华立时代广场商业策划（全案打印版）197页

策划内容Part 1 项目概况Part 2 区位及社会经济研究Part 3 商业情况研究Part 4 商业物业研究Part 5 商业发展定位研究Part 6 商业设计建议Part 7 租售策略建议1Part 1 项目背景2位置n 大渡口区 主城区边缘n 大渡口区规划商业中心的南端，新城与旧城交界处3项目情况n 总建筑面积约 10万 m2。n 商业面积约 4.8万 m2，n 住宅约 4.2万 m2n 项目四面临街n 梯形用地，高差约 5米步行街步行街松青路松青路大中路大中路榕湖路榕湖路H=261.20H=261.00H=266.70H=264.434步行街步行街松青路松青路大中路大中路榕湖路榕湖路规划设计n 裙楼商业， -1至 4层n 搂层面积约 8500-10500M2各 层规 划建筑面 积负 二 层 负 一 层 一 层 二 层 三 层 四 层10435M210435M2 8458M28641M28641M28641M25项目周边情况规划商业中心区传统商业区交通枢纽新住宅区新住宅区行政中心规划商业区6项目筹备及开发进度n 计划 2005年 7月开始施工n 2007年 9月竣工验收n 2008年 6月 30日前开业7Part 2 大渡口区位及社会经济研究 8在主城区中处于边缘化地位n 地理位置因素q 位于重庆市主城区西南部边缘。q 现规划调整为主城核心区的边缘。9n 城市重工业区q 经济总量小，位列主城区群下游q 原为重钢服务的基地型城区，产业工人聚集。重钢在职员工 2.7万人，大系统的相关人员共 8.7万人（包括退休工人），超过全区常住人口 1/3。 q 城市形象：落后工业区，市民认知度低在主城区中处于边缘化地位10大渡口商业消费基础薄弱n 区域人口规模小，增长缓慢 大渡口区分区规划 中预计：到 2020年区域人口规模达到 45万人。届时人口规模仍落后于现在的江北区。11n 居民收入水平低，消费力弱2002年重庆市各区社会零售品总额比较图（单位：万元） 2003年大渡口区城镇居民人均可支配收入为 8032元 2004年大渡口区社会零售总额排名主城区倒数第一大渡口商业消费基础薄弱12n 打造第六大商圈q区政府提出希望通过 3-7年的努力，在大渡口打造重庆市独具现代购物公园特色的第六大商圈。q项目所在的商业中心：n总面积 80.91公顷n可居住人口为 2.62万人n其中商业面积共 50万平方米。项目地块商业中心区功能分析图政府大力发展大渡口区，提升区域地位商业中心建设项 目 商 业 面积 进 度华 立 .时 代广 场 5万 m2 2005年 7月 动 工商 业 中心 .国瑞城 16万 m2 2005年 6月 动 工轻轨 站大渡口站和佳禾 钰 茂 .香港城9万 m22005年完成 轻轨较新 线 二期工程及香港城西区工程量 40%天泰 .金地广 场 6万 m2 2005年 4月 动 工13华福路 中坝路 福茄路 金建路鱼洞大桥 n “ 五纵五横 ” 道路建设q 路网整合后大渡口区将形成较为完备的路网骨架，将彻底改善现在口袋型的道路交通现状五纵五横道路工程项 目名称 进 度五纵鱼 洞大 桥 23 年内完工陈 庹路大渡口段 2005年底 动 工袁茄路改造 2005年内完工滨 江路 2005年内 动 工华 福路 23 年内完工五横新九中路 23 年内完工金建路双山路中 坝 路福茄路政府大力发展大渡口区提升区域地位14轻轨二号线陈庹路 袁茄路滨江路新九中路双山路华福路 中坝路 福茄路 金建路鱼洞大桥 “五纵五横五纵五横 ”道路建设道路建设15轻轨二号线陈庹路 袁茄路滨江路新九中路双山路上界高速公路钢花路钢花支路至巴南至九龙坡、沙坪坝、江北、渝北至中梁山至巴南至杨家坪至杨家坪至九龙坡 至九龙园区（ B区）与其他城市区域联系q公路与城市道路交通较为便利，区内及周边主要有上界高速公路、陈庹路、袁茄路、双山路、老九中路可通达中梁山、陈家坪、袁家岗及建桥工业园区 A区。区内部分快速路出入口不完善对对外交通联系形成一定制约 q过境车流主要方向由成渝高速公路经中梁山隧道进入陈家坪，经袁茄路、陈庹路、上界路向城区和巴南区方向。16Part 3 商业情况研究17重庆五大商圈发展情况及借鉴意义沙坪坝商圈观音桥商圈解放碑商圈杨家坪商圈南坪商圈级别：级别： 区级商业规模：商业规模： 50万 M2核心商圈：核心商圈： 沙坪坝区档次：档次： 以中档为主经营特点：经营特点： 文化气氛较浓，有明显的教育经济商圈特征级别：级别： 区级商业规模：商业规模： 40万 M2核心商圈：核心商圈： 杨家坪区档次：档次： 以中低档为主经营特点：经营特点： 讲求公共空间、公共环境布置级别：级别： 区级商业规模：商业规模： 60万 M2核心商圈：核心商圈： 观音桥区档次：档次： 以中高档为主经营特点：经营特点： 区域内高档楼盘众多，周边人口密，消费水平高，商业经营起点高级别：级别： 市级商业规模：商业规模： 50万 M2核心商圈：核心商圈： 重庆市档次：档次： 低到高都有，中高档为主经营特点：经营特点： 西南第一街，重庆市最繁华、最洋气消费的涉外中央 CBD区级别：级别： 区级商业规模：商业规模： 60万 M2核心商圈：核心商圈： 南坪区档次：档次： 以中低档为主经营特点：经营特点： 着力打造家具消费商圈，会展经济也将成为一大竞争优势数据来源：大渡口区商贸流通工作会议专题调研报告汇编数据来源：大渡口区商贸流通工作会议专题调研报告汇编18各商圈发展目标解放碑 将多建商 务类 建筑，适当控制商 贸类建筑和住宅 类 建筑的建 设 ，成 为 集商务办 公、会展旅游、文化 娱乐 功能 为一体的中心区。 沙坪 坝 建成集文化、教育、科技氛 围 最 浓 的商 业 文化中心。 观 音 桥 打造 辐 射 130万人的北部 购 物天堂，建成重 庆 主城区面 积 最大的商 业 步行街，商圈面 积 将达到 42.42公 顷 ，成 为 西南最大的生 态 商圈。 杨 家坪 面 积 在原有基 础 上陡增近 3倍，增至 60余万平方米，形成以 转盘为 中心，方圆 达 2平方公里的商圈，五年内将在此基 础 上打造三条 “ 子步行街 ” 。 南坪 在 2007年内建成 为 西部最具活力和最有影响力的商 务 区之一 ,达到商 业设 施面 积 100万平方米、商 业 零售 总额 达100亿 的 “ 双百 ” 目 标 。19借鉴共性：1）商圈辐射范围内人口众多2）商业聚集程度高3）以标志性建筑、广场为中心呈放射状4）以多个百货、大型超市为其商业带动龙头5）产品类型及经营档次与区域内人口密切相关6）有一定的商业基础沉淀，经政府打造后加速发展7）除解放碑商圈外，其他商圈辐射范围仍以本区为主从以上可看出：n 任何一个商圈的形成发展都需要具备相当的条件，而其中的消费者是该商圈的决定性因素；n 各大商圈仍在不断发展扩张，商圈相互之间的竞争日益激烈。20重庆百货、超市发展n 现有五大商圈均有较大型百货、超市，且布局在商圈核心，起龙头左右。解放碑 时 代美美、太平洋、重百、新世 纪 、王府井、迪康、 银 太、家 乐 福、山城沙坪 坝 重百、新世 纪 、立洋、北京 华联 、立丹观 音 桥 远东 、重百、新世 纪 、北京 华联 、 贸业 、香港城、家 乐 福、永 辉杨 家坪 重百、新世 纪 、家 乐 福、立丹南坪 重百、新世 纪 、浪高百盛、麦德 龙 、好又多大渡口 钢 花百 货 、新世 纪 、山城 21n 区域内商业中心，商业聚集度高n 要求辐射范围内达到一定数量的人口n 目标消费者有一定的购买力n 要求有其他配套相辅以家乐福为例：n 其进驻要求中心区人口达到 50万，辐射商圈内人口达到 80万。n 以大渡口区来看，虽然该区未有家乐福，但人口仅有 20多万，远未达到开店规模；且大渡口区商业聚集度较低；另外该区住宅对外区购房者吸引力不足，现有的购房者大多是本区的二次置业者，消费力没有增加；以其他品牌商家的进驻情况为参考，如麦当劳或肯德基没有进入大渡口。重庆主要商家进驻要求22大渡口区商业布局：n 大渡口区现有的商业主要集中在钢花路、松青路、文体路及区政府附近。文体路文体路松青路松青路 钢花路钢花路项目商圈情况n 现有的商业规模在 15-20万平方米左右。商业规模：23经营业种n 餐饮和服装：主要消费点n 陶瓷洁具和家具：占据了店铺数量的 12%和 8%。n 电信通讯和日化 /百货 /超市：仍然处于相对较低的水平24经营档次：n 传统工业区，商业定位低n 以满足本地居民日常基本需求为主，品种单一、同质化竞争严重，整体经营档次较低。n 区府附近新建的餐饮业以中档为主，但供给量偏大。业态单一，经营档次低业态：n 现有商业业态主要包括百货商场、超市、专业市场、专卖店、街铺。n 较大型的百货商场和超市分别只有 1家和 2家，难以对本区商业起到龙头作用。n 所有业态中街铺零售业占 90%以上，整体商业发展仍处于较低水平。25项目商圈现状特点小结n 大渡口区现有商业分布较为零散。n 规模普遍较小，缺乏集聚力。n 经营业种业态较为单一。n 低档商业，整体经营档次仍处于较低水平。26收入水平：n 2003年大渡口城市居民人均可支配收入 8031元。n 2003年重钢职工平均工资 21090元。商圈范围内人口评估：n 项目 1公里范围内居住人口评估n商业中心居住人口： 2.6万人n九宫庙现居住人口： 2.7万人合计：约 5.3万人n 项目 3公里范围内居住人口评估q商业中心居住人口： 2.6万人q九宫庙居住人口： 2.7万人q新山村居住人口： 3.1万人q跃进村居住人口： 4.8万人q八桥镇（约 1/2）人口： 1.9万人合计：约 13.2万人1公里范围3公里范围商圈内消费者大渡口区总人口：大渡口区总人口：n 约 21万人，流动人口少27消费构成仍以衣食住行为主消费构成：n 2003年大渡口区城市居民人均消费性支出 6719元。n 恩格尔系数为 0.44。n 衣食住行仍然是居民的主要支