房地产-春节低基数带动同比增长关注年后预售证管理改善空间_W

1、 房地产C H I N A S E C U R I T I E S R E S E A R C H证券研究报告行业动态 房地产行业：如何从德国、新加坡 模式展望我国长效机制？小慎研究札记之六 房地产行业：“金九”楼市静悄悄， 三线成交再退烧 房地产行业：租赁政策潮将把楼市引向何方？小慎研究札记之五 17.10.1117.10.0917.09.19相关研究报告沪深300 房地产陈慎 业证书编号：S1440514080003发布日期： 2018 年 02 月 12 日 市场表现 21% 16% 11% 6% 1% -4% -9% 买入

2、维持春节低基数带动同比增长，关注年后预售证管理改善空间行业动态信息商品房市场：本周新房市场总体成交环比下跌 32%，其中，一线城市环比下跌 33.6%，二线城市环比下跌 7%，三线城市环比上涨 11.8%。截止到 9 日，10 月新房市场整体成交同比上涨 28.2%， 环比下跌 3.2%。其中一线城市同比上涨 24.7%，环比下跌 2.9%； 二线城市同比上涨 28.6%，环比下跌 17%；三线城市同比下降16.3%，环比下跌 7.7%。库存方面，上周我们统计的 24 城整体库存有所下降，其中一线城市去化周期 8.12 个月，二线城市去化 周期 8.85 个月，三线城市去化周期 13.88 个

3、月。 二手房方面：本周我们统计的 16 城二手房市场总体成交环比上涨 8.4% 。 16/10/1716/11/1716/12/1717/1/1717/2/1717/3/1717/4/1717/5/1717/6/1717/7/1717/8/1717/9/17政策面：江苏计划今年新开工棚改房 21.5 万套，同比降 21.8%； 长沙：今年楼市调控政策力度不会放松，商品住房坚持控房价； 成都今年第二批次 3680 套公共租赁住房本月推出；传闻福清市因商品房销量下滑，上调住宅网签均价 10%；太原：土地交易二级市场试点盘活 200 多公顷存量土地。 公司动态信息上市公司：【滨江集团】：滨江控股增持

4、公司 156 万股，占公司股份总额的 0.05%，完成后持有总股本的 41.31%；【保利地产】：1 月，公司实现签约面积 217.86 万平，同比增 79.41%；实现签约金额 316.49 亿元，同比增 106.41%；【云南城投】：控股股东省城投集团增持公司 3,933,919 股，占总股本的 0.24%；【招商蛇口】： 1 月公司实现签约销售面积 60.06 万平，同比增 80.74%；金额 117.56 亿元，同比增 77.10%；收购浙江润和 100%股权及相关债权，转让价格 9.07 亿；。 本周观点：重点城市成交继续回落，于此同时信贷压力继续显现， 二手房量价调整强化，板块的估

5、值压力依然存在，继续建议关注分化的机会。我们建议继续关注 A 股地产公司中具备“价值与成长” 的房企：华侨城 A、金地集团、招商蛇口、华发股份、建发股份、阳光城，转型创新品种：滨江集团、嘉宝集团、华联控股、ST 松江等。 请参阅最后一页的重要声明 房地产 行业动态研究报告一周房地产市场总览图：主要城市库存及去化概览资料来源：各地房地产交易管理网站，中信建投证券研究发展部 区城市域本周成交本周成交环比2016 年周均成交2017 年周均成交周均成交同比消化时间（周）消化时间环比备注北京 9.3043.47%18.3310.13-9.95%58.323.69%商品住宅 环大连 4.17-45.08

6、%5.786.73130.68%-商品住宅 渤济南 12.97-6.91%31.2317.91-0.58%40.893.33%商品住宅 海青岛 27.3524.78%39.4631.846.23%-商品住宅 潍坊 0.00#DIV/0!6.956.1390.19%-商品住宅 上海 15.12-49.34%41.9125.5242.88%19.912.46%商品住宅 南京 14.6610.16%28.0515.4736.70%14.14-3.28%商品住宅 杭州 23.52-8.70%29.9422.69144.18%11.10-3.81%商品住宅 宁波 2.51-7.13%13.3411.10

7、143.21%37.181.44%商品住宅 苏州 16.952.74%19.0616.7058.35%37.38-2.44%商品住宅 长无锡 9.20-21.57%17.578.6171.23%-商品住宅 三常州 7.4860.74%11.017.3442.16%-商品住宅 扬州 11.48175.86%5.646.67-20.29%-商品住宅 安庆 3.68550.56%4.603.2316.08%21.24-1.60%商品房 江阴 4.78-20.21%5.856.51-6.30%74.520.45%商品房 徐州 27.5215.09%24.6730.46-22.54%-商品房 淮安 14

8、.630.25%18.6613.15-56.57%38.98-0.33%商品住宅 表：主要城市成交信息一览表角 请参阅最后一页的重要声明11连云港 17.1925.59%12.7515.42-0.05%-商品房 马鞍山 0.00#DIV/0!3.811.96-37.22%-商品住宅 绍兴 0.00#DIV/0!3.433.3474.43%-商品住宅 台州 33.6540.30%9.6810.23-3.70%-商品住宅 淮南 4.4221.89%3.555.178.29%-商品房 泰安 2.84-28.68%5.588.3586.87%-商品住宅 芜湖 6.6036.93%10.2710.044

9、2.95%-商品住宅 镇江 13.29-7.67%15.4211.27-0.93%-商品房 温州 11.089.46%10.6811.7319.38%36.06-1.26%商品住宅 宿迁 3.36-20.87%6.818.775.80%-商品房 深圳 2.67-53.24%7.955.0176.68%44.823.16%商品住宅 广州 13.82-29.31%25.8817.9018.48%36.87-0.99%商品住宅 珠佛山 9.50-13.64%29.8815.6315.53%-商品房 角东莞 6.14-28.85%17.0510.6274.30%72.743.96%商品住宅 江门 2.

10、3829.94%5.163.9910.02%-商品住宅 惠州 4.97-7.72%9.986.0727.99%11.755.59%商品住宅 武汉 28.18-12.90%57.9439.5536.40%-商品住宅 南昌 5.02-71.08%14.1710.00-7.18%31.214.72%商品住宅 襄阳 3.44-2.26%5.135.12-14.40%-商品住宅 中岳阳 3.00-62.38%4.374.63-1.96%-商品住宅 部湘潭 0.00#DIV/0!3.543.8019.58%-商品住宅 地蚌埠 0.00#DIV/0!3.352.3329.03%#DIV/0!#DIV/0!商

11、品房 呼和浩特 6.3170.67%7.906.9264.99%198.040.63%商品住宅 包头 0.00#DIV/0!6.513.464.75%-商品住宅 南宁 4.5135.84%20.0315.5236.06%31.6413.80%商品住宅 福州 3.9621.95%5.563.4444.77%49.97-3.18%商品住宅 厦门 0.860.00%4.721.9970.07%156.590.04%商品住宅 泉州 6.78-2.68%4.464.4060.96%86.48-0.74%商品住宅 他莆田 6.02197.52%4.903.72-22.09%78.26-16.05%商品住宅

12、 地汕头 9.09-24.82%5.5310.0490.14%-商品住宅 区吉林 0.00#DIV/0!5.243.4737.89%-商品房 长春 14.11-4.90%17.5816.92121.65%-商品住宅备案 牡丹江 0.8535.14%1.451.2362.97%-商品住宅 一线城市 48.24171.06%94.0758.38-39.46%-二线城市 236.0052.74%328.27237.73-29.75%-三线城市 199.8276.18%243.04224.53-5.76%-行业动态研究报告三 西区 资料来源：Wind，各地房地产交易管理网站，中信建投证券研究发展部 请

13、参阅最后一页的重要声明行业动态研究报告环渤海（北京、大连、青岛、济南）图：北京一手住宅周成交面积（万平米）历年周平均成交数据周平均成交（近三月） 万 30201002014年2015年2016年2017年 7月21日 8月4日 8月18日 9月1日 9月15日 9月29日 10月13日资料来源： 北京市住房和城乡建设委员会 图：北京一手住宅库存面积/去库存周数（万平方米/周）图：大连一手住宅周成交面积（万平米）万 1400北京住宅库存面积（万平米）住宅去库存化周数（右轴） 万 10014历年周平均成交数据 周平均成交（近三月） 12001000800600400200014/3/28 14/6

14、/28 14/9/28 14/12/28 15/3/28 15/6/28 15/9/28 15/12/28 16/3/28 16/6/28 16/9/28 16/12/28 17/3/2890138012117010609508740630542031021002014年 2015年 2016年 2017年 11月17日 12月1日 12月15日 12月29日 1月12日 1月26日 2月9日资料来源： 北京市住房和城乡建设委员会资料来源：天津市国土资源和房屋管理局 图：济南一手住宅周成交（套）图：青岛一手住宅周成交面积（万平米）历年周平均成交数据 周平均成交（近三月） 万 353025201

15、51050历年周平均成交数据 周平均成交（近三月） 万 4540353025201510502014年 2015年 2016年 2017年 11月17日 12月1日 12月15日 12月29日 1月12日 1月26日 2月9日2014年 2015年 2016年 2017年 11月17日 12月1日 12月15日 12月29日 1月12日 1月26日 2月9日资料来源：济南住宅与房地产信息网资料来源：青岛网上房地产 请参阅最后一页的重要声明行业动态研究报告长三角（上海、南京、杭州、宁波、苏州、无锡、扬州、温州）图：上海一手住宅周成交面积（万平米）历年周平均成交数据周平均成交（近三月） 万 504

16、030201002014年2015年2016年2017年 11月17日 12月1日 12月15日 12月29日 1月12日 1月26日2月9日资料来源：上海网上房地产 图：上海一手住宅库存面积/去库存周数（万平方米/周）图：南京一手住宅预售面积（万平米）上海住宅库存面积（万平米）住宅去库存化周数（右轴） 万 历年周平均成交数据 周平均成交（近三月） 万 160050140045401200351000308002560020154001020050014/3/28 14/6/28 14/9/28 14/12/28 15/3/28 15/6/28 15/9/28 15/12/28 16/3/28

17、 16/6/28 16/9/28 16/12/28 17/3/284030201002014年 2015年 2016年 2017年 11月17日 12月1日 12月15日 12月29日 1月12日 1月26日 2月9日资料来源：上海网上房地产资料来源：南京网上房地产 图：杭州一手住宅周成交面积（万平米）图：宁波一手住宅周成交面积（万平米）历年周平均成交数据 周平均成交（近三月） 万 40历年周平均成交数据 周平均成交（近三月） 万 203020101002014年 2015年 2016年 2017年 11月17日 12月1日 12月15日 12月29日 1月12日 1月26日 2月9日0201

18、4年 2015年 2016年 2017年 11月17日 12月1日 12月15日 12月29日 1月12日 1月26日 2月9日资料来源：杭州统计数据中增加了萧山和余杭两个区资料来源：中国宁波住宅与房地产网 请参阅最后一页的重要声明图：苏州一手住宅周成交面积（万平米）图：无锡一手住宅周成交面积（万平米）行业动态研究报告历年周平均成交数据 周平均成交（近三月） 万 3020100历年周平均成交数据 周平均成交（近三月） 万 201816141210864202014年 2015年 2016年 2017年 11月17日 12月1日 12月15日12月29日 1月12日 1月26日 2月9日2014

19、年 2015年 2016年 2017年 11月17日 12月1日 12月15日 12月29日 1月12日 1月26日 2月9日资料来源：中国苏州住宅与房地产网资料来源：无锡市区商品房销售网上管理系统 图：扬州一手住宅周成交面积（万平米）图：温州一手住宅周成交面积（万平米）历年周平均成交数据 周平均成交（近三月） 万 1210历年周平均成交数据 周平均成交（近三月） 万 252081561042502014年 2015年 2016年 2017年 11月17日 12月1日 12月15日12月29日 1月12日 1月26日 2月9日02014年 2015年 2016年 2017年 11月17日 12

20、月1日 12月15日 12月29日 1月12日 1月26日 2月9日资料来源：扬州网上房地产资料来源：温州网上房地产 请参阅最后一页的重要声明行业动态研究报告珠三角（深圳、广州、东莞）图：深圳一手住宅周成交面积（万平米）图：深圳一手住宅库存面积/去库存周数（万平方米/周）历年周平均成交数据 周平均成交（近三月） 万 6005004003002001000深圳住宅库存面积（万平米）住宅去库存化周数（右轴） 2001801601401201008060402002014年 2015年 2016年 2017年 11月17日 12月1日 12月15日12月29日 1月12日

21、1月26日 2月9日14/3/28 14/6/28 14/9/28 14/12/28 15/3/28 15/6/28 15/9/28 15/12/28 16/3/28 16/6/28 16/9/28 16/12/28 17/3/28数据来源：深圳市规划和国土资源委员会注：去库存化时间=本周末可售面积/近 12 周平均成交 图：广州一手住宅库存面积/去库存周数（万平方米/周）图：广州一手住宅周成交面积（万平米）广州住宅库存面积（万平米） 住宅去库存化周数（右轴） 万 历年周平均成交数据 周平均成交（近三月） 万 12001000800600400200014/3/28 14/6/28 14/9/

22、28 14/12/28 15/3/28 15/6/28 15/9/28 15/12/28 16/3/28 16/6/28 16/9/28 16/12/28 17/3/28906080705060405040303020201010002014年 2015年 2016年 2017年 11月17日 12月1日 12月15日12月29日 1月12日 1月26日 2月9日数据来源：广州市规划和国土资源委员会注：去库存化时间=本周末可售面积/近 12 周平均成交 图：佛山一手住宅库存面积/去库存周数（万平方米/周）图：东莞一手住宅周成交面积（万平米）历年周平均成交数据 周平均成交（近三月） 万 35历年

23、周平均成交数据 周平均成交（近三月） 万 253020252015151010502014年 2015年 2016年 2017年 11月17日 12月1日 12月15日12月29日 1月12日 1月26日 2月9日502014年 2015年 2016年 2017年 11月17日 12月1日 12月15日12月29日 1月12日 1月26日 2月9日资料来源：佛山市房产管理局公众信息网资料来源：东莞市房产管理局公众信息网 请参阅最后一页的重要声明行业动态研究报告其他（武汉、昆明、成都、厦门、海口、长春）图：武汉一手住宅周成交面积（万平米）图：南昌一手房周成交面积（万平米）历年周平均成交数据 周平

24、均成交（近三月） 万 706050403020100历年周平均成交数据 周平均成交（近三月） 万 201816141210864202014年 2015年 2016年 2017年 11月17日 12月1日 12月15日 12月29日 1月12日 1月26日 2月9日2014年 2015年 2016年 2017年 11月17日 12月1日 12月15日12月29日 1月12日 1月26日 2月9日资料来源：武汉网上房地产资料来源：南昌市房产信息网 图：福州一手住宅周成交面积（万平米）图：厦门一手住宅周成交面积（万平米）历年周平均成交数据 周平均成交（近三月） 万 654历年周平均成交数据 周平均

25、成交（近三月） 万 8765342102014年 2015年 2016年 2017年 11月17日 12月1日 12月15日12月29日 1月12日 1月26日 2月9日32102014年 2015年 2016年 2017年 11月17日 12月1日 12月15日12月29日 1月12日 1月26日 2月9日资料来源： 福州市房地产信息中心资料来源：厦门网上房地产 图：吉林一手房周成交（套）图：长春一手住宅周合同面积历年周平均成交数据 周平均成交（近三月） 万 14历年周平均成交数据 周平均成交（近三月） 万 25121086420(2)2014年 2015年 2016年 2017年 11月1

26、7日 12月1日 12月15日12月29日 1月12日 1月26日 2月9日201510502014年 2015年 2016年 2017年 11月17日 12月1日 12月15日12月29日 1月12日 1月26日 2月9日资料来源：吉林住宅与房地产信息网资料来源：长春房地产业信息网 请参阅最后一页的重要声明行业动态研究报告二手住宅（北京、深圳、南京、苏州、厦门）图：北京二手住宅周成交面积（万平米）图：北京二手住宅库存面积/去库存周数（万平方米/周）历年周均成交数据周平均成交（近三月） 北京二手住宅库存面积（万平米）二手住宅去库存化周数（右轴） 万 万400256035050403020100

27、2014年 2015年 2016年 2017年 7月21日 8月4日 8月18日 9月1日 9月15日 9月29日 10月13日2030025015200150101005500014/3/28 14/6/13 14/8/29 14/11/14 15/1/30 15/4/17 15/7/3 15/9/18 15/12/4 16/2/19 16/5/6 16/7/22 16/10/7 16/12/23 17/3/10 17/5/26资料来源：北京市住房和城乡建设委员会资料来源：北京市住房和城乡建设委员会 图：深圳二手住宅周成交面积（万平米）图：厦门二手住宅周销售面积（万平米）历年周均成交数据 周

28、平均成交（近三月） 万 252015历年周均成交数据周平均成交（近三月） 万 121086104502014年 2015年 2016年 2017年 7月21日 8月4日 8月18日 9月1日 9月15日 9月29日 10月13日20(2)2014年 2015年 2016年 2017年 7月21日 8月4日 8月18日 9月1日 9月15日 9月29日 10月13日资料来源：深圳市国土资源和房屋管理局资料来源：厦门市规划和国土资源委员会 图：南京二手住宅周成交面积（万平米）图：苏州二手住宅周销售面积（万平米）历年周均成交数据周平均成交（近三月） 万 302520151050历年周均成交数据周平均

29、成交（近三月） 万 1816141210864202014年 2015年 2016年 2017年 7月21日 8月4日 8月18日 9月1日 9月15日 9月29日 10月13日2014年 2015年 2016年 2017年 7月21日 8月4日 8月18日 9月1日 9月15日 9月29日 10月13日资料来源：南京房地产信息中心资料来源：苏州市区商品房销售网上管理系统 请参阅最后一页的重要声明表：七城二手住宅成交信息一览表行业动态研究报告城市本周成交本周成交环比2015 年周均成交2016 年周均成交周均成交同比消化时间（周）消化时间环比备注北京 28.3811.61%47.6823.10

30、-3.32%7.72-5.23%二手住宅 深圳 12.333.59%14.9210.65135.26%-二手住宅 大连 8.19-2.91%5.427.4271.26%-二手住宅 青岛 11.18-8.31%11.9111.0613.47%-二手住宅 杭州 9.10-8.47%18.4914.5849.53%-二手住宅 南京 10.349.76%26.0413.8024.75%-二手住宅 苏州 17.6077.38%16.9810.4680.68%-二手住宅 无锡 7.04-0.94%13.0113.37107.77%-二手住宅 扬州 2.295.70%1.963.2562.60%-二手住宅

31、南昌 0.00#DIV/0!5.824.3614.38%-二手住宅 南宁 5.25-4.92%5.505.7012.95%-二手商品房 厦门 2.234.98%9.855.2010.43%-二手住宅 岳阳 1.8322.17%1.541.8970.63%-二手住宅 江门 1.48-1.02%2.021.78-5.45%-二手住宅 张家港 2.34-26.25%3.143.9276.78%-二手住宅 金华 0.00#DIV/0!2.874.1156.14%-二手住宅 资料来源:Wind，各地房地产交易网站，中信建投证券研究发展部 请参阅最后一页的重要声明 房地产 行业动态研究报告公司估值表：主要

32、房地产公司估值情况（截至 2 月 9 日收盘）公司名称投资最新股价总市值销售金额EPS P/E NAV 折价评级16A17F16A17F18F16A17F18F率万科 A增持 31.273,403346841951.902.242.5716.4613.9612.172368-44%保利地产 买入 14.191,68321012400412.9011.839.851438-17%招商蛇口 买入 21.101,66873010001.211.551.9517.4413.6110.82249233%金地集团 买入 12.60569100611571.401.682.049.00

33、7.506.18-荣盛发展 买入 10.704654906000.951.181.4111.269.077.59418-11%新湖中宝 买入 4.073501601800.660.330.376.1712.3311.0046425%首开股份 买入 8.892296316300.580.660.8515.3313.4710.4638140%阳光城 买入 7.533054006000.300.440.5325.1017.1114.21268-14%中南建设 买入 6.20230350450151.6728.1815.122508%世茂股份 买入 5.001881491500.

34、790.830.886.336.025.6828033%华夏幸福 买入 34.221,011120315042.112.743.3116.2212.4910.34-华发股份 买入 7.421573704000.871.542.208.534.823.3728344%中洲控股 买入 14.95991051100.390.710.9438.3321.0615.9021253%京汉股份 买入 8.036341450.140.300.3357.3626.7724.33-南山控股 买入 5.73108-0.230.270.2724.9121.2221.2298-9%光明地产 买入 7.111221902

35、100.771.780.989.233.997.2616526%新城控股 买入 30.116806518001.091.401.7127.6221.5117.61560-21%天宸股份 增持 7.9955-0.090.110.1385.6170.5061.46-滨江集团 增持 7.292272503000.460.590.7515.8512.369.722509%鲁商置业 增持 3.573673800.090.110.1439.6732.4525.509964%顺发恒业 增持 4.05993740125.3123.8219.29-天津松江 增持 3.78352430-0.

36、490.310.10-7.7112.1937.805435%华侨城 买入 8.306812754000.841.051.329.887.906.2989724%中国国贸 增持 14.85150-0.680.610.7421.8424.3420.07-华联控股 买入 8.9410246501.181.471.677.586.085.35137.2026%资料来源：中信建投证券研究发展部 请参阅最后一页的重要声明11行业动态研究报告分析师介绍陈慎：上海财经大学经济学学士，英国纽卡斯尔大学金融学硕士，3 年房地产研究经验， 2013 年加入中信建投房地产研究团队，所在团队获 2014 年第十二届新财

37、富房地产最佳 分析师第一名，2015 年第十三届新财富房地产最佳分析师第二名。 报告贡献人江宇辉研究服务社保基金销售经理 彭砚苹 姜东亚 机构销售负责人 赵海兰北京非公募组 张 博 朱 燕 李祉瑶 01

38、0-85130464 李 静赵 倩 周 瑞 刘 凯 北京公募组 黄 玮 黄 杉 任师蕙 王 健 010-656082

39、49 罗 刚上海地区销售经理 陈诗泓邓 欣黄方禅戴悦放李 岚肖 垚吉 佳朱 丽 谈祺阳 翁