近期调控政策和房地产市场趋势分析报告

1、政策与房地产 市 分析及应对 策略,目 录,此轮房地产调控政策出台的背景 目前市场反应 未来政策走向分析 房地产市场发展趋势 过冬策略分析 公司应对策略分析,一、此轮房地产调控政策出台的背景 1. 应对国际金融危机的需要 （1）,（3）,目前我国经济发展面临诸多可以 预见和难以预见的风险挑战。 （2）,金融危机,受2008年投资拉动内需的影响，市场出现一股投机热，增发的绝大部分资金未落到实体经济的头上，实业萎靡，而物价却不断被催涨。 （4）,十二五期间的工作重点是加快转变经济发展方式，调整经济结构，推动实体经济的发展，不断扩大内需。,目前房地产行业集中了大量的资金，发展实体经济，就不可避免的需

2、要让部分资金从房地产剥离，回归实业，让实业带动经济增长。,一、此轮房地产调控政策出台的背景,2.维 持社会政治稳 定，缓 和民怨,大型实体企 业转型搞房 地产,中小企业主 转向炒房,个体主投机 购房,房价越控越高， “调控” 成“调情”,房价在政府、投资客、开发商等利益群体的炒作下，不断飙涨，导致普通老百姓根本买不起房，民怨沸腾。本届政府下大决心在任期末段进行房价调控，房地产调控已上升为政治任务。,一、此轮房地产调控政策出台的背景 3.挤掉行业泡沫，实现房地产行业软着陆 市场上投机行为占据主体，行业泡沫凸显； 调控已陷入“一控房价，经济就死；一放房价，老百姓 就死”的恶性循环； 政府寻求和尝试

3、从制度上根本解决问题的办法，避免房地产泡沫破灭对经济社会造成冲击，同时使房地产进入相对稳定的发展状态。,二、目前市场反应 目前楼市“降价促销”已成主角，资金链紧缺导致开发商为清库存求现金回流，开始以降价来换取销售量。 从效果看，目前楼市调控已达到中央政府短期调控预 期，但尚未达到长期调控目的，即由“堵”向“疏”的转变。 到目前为止，国内房地产市场还没有 出现非常大的调整和整合，归其原因还是“ 不差钱”，但是这种状况在2012年将发生变化。除银行借款外， 2012年房企另外四个主要资金来源：银行借款、私募、信托、基金、民间借贷，将陆续进入还款期。,三、未来政策走向分析 无论 中央还 是地方都是房

4、地产 的既得利益群体、受益者，调控过程将是一个惨烈的博弈过程。这场调 控最终将会如何收场 ？谁 也无法判断。 但从2011年11月份以来，中央高层 的密集表态 和中央经济 工作会议的决定以及房地产市场的实际 情况判断，至少2012年调 控政策将不会有大的松动 。 未来政策可能出现 以下几个方面的特征：,三、未来政策走向分析 近期（2012年）政策走势,分析,政策相对稳定， 但绝不会松动 NO2 调控从“定量”向“定向”转变，可能力促刚需入市 政府会为开发商降价创造稳定、安全的外部环境,NO1 NO3,NO4 NO5,银行信贷政策将会有所放松，但房地产行业难以惠及。 房产税有望从试点城市扩展到其

5、他城市,三、未来政策走向分析 中长期（2013年以后一段时间）政策走势分析 政策将日趋规范， 短期到长期，由“,土地制度有可能会改革，财税改革将逐步实施，土地财政将最终消除。,房产税改革试点和相关配套制度将逐步实施，但该项工作仍然存在很多困难需要克服。,堵”向 ”疏”转变，逐步建立房地产调控的长效机制。,四、房地产市场发展趋势 近期（2012年）房地产,走势,分析, 或出现 全国房价普降，但降价幅度不会太大；成交量呈现 先抑后扬 的趋势 ，上半年观望气氛依然浓厚，下半年受市场发 展以及政策的驱动 ，刚需将会进场，成交量将渐趋稳 定。 市场产品结构将发生变化，普通住宅将成为市场结构的重心。 行情

6、极为严峻，整个房地产格局可能将发生更剧烈的变化。 盈利模式发生变化。从“品质利润型”向“快速周转型”转变，从依靠土地升值向依 靠产品盈利转变。 政府地价会有明显下滑，或者是付款方式会有明显变化。 商业地产也要“过冬”，2012年商业地产会有增长，但未必会繁荣。 开发商拿地更加谨慎，企业联合拿地的现象将会增多，土地溢价水平进一步降 低，“底价”成交成为常态。 保障房今年要见到实效，但对商品房市场的冲击难以预计。 现房将会比期房更好卖，价格也将更高。,四、房地产市场发展趋势, 中长期房地产走势分析,房地产行业洗牌加剧，产业升级将 揭开序幕,三四线城市 不是楼市“ 避风港”,经过此轮调控，市场各方的

7、心态将更加理性,2013年以后 一段时间 商业地产金,房地产将向成熟阶段过渡，仍属于 朝阳行业,融化,五、过冬策略分析 目前开发商主要面临“三高”，即：负债 高，观望情绪高和库 存高。对 于此次行业 的冬季，很多开发 商都在筹划如何“过 冬”，目前市场 上主要有以下“过 冬”模式： 模式1 ：大幅降价，现金为王。 模式2：量身定做，实施战略转型。 模式3：产品创新，市场定位更为精准。模式4：控制开发和销售节奏。 模式5：整合营销渠道，进行营销创新。 模式6：在品质上做加法，依靠产品、服务赢得口碑和市场。模式7：在成本上做减法，开源节流，加强内部成本控制。 模式8：拓展融资渠道，谨慎拿地。模式9：盲目决策，不如静观其变。模式10：逆势扩张。 模式11：转让项目或股