万科质量保障体系的分析修改版.ppt

1、对万科质量保障体系的认识和分析,一、惨痛的教训使万科认识到加强质量管理是品牌信誉的保障,我公司与北京万科开展合作以来，一直关注着万科这样的房地产领军企业的发展和政策导向。 在2009年带头降价之前，万科以其明确的产品定位、较高的市场占有率树立了一定的品牌形象。但是，万科在施工单位、监理单位的选择上片面追求最低价中标，认为凭借万科的品牌效应即可吸引承包商，可以降低建设单位成本，获取较高的利润。,个人分析：万科在2009年以前实行的策略是：通过万科的品牌效应压低承包商的价格，从而降低成本，造成价格竞争中的相对优势，扩大销售额，进而达到进一步扩大市场领先地位的目的。当然，不能否认万科的管理能力也是比

2、较强的。但是，这种低价策略也有其不利的一面。由于承包商的中标价格过低，导致整体投入不足，整体质量水平不高。在这种思路下，万科的整体工程质量在业界内并没有获得和其品牌相适应的口碑。 在房价飞涨时，基本无人因为一般的质量问题退房，而一旦出现降价，则小业主会千方百计以各种质量问题为由要求退房。有报道称：2008年9月上海万科金色雅筑项目号称90%漏水，大量业主以质量问题为由要求退房。当时，作为行业的排头兵，公众对万科的关注度是较大的，类似的质量问题给万科带来很多的负面影响。,经过2008年的教训，万科也认识到，一个企业的品牌价值越大，其受到的关注度也越大，出现质量问题，对其商誉的损失也会放大！ 在此

3、基础上，万科开始真正加大对工程质量的重视和管理，经过几年的努力，已经取得了较好的成果。在我公司监理的项目中，北京万科的实体质量在整体水平上是领先的。,二、统一认识与合同保障是质量控制的基础,质量保障体系是系统工程，其中保障各方正当利益的合理的合同是基础。 事实上，万科以前也有质量保障措施，但问题是无法得到全面执行。因为对承包单位实行低价策略，因此施工单位无法达到高标准的要求。有标准，但实现不了。只有统一对质量问题的认识，才能真正解决问题。 个人分析：以往流行的一些口号不符合实事求是的原则，值得商榷。如：“多、快、好、省”的提法。客观地讲，在目前的市场经济社会中，如果实现了“多、快、好”，则基本

4、上不可能“省”。因此，要保证质量这个“好”，必须有合理的投入。,万科经过摸索，对合同工期的确定较合理。 万科的合同工期与其他开发商相比相对较长。且在施工过程中多次对小业主开放，对小业主提出的问题及时整改，在竣工前还设有充分的整改时间。合理的工期，为保证质量打好了坚实的基础。 万科在住宅设计上采用相对固定的标准，在分包的管理中进行集中采购，一方面加快了工作进度，很少对实体进度产生影响，同时减少了拆改等对质量产生影响的因素。由于减少了洽商变更，对结算也十分有利。 合同中明确约定质量标准，要求施工单位在充分了解质量要求的基础上报价，避免施工单位恶性竞争，低价中标，最终质量无法保证。,据北京万科相关人

5、员讲，一开始，施工单位仍是惯性思维，希望先中标再说。等施工单位低价中标后发现甲方、监理检查极多，达不到标准会被扣钱，要达到达到标准必须增加投入，肯定会赔钱，陷入两难。但由于施工单位（特别是私企）不愿赔钱，最后牺牲的还是质量。因此，为避免类似情况的发生，万科一直要求施工单位认真了解合同中的质量标准再行报价。,实行优质优价。 例如：我公司监理的住总万科回龙观项目，建设单位选择了在已完项目中表现较好的施工单位项目部，并主动在施工单位中标价的基础上增加5%。但明确这5%不是增加施工单位利润，必须是加大投入，目标是争取区域第一，为北京万科争光。 据统计，万科北方地区实测实量评分最高的是沈阳地区。据北京万

6、科内部分析，主要原因是当地土地价格相对便宜，建设单位有能力给施工单位更大的奖励措施，刺激施工单位提高质量。,三、具有可操作性的有效的方法是实现质量控制的必要手段,制定具有可操作性的标准。 万科的大部分标准并不高于国家标准的水平，只是规定较细，检查方法明确，可操作性强，不易产生歧义。这样，给现场实际操作创造了条件。 加大宣传、培训工作，使参建各方统一认识。 万科对参建单位全面进行进场前的培训，统一标准，避免施工中产生分歧。 实行严格的内部评比方法。 万科的评测突出竞争性强，和待遇直接挂钩。排名前20%有奖，后20%必罚。每季度进行一次。,公正客观的评价。 万科内部实行异地飞行检查，不允许停工待检

7、，严禁弄虚作假。保证检查的数据客观、准确，保证评价的公正，避免项目部人员产生内部矛盾。,四、体系运行中存在的一些问题,万科的质量保证体系是比较完善的，但在执行过程中也存在一定的问题。 万科的目标设置，以小业主验楼标准为直接目标，强调降低投诉率，这种以结果为导向的做法无可厚非。但是，对电梯设置、结构用钢量、楼板挠度控制及一些局部构造上重视不足，仍有改进余地。,万科的质量标准突出混凝土观感、防水节点等小业主直接能感受的部位，但对施工过程中的问题重视程度不足。由于施工单位水平和素质良莠不齐，许多项目在过程中出现了问题。例如，我司在某项目施工现场发现钢结构高强螺栓副造假现象，施工单位屡次违反强制性条文

8、施工，监理对该施工单位评价不高，而万科的飞行检查对类似问题重视不够，只看混凝土观感，评分很高。造成对施工单位评价的偏差。许多项目存在类似问题。,施工单位的选择十分重要。 合理的价格不是充要条件，施工单位的素质对质量有直接影响。有些施工单位整体水平较低，即便给合理价格，也无法达到要求。经过一段时间的磨合，为万科服务的承包商中，有的施工单位脱颖而出，有的施工单位则明确表示万科要求太高，不会再干万科的工程。 万科的要求比较高是大家比较清楚的。但是能够达到高标准的承包商数量有限。以北京万科为例，随着规模的扩大，好的施工单位越来越难找。,施工单位特长的影响。 一些结构工程施工管理较好的单位，混凝土实体质量控制很好，但对总包的责任不理解，不擅长组织、管理分包单位。而一些有总包管理经验的单位，在对混凝土实体质量的控制中