房地产企业财务管理策略研究

1房地产企业财务管理策略研究摘 要目前，中国的市场经济飞速发展，房地产企业的作用日益重要，已经成为现代工商企业的标志和民族产业实力的象征。改革开放以来，我国充分借鉴日本和韩国的经验在实施房地产企业战略方面取得了显著成绩，但更应看到，我国房地产企业管理水平提高明显滞后组建速度，主要原因之一就是财务管理相当薄弱，没有按照市场经济的要求组织和运作。这突出表现为财务战略的制定与实施不科学。实践证明：房地产企业成败的关键在管理，管理的核心在财务。因此对房地产企业来说，加强财务监督尤为重要。房地产企业经营机制比较灵活，投资少、见效快，且具有产品品种丰富、涉及领域广泛等特点，对我国经济的发展有着不可替代的作用。然而，对于如何加强房地产企业财务管理策略这个问题，有相当一部分房地产企业并未足够重视，从而使房地产企业财务管理策略的作用没有得到充分发挥。本文主要对房地产企业财务管理策略进行研究，提出房地产企业财务管理策略存在的问题，并探讨其解决对策。关键词：财务管理；房地产企业；经济发展；策略2AbstractAt present, Chinas market economy, the rapid development of the increasingly important role of real estate enterprises, has become a symbol of the strength of the flag and the national industry of modern industrial and commercial enterprises. Since the reform and opening up, China has fully draw on the experience of Japan and South Korea has made remarkable achievements in the implementation of the real estate business strategy, but should see that Chinas real estate business management level has lagged far behind the formation speed, one of the main reasons is rather weak financial management, the organization and operation is not in accordance with the requirements of the market economy. This highlights the performance of the formulation and implementation of financial strategies unscientific. Practice has proved that: the key to success in the real estate business management, management of core financial. Therefore, the real estate enterprises, strengthen financial supervision is particularly important. The real estate business mechanism more flexible, less investment, quick, and has a variety of products, involving a wide range of areas such as the characteristics, plays an irreplaceable role in Chinas economic development. However, a considerable part of the real estate business is not enough attention to this issue of how to strengthen the real estate enterprise financial management strategy, so that the role of the real estate enterprise financial management strategy not been fully exploited. The real estate enterprise financial management strategy, raised the problems of the real estate enterprise financial management strategy, and to explore its countermeasures.Keyword：Financial management; Real estate enterprises; Economic development; Strategy3目 录摘 要 .1Abstract .2目 录 .31 综述 .11.1 本文研究目的及意义 .11.2 国内外研究现状 .11.2.1 国内研究现状 .11.2.2 国外研究现状 .32 本文相关理论概述 .32.1 财务管理的涵义 .32.2 财务管理战略与企业战略的关系 .42.3 房地产企业财务管理策略选择的原则 .42.3.1 激励性原则 .42.3.2 可持续发展原则 .52.3.3 适应性原则 .52.3.4 责权利效相结合原则 .53 房地产企业财务管理策略分析 .53.1 集权式财务管理 .53.2 分权式财务管理 .63.3 混合式的财务管理策略 .74 房地产企业财务管理策略的现状 .74.1 房地产企业财务管理缺乏一体性 .74.2 房地产企业财务管理观念缺乏科学性 .84.3 房地产企业财务管理监管缺乏力度 .84.4 房地产企业财务管理缺乏动态性 .94.5 资金预算管理困难 .95 完善房地产企业财务管理策略的建议 .95.1 回避投资风险，采取跟进战略 .95.2 优化资本结构，提高融资能力 .105.3 慎重选择房地产企业财务管理策略 .105.3.1 从母子房地产企业的关系的角度分析 .105.3.2 从企业的组织层次的角度分析 .115.3.3 强化资金管理，加强财务控制 .115.4 实现会计集中核算与控制管理 .116 总结 .127 参考文献 .138 致谢 .1541 综述 1.1 本文研究目的及意义房地产企业财务管理，是对房地产企业体系内的资金运动及其所体现的各种经济关系进行计划、组织、指挥、协调与控制；是指房地产企业从自身所进行新业务活动，或者说维持现有业务所需要的投资需求出发，充分考虑资金来源和财务环境变量的影响，积极进行财务规划与管理。房地产企业所需要的资金，主要来源于企业内部、金融机构、资本市场及货币市场等。而所考虑的财务环境，可分为内部环境变量与国际环境变量。内部环境变量包括：管理者的管理风格、财务组织部门的管理以及企业文化等。国际环境变量可分为政治因素、法律因素、经济因素及税收因素。与国内企业财务管理相比，房地产企业财务管理要复杂得多，房地产企业面临复杂多样的多国财务环境汇率波动、税收政策的差异、国际资金流动及有关国家对财务流量的控制等因素产生了新的风险源进入多国资本市场和利用房地产企业体系使房地产企业不同部分的活动相互依赖，为房地产企业提供了一体化经营机会。以上诸要素决定了房地产企业财务管理更难实现战略性的、政策性的和经营中的集中与分之间的适当平衡。随着经济的全球化发展趋势，房地产企业在全球经济中越来越占据着重要的地位，而于此同时，房地产企业财务管理所产生的问题也日益明显。本文通过对我国房地产企业财务管理策略的研究，有利于房地产企业各部门间责、权、利的划分，进行独立经济核算，促进房地产企业间公平竞争，使我国中小房地产企业财务管理策略活动规范化、科学化、现代化。为适应新形势，使财务工作房地产企业化，保证我国中小房地产企业的理财自主权。有利于配合我国新型的财务管理理论发展，完善房地产企业财务管理策略目标，改善我国中小房地产企业财务管理策略现状，提高房地产企业财务管理策略水平。51.2 国内外研究现状1.2.1 国内研究现状有关选择财务管理体制应考虑的因素问题。最早是王静提出的，她认为股权联合型房地产企业应选择集中的财务管理体制，契约联合型的房地产企业应采用分散的财务管理体制，混合联合型房地产企业应采用集中与分散相结合的财务管理体制。晋玉林提出房地产企业在选择财务管理体制时可依据房地产企业类型、不同韵发展阶段、房地产企业各阶段发展战略的不同进行选择。小型房地产企业，宜实行分散化的财务管理。中型房地产企业多实行集中的财务管理。大型房地产企业较多地实行集中与分散相结合或偏向于分散的财务管理；在企业创建初期，宜采用集权管理体制；而随着企业规模的不断扩大与日渐成熟，宜采用在企业总部统一政策目标与领导控制下的分权管理体制；在实施扩张战略阶段，分权程度应大些；在稳定型战略下，企业总部对投资、融资权必须从严把握，而对有关资金运营方面的权力可以适当分离；在紧缩战略之下，必须强调高度集权。王海琴教授认为：房地产企业集权控制是必然的，而分权则是无奈的选择。房地产企业之所以会出现分权，是因为受狲管理幅度、成员房地产企业地理位置的差异、 房地产企业法对法人财产权的规定等限制。分权会带来以下问题：第一，企业内部财务目标的不协调；第二，增加很多监督成本；第三，需要有效的激励。相对而言，集权财可以保证房地产企业内部目标一致、有助于实现房地产企业整体利益的最大化、有利于进行战略调整。随着网络时代的到来，财务集权的趋势将日益增强。魏金武运用数学模型建立了一套房地产企业财务管理策略控制系统，将资金筹集、收入、营运资金、投资、收益分配、财务风险等均作为其中的子系统纳入到企业整体财务管理的范围内。其在财务控制一书中，尝试以系统科学的基本思想贯穿其体系、结构和内容，对传统财务控制体系进行改造和优化，努力使财务控制形成一个相对优化，具有一定独立性的系统，并且提出了它的基本框架结构。6有学者给集中化财务管理策略这样定义：这种策略是一种与知识经济时代的产品多样化需求梧适应，与房地产企业内部扁平化的组织结构及网络化的信息结构相配套的财务管理策略，是在集权基础上适当分权，集中与分散巧妙结合的集中式财务管理策略。1.2.2 国外研究现状Alchian 教授认为：第一，利润最大化是房地产企业最重要的目标，因而房地产企业的最终控制权应该由最具有追逐利润动机的人拥有；第二，在具体的房地产企业所有权安排中，出资者不仅是唯一的剩余索取者，而且应该掌握房地产企业重大决策的审批权和关键性的人事安排；第三，在剩余索取权与剩余控制权的关系中，他们认为二者对应是有效率的房地产企业所有权结构的基本要求。Jensen 则是从信息成本与代理成本之间的权衡来得出其组织设计与控制策略的结论的。他们认为，在组织内，决策权威和所利用的知识应该相对应。Miller 经过大量实证研究，提出了著名的 M-M 定理，奠定了现代房地产企业财务管理理论的基础。现代房地产企业财务管理经过半个世纪的发展，已经形成了较为系统的理论体系。目前关于财务管理策略的研究多集中于房地产企业，房地产企业的产生和发展给房地产企业财务管理提出了新的课题。Myle 把衍生的财务管理目标称为利益相关者权益最大化或利益相关者财富最大化等。这种观点认为：房地产企业的所有权主体并不仅仅是股东，而应拓展为出资者、债权人、员工、供应商与用户等利益相关者。以上几位经济学家都是从成本方面考虑房地产企业内部结构的设计，但是一些看似较高的成本，与一个良好的内部结构设计为房地产企业带来的长期的高收益比较，可以说是微不足道的，并且过分的追求低成本，很容易会使房地产企业忽略了内部结构设计的目的一一高收益，从而最后的设计并不符合房地产企业的现状，往往投入成本却不见成效。另外，几位学者考虑了房地产企业内部因素对房地产企业内部结构设计的作用，却忽略了房地产企业外部环境对房地产企业内部结构设计也会产生很大的影响。72 本文相关理论概述2.1 财务管理的涵义财务管理(Financial Management)是在一定的整体目标下，关于资产的购置（投资） ，资本的融通（筹资）和经营中现金流量（营运资金） ，以及利润分配的管理。财务管理是房地产企业管理的一个组成部分，它是根据财经法规制度，按照财务管理的原则，组织房地产企业财务活动，处理财务关系的一项经济管理工作。简单的说，财务管理是组织房地产企业财务活动，处理财务关系的一项经济管理工作。2.2 财务管理战略与企业战略的关系财务战略管理目标服务于企业战略目标。企业的战略目标通常不止一个，而是若干个目标的合理组合。企业的可持续成长是财务战略管理追求的基本目标。成长是企业存在和发展求的基础和动力，追求成长是财务战略管理者精神本质的体现。盈利和成长能力是财务能力体系中的核心能力。企业财务能力包括盈利能力、偿债能力、营运能力、成长能力与社会贡献能力等多个方面。可持续盈利成长能力最大化是财务战略管理目标的现实选择。企业可持续发展应该是企业盈利的可持续发展。财务管理战略与企业战略紧密相连，财务管理战略为企业战略提供理论基础，使企业的战略更加理论化。企业战略在财务管理理论的基础上结合自身实际情况，制定适合企业的财务管理战略，实现企业的经营目标。2.3 房地产企业财务管理策略选择的原则房地产企业是由众多具有法人资格的房地产企业，通过资本的相互参与、渗透而形成的多层次、多法人的房地产企业联合体，在房地产企业中，房地产企业处于核心地位，所以，对于企业而言，其管理的对象已经超越了房地产企业的自身范畴，成为企业内各成员单位的投资管理和控制中心以及企业的资本运营中枢。正是基于这些特征，房地产企业在选择自身的财务管理策略时必须8坚持以下原则：2.3.1 激励性原则财务管理策略要有利于调动各成员房地产企业（包括企业母房地产企业、子房地产企业、和参股房地产企业等）经营管理的积极性和创造性，促进各自所经营管理资产的保值和增值。2.3.2 可持续发展原则房地产企业是由多个法人组成的法人联合体，因此，房地产企业中各成员房地产企业有各自的利益，存在着“机会主义”和逆向选择问题。所以，财务管理策略的设计一定要能预防各成员房地产企业在生产经营过程中可能存在的拼设备、拼消耗、不注重技术更新、新产品新市场开发等短期化经营行为，一定要保证房地产企业的可持续发展。2.3.3 适应性原则财务管理策略的内容是财务管理内容的具体体现。任一个房地产企业有其不同于另一房地产企业的财务管理，因此，财务管理策略要能够适应房地产企业生产经营的特点和管理的要求，因地制宜，为任何一个房地产企业设计适合它的策略，不存在一个通用的策略适合每一房地产企业。2.3.4 责权利效相结合原则房地产企业组建的宗旨是为了实现资源一体化整合效应与管理协同效应，可是房地产企业是由多个法人组成的多层次复合结构，在内部存在着许多的责任和义务。因此，财务管理策略要合理划分管理层次经营管理者的责任和权限，并将其经济利益与所经营管理资产的效绩紧密结合起来。93 房地产企业财务管理策略分析3.1 集权式财务管理任何房地产企业的财务管理必须以价值创造为导向，以资本为纽带，以现代房地产企业制度为保证，合理配置房地产企业经济资源，发挥企业整体优势，规避经营风险，降低财务成本，提高资本的运营效率。就目前的情况看，我国房地产房地产企业财务管理策略一般可分为“集权式” 、 “分权式”和“混合式”三种。集权式财务控制策略是指房地产企业中的母房地产企业对子房地产企业的所有财务决策权都进行集中统一，子房地产企业没有财务决策权。在集权型财务控制策略下，母房地产企业相关财务部门成为房地产企业财务的总管，不但参与决策和执行决策，而且在特定情况下还直接参与子房地产企业决策的执行过程。集权式财务管理策略的特点在于管理层次简单、管理跨度大，而且由母房地产企业管理层统一决策，有利于规范子房地产企业的行动，最大限度地发挥房地产企业集权的各项资源的复合优势，促进企业整体政策目标的贯彻与实现。这种策略有利于发挥母房地产企业的资金和财务调节功能，在整个企业内部按专业化分工协作的要求，把重大投资决策权集中在房地产企业总部，确保企业重点支出，优化了资源的合理配置；有利于保证和实现房地产企业的整体发展目标，实现房地产企业利益的最大化;通过企业产品结构和组织结构的整体优化，减少子房地产企业的监管成本，取得规模效益；有利融资决策，企业可凭借其资产和信誉优势，采取多种融资渠道，保证企业资金来源的畅通。该策略也存在不少缺点：一是子房地产企业财权的相对独立性不能得到尊重，会挫伤子房地产企业的积极性和创造性；二是容易导致财权使用中脱离实际的官僚化倾向，以及对财权的误用；三是子房地产企业灵活性差，不能对市场做出迅速反应，一旦总部决策失误，子房地产企业无法进行项目调整，造成子房地产企业过度依赖母房地产企业。103.2 分权式财务管理与集权式相对应的另一种财务管理策略是分权式财务管理。在这种策略下 ,母房地产企业只保留对子房地产企业的重大财务