第三章_土地管理法律制度.ppt

1、第3章 土地管理法律制度,3.1 概述,3.1.3 土地使用权,3.1.1 土地管理法基本概念,土地是地球陆地表层，是人类赖以生存和发展的活动场所。 土地管理法根据土地用途将土地分为：农用地、建设用地和未利用土地。,1.土地,2.土地特征,（1）地理位置的固定性 （2）土地利用的不可替代性、耐久性 （3）土地面积的有限性,3.1.1 土地管理法基本概念,土地管理法是指调整人们在开发、利用和保护土地过程中所形成的权利和义务关系的法律规范的总称。 狭义的土地管理法是指1986年6月六届全国人大常委会第16次会议通过的，1988年12月七届全国人大常委会第5次会议和1998年8月九届全国人大常委会第

2、4次会议以及2004年8月十届全国人大常委会第11次会议修正的土地管理法。,3.土地管理法,3.1.1 土地管理法基本概念,广义的土地管理法除土地管理法外，还包括1992年颁布的划拨土地使用权管理暂行办法、1994年颁布的基本农田保护条例、1995年颁布的土地监察暂行规定、1995年颁布的土地权属争议处理暂行办法、1995年颁布的确定土地所有权和使用权的若干规定、1996年颁布的建设用地计划管理办法、1997年颁布的土地利用总体规划编制审批规定、1998年颁布的土地管理法实施条例以下简称实施条例，以及与土地相关的法律、法规。,3.1.2 土地所有权,土地所有权是指土地所有者依法对其所有的土地行

3、使占有、使用、收益和处分的权利。 我国实行的是土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，土地所有权分属国家和劳动群众集体所有。其特征有： 主体的特定性。 交易的禁止性。 权属的稳固性。 内容的可分离性。,1.土地所有权的概念,3.1.2 土地所有权,国家土地所有权指国家代表全国人民对土地依法占有、使用、收益和处分的权利，由国务院代表国家行使，其他任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让国有土地。,2.国家土地所有权,3.1.2 土地所有权,土地管理法实施条例第二条，规定国家土地所有权： 城市市区的土地； 农村和城市郊区中依法没收、征收、征购、收归国有的土地； 依据森林法、

4、草原法、渔业法等相关规定，不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂以及其他土地； 国家依法征用的土地； 农村集体经济组织全部转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。,2.国家土地所有权,3.1.2 土地所有权,3.农民集体土地所有权,农民集体土地所有权是指农民集体经济组织可以对其所有的土地行使占有、使用、收益和处分的权利。在我国享有集体土地所有权的只能是农民集体，分为村农民集体所有和乡（镇）农民集体所有。 土地管理法第8条第2款规定，农民享有所有权土地范围： （1）除国有土地以外的全部土地； （2）农村宅

5、基地、自留地、自留山； （3）集体所有土地上的道路、水利设施用地等。,3.1.2 土地所有权,4. 土地所有权的确定和确认,（1）国家依法实行土地登记发证制度； （2）农民集体所有的土地，由县级以上人民政府登记造册。核发集体土地所有权证书。确认其所有权。 （3）土地所有权发生争议的，不能依法证明争议的土地是属于农民集体所有的，则属于国家所有。 （4）当公共利益需要时，国家可以征收集体所有土地，将其变为国有，但必需依法给予补偿。,3.1.3 土地使用权,1. 土地使用权的概念,土地使用权是指土地使用人根据法律、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家或集体所有的土地所享有的占有、使用、一定收益和在

6、限定范围内进行处分的权利。 具体表现为土地使用人对土地可依法行使利用、出租、转让、抵押等权利。 特征有： 派生性。 独立性。,3.1.3 土地使用权,2. 土地使用权的取得,（1）国家所有的土地： 土地使用者可以通过国家依法出让、划拨、或通过其他土地使用权人依法转让、继承、获取地上建筑物所有权等方式取得国有土地的使用权。 （2）农民集体所有的土地： 土地使用权可依法通过承包、转让、继承等方式取得。土地承包经营期限为30年。若要承包给本集体经济成员以外的单位或个人经营的，须经村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意。 （3）农民可依法取得宅基地、自留地、自留山的使用权。,3.1.3 土地

7、使用权,3. 土地使用权的确定和确认,（1）国家所有的土地： 土地管理法第11条规定：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认其使用权。其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证，由国务院确定。 未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。,3.2 土地的利用和保护,3.2.3 耕地保护,3.2.1 概述,2004年8月实施的土地管理法中第3条明确规定了“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”作为我国的基本国策，要求各级人民政府应当采取措施，全

8、面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为,3.2.2 土地利用总体规划,1. 概念,土地利用总体规划是在一定区域内，综合考虑社会、经济发展需要，国土整治和资源与环境保护要求，土地使用现状及实际供给能力等各项因素的基础上，对土地的开发、利用、治理和保护所编制出的一定期限内土地利用的规划。 土地利用总体规划按行政区划分为国家、省、地、县、乡五级，分别由各级人民政府负责编制。 土地利用总体规划的期限一般为15年,3.2.2 土地利用总体规划,2. 土地利用总体规划的编制,土地利用总体规划是在一定区域内，综合考虑社会、经（1）土地利用总体规划编制要求 （2）土地利用总体规划编制原则

9、 （3）土地总体规划编制内容 （4）土地利用总体规划的审批 （5）土地利用总体规划的修改,3.2.2 土地利用总体规划,3. 土地总体规划内容,国家、省、地级土地利用总体规划，主要内容： （1）土地利用现状分析； （2）土地供需分析； （3）确定规划目标； （4）土地利用结构和布局调整； （5）编制规划供选方案； （6）拟定实施规划的政策措施。,3.2.2 土地利用总体规划,4. 土地利用总体规划的审批,土地管理法第21条及实施条例第8条规定，土地利用总体规划实行分级审批。土地利用总体规划一经批准，必须严格执行。具体规定有： 全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制

10、，报国务院批准。 省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，由省、自治区、直辖市报国务院批准。 省会城市、人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。 其他土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中，乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。,3.2.2 土地利用总体规划,5. 土地利用总体规划的修改,土地管理法第26条规定： 经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准，未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。 经过国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建

11、设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划。 经过省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。,3.2.3 耕地保护制度,1. 基本农田保护制度,（1）基本农田及保护制度 基本农田是指根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求而确定的长期不得占用及基本农田保护区规划内期不得占用的耕地。 分一级和二级基本农田，一级基本农田为长期不得占用的耕地，二级基本农田为规划期内不得占用的耕地。 基本农田保护区对基本农田实行特殊保护而依

12、照法定程序划定的区域。,3.2.3 耕地保护制度,1. 基本农田保护制度,（2）基本农田保护区的范围 经国务院有关主管部门或县级以上人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地； 有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田； 蔬菜生产基地； 农业科研、教学试验田； 国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。 各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的80%以上。,3.2.3 耕地保护制度,2. 占用耕地的补偿制度,为了保护耕地，控制耕地总量的平衡。土地管理法第31条规定，国家实行占用耕地补偿制度，非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少

13、” 的原则，由占用耕地的单位负责开垦与占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳开垦费，专款用于开垦新耕地。 省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划，负责监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。,3.2.3 耕地保护制度,3. 土地的开发、整理、复垦,（1）鼓励开发未利用的土地 （2）鼓励土地整理 （3）土地的复垦 一年以上未动工建设的，应按省、自治区、直辖市的规定缴纳土地闲置费；满两年未动工，可无偿收回用地单位的使用权。 但因不可抗力或政府有关部门的行为或动工必须的前期工作造成 开发延迟

14、的除外。,3.3 建设用地,3.3.3 国家征收土地,3.3.5 临时用地,3.3.1 建设用地的概念,建设用地是指建造建筑物、构筑物的一切非农用土地。它包括土地利用总体规划中已确定的建设用地，以及因经济及社会发展的需要，由规划中非建设用地转成的建设用地。前者称为规划内建设用地，后者称为规划外建设用地。二者均称为建设用地。规划内建设用地分国家所有的建设用地和农民集体所有的建设用地。,3.3.2 乡（镇）村建设的建设用地,1.乡（镇）村建设用地要求 农民集体所有的建设用地只可用于村民住宅、乡镇企业建设和乡（镇）村公共设施及公益建设等与农业有关的乡村建设，不得出让、转让或出租给他人用于非农业建设。

15、 2.乡（镇）村建设用地审批 3.土地使用权的收回 为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；收回农民集体所有土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿； 不按批准用途使用土地的； 因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。,3.3.3 国有建设用地,国有建设用地是指国家进行各项经济、文化、国防建设以及举办社会公益事业所需要使用的土地，包括城市市区的土地，铁路、公路、机场、国有企业、港口等国家所有土地中的建设用地。,3.3.3 国有建设用地,国家机关和军事用地； 城市基础设施和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； 法律、法规规定的其他用地。,1. 国有建设用地使用权的

16、划拨,3.3.3 国有建设用地,（1）土地使用权出让的概念 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 国有土地有偿使用的方式 ： 国有土地使用权的出让； 国有土地租赁； 国有土地使用权作价出资或入股。,2. 国有建设用地使用权的有偿出让,3.3.3 国有建设用地,土地使用权出让具有以下几个特征： 土地使用权出让是国家将土地使用权出让行为 土地使用权出让是有期限的 土地使用权出让是有偿的 土地使用者享有权利的范围不含地下之物,2. 国有建设用地使用权的有偿出让,3.3.3 国有建设用地,土地使用权出让最高年限按用途分为：

17、居住用地70年； 工业用地50年； 教育科技、文化、卫生、体育50年； 商业、旅游娱乐用地40年； 综合或其他用地50年。,2. 国有建设用地使用权的有偿出让,3.3.3 国有建设用地,（2）土地使用权出让方式 城市房地产管理法规定，我国的国有土地使用权出让，有拍卖、招标、协议三种方式。 拍卖出让 招标出让 协议出让,2. 国有建设用地使用权的有偿出让,3.3.3 国有建设用地,（3）土地使用权终止和续期 土地使用权的终止 土地使用权的终止根据城市房地产管理法规定，因土地的灭失而导致使用者不再享有土地使用权；土地使用权出让年限届满即土地使用权出让合同期满而国家收回土地使用权；或土地使用权出让期

18、满前国家因社会公共利益的需要而提前收回土地使用权。 土地使用权的续期 土地使用权出让合同约定使用年限届满时，如果土地使用者需要继续使用该土地，就必须申请续期，经批准后，重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记，方能继续享有土地使用权。,2. 国有建设用地使用权的有偿出让,3.3.3 国有建设用地,（4）土地使用权出让合同 标的。 使用年限。 开发期限。 出让金数额及支付方式 开发进度与分期投资额度 土地使用规则 违约责任 双方认为应约定的其他条款,2. 国有建设用地使用权的有偿出让,3.3.3 国有建设用地,（5）土地使用权出让合同的变更和解除 法律允许当事人在特定情况下可以依法变更和解除出让合同。 在土地使用权出让合同变更中，比较多见的是土地使用者提出改变土地用途，为此城市房地产管理法规定了变更土地用途的批准程序和处理方法。 在土地使用权出让合同解除中，比较多见的是当事人双方违约，或土地使用者不按法律开发、利用、经营土地而导致土地管理部门将土地使用权收回。,2. 国有建设用地使用权的有偿出让,3.3.3 国有建设用地,由于公共利益需要使用土地的； 为实现“城规”而进行旧城区改建，需要调整土地的； 土地出让等有偿使用合同到期的，土地使用者又没办续用的或没被批准的； 因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨国有土地的 公路、铁路