阳光100_业务流程重组_设计管理流程_149PPT.ppt

1、业务流程重组设计管理流程,设计管理流程培训讲座的目的,1. 使大家了解房地产开发全程的主要环节,2. 熟悉房地产公司各部门在各环节中的作用和 地位，了解各部门在主要环节中如何协同工 作,3. 为集团下一步设计管理流程的实施打下基础。,案例一,设计管理流程培训讲座的目的,房地产管理涉及的学科和专业众多：,企业管理、设计、工程、营销、法律、财务,抛砖引玉,只是从另一个角度去看房地产,房地产公司在做什么？,小刘的故事：,我们在干什么？ 我们能干什么？,内部和外部资源整合 创造资源利益最大化,我们专业吗？,人力资源部门说：,某公司总经理说：,我们要聘请专业的房地产人才,我们都是专业的房地产人士,问题一

2、：某项目占地300亩，首期支付地价款1.5亿 元，销售定价6000元/。如因种种原因项目开盘 推迟了2个月，请问资金成本的损失是多少？如经 过管理优化提前开盘2个月，请问资金获利是多少？,我们专业吗？,问题三：请问在房地产项目设计中，应该由哪个部 门决定分期开发？分期开发都需要考虑哪些因素？,问题二：某设计总监提出为了提升项目品质，准备 采用LOW-E玻璃。请问在材料、施工成本等恒定 的条件下，楼盘销售单价可以上涨？元/,管理者专业吗？,万科集团董事长王石说：,对于中国的房地产和房地产企业的管理，我个人 自认为最多能懂30%,中国的房地产界有全才吗？ 尺有所长，寸有所短,企业的领导者是全才吗？

3、 刘邦和项羽的对比,设计 设计管理,优秀的设计人员合格的设计管理人员 优秀的预算人员合格的成本管理人员,合格的设计管理人员应具备的基本条件： 1.高水平的判断与识别能力，眼界开阔 2.对社会资源的充分理解 3.高超的设计管理能力和协调能力 4.对细节的关注和充分的把握,管理学的演变,一组奇怪的数据带来的思考,美国企业的平均寿命：,日本企业的平均寿命：,中国企业的平均寿命：,40年,13年,5年,强调客户,追求效率,注重利润,“天长地久，天地所以能长且久者，以其不自生， 故能长生” -摘自道德经,流程的定义,业务流程的定义：,麦可-哈默博士：,美国时代杂志与商业 周刊评选的杰出管理大师,业务流程

4、是把多个输入转化为对顾客有价值的输 出的活动,哈默强调流程至上 典型案例：IBM通过流程再造，减少了90%的作业 环节。,3种系统流程及其之间的关系,流程的六个要素,构成流程的六个要素,若干活动,流程的六个特点,流程的六个特点,目标性：有明确的输入,内在性：包含于任何事物或行为中,整体性：至少有两个活动组成,动态性：流程不是一个静态的概念,层次性：流程是一个嵌套的概念,结构性：流程的结构可以有多种表现形式,流程的意义,流程的意义,莱斯特-梭罗博士：,美国前总统经济顾问 世纪之战-未来日美欧大战,“在过去的年代里，谁能发明新产品，谁就能在经济上 取胜。但是,在21世纪,持续的经济优势将更多的来自

5、新的流 程技术而不是新的产品技术。反向工程已成为一种艺术。新 产品的仿制不再是难事。过去的首要任务（发明新产品）现 在变成了次要任务，而过去的次要任务（发明和完善流程）， 现在则变成了首要任务”,什么是BPR,BPR：业务流程重组,(Business Process Reengineering), 提出的原因和年代,3C的需要： 顾客(Customer)：买卖关系发生了变化 竞争(Competition)：全球经济一体化使市场竞争激烈 变化(Change)：市场、客户、科技、信息化,什么是BPR, 业务流程重组的几本代表性书籍, 影响： 7580的美国大企业开始重组 美国商业周刊：BPR是恢复

6、美国竞争力的 唯一途径,公司重组：企业革命的宣言 重组革命的手册 企业X再造,业务流程重组的理想效果,麦可-哈默博士 利用经济管理分析工具测算得出的结论：,企业实施理想的业务流程重组，可以带来, 生产周期缩短70%, 成本降低40%, 产品质量提高40%, 总收入提高40%,流程企业与传统企业的区别,对传统企业思索的几个问题？,问题一：,一个岗位上的员工，究竟是对直接上级承担责任、 还是对下一道工序承担责任？,问题二：,一个具体的部门，究竟是对部门任务指标承担责任、 还是对企业组织目标承担责任？,对传统企业思索的几个问题？,问题三：,一个企业的最高管理者，究竟是面向内部个人任务 承担责任、还是

7、面向外部承担顾客责任？,案例二,哪些企业需要流程管理,分析认识流程的方法,What是什么?,Why 为什么做?,When什么时间做?,Where哪些公司做? ( 外部资源最大化 ),Who谁来做?,How如何做?,“先知其策，然后行；先共其策，然后知” -摘自鬼谷子,流程管理的原则,1. 流程的组织应以产品和客户为中心,强调顾客满意，而不仅仅是上司满意,强调内外顾客满意相互统一的原则,强调把供应商纳入“顾客满意”流程体系的原则,案例：海尔产品设计的改进、DELL的定单响应,案例：财务需要铅笔、工程指责销售,案例：GE的产品提供,流程管理的原则,2.全面关注业务流程的系统优化,重流程而不是重职能

8、、组织和部门的原则,集成化原则：最大限度地实现信息整合和实时共享,整体、均衡的原则,简约化原则,案例：IBM的信用卡发放、房地产的可行性研究,案例：万科集团的集中采购、微软数位神经系统,案例：木桶理论、珠江地产的客户服务流程及配套标准,案例：发个邮件吧、填个表吧,流程管理的原则,3. 从上到下的整体联动效应,企业最高层居于至关重要的地位,强调详细授权和组织扁平化,强调团队合作和并行工作,案例：国内某房地产公司BPR失败的原因,避免产生信息与处理信息脱节，强调流程由使用者而不是领导者掌握 案例：微软项目PM的职权、香港长实对客户投诉的处理,案例：流程管理与计划管理,流程管理的误区,流程管理不是灵

9、丹妙药，不是管理的全部,流程管理不能给企业带来立竿见影的效果,流程管理的重点不在于流程，而在于实施和管理,流程管理不能用简单的IT技术手段替代,流程管理不是一劳永逸的解决方案,流程管理不是简单的内部组织架构重组,流程改造的方法,ESIA原则：,流程改造或优化的重点工作，就是消除非增值 活动和调整核心增值活动。其基本规律可概括为 ESIA代表的四个单词：,清除： ( Eliminate ),简化： ( Simplify ),整合： ( Integrate ),自动化： ( Automate ),流程改造的方法,业务流程重组优化的阶段性特点,业务流程重组呈现的特点,过量生产或供应 等待时间 转移或

10、移动 失控流程中的加工处理环节 库存或文牍 缺陷和失误 重复的活动 反复的检验,程序和流程 沟通 表格,工作流：赋权一个人完成一系列简单的任务 工作团队：以高效满足顾客为前提，用于承担单个成员无法承担的系列任务。 供应商：建立信任关系，整合双方流,简单重复的工作 数据的采集、传输与分析 流程与信息的高度重合,组织趋于扁平化，决策权力下放 审核与控制明显减少 同步并行工作代替顺序工作方式 复合型人才的作用增大 管理者的工作职责由控制和监督变为指导和帮助,流程管理对人力资源的思考,问题一： 岗位是如何产生的？,问题二： 谁决定岗位？,问题三： 如何满足流程管理对岗位能力的要求？,实施流程管理的步骤

11、,流程管理实施的步骤,设立目标,项目启动,分析设计,实施,评价,发现流程改进机会 确认再造流程,主导变革者 成立再造团队 制定项目计划 确定目标,分析现有流程 实施改进优化,开展培训 实施计划,流程绩效评估 持续改进流程,ISO9000与BPR的关系,区别： 1. BPR重优化，通过ESIA提高流程效率 2. ISO重规范，做到的要写到，写到的就要做到,联系： 1. 二者可以相辅相成，持续发展 2. 相互穿插，并不矛盾,计划管理的缺陷,早期的企业： 管理就是计划吗？ 权责对等吗？ 计划能够落实吗？,为什么要优化设计管理流程,1.市场的需要：,房地产市场逐渐由卖方市场向买方市场转变，开 始强调以

12、顾客为中心和服务至上的经营理念,大部分开发商和设计单位对项目设计目标缺乏整 体认识，着眼于投资回报率和作品创造，注重产 品的性价比和作品设计主题的表达，忽视了产品 价值的市场认知度。,为什么要优化设计管理流程,客户要什么？,国内大部分开发商没有产品研发部门，即使设立 了产品研发部门，也大多着眼于利润导向、设计 导向、竞争导向，离客户的真正需求有很大差别。,客户价值工程,研发、设计、营销,价值工程 是一套有系统的管理技术，用以界定不必要的成 本，进而在不降低性能的前题下，开发降低成本 的替代方案。,插叙：价值工程的基础概念,提高产品价值的途径有五种： 一是提高功能，降低成本，这是最理想的途径；

13、二是功能不变，降低成本； 三是成本不变，提高功能； 四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低； 五是成本略有上升，但带来功能大幅度提高。,为什么要优化设计管理流程,2.成本的需要：,影响成本的关键阶段是设计阶段。 设计费虽然只占工程造价的1，但影响工程造 价的程度达75%以上。,案例四,为什么要优化设计管理流程,设计影响民用建筑工程造价的几个方面：,小区规划； 住宅的平面布置 住宅的层高和净高 住宅层数 住宅的单元组成、户型和住户面积 住宅建筑结构的选择,成本管理的误区：改正错误的十倍原理,“十倍原理”图形象地说明项目进展各阶段改正错误所需费用的比较（见左图），通过改正错误从而达到成本控制的最有

14、效的时间是在项目的前期。 以成本控制为例,如果单纯依靠施工阶段压低施工合同价，是达不到节约投资的目的的,有时却会造成施工质量下降。,为什么要优化设计管理流程,3.品牌建设的需要：,80%的工程质量问题是设计阶段的差错引起的。,工程质量问题造成客户满意度降低，直接影响项 目销售和房地产品牌的市场口碑。,万科集团2003年销售管理统计报告，在集团新楼 盘销售过程中，有30%以上的楼盘销售来源于老 客户的购买或推荐。,房地产运作的八个环节,项目论证 阶段,项目策划 阶段,营销策划 阶段,设计管理 阶段,项目施工 阶段,销售管理 阶段,入伙保修 阶段,物业管理 阶段,集团设计管理流程,投资分析阶段的基

15、础概念,什么是投资分析？,为什么要做投资分析？,对土地信息或房地产项目合作信息进行的投资与 收益分析，是对投资风险控制的重要环节。,通过对开发全过程的模拟，分析经营前景，为经 营决策提供计划、成本、销售和经济分析依据。,投资分析阶段的基础概念,投资分析阶段的时间：,投资分析阶段设计部门的主要工作成果：,项目可行性研究报告,投资分析阶段的基础概念,投资分析阶段的主导部门：,投资分析成果的审批权限：,集团项目可行性综合评审,集团负责土地、项目开发的部门,判断土地价值的常用方法之一,区域经济发展 区域市场表现 政策导向 产品类型 城市规划特点及发展方向 历史、传统原因对不同区域的认同 城市自然条件

16、地理、地质条件 社会资源条件 市场竞争状况,跨区域、多项目投资的选择方法之一,核心指标 1、内部收益率 使累计净现值为零的贴现率 2、销售净利率 项目净利润/销售收入100% 参考指标 3、总投资回报率 项目净利润/项目总投资 100% 4、销售毛利率 项目利润/销售收入100% 5、获利指数 现金流入现值/现金流出现值 6、资金峰值比例 资金峰值/项目总投资 7、地价支付贴现比 各期支付地价现值之和/地价总额 8、启动资金获利倍数 项目净利润/启动资金,利润指标评价：,投资分析阶段设计流程分解示意,投资分析阶段设计流程分解示意,投资分析阶段的组织框架,本阶段设计部门的主要工作,汇总项目基础资

17、料： 宗地自然条件、宗地社会条件、竞争楼盘信息,设计分析： 规划设计草案、经济技术指标分析、产品分析,组织外聘专家评审： 规划设计草案用地意见,本阶段设计部门的主要工作,拟订项目设计工作控制性计划： 关键设计节点控制性计划,项目基础资料范例,宗地自然条件一： 宗地城市位置图、宗地区域位置图、宗地红线图、 宗地现状照片、宗地地形图、宗地绿化植被分布,宗地自然条件二： 城市气温、城市风向、空气质量、水文条件、噪 音、水质、电磁辐射等污染源、宗地地下物情况,责任部门： 谁来做？,项目基础资料范例,宗地社会条件一： 区域现状图、区域总体规划图、区域交通分析图、 周边道路断面图、周边公共设施图、市政管线

18、图,宗地社会条件二： 当地政策法规要求、规划设计要点、前期规划咨 询意见,责任部门： 谁来做？,项目基础资料范例,竞争楼盘信息一： 规划（总用地面积、总建筑面积、容积率、绿化率、 总户数、车位数）、建筑（住宅总面积、住宅类型、 结构形式、会所面积、商业面积）、景观（ 周边自 然景观、景观面积、景观类型）,竞争楼盘的概念：与项目在地理位置、市场定位、 产品类型等方面存在竞争的楼盘,项目基础资料范例,竞争楼盘信息二： 竞争楼盘的主要卖点、采用的新技术、新概念、 设计单位概况、装修部品标准,竞争楼盘信息三： 户型种类、面积、实用率、所占比例、主力户型、 户型特色描述,责任部门： 谁来做？,规划设计可

19、行性分析的内容及方法,分析宗地自然环境对规划设计的影响,分析不良地块对规划设计的影响及处理措施,分析区域总体规划等对规划设计的影响,分析道路交通状况对主入口与人车流线的影响,依据宗地 自然条件一,依据宗地 自然条件二,依据宗地 社会条件一,依据宗地 社会条件一,分析周边配套对小区自身配套的影响,规划设计可行性分析的内容及方法,分析宗地地形对建筑与产品排布的可行性影响,分析当地政府各类间距要求对建筑排布的影响,具备规划要点与不具备规划要点的设计分析 容积率分析、产品分配比例分析、建筑排列分析,依据宗地 自然条件一,依据宗地 社会条件一,依据宗地 社会条件二,依据专业 综合分析,规划设计可行性分析

20、的输出对象,规划设计可行性存在不同假设的情况下 应编制对应文件,市场营销、成本审算、规划设计之间的草案应一致 并通过部门之间的会审，形成统一的可研报告,房地产成本估算的范例一,房地产投资收益分析的范例一,房地产投资收益分析的范例二,规划设计可行性分析的原则,设计分析支持的两个方向：市场营销与成本,核心目的：为预测意向土地项目的投资效益和经 营前景提供技术依据,工作原则：以土地项目开发部门为主导，工作成 果互为条件依据,规划设计草案的组成,规划设计可行性分析：,规划设计草案的初步概念： 设计概念、技术概念、项目开发概念,规划设计草案图纸： 规划设计草案总平面图、综合经济技术指标,产品分析： 产品

21、定位建议、有利、不利因素分析,概念设计的基础知识,什么是概念设计？,为什么要做概念设计？,针对市场需求和客户需求，进行目标确立的策划 过程。概念设计是房地产企业的核心竞争力之一,通过对概念设计的市场定位、产品定位的策划， 最终可以确定指导项目开发经营的过程和计划,概念设计的基础知识,概念设计与规划设计的区别,目前国内大多数房地产商在实际操作中普遍忽视概念设计。一旦房地产市场完全转向以客户为主体的买方市场，概念设计的缺失会直接影响到项目的成败,概念设计 偏重于,定位,方向,结构,规划设计 偏重于,寻求达成目标 的方法,设计的深化,概念设计的基础知识,概念设计阶段的时间：,概念设计阶段设计部门的主

22、要工作成果：,项目设计指导书,概念设计的基础知识,概念设计阶段的主导部门：,概念设计成果的审批权限：,集团概念设计综合评审,集团设计部门和市场营销部门,项目定位的思路,为什么要定位?,为了找一个市场空档，把产品卖出去,空挡来自于市场时机，来自于细分的客户需求，来自于产品差异性，来自于价格,“分一杯羹”随大溜。 “出类拔萃”比大家高那么一点点。 “独领风骚”只此一家，别无分号！,项目定位的思路,定什么位?,1、市场定位：,客户定位目标客户描述是产品的先导： 区位：区位条件及其潜在可能性 诚品建筑：知识建筑？朝阳公园：小户型？巴洛克积木：写字楼？ 年龄、收入、家庭结构、交通方式：硬指标 文化品位、

23、生活方式：软指标 香山艺墅：开奔驰、宝马的（不是开本田、宝来的） 亮马水晶：不以财富区分人 购房目的：投资/自住（一次/二次）生命周期描述 谁需要精装修？,项目定位的思路,定什么位?,1、市场定位：,客户定位类型与档次定位 高层/多层/低密度/TOWNHOUSE/独栋别墅？ 项目的第一印象来自类型 单价=档次：听成本的？听市场的？ 容积率：听规划的？听市场的？ 谁敢主动降低容积率？ 上海万科兰乔圣菲别墅项目：目前售价￥20000.00元/ ，降低容 积率后的方案其项目利润比原方案增加11%，多创造项目利润 ￥1.07亿元,项目定位的思路,定什么位?,2、产品定位：,与市场定位相适应的产品描述

24、产品类型 =规划结构 档次、交通方式 =车位配置 开宝马的和开奇瑞的区别 BMW 745li - 5029 X1902 奇瑞QQ 3550 X1508 家庭结构、生活方式=户型细节 爱好、品位=建筑形象 ,项目定位的思路,定什么位?,3、市场定位的原则：,自圆其说：产品定位必须与市场定位一致 差异性竞争力：细分目标客户的具体需求，让产品有卖点 市场定位走的是“空挡”的位 但，趋同是绝对的，差异性是相对的 留有余地：营销要求并不是至高无上的，留给建筑师发挥的空间,项目定位的思路,房地产的销售价格与产品分布：,单价=代表产品档次 总价=代表客户支付能力档次 高档次高总价 低档次低总价 均好性 VS

25、 差异性？ 评价住宅舒适度要求的性能标准：,项目定位的思路,如何看待销售要求？,销售的要求是基础，但并不代表一切,往往，客户并不知道自己想要什么，销售也不知道 我们做的是产品，更应该是作品我们要知道怎样能成为作品 设计部：应该是各方利益的协调者 作为一名合格的设计师，应该知道客户想要什么？销售想要什么？ 工程想要什么？物业想要什么？建筑师想做什么？,思考题一：怎么定位?,项目定位的思路,客户来源的范围：在哪？ 分析目标客户：是谁？要什么？ 分析区域市场和竞争项目：惯例、差异=卖点？ 典型案例分析： 项目定位的管理流程：,概念设计阶段设计流程分解示意,概念设计阶段设计流程分解示意,概念设计阶段的

26、组织框架,本阶段设计部门的主要工作,编制概念设计任务书：,项目概况及用地分析、经济技术指标及设计要求、 产品定位及分析、概念设计成果标准及进度要求,完成概念设计方案招标：,概念设计方案招投标管理流程及说明、概念设计 方案招投标配套文件范例,本阶段设计部门的主要工作,概念设计方案分析一：,功能分区与产品分布、交通分析、组团基本单元 分析、配套分析、景观分析、单体意向平面图、 日照分析、坡度与坡向分析,概念设计方案分析二：,地质资料分析、基础形式的初步意见、初步设计 阶段设备专业技术措施、地形改造土方平衡分析,本阶段设计部门的主要工作,项目设计指导书：,项目设计计划（规划设计部分）、组织概念设计

27、方案招标、项目概况及用地分析、概念设计研究 结论,项目设计计划（含施工图设计部分）、方案设计需 要解决的问题、项目设计各环节的综合分析,概念设计任务书范例,一.设计说明： 二.经济技术指标： 三.产品定位及分析： 此部分由市场营销部门与规划设计部门共同完成 四.概念设计图纸目录： 五.概念设计图纸深度要求： 六.进度要求： 七.附件：,概念设计方案分析的原则,原则一： 依据经营销售的要求，兼顾工程、成本的因素,原则二： 侧重于规划设计方面的研究,原则三： 概念设计研究结论应达到方案设计要求的需要,概念设计方案分析的重点,功能分区与产品分布： 功能分区、产品类型分布、空间序列和层次,交通分析：,

28、周边道路功能、主入口位置、人车关系、停车方 式与数量、路网分级,组团基本单元分析：,组团、庭院或邻里单元大体的户型配置、朝向、 间距、转角、入口关系,概念设计方案分析的重点,配套分析：,根据现有市政配套情况及政府规划要点，考虑公 建配套设施设置位置、规模、占地和内容,景观分析：,表达景观设计概念，绿化、水系、广场、道路之 间的关系,单体意向平面： 户型配置、朝向、核心筒数量要求,进行配套分析前 应咨询当地行业 管理部门管理意见,概念设计方案分析的重点,日照分析： 用地内每个区域在冬至日（大寒日）的日照时数,坡度与坡向分析：,当用地内有坡地时，需表示用地内不同坡度/坡 向的用地分布,概念设计方案

29、分析的重点,地质资料分析： 宗地自然条件和社会条件分析,基础形式的初步意见： 根据初勘资料，分析可行的建筑基础处理方案,设备专业技术措施： 设备专业初步设计的总体方案,概念设计方案分析的重点,地形改造土方平衡分析：,根据坡度与高程进行初步土地的利用分析，计算 土方平衡量,概念设计研究结论的成果标准,项目设计指导书的概念,什么是项目设计指导书？ 为项目设计工作制定的纲领性文件,项目设计指导书的作用？ 统筹考虑影响项目设计工作的各方面因素， 对项目设计的整体工作做出方向性决策的管理文件 按集团年度经营指标（一级计划）分解成集团所属 项目的目标计划（二级计划），依据业务流程管理 要求分解成部门计划（

30、三级计划），指导项目开发 全过程。,战略流程 管理,项目设计指导书与规划设计任务书的区别,项目设计指导书,针对公司各职能部门 的管理文件,统筹影响项目设计 工作的各方面因素,规划设计任务书,针对规划设计单位 的技术文件,规划设计的具体 技术要求,项目设计指导书的内容要求,地区公司领导,设计部门,营销部门,成本部门,地区公司 工程管理部门,计划管理部门,方案设计需要解决的问题（范例）,规划方面的问题： 用地布局、道路交通、销售分期、组团与管理、 环境景观,单体方面的问题： 会所单体、商业单体、学校（幼儿园）单体、首 期住宅单体方案设计,技术方面的问题： 日照间距、土方平衡、技术配套、节能与降噪、

31、 新技术、新材料应用,方案设计需要解决的问题（范例）,举例：销售分期需要考虑的问题？,首期销售卖场销售氛围营造的问题？,根据首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要 求深化设计的问题？,是否满足分期的期数、面积、位置要求的问题？,是否满足每期设计上的吸引客户卖点要求的问题？,方案设计需要解决的问题（范例）,举例：销售分期需要考虑的问题？,分期开发技术配套设施的可行性、可靠性问题？,分期开发对物业管理模式可行性的影响问题？,分期开发施工组织的可行性问题（技术和成本）？,分期开发时道路系统的可行性问题？,项目设计各环节的综合分析（范例）,明确项目设计关键节点控制：,设计任务的细分：,设计单位的选择

32、：,设计部门人力资源的分配：,集团设计部与项目设计部的配合：,设计费用的成本控制计划：,设计控制点,相关的重要节点, 概念设计研究 集团确认概念设计研究结论 规划方案设计 集团确认规划设计评审 集团单体方案确认 规划设计方案报批通过 景观设计 施工图预备图审核 施工图设计完成 销售包装设计, 主体开工时间 样板间开工时间 销售开盘时间 市政开工时间 园林开工时间 正式入住时间 详规报建 方案报建 初步设计报建 施工图报建,项目设计工作计划（范例）,实施方案阶段的基础概念,什么是实施方案？,实施方案是对传统方案设计设计的延伸，实施方 案不仅是确定了诸如平面布局，立面形式，景观 等设计方案体系，也

33、确定了结构体系、设备体系、 材料体系、成本控制体系等方面的内容。具备方 案实施的可行性。,实施方案阶段的基础概念,为什么要做成实施方案而不是传统的方案设计？,实施方案有别于传统的方案设计主要在于在实施 方案阶段对产品尽可能从各个体系入手，全面、 深入地进行确认，从而减少施工图阶段的反复,实施方案阶段的基础概念,传统设计阶段划分与目前设计阶段划分的差异：,实施方案阶段的基础概念,实施方案阶段的时间：,实施方案阶段设计部门的主要工作成果：,规划设计任务书、景观方案设计任务书、 建筑单体及深化方案,实施方案阶段的基础概念,实施方案阶段的主导部门：,实施方案成果的审批权限：,集团规划方案设计评审、集团

34、规划设计评审、集 团建筑单体方案设计评审、集团景观方案设计评 审,集团设计部门和地区公司设计部门,实施方案阶段设计流程分解示意,实施方案阶段设计流程分解示意,实施方案阶段设计流程分解示意,实施方案阶段的组织框架,本阶段设计部门的主要工作,编制规划设计任务书 规划设计任务书范例,完成规划方案设计招标 规划设计方案招投标管理流程及说明、规划设计 方案招投标配套文件范例,规划方案设计分析及评审 规划设计方案经济标、技术标评定标准及配套文 件范例,本阶段设计部门的主要工作,完成规划设计招标,建筑单体方案设计分析及评审 建筑单体方案经济标、技术标评定标准及配套文 件范例,编制景观方案设计任务书 景观方案

35、设计任务书范例,本阶段设计部门的主要工作,完成景观方案设计分析及评审 景观设计方案经济标、技术标评定标准及配套文 件范例,总图、结构、设备方案设计深化 总图、结构、设备方案设计深化技术要求,编制综合方案 综合方案范例,规划设计任务书范例,一.项目概况及用地分析： 二. 规划设计的基本原则： 项目的定位、其它基本原则。 三. 概念设计研究结论： 四. 方案设计需要解决的主要问题： 五. 设计成果标准要求： 六. 设计成果提交的要求： 七. 设计中期交流时间安排：,景观方案设计任务书范例,一.项目概况及用地分析： 二. 项目的定位： 三. 概念设计研究结论： 四. 景观设计的基本原则及要求： 五.

36、 设计成果标准要求： 设计说明、设计图纸目录要求、深度要求。 六. 设计成果提交的要求： 七. 设计中期交流时间安排：,规划方案设计成果标准要求,设计说明 设计说明范例,综合经济技术指标 规划指标、公共设施指标、住宅指标一（按住宅类 型）、住宅指标二（按户型大类）、容积率指标、 会所详细指标、商业详细指标、停车详细指标,规划方案设计图纸目录要求 规划方案设计图纸目录要求范例,规划方案设计成果标准要求,规划方案设计图纸设计深度要求 规划方案图纸设计深度要求范例,景观方案设计图纸目录要求 景观方案设计图纸目录要求范例,景观方案设计成果标准要求,景观方案设计图纸设计深度要求 景观方案图纸设计深度要求

37、范例,实施方案阶段设计成果标准要求,规划及建筑方案设计图纸目录要求 规划及建筑方案设计图纸目录要求范例,规划及建筑方案图纸设计深度要求 规划及建筑方案图纸设计深度要求范例,各专业初步深化设计图纸目录要求 各专业初步深化设计图纸目录要求范例,实施方案阶段设计成果标准要求（示例）,建筑单体方案设计图纸目录要求,实施方案阶段设计成果标准要求（示例）,示例一（住宅单元标准层平面图设计深度要求）： 1. 室内家具布置、门窗位置。 2. 空调室内外机位置及空调板尺寸、定位；表明上下水管 位置、燃气管道建议位置、室外雨水立管位置。 3. 厨房须表明厨柜（操作台及吊柜）、洗涤盆、灶具、冰 箱、热水器、洗衣机位

38、置。卫生间须表明化妆台（柜） 定位及台盆位置；洗面盆、花洒、浴盆、大便器、淋浴 杆、肥皂盒、毛巾架、手纸盒位置；地漏及地面找坡示 意。 4. 设备管井、机房位置、尺寸,实施方案阶段设计成果标准要求（示例）,示例二（住宅单元立面图）： 1. 表明单元入口、门窗立面划分、阳台栏杆、檐口等细部 形式 。 2. 表明墙面材质划分。 3. ,相关部门在本阶段的工作成果要求,成本管理部门在本阶段的工作成果要求： 成本测算书、目标成本控制指导书,采购管理部门在本阶段的工作成果要求： 工程甲供物料表,项目工程管理部门在本阶段的工作成果要求： 工程甲供物料进场时间计划要求,施工图设计阶段的基础概念,施工图设计阶

39、段的时间：,施工图设计阶段设计部门的主要工作成果：,施工图设计任务书、施工图设计指导书、 室内设计任务书、交楼标准（配合）,施工图设计阶段的基础概念,施工图设计阶段的主导部门：,施工图设计阶段成果的审批权限：,施工图预备图会审、施工图会审,地区公司设计部门和集团设计部门,施工图设计阶段存在的问题,1.设计任务及设计要求不完善： 设计条件不充分，设计任务不明确，设计深度不 够，致使变更增加，施工返工，成本上升。,2.设计监控不当： 对设计质量的跟踪检查不够，往往等到施工图设 计完成时才发现设计问题，设计调整与项目开发 计划冲突。,案例：地漏随意摆放的问题！,案例：空调室外机位与外立面设计冲突的问

40、题！,施工图设计阶段存在的问题,3.设计计划不能如期完成： 设计计划严重脱期，直接影响项目整体开发周期,4.集团设计管理与项目设计、工程存在脱节现象： 双方目标管理方向有偏差，责任流程界定不清，,案例：按期完成了吗？施工图设计快完了,案例：施工图设计开始了吗？,施工图设计阶段存在的问题,5.设计招投标管理和合同管理有待改进： 招标的目的？ 合同的要求？,6.施工图设计审核制度不完善： 审什么？ 谁来审？ 怎么审？,案例：二期工程设计费的问题！,案例：,施工图设计阶段存在的问题,7.设计变更缺乏控制： 设计变更应该由谁来控制？,8.二次设计的配合缺乏管理： 谁来进行二次设计环节的监控和协调？,案例：真的要改吗？,案例：电梯的投诉！,施工图设计管理体系的解决方案,针对设计任务及设计要求不完善的解决方案：,施工图设计任务书 明确任务要点、要求 项目名称、建设地点 设计依据、批准文 项目概况 设计内容 时间要求 成果要求 现场服务要求 附件,施工图设计管理体系的解决方案,针对设计任务及设计要求不完善的解决方案：,施工图设计指导书 设计统一技术要求 设备配置 装修标准 设计配合 其它特殊设计要求