按 揭 服 务 流 程.ppt

1、按揭服务流程及相关业务知识,一、按揭所需资料,1、卖方：身份证，户口（户主页，本人页，增减页），婚姻证明（结婚证，离婚证及财产分割协议书，未婚证明），房地产权证 2、买方：身份证，户口（户主页，本人页，增减页），婚姻证明（结婚证，离婚证，未婚证明），收入证明（公司出具的收入证明，银行流水账，资产证明） 备注：所提供资料以夫妻为单位，签按揭合同时夫妻双方必须到场，所有资料带齐原件，银行收取复印件。如业主是在银行抵押中的提供借款合同及抵押合同的原件，房地产权证的复印件。,二、物业的贷款成数及利率,1、普通住宅： 客户首次贷款成数为评估值的7成，优质客户且房屋面积小于90平米5年内的新房可适当提高贷

2、款成数最高不超过评估值的8成 。二次及以上贷款成数不超过评估值的6成；利率首次贷款为下浮30%，二次贷款为下浮15% 。 2、非普通住宅及非住宅：客户的贷款成数为评估值的5-6成；利率非普通住宅同普通住宅，非住宅为上浮10% 备注：确定客户是否可享受优惠利率及是否首次贷款都是以银行征信和银行当前政策为参考标准。,三、按揭流程 1、初步评估,按揭员通过前线部门提供准确的客户信息及房屋信息进行初步评估，预估客户的贷款金额和 贷款银行。,2、签按揭合同,1、预约时间通知买卖双方带齐资料，到银行面签按揭合同； 2、按揭员收齐买卖双方资料，查客户征信（以家庭为单位）确定客户的贷款金额及成数，利率的优惠（

3、最终以银行审核为准）； 3、办理客户委托公证给公司指定人员（卖方产权证抵押中的且需买方首付款还款解押的必须办理委托公证），如产权人系未成年人，需办理申明公证（需学校或是居委会提供证明） 4、通知评估公司出现场评估 （评估2-3个工作日），前线员工配合评估公司做好现场评估工作。,3、银行审核,按揭员将合同填写完整待评估公司初评出来后交银行审核 （3-5个工作日），如遇贷款金额过高或是非住宅贷款，银行审核时间相对较长,4、还款解押,业主产权证在银行抵押中的，通知还款专员与业主贷款银行预约还款时间及了解还款金额 资金申请，将房款打入还款专员指定帐户， 还款后在银行规定时间内领取房产证及解押相关资料

4、在银行领取资料后到房屋所属房交所解押，待解押归档后过户。,5、通知过户,1、银行审核通过与买卖双方约定过户时间，并提前通知权证员并将签字完毕的过户通知单交权证员（过户通知单必须由分行经理及区域经理/区域总监两人签字，过户人员必须与签按揭合同时约定的过户人员一致）。 2、按揭员将银行借款合同及抵押合同相关资料交予权证员等待出新证后办理抵押登记。,6、取证/办抵押,1、过户后30个工作日出新产权证，缴纳税费取证（税费缴纳的时间以各房交所规定时间） 2、取证房交所归档后办理抵押登记（10个工作日） 备注：买方按揭必须代收税费,7、放款及领取资料,1、抵押完善后交予银行放款（3-5个工作日），如遇银行

5、政策调整以银行为准 2、放款后通知买方凭本人身份证原件领取抵押、借款合同原件及产权证复印件 3、按揭流程完善,四、按揭相关费用,1、评估费 ：评估值在100万以内的 300元/ 户，100万以上500元/户 2、公证费：200元/户（仅限于在公司办理） 3、抵押登记费：住宅80元/户，非住宅550元/户 4、银行工本费：50元/户,权证相关业务知识,一、税费的计算1、住宅,1、契税：建筑面积在144平米以下成交价X1% 建筑面积在144平米以上成交价X1.5% 2、个税：成交价X1%（5年以上房产，且卖方只有唯一一套住房可减免） 3、营业税： 5年内差额的5.5%，满5年免征（大于144平米5

6、年内全额 5.5%，5年以上差额5.5%） 4、土地出让金：划拨地=地级X建筑面积 优售地=成交价X1% 5、 转移登记费 ：1.5元X建筑面积（买卖双方都有） 6、制图费：73.8元，印花税：5元，权属登记费：80元 ，土地 测量费：7元 如卖方为单位则征收土地增值税：成交价X1%,2、非住宅,1、契税： 成交价X3% 2、个税：成交价X3% 3、营业税： 5年内全额的5.5%，满5年差额的5.5% 4、土地增值税：成交价X1% 5、转让手续费：成交价X1% 6、印花税：万分之10，转移登记费：550元 （以上税费仅作参考，最终以房交所政策为准）,二、老证和新证卖方所需提供资料,1、老证（国

7、土证和房产证）：夫妻双方身份证、婚姻证明、房产证、国土证。且夫妻双方必须到场 2、新证（房地产权证）：产权人身份证,三、产权证上系未成年人的过户需提供资料,监护人身份证、婚姻证明、户口本、未成年人户口（如户口不能证明监护人与产权人系父子或母子关系的需提供出生证明或独生子女证，申明公证书,担保公司垫资流程,一、垫资所需资料,买卖双方身份证，卖方借款合同，抵押合同，产权证，三方合同的复印件各一份，卖方公证书原件一份及担保函原件一份,二、流程,1、先上报上级领导将垫资风险控制到最低 2、递交情况说明层层报批 3、同意垫资后，办理卖方委托公证并将卖方所有相关资料原件及复印件收齐 4、如买方按揭需先办理按揭 待银行审核通过