小户型经济联排或叠加作为景观较弱位置的辅助产品户型面积区间建议（ B）此原则下的户型面积配比建议产 品 类 型 面 积 区 间 比例 备 注舒适型 联 排 B 300 350M2 75% 临 水，位置景 观较 好经济 型 联 排 /叠加 180 250M2 24% 不 临 水，位置景 观 次之类 双拼 联 排 4