万达分析

Gemdale Corporation,科学筑家,The Science of Living,天津金地国际广场商业分析报告,“万达模式”浅析,万达模式是“逼”出来的！,一、万达模式： “万达”被人们所认识，是异地扩张初期，在01年前后，是所谓的“万达一代产品” 时期。（和其他所有开发商一样，介入商业地产之初也没有成熟的策略，都是”卖铺 套现”，作原始资本积累）。 然而不久（03年），卖铺套现弊端很快显现，地产套利掩盖不了商业培养缺位的实 事，商业市场参与主体品牌商家，并没有成为购买商铺的主体，散兵游勇的投资 客，撑不起商业大厦二、全国布局面临“短板”： 万达在同期与开始布局全国的品牌地产商相比，并没有住宅项目规模开发和产品的优 势，品牌知名度局限在地区范围内并不具备拿地的品牌竞争力，企业没有做大、做快 的品牌基础，系统风险大。,三、历史机遇的出现 契机： 02-04年间全国各地“经营城市”被地方政府举为大旗，给了万达历史机会。“经营城 市”不仅需要卖地皮，还要有产业，尤其是第三产业、服务业、商业的升级与改造， 然而，各地政府无法充当“营造商业平台”的角色，更没精力去整合商业。 生存空间“显现” 万达作为企业，此时可以名正言顺的搭建“商业”平台，有了平台就可以“整合服务业 和商业”。 借力： 万达利用政府渴望经营城市的 “需求”政府可以获得更多的卖地以外的额外 “红利”例如：招商引资、就业、城市升级，消除卖地财政的舆论压力等。 04年到09是中国货币宽松政策黄金期（融资额度不断放大）。 作为政商合作的“默契”，政府会将“优化后”的项目“协议给万达”。,四、“利益”生态 政府利益： 土地出让综合收益 商业服务业升级收益 解决就业 万达地块周边土地溢价带来的土地出让收益的溢价 万达利益： 获得拿地的竞争优势 商业配套后住宅的溢价收益,一、“利益”代来的“风险” “风险” 有点像经典物理学里的”能量守恒定律“不消失，只转移。 事实上，在这一”政商合作“的交易中， 万达解决了同行竞争的系统风险，确承担了较大的市场风险和操盘压力。二、万达风险： 万达项目商业体量比较大，在总建筑面积的2545%，高于同区域，或同等土地条 件项目。商业有自身的生存发展规律，“从无到大”需要培养，而培育手段，对于万达 来说能用的利器只有“现金”，资金压力大是不可避免的。 万达项目相对于商业的小比例住宅产品，在04到05年间属于快销品，在“价与速”上势 必要为资金压力做出更多平衡，实际上是选择了反哺商业。,“万达”出来混！也要还！,万达应对策略,万达深知商业市场的“话语权”并不在万达一方。市场话语权 是真正具有“影响力”的“商业市份额”！决定的（决定商业成败的关键！） 商业集群 市场份额 商业话语权 定价权“策略”落实到操盘，主要靠三个支撑 业态 规模 布局,万达手段！两个维度！,抓大放小 无大不稳、无小不活 限时开业 快速进入运营，压缩培育期,抓大 整合“综合市场份额”不低于35%的商业业态，落位在项目里。搭建完成商业集合体的 “骨架”。 右手抓：针对消化面积大、技术含量低、资本密集、入门路径简单的业态，直接切 入自营。如万达影城、万千百货、大玩家电玩、大歌星ktv 左手抓：与知名商业企业签订战略联盟，做资源的整合。如超市、电器大卖场、 KTV、大型连锁餐饮 注解： 1、 35%商业市场份额是除综合批发市场、专业商品市场、文化产品市场以外的具备 参与大型商业群落市场规则制定权的份额 2、市场规则是指售价、租价、租期、业态布局、营业时间、促销频点、客流量放小 招商：针对万达自持或包租区的铺位，招入区域性（省市级）小型品牌的连锁企业 ，既实现本地招商。 销售：散铺销售套现回款，但散铺与上述“控制下的卖场”实行分界划开，以免反被 其乱。,限时开业 加强资金回笼分解环节控制，确保节点提速，进而整体提速。 “领头羊”业态：自营业态、主力店“必须要快，必须同步，”打击观望的散铺经营者 和投资者以及终端消费者，一定要“催熟”卖场气氛，催熟“商圈”。 工程进度：当商业热场通过与商家签订的商业协议做到可以控制后，就决不允许 工程进度“拖后腿”，以前是项目等商业气氛，现在是商业气氛预期搞定 了，决不能反被缓慢的工程进度“拖凉”。,从“喜欢被动”到主动的博弈,拿 地 橄榄枝：现在万达在政府眼里是“香饽饽”，无疑将有更多的对土地质量的选择权，对市 场份额的渴望转变为对质与量的考量。 “范儿”： 万达可以根据自己的优势，选择不同的项目，甚至可以如愿以偿的杀个 “回马枪”以品牌影响力换取较低的商业比例项目，实现更好的现金流产品。 （备注：2009年上半年新增土地储备10幅，总面积约650万）。,产 品 第一代：无主力店的商铺集群。万达共建6个。 第二代：单主力店（品牌超市）挑梁。初期组合店，建有6个 。 第三代：多主力店组合。从2006年开始。推出“城市综合体”。 第四代：商业多主力店 + 综合地产产品（酒店、写字楼、公寓）。纯化城市综合体。 万达产品的分代： 在业界传播的语境中，万达产品的分代，似乎是”主动谋划”的结果，但实质是几年 来的开发产品的总结，转化为企业品牌包装的素材。是纯化业务思路的“对外传达和 诉求”。凭借第三代产品一跃成为了中国商业 地产行业龙头企业，第三代产品成为 了万达广场的主流产品。,项目操盘 万达摸索出了“几大业态、规模、因地布局”操作手段的组合“模块”。 有了好地块，商业整合成本降低，对供应商发出“组合邀约”，限定时间进场，基本 万事大吉。 联盟商将花大量的时间和金钱成本完成市场准入、行政审批、物流配送、商业 企划、开业筹备等工作。 事实上是万达迫使自己将整合商业的业务链条进行拆分，下沉到商户去整合，限期完成自营，与他营的优化组合。当了“甩手掌柜”。只管选准地块，盖好，快盖房子； （备注：到2012年底，全国万达广场将达80个，是典型的模块复制带来的扩张速度）,商业运营 有了主力店，有了客流保障 形成商业结点甚至商圈， 挟主力店以令小的零售经营者 有了租/售商铺的定价主动权（备注：已建设五星级酒店15家 已开业五星级酒店8家 已开业万千百货11家 已开业电影院线70家 截止2010年已开业自持面积700万， 在建、储备收租面积300万， 到2012年底，自持面积将超1200万）,资本扩涨 连续三年的同时沉淀大量资产、大量现金流（全国27个项目同时操作），对于公司上 市条件满足是很有利的，挺过这三年，上了市，万达将一役解决“资金瓶颈”，大大缓 解资金压力，彻底完成资金积累、历练，成为地产巨人俱乐部成员。 （备注：截止2010年，22年间万达企业资产约1400亿， 已先后完成了2轮私募,共募集资金超过40亿元，完成了资本运作练兵）,江湖地位行业影响,万达的产品线清晰了 万达很清楚自己的核心优势是“整合的商业模块”。基于一线城市商业较发达，因此万 达将一线城市项目的商业细分为“纯商业”与“商务（酒店、写字楼）”产品；而二、三线 城市商业潜力较大，因此产品以纯商业为主。市场饱和度 对于城市来说，商业版图是相对有限的资源。万达的大体量商业，挤占了其他开发企 业的产品选择空间。对纯商业市场的影响 按照城市发展水平的分级，越是欠发达城市，“商业中心论”在万达项目体现约明显。 因此同行与万达竞争必然要面对“商圈”选择的课题。,国内各地万达广场,项目位于北京中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中心，坐北朝南，总建筑面积约50万平方米，其中商业和五星级酒店面积22万平方米（44%商用）,北京石景山万达广场临长安街，总建筑面积30万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。（66%商用）,上海周浦万达广场位于上海市南汇区，总建筑面积30万平方米,其中商业面积20万平方米。（66%商用）,上海五角场万达广场总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、商气最旺的商业项目。（65%商用）,天津河东万达广场总建面51万平米商业23万。（45%商用）,河东万达广场：（1F时尚名品馆、2F青春少女馆、3F魅力名媛馆、4F优雅名仕馆、5F家居生活馆）主 力 店万千百货、大歌星、大玩家、万达影城、迪卡侬、华润超市、国美珠宝首饰周大福、周大生、老庙黄金、茗钻坊、吉盟、瑞恩钻饰（rain ring）、金象珠宝、 眼镜宝岛化妆品佰草集、水之印、AUPRES、L”OREAL、za、proya、汇美舍、AQUA SPRINA（ 雅呵雅丝睿）、屈臣氏服装le saunda 、E.LAND、teenie weenir、ONLY、VERO MODA、MN.BF、OASIS、运动kappa、李宁、阿迪达斯、耐克、特步、ERKE、PEAK、鞋帽百丽、暇步士、星期六、雅卓、WALKER SHOP、GNC、CNE、千百度、TATA 、 teemix、拉夏贝尔、依迪菲、嬉皮士、圣丽奴家饰罗莱家纺、孕婴梦洁、丽婴房、SDSY餐饮海底捞、韩罗苑、川人百味、台北小站、青年餐厅、饺好运、芒果町、KFC、家必得、 百粤湾、麦当劳、呷哺呷哺、冰雪皇后,河东万达的租金品牌商租金： 服饰百货类业态租金4.9元-6.5元/日.，物业费1.5元/日. （仅限ONLY等绫致公司品牌。执行最优惠租金4.9元/日.三能公司的品牌季候风、 亦谷、江南布衣、衣芙丽执行连签三年合约，没有递增行 5.2元/日. ）其余商家租金： 1F：餐饮类租金3-5元/日、。 2F：服饰百货类租金3.5-5元/日. 2F:：餐饮其它类2.5-4元/日 3F：百货服饰类租金3-4.5元/日. 3F： 餐饮其他类租金2-3.5元/日.万千百货： 执行统一收银，扣率抽成方式 （扣率执行15-24%不等）。,天津金街万达广场，总建筑面积约18万平方米。（100%商用）,大连万达广场位于大连市奥林匹克广场北侧，总建筑面积10万平方米。（100%商用）,哈尔滨香坊万达广场，总建筑面积30万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。（66%商用）,入驻商家：万千百货、ZARA、HM、SEPHORA(丝芙兰)、星巴克、绿茵阁、金韩宫、棒约翰等是首次进驻泉城的品牌。 主力店：万千百货、乐购超市、国美电器、大玩家电玩城、大歌星KTV、万达影院。 次主力店：星巴克、必胜客、肯德基、棒！约翰、麦当劳、丝芙兰、屈臣氏、ONLY、VERY MODA、101牛排、金韩宫、绿茵阁、海边人、家丽屋美、巴黎三城等。 著名品牌：哈根达斯、ZARA 、H&M、优衣库、依恋、汉拿山、蓝鲨湾、重庆小天鹅、九月天、湘鄂情怀、DQ冰激凌、味千拉面、禾绿寿司等。,济南泉城路万达广场，总建筑面积约4.3万平米。（100%商用）,宁波万达广场买位于宁波鄞州中心区，是宁波新的商业中心，总建筑面积60万平方米，其中商业和五星级酒店面积35万平方米，是宁波占地面积最大、建筑面积最大、投资额最大的商业项目。(58%商用),西安碑林区万达广场总建筑面积40万平方米，其中商业面积15万平方米。（37.5%商用）,上海嘉定万达广场（在建）位于上海市嘉定区，总建筑面积60万平方米，其中商业面积25万平方米。（41%商用）,沈阳铁西区万达广场（在建）是新的城市副中心，总建筑面积90万平方米，其中商业和五星级酒店面积25万平方米。（27%商用）,成都锦华路万达广场总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米，是成都市建筑面积最大、商业业态最全、商气最旺的购物中心。（65%商用）,苏州万达广场位于苏州市中央商务区，总建筑面积50万平方米，其中商业面积20万平米（40%商用）,青岛CBD万达广场（在建）位于青岛市中央商务区，总建筑面积45万平方米, 其中商业和五星级酒店面积25万平方米。（55%商用）,南京建邺万达广场（在建）位于南京市建邺区，总建筑面积100万平方米，其中商业和五星级酒店面积35万平方米，是南京最大的商业项目。（35%商用