思源2011年青岛公园世家营销执行方案_W

1、谨呈： 东置方公园世家营销执行方案业项目本体分析逻 辑思路 市场竞争分析价值点梳理营销执行方案项目位于李村公园北侧，是老城核心区，闹中取静的地方 夏庄路是李村城市主干道之一，车流量大， 比较嘈杂，但距离本案尚有200米直线距离，噪声对本案影响很小。 本案南距李村公园50米，项目周边为成熟小区，环境静谧。本案 李村区的建制非常早，在1898年德国人第一次区划时就已经有了。 李沧区是青岛四区之一，是青岛传统老区， 本项目属于李村老城核心区。3李村是青岛老城区之一，城市配套极其完备，但档次普遍不高青岛六十青岛六十三中三中东方公园世家利客来超利客来超市市李沧区第李沧区第五医院五医院M2M2李村公园站李

2、村公园站青岛北山青岛北山小学小学M3M3君峰路站君峰路站天鹅艺术天鹅艺术幼儿园幼儿园李村商圈利客来购利客来购物中心物中心维客广场维客广场紫晶大酒紫晶大酒店店百盛百盛崂山百货崂山百货青岛步行青岛步行街街青岛五十青岛五十八中八中东方眼科东方眼科医院医院博雅台球博雅台球城城李沧区第李沧区第二实实验小学小学书院商城书院商城北方国贸北方国贸青岛六十三中东方公园世家利客来超市M2李村公园站李沧区第五医院青岛北山小学M3君峰路站天鹅艺术幼儿园李村商圈利客来购物中心紫晶大酒店青岛步行街维客广场崂山百货百盛青岛五十八中东方眼科医院书院商城北方国贸博雅台球城李沧区第二实验小学4公交李村公园站是一个公交总站，共31

3、趟公交车途经， 其中9趟为始发车， 6路可达市南区，5趟可达崂山区 其中9趟李村公园站始发：3路 102路 106路 109路南屋石支线 31趟公交途径李村公园站：3路 9路 10路 102路 103路 105路106路 109路付家埠支线 109路南屋石支线 109路 111路 112路113路 123路 128路 129路 130路131路 207路 216路 230路 306路318路 363路 368路 371路 371路区间 372路 385路 606路 801路123路 207路 216路 230路 368路 385路 其中5趟可到达崂山区：102路(李村公园海游路)113路(沧海

4、路流清河)216路 (李村公园新闻中心) 230路(李村公园石老人)606路 (汽车北站青岛科技大学) 其中6趟可到达市南区：102路(李村公园海游路) 216路(李村公园新闻中心)306路（天泰体育场城阳十五中）318路（虎山军体中心市政府）363路（百通馨苑辛家庄小区）801路（天泰城书城）5项目距2014年通车的地铁M3线君峰路站1000米，步行约10分钟本项目距离君峰路站1000米 从项目出发沿君峰路南行至M3线君峰路站（君峰路与京口路交口）约1000米。 从项目到地铁君峰路站步行约10分钟 1000米地铁一期M3线（2009-2014年） 地铁一期工程，自火车站至火车北站。 M3线全

5、长24.9公里，共设22个站点。6项目距2016年通车的地铁M2线李村公园站500米，步行约5分钟本项目距李村公园站500米 从项目出发穿越李村公园至M2线李村公园站约500米 从项目到地铁李村公园站步行约5分钟 500米M2线一期工程，2012年-2016年 青岛地铁M2线，自西镇至金水路 规划长约29.6公里，共设27个站点 建设年度为2012至2016年站点7李村公园始建于1982年，经三次改建，现已成为市民休闲、娱乐佳境 李村公园始建于1982年，东靠夏庄路，西临枣园路，北临东大村河。 李村公园建成后，曾经过三次改建。1987年，李村公园第一次扩建。崂山区政府将东大村南山共120亩全部

6、征用，公园面积扩大了1倍多。1999年，李村公园第二次内部整修。2006年4月12日，改建为李沧文化公园开放。 现公园占地16.13公顷，东门广场的“龙凤呈祥”雕塑为公园新标志。8重建李村公园感赋（1）昔日荒芜人迹罕， 今斥巨资变新颜。满园葱翠蝶影俏， 半湖清泉雀姿翩。彩虹飞架游客蹿， 碧塔倒映水底天。最是奇幻月色照， 几疑仙境落凡间。注：（1）李村公园。在青岛市李沧区中部，上世纪八十年代初兴建，2002年投资数亿进行维修建设，增加大量新景观，面貌发生巨变，重建后改名李沧文化公园。9项目建筑密度低，最高楼座不超过20层；体量小，总计532户 总占地：2.1万 总建筑面积：6.3万 容积率：2.

7、3 绿化率：39.1% 总套数：532套 总栋数：6栋 车位比：1：0.810项目主流户型为面积90100的舒适型二室 套型面积(m2)套数(套)比例一室507014326.9经济型两室70366.8舒适型两室9010016931.8经济型三室94，957013.2舒适性三室11413011421.4合计532100%11各类户型进深普遍较大，功能空间布局存在较大提升空间57m2 一室一厅一卫户型方正、设计紧凑97m2 两室两厅一卫全明户型设计、超多景观阳台。96m2 三室两厅一卫户型优雅、经济、功能分区合理南向卧室、客厅，升级居住品质主卧大面积观景阳台、次卧270转角飘窗客厅、餐厅一体化设计

8、，明亮开阔客厅配备超大景观阳台餐厨一体化设计、餐厅大面积生活阳台三卧室三阳台设计动静分区，生活动线有序流畅本体分析小结 李村是青岛传统老区，此区域的传统认知是脏、乱、差，中低收入者的聚集低，人 口混杂，交通拥堵。 本项目地处李村公园北门，是李村核心区境最优越的地方，李村公园已成为当地居民休闲必选之所，是李村核心区的活力中心。 地铁的建设必将给老区发展注入新的活力，两条的地铁线的施工，均可对项目产生 较大的影响。 本项目为小体量住宅项目，以首改产品为主，产品设计一般13逻 辑思路 项目本体分析市场竞争分析价值点梳理营销执行方案李沧在售项目可分为三大片区：重庆路片区，东部新区和老城核心区1413重

9、庆路片区2121老城核心区5东部新区10117368941 伟东幸福之城2嘉凯城3 中央公园4 李沧宝龙广场 5 春和景明 6 万达广场7绿城理想之城 8 山河城米罗湾10 和达和城 11 万科生态城 12 蓝山湾阳光香蜜湖 14 中南世纪城 老城核心区供应量商业和公寓为主，住宅产品少，后期供应主要来自百21老城核心区342万平米大盘嘉凯城5编号项目名11产品东部新区称规模/10分期类型7伟东幸福总占地面积：多层，小6之城55万平米，总建筑面9高层，高8积：140万平米；分层三期开发，一、二期已交付，三期待开发。15老城核心区364东部新区78 10119 主力产品二期20栋16-18层高层户

10、型面积区间： 55-130平，其中主力户型面积：70-90平价格8700元/平米（毛坯）销售情况目前二期已基本售罄， 仅余1套1楼住宅和3套样板间住宅。一楼住宅销售单价8700元/平，样板间住宅销售单价13000元/平，面积78-85平。客户来源首置类地缘性客户及市区外溢客户2 嘉 凯城3 中央公园 4 李沧宝龙广场 5 春和景明 6 万达广场 7 绿城理想之城 9 米罗湾 10 和达和城 11 万科生态嘉城凯11城2蓝山湾 总13占阳地光1香20蜜万湖平1米4 ，中南世纪别城墅，洋一期产品类型待定， 待定未上市李沧宝龙广场中央公园地上建筑面积193万平米，预计5年开发总占地200亩，总建筑面

11、积35万平米。地上建面9.47万平米， 住宅430户，其中经济适用房146套房，高层， 公寓综合体： 住宅，公寓，商铺综 合 体， 高层住宅， 商 业 ， 写字楼预计部分为别墅。酒店式公寓户型面积区间40-80平， 主力户型35平、40平、77平。待定公寓均价 ： 9000元/ 平米待定住宅已售罄，7月份 加推200余套新房源， 总价32万起未上市首置类地缘性客户及市区外溢客户-5东部新区7685东部新区71东011部新区：当前供应量最大的板块，大盘云集，产品同质化严重，产品689以高层为主，主力户型普遍为8090m2套二，均价集中在9K1万/m2产品11109央公园 4 李沧宝龙广场 5 春

12、和景明 6 万达广场 主力产品价格编7 号绿城理想之城名称规模/分期类型销售情况客户来源达和城 11 万科生态城 12 蓝山湾 13 阳光香蜜湖 14 中南世纪城 春和景明总建筑面积：32万平米 塔楼共27个楼座，分二期开发，高层二期17个18-20层楼 9400元/平座，户型面积区间： 米二期9#11#13#17#楼座 首置类地缘性客户及市78平、90平、110平户型区外溢客户一期售罄，在售为二期。商铺78-118平毛坯主力户型78-95平米左右在售，以大户型为主，套二、套三。1#2#3#楼座7月23日推出，户型为90平米南北通透套三。李沧地上总建面110万平，一 综合体：住宅， 住宅主力户

13、型为85平 住宅均价： 住宅预计8月份开盘，样 首置类地缘性客户及市万达广场期地上建筑面积48万平。公寓，写字楼， 套二、90平套三、9000板间7月底开放。计划首 区外溢客户涵盖2.6万平金街商铺、 商铺110平套三、150平套10000元/平 开6、7、8、9号楼约84030万平米高品质住宅、2.8万平米住宅底商，规划总户数：6786户，住宅楼层24-30层。三，商铺面积为80- 110平套房源，户型面积85-135 平 ， 预计 价格 9000 元 - 10000元/平。公摊为25%，绿城理想总建筑积80万平米,项目 御园共34栋法式 御园：主力户型125- 御园：1.5万御园6.20推

14、513户，目前 以市南区、市北区和崂之城预计开发10年，目前在售洋房约580多套，300平，三房和四房。元/平。存量327户；西子公寓已 山区首置类年轻人和首御园和西子公寓；西子公寓为8栋西子公寓：主力户型 西子公寓均 推719套住宅，存量207改类中年人购房者为主。16-26层高层高为88平两房和140平三房。价10200元/ 套。平（毛坯）单纯投资客户较少。市南、市北、崂山客户占85%，李沧客户仅占15%。11109编名5东部新区7685东部新区1东0 11部新区：优越的区域环境和高性价比，客户构成除地缘型客户外，6987超过30客户来自崂山，市南，市北等外区域，且此比例仍在不断增加称规模

15、/分期产品类型主力户型价格销售情况客户来源央公园 4 李沧宝龙广场 5 春和景明 6 万达广场 7号绿城理想之城 达和城 11 万科生态城 12 蓝山湾 13 阳光香蜜湖 14 中南世纪城 山河城总建面：90余万平米多 层小高层二期户型面积区间：80-130平。9200元/平山河城一期住宅存量为291套，首置类地缘性客户及市区外溢客户 米罗湾 一期总户数1338 套总建筑积6万平米， 分4期推出；总户数2000户， 一期3-15号楼,总600户。高层5#,7#,9#多层(带电梯) 小高层,别墅（叠拼、独栋）主力户型80平左右套二和120平左右套三面积区间76136 平米不等的套二 套三，一期主

16、推 80平、90平房源， 公摊面积15%均价10000元左右商铺为17套。9月份和达总建面：28万平和城米；一、二期已售罄，三期在售4 栋高层约350套高层，花园洋房二期花园洋房面积区间：120-140 平；高层主推89 平米两居户型。多层： 12000 元/ 平；高层880012000元/平和达和城目前在售三期；三期在售为30、31、32、33号楼350首置类地缘性客户及市区外溢客户户。万 科生态城11总建筑面积350万 别墅平米，规划总户 洋房数4598户，当期高层户数2000户主推86平套二2A、87平套二2B、90 平套二2C、87平套二2D户型。精装修交付价格待定目前售楼处已开 放，

17、生态城样板间近期开放。预计10月份开盘销售。1413重庆路片区121413重庆路片区12重庆路片区：此片区无论配套还是周边环境都是各片区最差的，也是当前价格最洼地，售价在75008500元/m2，以经济型产品为主，各项目通过自身产品21511编项目名称东部新规模区/分期10产品主力老城核心区号7蓝山湾6总占地面积：338600平 9 高层16-一 期 在售3米，总建筑面积：880万22层，88-148平12米，分3期开发。规划总两梯四主推90平户数：6700户，当期户户数1600户。412 力量的打造实现了较好的销售业绩，客户主要为城阳、沧口工作的新青岛人老城核心区东部新区10117户型价格销

18、售情况客户来源36894房源为，目前小套三。8500元/平目前一期仅余少量房源，现购房享受400平优惠。二期计划年底开盘销在舱口和城阳区工作的新青岛人，以个体、公司职员居多。单纯投资客较少。1 伟东幸福之城2 嘉 城3 中央阳公光园 4 李沧宝龙总广建场面 55万春和平景米明。 6 万达广场 7 绿城理想之城售。 8 山河城9 米罗湾10 和达和城 11 万科生 态城 12 蓝山湾 13小高层一期房源面积区待定预计2011年 9香蜜湖13阳光香蜜湖 14规划总户数1100户，当期300户。共22栋楼， 四个组团，分两期开发。以西班牙风格9-14层板式小高层为主。一期为514号楼中南世纪城间 5

19、0-126 平米 。主力户型为89平 套二和92平套三。公摊20%。月份开盘。中 南世纪城14总占地面积930500平， 建筑面积1818500平米， 规划总户数20000户。板 楼高 层小高层首期主力户型88 92平米套二， 优惠5万抵7万， VIP 客户95折起价6200元均价7500元/平于7月16日开盘， 首推3#10#11#楼，共556套房源， 开盘销售395套， 去化率71%以城阳区和李沧区工作的新青岛人为主，以普通工薪阶层居多。单纯投资客户很少。城阳区、李沧区客户约占70%， 其他区域客户约占30%。总价分布：无论从客户特征还是总价分布，东部片区在售楼盘将是本项目的直接竞争对手

20、200绿城理 本项目5070平想米产品在市场上之属于空白点。蓝山湾150城 中南世纪城 本项目90110和春 平米产品的总价和 米达 段竞品主要分布 山景罗和 河 万明 在东部片区湾城 城达 生100态 90-110m2 重庆路片区不是本案直接竞品，城但会分流少量只关注性价比而忽略周边配套和环境等发展潜力的50-70m2 的投资客户50 本案 总价区间（万元）东部片区 重庆路片区 推盘时间：810月份东部片区有大量货源推出，且无论是老项目加推， 还是新项目上市，本项目在开盘时间上已处于劣势。2012年2013年 0月 东部片区新上市3月 2月 1月 12月11月的三个项目：李7月 8月 9 月

21、 14月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月 12月1月 2月 沧万达，米罗湾本案 绿城理想之城 预计9月底10月初开盘依托目前已有存量，持续销售 和万科生态城。 万达是我们的一号竞争对手，产品相似，距离最山河城和达和城 剩余350套，在销 二期预计2012年推出 近，开盘时间比我们早。 相比，东部片区万科生态城春和景明李沧万达米罗湾 预计10月份开盘，首期推2000套共17栋，已推4栋，7月中下旬加3栋 预计8月份开盘，首推4栋，约840套 预计9月份开盘，首推315号楼，约600套 的竞品，我们在开盘时间上处于劣势，客户被分流的风险高。 对于开盘时间， 我们要力保9月底10月初，这

22、是底线按照竞争的强弱，我们确定出五大竞品楼盘q 一号竞品：李沧万达广场 q 二号竞品：绿城理想之城 q 三号竞品：米罗湾 q 四号竞品：春和景明 q 五号竞品：万科生态城 一号竞品项目名称李沧万达广场地理位置李沧区，308国道和青银之间建筑类别高层住宅集中商业，酒店，写字楼开发商大连万达商业地产股份有限公司建筑面积110万平米土地面积约470亩装修状况规划设计青岛腾远设计事务所有限公司均价预计9K1万元/m2容积率3.78绿化率35%物业管理万达物业物业费规划总户数公摊6786户25%开盘时间一期初定2011年8月10日入住时间一期2012年底李沧万达，百万平米城市综合体，李沧商业升级力作，集

23、中商业2012年底开业， 住宅7月31日样板间开放，8月10日开盘，售价预计900010000元/m2李沧万达一号竞品李沧万达，住宅首批推出4栋高层约840套，主力户型为85平米套二和113平米套三，总价集中在80100万户型主推面积（m2）套数所占比例2室2厅1卫85约42050%3室2厅1卫89-113约36043%3室2厅2卫135约607%总计840100% 首推产品户型配比7# 6#8#9# 李沧万达首次开盘为6789，4栋30层高层，共约840套。 户型面积区间为85-135平，住宅主力户型为85平套二、90平套三、110平套三、150平套三。其中，两居室约有420套，主要为85m

24、2的A户型，三居室约有420 套，主要为89m2的B户型。 计划7月31日样板间开放，8月10日开盘销售。数据来源：市场调研一号竞品李沧万达，自造城市新中心，是其核心卖点一号竞品本项目两房：85M2户型设计很好： 户型方正，功能布局合理，无面积浪费 南、北通透 客厅、餐厅独立实用两房：89.9M2 非常规户型设计，蹩脚 可改为三室， 但阳台改为房间后，客厅成暗厅 次卧不方正， 实用性差，采光差 客厅不太实用李沧万达一号竞品本项目三房：114M2三房：113M2印象：户型设计很好 全明户型设计，方正实用 卧室飘窗设计，增大使用空间和产品附加值 功能布局较为合理，无空间浪费 户型进深较大。 全明设

25、计 餐厅过于局促，实用性不强 客厅正对入口门， 舒适度不高李沧万达绿 城理想之城绿城理想之城东部第一个入世的大盘，凭借期优秀的建筑品质，成为了当前区域的领跑者，当前二期在售，御园为洋房均价1.5万/m2，西子公寓为高层均价10200万/m2项目名称绿城理想之城地理位置李沧灵川路6号建筑类别多层 小高层 高层开发商青岛绿城华川置业有限公司建筑面积209万平米土地面积2730600平米装修状况毛坯规划设计ADI景观设计公司装修标准毛坯容积率1.47绿化率35.6%物业管理浙江绿城物业管理有限公司物业费2.1元/平米每月开盘时间2011.6.2入住时间2013二号竞品 一期蓝庭已售罄，二期分为御园、

26、绿园、西子公寓 在售御园为洋房产品均价1.5万/m2，西子公寓为高层 住宅表价10200元/m2西子公寓二期产品配比二号竞品与本案竞争最大的西子公寓，分两期推出，一期已经售罄，二期6月2日开盘，推出4栋楼360套，当天去化52%，套二总价集中在85110万户型主推面积（m2）套数所占比例二居85-91218套60%三居140-143123套34%四居150、1624套1%复式220-42013套5%总计360100% 西子公寓8# 7#1# 二期6#5#2#3#一期4# 西子公寓二期开盘去化情况西子公寓分两期推出： 一期为3456已经售罄。 二期1278，6月2日推出数据来源：市场调研二号竞品

27、本项目两房：93M2两房：90M2印象：户型设计一般方正户型，主卧、客厅带阳台，明卫明厨设计劣势：次卧较暗，门口空间浪费。印象：一梯三户、一梯两户南向双阳台、厨房分离式设计、客厅餐厅一体化设计绿城理想之城三号竞品项目名称米罗湾地理位置李沧惠水路518号建筑类别多层 小高层 别墅（叠拼 独栋）开发商青岛新海园房地产开发有限责任公司建筑面积360000平米土地面积500亩装修状况毛坯规划设计青岛华烨建筑设计有限公司装修标准容积率1.25绿化率40.5%物业管理物业费规划总户数当前分期2000户一期开盘时间初步定9月份入住时间2012年12月米罗湾米罗湾位于李村河南岸，山体环抱，周边环境优越，以电梯

28、洋房和小高 层为主，售楼处和展示区已经开放，初定9月份开盘，售价1万/m2左右三号竞品米罗湾一期推出电梯洋房和小高层产品，共约600多套，以80100平 米套二产品为主，总价集中在80100万左右 一期户型配比户型面积区间（m2）套数所占比例2室2厅1卫83-96约43872%3室2厅2卫106-116约7011.5%3室2厅1卫85-94约9816.5%总计606100% 一期产品米罗湾一期 米罗湾计划分四期推盘，一期计划推606套房源，户型面积区间为86m2-136m2不等，主 推80平、90平房源。 其中两居户型约438套，以84-87m2的F户型为主；三居室的户型约168套，以85-9

29、4m2的G户型为主。三号竞品本项目两房：93M2两房：84-94M2户型设计较差： 客厅是采光性差 客厅实用性差，没有电视背景墙 餐厅过于拥挤印象：两梯四户全明户型设计，南北通透，主卧、客厅双阳台米罗湾项目三号竞品本项目三房：96M2三 房 ：85-94M2印象：两梯三户客厅餐厅一体化设计、三卧室三阳台，户型面积空间经济合理印象：户型设计很差 餐厅和客厅实用性不强 次卧空间不方正米罗湾项目四号竞品春和景明是东部片区一老盘，一期已售罄，7月23日加推二期13#楼， 表价9700元/m2，优惠后实际成交价9400元/m2,销售业绩较差项目名称春和景明李沧金水路737春和景明地理位置开发商 土地面积

30、规划设计容积率物业管理规划总户数开盘时间号，伟东幸福之城东侧青岛金实房地产开发投资有限公司150000平米景观：贝尔高林国 际 （ ） 有限公司3.0高力国际物业管理公司1823户7月23日二期加推建筑类别建筑面积装修状况均价绿化率 物业费 当前分期入住时间塔楼 高层 商铺320000平米毛坯9600元/平米31%1.5 元/平方米每月二期在售13楼2012-06四号竞品7月23日加推为3栋高层，总计312套，总价集中在7085万，当天销售楼栋 户型 推出套数 已售套数 认购率 1号楼 A1（90.31-92.48）套二 1800A2（75.84-80.09）套二 361131%A1（83.4

31、6-91.98）套二 1816%2号楼 C2（85.97-94.91）套二 4000B1(90)套三 4013%B3（87）套三 40718%3号楼 C2（85.97-94.91）套二 3600B1(90)套三 3613%B3（87）套三 36514%总计 -312268.3%26套，认购率仅为8.3%，经济型产品销量最好75m2套二和87m2套三二期已推楼盘尚未推楼盘7# 6#5#3#4#1#2#该次推楼盘一期已去化完毕1#(18层)2#（20层）3#（20层）楼座7月23日推出， 共312套房源，户型区间78-90m2不等，主力户型为90平米南北通透套三。开盘当日到访客户不足35组， 约7

32、0人，认购套数26套，认购套数集中在75-80m2套二、套三。四号竞品7月23日加推最高优惠5万，还剩余4栋未推约320套开盘优惠政策：7月17日交2万认筹可选定房源；开盘前及开盘当天交纳2万元认购金可享受2万抵4万5优惠，全款可享受总价5万优惠。开盘价格：1号楼表价均价为9600元/，2号楼表价均价约9720元/，3号楼表价均 价为9720元/。整体均价为9700元/。优惠后均价约9400元/。靠近景观区价格较贵，比非景观户贵600元/平米。 后期推盘情况：春和景明仅余4#、5#、6#、7#楼座尚未开售。4#、5#为18层、一单元4 户，共144户；6#、7#为20层，一单元8户，共320户

33、。四号竞品本项目两房：93M2两房：89M2印象：户型设计尚可南北通透、全明户型，双厅设计，南向客厅外接观景阳台，入户处面积有所浪费。印象：两梯四户全明户型设计，南北通透，主卧、客厅双阳台春和景明四号竞品本项目三房：91M2印象：户型设计很好优点：户型方正，实用；全明户型，南向观景阳台；缺点：双北卧，餐厅对厕所门。三房：96M2印象：两梯三户客厅餐厅一体化设计、三卧室三阳台。户型面积空间经济合理， 小空间大功能。春和景明五号竞品生态城是东部又一千亩大盘，紧邻世和滨海大道，周边环境极其优越，预计10月份开盘，精装交付，价格未定项目名称万科生态城生态城地理位置开发商 土地面积规划设计李沧金水路12

34、8 号青岛万科置业有限公司1611000平米建筑类别建筑面积装修状况装修标准别墅 洋房 高层3498000平米精装1000元/平米容积率物业管理规划总户数开盘时间青岛万科物业服务公司4589户预计2011年10月绿化率 物业费 当前分期入住时间40%一期2000户2013年12月五号竞品生态城一期产品为高层，约2000套，户型单一，全部为90m2左右套二户型面积区间（m2）2室1厅1卫862室2厅1卫87、90总计万科生态城一期图 万科生态城计划首推2000套房源，户型为86平米套二2A、87平米套二2B、90平米套二2C、87平米套二2D户型。 售楼处和示范区6月28日开放，当天举办盛大开放

35、活动并配合Ipad抽奖活动，效果非常好，当天来访客户月2000多组。五号竞品本项目两房：86M2印象：万科成熟户型南北通透方正两房、干湿分离，入户玄关方便居家储藏，明亮客厅，主次卧双窗设计方便采光，主卧嵌入式衣柜，舒适实用。两房：97M2印象：两梯三户超多阳台，主卧配大面积观景阳台，餐厅厨房一体化设计，餐厅配超大阳台。万科生态城五号竞品本项目两房：89.9M2两房：87M2印象：万科成熟户型精致两居、布局合理，客厅朝南、通透采光，宽大观景阳台，餐厅与厨房相连。印象：三梯两户超大阳台、客厅餐厅一体化设计、客厅步入式阳台万科生态城五号竞品本项目两房：93M2两房：90M2印象：万科成熟户型户型方正

36、，全明户型，南北通透，北向阳台拓展空间，主卧双窗设计、采光通风，卧室、储物间、衣帽间可随心变。印象：一梯三户、一梯两户南向双阳台、厨房分离式设计、客厅餐厅一体化设计万科生态城市场分析小结 李村老城区住宅供应量稀缺，而东部大盘云集，当前及后续供应量极大，在承担李村老城区居住需求外溢的同时，承担着崂山、市南等城区居住需求外溢。 东部在售楼盘无疑是本项目的主要竞品，竞争的本质是老城区和新区的竞争。 李沧万达是本项目最直接的竞争对手，需要密切关注其，做到知彼知己。45逻 辑思路 项目本体分析市场竞争分析价值点梳理营销执行方案核心竞争力分析：核心竞争力分析：从市场供求关系、区位价值，产品力和品牌四方面对

37、本项目的比较优势进行全面梳理本案竞品市场供求关系区位价值产品力品牌1、市场供求关系住宅供应量很小，以旧村改造或工厂搬迁为主2、区位老城核心区，配套完善，闹中取静之所李村公园，在李村属强势且稀缺资源距离M3线1000米，M2线500米3、产品力产品力一般，体量小，户型设计竞争力不强4、品牌青岛首个项目，品牌影响力有待提高1、市场供求关系区域短期内供应量大，千亩大盘云集2、区位VS东部为新区，生活配套不足，但未来发展潜力大东部整体环境优越，有世园会等稀缺资源各项目距离各地铁线距离差别较大3、产品力大盘，自身配套丰富，产品力普遍较强，创新引领者。4、品牌多为全国知名开发商，品牌影响力较大区位价值，是

38、本项目的比较优势，市场核心竞争力老城区稀缺的供应量，是本项目天赐的市场良机47竞争策略：划清界线，价值深耕策略1划清界线虽然与竞品间的空间距离并不远，但我们必须让客 户心里上感知到：我们是两个完全不同的区域，有着不同的气质和未来。策略2价值深耕充分挖掘项目区位价值，尤其是项目周边步行10分 钟范围内的可用资源，并对其进行深耕细作，以便给客户强烈的感知和体验。48卖点梳理卖点一：区域卖点 成熟配套：李沧核心区，老城中心，步行10分钟内生活配套极其完备 公园生活：16公顷的李沧公园是李沧市民休闲娱乐中心，距项目50米，是本项目后花园 交通便利：2014年通车的M3线君峰路站1000米，2016年通

39、车的M2线李村公园站500米 闹中取静：地处闹市区但周边为纯居住区，环境幽静，与商业配套保持了最佳的步行距离。卖点二：项目卖点 低密度社区：部分为10层小高层，最高楼座不超过20米，部分户型可俯瞰李村公园 围合式布局：突破传统兵营式布局，增大了楼栋间采光和中心园林景观 纯粹社区：只有500余户居住人群不混杂，纯粹单一49形象定位都市的 便捷的 公园生活 Slogan : 老城核心区，双地铁物业，公园大宅 客户定位本项目地处李村核心区，地段属性决定了他所能吸引的忠实追随者，必定是那些在这块土地上生活了多年，了这里的一草一木， 对这片土地有着深厚感情的李村的主人！51客户特征： 客户来源：青飘一族

40、，大学毕业23年，在李沧、崂山或市南等周边区市上班；此外为有部分客户自己住李村，给父母购房用做养老 区域认知：对区域忠诚度低，对交通依赖性强，总价超级敏感。 置业目的：自住或养老根据产品类型的不同，本项目客户可以分成两类，地缘型改善和首置首置客户34%客户特征： 客户来源：李村地缘型客户，在李村工作或生活 区域认知：在李村居住2年以上，对本区域有深厚的感情， 区域认知感觉强。 置业目的：改善型自住，面积改善和品质改善兼有。地缘型改善66%套型面积( m2)套数( 套)比例客户类型一室507014333. 7首置客户经济型两室7036舒适型两室9010016966. 4改善型客户经济型三室94，

41、9570舒适性三室114 130114一室507014333. 7首置客户经济型两室7036舒适型两室90100169经济型三室94，957066. 4改善型客户舒适性三室114 13011452客户1地缘型改善 姓名：刘先生 年龄：45岁 职业：个体工商户 总价承受力：8090万 置业特征：在公园西边拥有一套55的住房，打算把原来的房子卖掉，再买一套90左右的两房，长期居住在该区域，对该区域有很深的感情，认同该区域便利的区域价值，习惯该区域的居住环境，珍视周边熟悉的一切。 购房意向：2居，总价承受力较高，但不一定就会选择大房子，他们认为功 能的完备比空间大更有价值 性格特征：稳重、不张扬；

42、价值取向：1、公园2、交通3、城市配套53客户2首置客户 姓名：姜先生 年龄：28岁 职业：私企的普通员工 总价承受力：5060万 置业特征：奋斗中的年轻一族，毕业后留在青岛市南区工作的新青岛人，时尚个性，习惯都市感的快节奏生活，购买力有限，不堪市内高房价，转而向交通相对便捷的李沧区考虑，在家人的资金支持下购房，倾向于在与工作地上班交通方便的区域购房，而且总价非常敏感。 购房意向：1居，做为结婚前后的过渡性住房 置业目的：买房结婚 价值取向：1、低总价2、地段（距离工作地点近或上班交通方便）54客户3为父母购置养老房 职业：个体工商户 总价承受力：50万以上 置业特征：家是黑龙江的，在李沧经商

43、多年，购买力较强，在公园南边有一套70的住房，一家三口居住刚好，但是想把父母接过来照看孩子，所以考虑在附近买一套小户型，既作为养老用，也作为一种投资，看重项目的地段价值和周边的自然环境。 购房意向：1居 价值取向：1、周边自然环境和周边生活配套2、未来升值潜力55逻 辑思路 项目本体分析市场竞争分析价值点梳理营销执行方案营销中要注意的两个问题问题1项目已入世一年多，迟迟没有开盘，市场客户对此颇有诽议问题2经过前期推广和宣传，市场客户对项目形象已产生一定认知营销策略总纲1、占领公园这一制高点，以公园生活为核心，完备的生活配套和便捷的城市交通为两翼，阐释全新都市生活理念2、以精准的客户定位为前提，

44、以李村为主战场，线下推广为主，积极拓展各种直击消费群体的营销渠道全新都市生活理念闲散型都市生活三大核心要素KPI步行15分钟内，大型超市，学校，菜市场等区域型生活配套齐全 步行10分钟范围内，有各档次的餐饮，移 完备的 城市配套 动厅，理发店，干洗店，便利店等各类社区型配套应有尽有 小区闹中取静，要和人流量大的生活配套 或城市主干道保持一定的距离 KPI体系 便捷的 公共交通 地铁是一个城市腾飞的翅膀，地铁过处发展加速，房价飞涨，居民出行出现质的飞跃。 公交系统，是城市公共交通的又一主要方式，对城市居民生活同等重要 城市中，闹市区，有个免费的大公园，是免费的 中央公园 极为稀缺的一种资源，可对

45、周边居民的生活 品质产生质的飞跃 公园是城市病的良药，促进邻里交流，饭后休闲纳凉，缓解城市压力的理想之所 59【以公园为至高点，全面揭示闲散型都市生活理念】 三大关键动作60公园制高点3大关键动作Action1：占领公园核心高地，找对的售楼处位置，项目已成功过半， 其他营销皆属平常。本案售楼处李村公园关于售楼处选址： 公园是本项目的核心价值点， 本项目目标客户多积聚在李村公园附近，加上李村公园超大的人流量，至此夏庄路临近李村公园一侧是售楼处最为理想之地，找到正确的售楼处位置， 项目就成功了一大半，其他一切营销皆属平常。 经过项目多次勘探，国运集团办公楼是项目唯一可用，且形象上最适合本项目作售楼处的场所，除此一处外，公园周边已无建筑可做备选。61公园制高点3大关键动作Action1：选择国运办公楼作售楼处，对本项目而言有三大附加价值三大附加价值： 附加值A省户外广告费用：玻璃目窗覆膜相当于在公园附近增加一处巨大户外广告，下王埠立交跨桥广告为12万/年。 附加值B省装修费用：此办公楼内部硬装较好