台州椒江区大陈岛市场报告.ppt

1、台 州 椒 江 区 大 陈 岛 市 场 报 告,2011年5月,目 录 第一部分：大陈岛介绍 1、大陈岛地理位置 2、大陈岛交通路线 3、大陈岛概况 大陈岛人口、经济结构 大陈岛人文历史 大陈岛旅游业 大陈岛未来发展规划 第二部分：台州房产简介 第三部分：大陈岛风景照分享,第一部分：大陈岛介绍,前言：台州简介,台州市区包括椒江、路桥和黄岩三区，这三区呈三角形分布，三角形的中心，是大片的山地“绿心”。因此，台州市区的城市结构被称为“三区环绿心”。 1994年，台州撤地建市，县级黄岩市和椒江市变为黄岩区和椒江区，而路桥镇脱离黄岩的管辖，升格为路桥区。 台州市政府原来在县级临海市，撤地建市后，市政府

2、搬入椒江区。椒江从此成为了台州市的行政和经济中心。而黄岩区，除了地理上，更是从心理上与台州椒江、路桥之间有了一道深深的隔阂。,台州椒江区,台州路桥区,台州黄岩区,大陈岛地理位置,大陈岛是一个富有传奇色彩的著名岛屿，位于中国浙江省台州市椒江区东部，台州湾东南，台州列岛中南部。,台州椒江区,台州路桥区,台州黄岩区,大陈岛,大陈岛交通路线,目前，去往大陈岛的唯一交通为轮船。 上船地点为椒江区7号码头（海门港），航班平时一日两班，往返各一班；逢节假日航班增加，如本次五一去调研时，航班增至十班，往返各五班，即便如此，船票依旧紧张。轮船所需时间约90分钟到目的地（轮船为快速轮，总里程约为52公里）。 据了

3、解： “金清港码头”的建设计划已定，该码头建成后，将大幅缩短至大陈岛的路程，据测量数据得到：总里程将减至一半左右，航线时间也将缩短一半。,椒江区,路桥区,黄岩区,大陈岛,至宁波约2个半小时车程,至大陈岛，约90分钟,海门港码头,未来金清港码头,上大陈岛,下大陈岛,大陈岛概况,大陈岛为台州列岛106个岛礁中的主岛，分上、下大陈，二岛仅相隔2.5公里水道，总面积11.89平方公里。 上大陈岛，又名上台，面积 6.6平方千米，丘峦起伏，主要种植甘薯、豆类，西南部有避风港湾。 大陈镇位于下大陈岛，距海门港52公里，又名下台，面积 5.2平方千米，以丘陵地形为主，渔业发达，多渔船停泊，避风港湾设有台州渔

4、业指挥部。,上大陈岛： 岛上开发落后，居住人口数量少，基本集中在岛屿南面。 岛上的旅游景点由于交通不便，致使游客数量较少。 相比下大陈岛，拥有海滩资源，是其一大优势。,下大陈岛： 大陈镇及镇政府所在地。 居住人口大于上大陈岛，集中于西北面的大沙头港湾。 岛上的旅游开发整体属于起步阶段。,岛上无房地产项目开发 由于大陈镇位于下大陈岛，且上大陈岛人口数量少，开发落后，后文介绍主要以下大陈岛为主。,下大陈岛西面： 大沙头港湾为历代岛民聚居之地,大沙头港湾,大陈岛概况,客运码头,甲午岩景区、度假村,下大陈岛东面： 甲午岩景区和度假村,大陈岛概况,客运码头,下大陈岛南面： 垦荒纪念碑（位于下大陈最高点）

5、,垦荒纪念碑,大陈岛概况,客运码头,下大陈岛北面： “巨浪碑”景点和屏风山,“巨浪碑”景点和屏风山,大陈岛概况,客运码头,大陈岛概况-人口、经济结构,据最新统计,大陈岛户籍人口数约为5000余人，部分年轻人及有钱人已搬迁至外；现居岛上户籍人口数约为3600人（其中上大陈约为1000，下大陈约2600人），同时岛上外来暂居人口 约1500人。 大陈岛渔业发达，基本每家每户都有一条渔船，渔业捕捞是岛上居民主要收入来源；而外来务工人员主要从事的也是捕鱼工作，协助渔民共同出海捕捞作业。,大陈岛概况-人文历史,明代：大陈岛为海上抗倭战场之一。 清乾隆年间：居民渐聚，浙江道特在岛上分设汛官，统领军、渔政务

6、，此为大陈设治之始。 清末和民国初年：大陈居民已达万人规模，形成台州湾最繁荣的海上集镇。 1955年以前：浙江大陈岛还是中华民国浙江省临时政府所在地，这里的原著居民悉数随国军迁移到台湾，现在的大陈居民是之后迁入的。1955年1月18日：一江山战役后，驻守大陈岛的国军部队决定撤离大陈，并把岛上1.4万余居民悉数带往台湾。2月13日，共军从甲午岩上岛，当时岛上一片早已人去楼空。 1956年1月：一批又一批浙江青年垦荒队员从温州、台州等地来到了大陈岛，成为新大陈人。,1955年2月8日，国军开始进行第一批的居民与军队的撤离，由蒋经国负责指挥进行相关行动。撤离的行动一共进行了四天，至2月11日完成最后

7、一批居民与军队的撤离，此时大陈岛上已无居民，这批居民因“义无反顾”、“摧家毁舍”，选择追随国军来台，故被称为“大陈义胞”。 蒋经国亲自降下了大陈岛上的最后一面中华民国国旗后，离开该地并裁撤中华民国浙江省政府。 总计大陈岛四天一共撤离了全数大约2万8000名的居民与军队，其中大陈原著居民撤离人数为18000人。国军撤离后，整个大陈岛仅留1位重病在身已无法撤离的老人。（关于留下人数，版本不一，据岛上居民介绍是仅留下4位）。 后话：撤离的大陈居民先是都在基隆港上岸，而后中华民国政府将其安置到全台湾各地，包括花莲、台东、台北、高雄都有大陈岛的居民被安置，后代则散布在全台各地。,大陈岛概况-人文历史,大

8、陈岛概况-人文历史,大陈居民登舰撤往台湾,军人协助民众撤离大陈岛,国军撤退前夕搬运岛上物资,大陈岛概况-人文历史,蒋经国在撤离大陈时领队行降旗礼,整装列队待命撤往台湾的国军向祖国领土敬礼,撤往台湾的中国浙江大陈岛少年,大陈岛概况-旅游业,大陈岛旅游业始于2005年，整体处于起步阶段。 游客量已从2005年的2.6万人，增加到2010年的9万余人 次，尤其近两年，随着大陈岛旅游业的名声打响，游客数量及客源范围相比以前均大幅提升。 旅游业开始之初，主要游客来源为附近主要几个市区，如：路桥、椒江、温岭、温州等附近区域。随着近几年名气的提升，也吸引了部分内陆游客。,大陈岛概况-旅游业,虽然大陈旅游业正

9、在蓬勃发展，但岛上的住宿条件和景点价值未能跟上步伐。 据了解，大陈岛上共计宾馆5、6家，可容纳总游客约为500余人，前几年地方政府为大力促进旅游业，大幅增加至大陈岛的航班，致使节假日期间，岛上游客数量激增，宾馆出现一房难求现象，部分游客只能借助在居民家中，甚至在客运码头打地铺。,度假村,一般宾馆,大陈岛度假村：共计30栋别墅，部分别墅已被椒江区政府机关购买，另外部分别墅做为宾馆出租，每套别墅分为8个左右房间出租，现由大陈镇政府持有经营。,大陈岛概况-旅游业,大陈岛主要旅游景点有四个，分别为：青少年宫、垦荒纪念碑、甲午岩、巨浪碑，这个四个景点中，除了甲午岩是收费外（10元/人），其它均为免费开放

10、。（这就直接导致镇政府的旅游收入薄弱，主要靠上级政府拨款，使得大陈岛的旅游开发无法跟上节奏） 同时四个景点的可观赏性不高，缺少可玩性，景点均属于游赏过一次已无再来欲望的类型；且各景点之间的来往极不方便，没有特定的班车，岛上车辆极少，除了包车就只能拼车，好在岛屿本身不大，如果体力可以、时间充足，步行至各个景点也是种乐趣。,大陈岛概况-旅游业,大陈岛旅游业不足点分析： 1、岛上景点数量少，且价值不高，很难吸引游客再次玩赏。 2、岛上的住宿条件未能跟上步伐。 3、政府收入有限，旅游开发资金全依赖于上级拨款，使得岛上旅游开发速度缓慢。 4、大陈岛旅游业与其它海岛旅游业一样，有明显的季节性，一年只能运营

11、半年，天冷季节处于歇业状态。 5、大陈旅游的主要卖点为：海钓、海鲜、历史怀旧三大点，但这三大点除了历史怀旧，另外两点均未能很好的挖掘，尤其是海钓这块。,大陈岛未来发展规划,上大陈岛,下大陈岛,规划围绕下大陈岛展开,下大陈岛,大陈岛未来发展规划,大陈镇旅游服务核心区共分为四个功能区： 一、滨海游憩区，包括迎宾码头，滨海观景大道； 二、滨海度假区，包括游客中心、客运中心、滨海度假酒店、音乐广场、休闲商业步行街； 三、海岛休闲区，包括特色集贸市场、边防派出所、联排度假花园、传统风情广场、海滨公园； 四、生态人居区。,旅游服务核心区功能定位,大陈岛未来发展规划,规划根据甲午岩景区的风景资源特色，将景区

12、分为“甲午岩主题游赏区”和“浪通门休闲体验区”两部分；两区又以“高地回归纪念中心”和“渔村风貌服务中心”为轴心。组成一条游憩带，形成“两区、两心、一带”空间布局。,第二部分：台州房产简介,台州经济运行情况 2010年，台州市实现国民生产总值超过2400亿元，人均生产总值达到超过41500元，位居浙江省11大城市的第五位。,台州城市人口状况 根据来自浙江省年度统计公报的数据，到2009年年末，台州市常住人口达575.5万人，列居浙江省11大城市的第四位，仅次于杭州、宁波、温州。,台州房产简介,台州房产简介,台州地区人多地少，不仅是一个滨海城市，也是一个多山地区。资源缺乏加上地理上的条件限制，台州

13、城市化进行一直比较缓慢，楼市发展也较为平缓。 台州(指市区，下同)的房价从04年开始大约只有4000元/平米左右，到08年大概只有6000元/平米左右，在09年台州楼市经历了一轮暴涨，房价破万，同比涨幅近乎100%。2010年，台州房价再上扬，大约上涨了20%的幅度。 现今，台州椒江一般的新盘房价约在1.3-1.4万左右，而较贵的均价已经达到了2万/平米。 台州路桥市区的新盘价格大部分也在1万/平米以上，一些预计在11年开盘的新盘，如刚泰一品，开盘价格预计会在2万/平米以上。,台州房产简介,根据调研，台州房地产市场主要呈现以下几大特征： (1)客群：以台州本地购房者为主，自住兼具投资需求 (2)格局：地理和心理双重因素，台州楼市遭遇三区分离之痛 (3)房价：04年-08年发展平稳，09年迎来一阵暴涨 (4)供应量：人多地少，台州楼市供应量紧缺长期存在 (5)户型：以