关于商业地产的推广策略.ppt

1、关于商业地产的基础常识,共同交流、共同积累，不断更新,哆嗦的废话！,商业地产卖给谁？,商人与商人的交易过程,啰嗦的废话！,啰嗦的废话！,住宅憧憬与实现，被赋予意义的产品,推广,商业理性与筹划，被赋予意义的产品,所以商业价值的预期研究都只有一个最终的结论！,啰嗦的废话！,没有人能预测未来！,啰嗦的废话！,设计师描绘的商业建筑群落是再现对商业繁华的想象，而享受建筑的居者是通过需求被满足的过程来成就商业的繁华。,啰嗦的废话！,城市核心商业,城市次中心商业,城市边缘商业,一级商圈,二级商圈,三级商圈,啰嗦的废话！,这里需要什么？ 地块和区域场环境赋予商业业态组合的机遇和创新的动机。,居者想要什么？ 区

2、域内居者生活所需的商业配套和业态分布无论从基本的还是提升的是否满足其实际的生活需要，,能做什么？ 实际的规划赋予建筑的商业功能与商业价值体现。,支撑什么？ 根据所在区域的商业现状及未来商业发展规划，结合本项目商业部分的特点，判断其在该地区商业分布中起到的作用和其支撑力点。,活,啰嗦的废话！,这里能做什么？,可以支撑什么?,这里需要什么？,居者想要什么？,契合,建筑,人文,潜力 地脉人文精神的累积过程,价值,地脉人文精神的累积潜力,商业价值判定模型,预期远景带来的商业利好,量元素指：商圈形成所必需依托的量化数据和客观条件等；,质元素则用来说明影响消费特征变化的潜在客观事实，如所面向人群的学历、年

3、龄、性别及职业等因素；,商业价值判定模型,自身条件指商业项目立地，自身所要具备的规模条件因素，如区域内产业结构是否利于商业氛围的形成，政府相关规划是否利好与商业的发展等。而商业规模、商品结构及业态店面数量等则体现商也规模及商业辐射范围； 配套性条件指商区内的附属功能，其条件的具备与完善与否将在一定程度上对商区所具备的品质产生一定的影响；,客观“理化”指标在整盘的形象带动下，结合该区域内未来人口入住特征，使其商业形象趋于成熟；,商业价值判定模型,客户的安全感,商业的特性决定了旺场成熟必须经过一个慢热的过程，市场培育是必经的阶段。,常用概念和不得不记住的常识,常用概念和不得不记住的常识,1. 城市

4、综合体,城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。,常用概念和不得不记住的常识,城市综合体=商业综合体,所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的核心构件。,常用概念和不得不记住的常识,城市综合体=多功能建筑,多功能建筑是建筑功能的优化设计组合。而城市综合体则是各组成部分

5、之间的功能性优化组合，并共同存在于一个以建筑和建筑共同构成的系统之中。,常用概念和不得不记住的常识,常用概念和不得不记住的常识,记住！已知北京最大的综合城市功能属性的大规模建筑群落体系，不是国贸！也不是万达广场,CBD 中央商务区,常用概念和不得不记住的常识,2. 常规商业业态的优化概念,常规商业业态：由耐用和非耐用日用消费品构成的商业业态形式；,常用概念和不得不记住的常识,非常规商业业态：由非耐用和非耐用日用消费品构成的商业业态形式；,常规商业业态的主要形态之一：零售业态,常用概念和不得不记住的常识,便利店是以满足顾客便利性需求为主要目的零售业态。 1、选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站

6、、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。 2、营业面积在100平方米左右，营业面积利用率极高。 3、营业时间一般在16小时以上，甚至24小时。 4、商品结构：以速成食品、小包装商品、文具杂志为主，有即时消费性、少容量、应急性等特点。 5、目标顾客：居民徒步购物5分钟可到达，80%顾客为有目的的购物。 便利店在时间上、空间上及品项上都是对其它业态的一种弥补，随着人们生活水平的提高及生活节奏的加快，有较大的发展空间。,常用概念和不得不记住的常识,食品超市是采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。其特点是： 1、选址在居民住宅区、交通要道、商

7、业区。 2、营业面积在500到2000平方米。 3、商品结构：以购买频率高的商品为主。 4、营业时间不低于16小时。 5、以居民为消费对象，10分钟左右可到达。 生鲜食品成为该类店铺的主要商品，店家需以提高生鲜食品的鲜度、加工工艺等手段吸引家庭主妇光顾，并且积极参与或组织各类的社区活动，让消费者感到是去邻居家购物，而不是去店里购物。,常用概念和不得不记住的常识,常用概念和不得不记住的常识,综合性超市 综合性超市是以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态，其特点是： 1、选址在住宅区或商业密集区。 2、营业面积在2000-8000平方米以下。 3、商品结构：生鲜食品、衣食用品齐全

8、。重点在商品的深度（指同一商品的规格、等级、品种的多少）。 4、目标顾客：满足消费者中比率最大的中低收入阶层的消费需求。 5、设施装饰较仓储商店好。 综合性超市市场比仓储商场更能提供一种良好舒适的购物环境，及多品种商品选择机会的业态。,仓储式商场 储销一体，低价销售，提供有限服务的销售业态（其中有的采取会员制只为会员提供服务）。其特点为： 1、 选址交通便利性强，并有大型停车场。 2、 营业面积大，一般为8000-12000平方米以上。 3、 库架合一，装饰简单，节约成本。现购自运的销售方式，货架高6米以上，整个卖场的容积是否有70%以上用来储存商品判断首要标准。 4、 商品结构：主要以食品（

9、有一部分生鲜食品）、家用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主，重点的商品的广度要宽（指商品的种类要多）。 5、 目标顾客：以中小零售商、餐饮业、集团购买和有交通工具的消费者为主。此种店铺大都实行大量销售和大批订货等方式，从而实现廉价销售。,常用概念和不得不记住的常识,商业零售业态的建筑指标,常用概念和不得不记住的常识,仓储式超市建筑要求 1、建筑面积：1000020000平方米，最好一层，最高两层；建筑净高5米以上，进深最少60米；柱距8.7米左右； 2、地面荷载：1500公斤/平方米，面层为耐磨硬化剂地面； 3、用电荷载：2800KVA,双回路用电； 4、照明: 照度不小于6

10、00lux； 5、用水:主要以生活用水和生鲜冷冻用水为主,日用水量40吨； 6、冬季采暖:18摄氏度20摄氏度； 7、夏季制冷: 24摄氏度26摄氏度； 8、通讯: 一条DDN数据专线积20门电话(应有一条中继线)； 9、收货区:应有8个或8个以上的5吨级货车停车位,可满足40尺集装箱卸货及转弯半径的要求。 10、进出口：顾客进出应与车辆进出分开； 11、停车场：机动车停车位不少于300个，自行车位不少于400个。,常用概念和不得不记住的常识,大型仓储式超市的基本场地要求和建设标准 标准大致如下： 一、面积要求： 1、 占地面积：约20000平方米； 2、 卖场面积：单层约10000平方米,如

11、达不到, 单层不低于5000平方米,总经营面积10000-15000均可； 3、 停车场面积：提供约10000平方米获200个地上专用免费车位； 4、 房屋：主体由钢结构或混凝土框架结构建设均可； 5、 卖场：卖场临街面与进深（即长宽）标准比例为7：4，柱距8-10米，在当地消防部门及设计允许的情况下尽量减少承重墙，令营业面积最大化； 6、 层高：净高不低于3.54米； 7、 地面：铺设象牙白活浅色工业超市专用砖； 8、坡梯:卖场多于一层的每层须配置两部自动扶梯(不超过12度的)； 9、货梯和卸货区：两部3吨以上的货梯，地面一层不少于500平米的专用卸货区，有环形 车道以方便购物车及货车进出；

12、 10、标及招牌：提供本商厦正面及侧面显著位置或屋顶设置店标及招牌。,常用概念和不得不记住的常识,家居建材超市选址建店的基本条件 1、 占地面积：35000-40000平方米 2、 地块要求：扣除绿化、退让、车位等因素后，保持建筑 物的建筑要求，保证主面临街，周围道路进出方便 3、 基础设施要求：双路供电，2200KV 4、 双路供水，管径 主管100mm支管75mm 5、 建筑面积：30000-35000平方米 6、 建筑高度： 约25米 7、 建筑标准：一层层高8.5米以上，长以100150米、宽以75100 米为最佳，柱网1010米以上 8、 建筑承载：仓库1.5T；经营区500KG；一

13、楼地面承重2500KG/平方米 9、车位：500-1200个，以地上为最佳 10、商场出入口：保证主入口及出口最少各一个，并设置专门的货车出入口,常用概念和不得不记住的常识,标准超市选址通则 基本要求指标 面积：主力店3000M2-5000M2，社区店1000-1500 位置：繁华商圈（优先）及可培养的市场 租金：根据项目商谈 管理费：根据项目商谈 装修期：主力店90天，社区店60天 免租期：3个月-1年 营业时间：9：00AM-10：00PM 工程建筑要求指标 楼层净高：3.8米以上 结构：500KG/M2 电力：主力店300KW，社区店100KW 水：无特别要求 空调：中央空调 消防：提供

14、合格的批文 支柱跨度：6米-8米 商业停车场：200-300个车位 签约年限：繁华商圈8年，可培养市场10年,常用概念和不得不记住的常识,沃尔玛大卖场选址通则 对商圈的要求 在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12-15万人； 须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳； 商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平； 项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场； 核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳；,常用概念和不得不记住的常识,对物业的要求

15、 物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米 层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离） 楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上 柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米 正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个 每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接 商场要求有一定面积的广场,常用概念和不得不记住的常识,对停车场的要求 至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位 必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位 如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货

16、车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米,常用概念和不得不记住的常识,欧尚大卖场选址简则 选址标准： A、 单层不小于8000平方米，净高5.5米左右，柱距99米，承载量8001000千克/平方米 B、位于2条具有4车道的主干道的交叉口C、2.53公里内常住人口达到2530万,常用概念和不得不记住的常识,商业价值研究的基本情报分析能力,商业情报分析的核心要点窥一斑而见全豹！,商业价值研究的基本情报分析能力,窥一斑而见全豹,销售调查 在销售现场内进行500份以上的问卷调查，通过这种方式来判断置业者对标地项目心理承受价格。然后将问卷调查中置业者期望价格的平均值上浮10%到15%左右，就是消

17、费者能够承受的心理价格。这种定律对价格的判断非常准确，比任何其它的调查数据都精确。,窥一斑而见全豹,路牌及户外广告 作为地产业附属的地产广告业与地产业的发展是正关联的。户外地产广告越多，代表地产业越繁荣。与这一定律关联的还有装修公司的广告多少、装修公司的发展程度。,电线杆子是否干净 指马路上电线杆或围墙等被小广告乱张贴侵占的程度。这是异地投资，判断房地产发展潜力的定律房地产潜力与电线杆干净程度成反比！这个与我们通常的想法相反，它客观地提示了外来人口的数量和需求潜力。,窥一斑而见全豹,酒店价格 酒店价格与房价成正比。这包含有两层意思：一个城市当地酒店价格高，其所在的周边物业价格也高；一个城市酒店

18、价格在上涨，通常该地区或者该城市房价也上涨，反之亦然。,窥一斑而见全豹,餐厅 在具有城市属性的区域当中，步行25分钟内小吃店和咖啡厅的数目，反映生活便利度和配套成熟度的定律。这个定律适用于：投资出租型住宅和SOHO公寓；确定会所的功能；确定新新人类的生活成本。,窥一斑而见全豹,一碗面条 即一个楼盘合理的均价，是这个楼盘半径500米内小吃店里一碗“牛肉面”价格的1000倍。如果大排档上卖的“牛肉面”一碗4元钱，那么这个地方标准的房地产价格就应该是4000元/m2（调整差）。如果你发现面价是5元钱一碗，而附近的房价只是3000元/m2那你应该毫不犹豫地投资。反之，房价就有虚高的成分。,窥一斑而见全豹,街边的树 这是判断街区价值(环境、人文)的显像定律，主要用于：判断不同街区之间的价格差(往往与树径差成正比)；确定主流居住文化形态和人群。由于我们原本机动车道路窄，此定律的变化，如阔路砍树等，反映物业的价值变化。,窥一斑而见全豹,美丽的售楼处 一个城市楼盘的售