深圳文化地产市场调研报告.ppt

1、,深圳艺展中心 深圳文化创意园,深圳专业文化地产市场调研报告,2,市场调研思路,一、专业市场介绍 二、专业文化地产市场案例分析,项目基本概况 项目交通 项目配套 项目规划 项目周边市场概况 项目经营模式 项目盈利模式 项目经营业态展示,3,专业市场概念介绍,何谓专业市场：专指那些以经营某一特定品类产品的经营场所。是把松散的经营单位，多样的消费需求形态，统一到同种类产品经营主题和信息平台。 何谓专业文化市场：指从事文化产品的生产、流通和提供文化服务的经营性活动的集合。其特征是以产业作为手段来发展文化事业，以文化为资源来进行生产，向社会提供文化产品和服务，目的是为了满足人民群众日益增长的精神文化生

2、活需要。 何谓专业文化房地产市场：房地产开发商为主的创意地产开发运作模式。这种运作模式主要是房地产开发商结合文化特征、创意理念而形成的具有宽松环境和特色的集聚区。即集聚区开发以地产式开发为主，注入文化创意内涵，实现房屋销售。,4,专业市场主体结构组成,1由投资商（产权人）、发展商（经营者）、商家组成 2投资商与发展商的关系：a.一体 b.合作关系 c.租赁关系 3发展商与商家的关系：利益同步，只有市场做起来才是双赢；但又存在利益冲突，损盈比利冲突。,5,专业市场定位与选址,专业市场的精准定位是其一切的基础，面对竞争激烈的市场格局和动态的市场因素，如何才能对专业市场进行准确有效的定位成为项目发展

3、的关键。 专业市场必须面对精细化定位，要解决项目定位的根本性问题，必须结合城市的产业特征以及当地产业基础与竞争状况，三者的有机结合才能够保证项目的可持续发展。 考虑城市的产业基础 考虑物流交通网络 考虑市场需求中、长远需求 考虑市场辐射能力 选址要考虑的是前期投资、交通、停车位、购物环境、周边业态、市场空间、消费习惯、区域文化、历史成因等因素,6,专业文化市场案例分析,2、深圳文化创意园,1、深圳艺展中心,7,深圳艺展中心概况,深圳市满京华艺展中心专业市场有限公司（简称：艺展中心）创建于2000年，座落于深圳市中心区专业市场聚集地罗湖区笋岗商贸物流园区内，是全国首家大型工艺品专业市场。现已成功

4、开发了艺展中心一期.二期和三期，经营面积近16万平方米，大部份为自有物业，资产规模达近10亿元。,艺展中心,地址：罗湖区笋岗梨园路物流园区811、812、814栋 所属环线：笋岗路 经营公司：深圳市满京华艺展中心专业市场有限公司,8,商家： 汇集了全国30多个省市地区的约450家厂商 外贸辐射力： 欧美、中东、东南亚、港澳台等三十多个国家和地区。 行业定位： 全国饰品看深圳，深圳饰品看艺展。 目前华南地区最大的集家居饰品、工艺礼品精品、古典家具、陶瓷玻璃器皿、花卉花艺为一体的专业批发市场和出口配套基地。,艺展中心概况,9,项目交通,艺展中心临近城市主次干道，周边交通发达，出行便捷。 多路公交直

5、达； 规划地铁7号线 5公里直达罗湖火车站,艺展中心,10,项目配套,项目周边配套服务：项目周边配套服务主要集中各类型物流园，涵盖商业、居住、酒店、餐饮、银行、人才市场等相关配套。 项目自身配套：仅有简单休闲类饮品,11,“陶瓷、玻璃器皿” 景德镇瓷器、唐山骨瓷、宜兴紫砂、中日韩式茶餐具、多样风格玻璃器皿，远近驰名。 “工艺礼品精品” 树脂、金属、竹木藤铁、水晶玉器、陕西青铜器、字画、蜡染、苏绣，湘绣，琳琅满目。 “花卉花艺” 惟妙惟肖的艺术插花，各式真假难辨的花草树木，绢花、丝花、木片花，美不胜收。 “古典家具” 黄花梨、紫檀木、酸枝木，明清、欧美风格家具，古色古香中品味现代生活，妙不可言。

6、 “家居饰品” 工艺灯饰、布艺、地毯、各式家饰精品，经设计师的穿针引线，巧妙结合，品味家居。,项目规划,总体经营分类,12,经过升级改造后的艺展中心一期成为一个充满现代气息的艺术空间，为广大消费者提供了一个集采购、观光和休闲于一体的现代购物天堂。,项目一期规划,一期业态规划 一楼为工艺礼品家饰馆 二楼为中式家居馆 三楼则是国际精品馆 五楼的潮流家饰馆 六楼的户外休闲馆,13,艺展中心一期业态分布情况： 一楼，工艺礼品家饰馆，工艺礼品、家居饰品、花卉花艺、陶瓷玻璃、水晶玉器，还有颇具民族特色的工艺品、字画、蜡染等，商品琳琅满目 三楼则是国际精品馆，消费者可以从这里看到一些尚未在国内市场出现的时尚

7、高端家居装饰品，享受“先有为快”的感觉。 五楼的“潮流家饰馆”同样云集着家饰领域的一线品牌厂商和优秀的饰品设计师，其专业性强、档次高、品质优、更新快，引领家饰时尚潮流前沿，堪称“潮流家饰精品荟萃”。 六楼的“户外休闲馆”同样让人眼睛一亮，藤椅木桌、秋千纱帐、鸟语花香，让人有种置身于世外桃源之感。,14,二期业态规划： 一楼为时尚复式商铺，主要引进欧美等具有异国风情的进口家居饰品、工艺礼品； 二楼主要经营中式的中高档家居饰品、工艺礼品； 三楼经营豪华布艺、工艺灯饰系列产品及休闲配套区； 四至七楼作为仓储式展示厅兼办公区。,项目二期规划,2011年9月8日，近20000平米艺展中心二期全面升级。升

8、级后的艺展中心二期作为一期和三期的补充和升华，更加凸显东方文化魅力和高端品质。全新元素的融入，使传统的雅致与现代的明快和谐交融，诠释出崭新的东方风韵。,15,艺展中心二期业态分布情况： 红木艺术家具、紫砂、瓷器、刺绣、字画、根雕等，满足红木艺术家具、民族艺术品爱好者和设计师的“一站式”购足梦想，引领东方家居文化新潮流。 1、2、3、7层“大型生活馆”更是汇聚百余家国际高端品牌：欧意轩、 POMAX、A泥岗路把园区一分为二，形成笋岗和清水河两个片区;园区由物流总部基地广场、现代大宗商品交易中心和现代物流配送中心三大产业功能组成。笋岗-清水河物流园区规划面积473.8万平方米，已开发面积300万平

9、方米。 笋岗-清水河物流园区以信息化为基础，以建设现代化国际大宗商品展示、采购、交易市场、物流总部基地和现代物流配送基地为重点，抓住培育龙头交易市场（家居超市、汽车及汽配交易市场、电子产品专业市场、轻工产品市场、医药港、冷冻食品配送中心、生鲜农产品配送中心、文具玩具精品市场和工艺文化传播市场等）和集聚专门人才的关键，不断提升现代物流业的层次、规划和能级。园区建设成为城市现代服务业功能集聚区域/深港现代物流企业后方服务基地。,罗湖区满足经济发展需要，做强传统优势产业，增添与世界交流平台 笋岗清水河物流航母昂首出海 保持经济持续发展的需要,笋岗-清水河物流园区简介,18,项目周边概况,艺展中心位于

10、笋岗-清水河物流园区内，艺展中心、艺茂中心、笋岗工艺城与明珠艺成属于片区较早的工艺品展示交易平台，成为目前市场主流的“文化航母”交易中心。新近的艺赏中心、楼尚体验中心、世界名车广场等还处于招商引资阶段，经营氛围不足。,19,品牌优势：全国首创，最具影响力的规模展销平台和行业领跑者。 运营优势：10年品牌运营经验，连续五年为“文博会”分会场、“深圳市文化产业示范基地”、“深圳市重点文化企业”和“深圳市文化+旅游示范基地”。 人气优势：历经11年发展，是中国最成熟、最具人气、最具影响力的展销平台，是中式文化爱好者、收藏者、投资者和设计师的聚集地和采购的首选之地。 环境优势：斥巨资按国际商贸MALL

11、的标准全面提升品牌形象和购物环境；全新“绿色魔方”包装的外观已成为“地标性”建筑。 位置优势：位于深圳罗湖笋岗商贸物流园区，是深圳市区最大的、最成熟的家居建材、工艺品等专业市场的聚集地和采购中心。 宣传优势：升级改造后，将临街打造“百米橱窗长廊”来展示中式家具和饰品；每年投巨资的广告费，为商家进行整体品牌推广和宣传活动。,六大优势经营环境,项目经营模式,20,从年成为深圳文博会分会场以来，艺展中心已承办六次文博会分会场，已成为深圳的文化品牌。分会场秉承“家居生活艺术化，艺术走进百姓家”的艺术理念。 举办第八届“艺展杯”花艺大赛精品展和国际花艺大师插花表演。推动了深圳市的插花艺术发展，为花艺界注

12、入了新的活力，已成为每年人造花、干花造型艺术的重要比赛。 首届中国（深圳）古典家具文化节 “迎接鹏城盛会，经典灯饰创意家纺欢享文博时光” “空间几何”创意无限艺术雕塑展 中国瓷器文化交流暨当代名家作品展 时尚家居饰品品牌新品发布会、创新艺术“丝翎檀雕”艺术展 黄藏海南黄花梨海南沉香珍品展以及百年老铁壶精品展,艺展中心品牌塑造,艺展中心通过引入并强化举办有影响力的活动，倡导的是国际化的家居文化理念，彰显了时尚品位与优雅格调，引领着艺术化家居生活方式的潮流。成为该品牌塑造形象的重要手段。,21,作为华南地区目前最具规模、人气最旺的家居家装饰品城，其行业优势究竟体现在哪里？作为一个专业类市场，租金可

13、达近20元/天/平方米，秘诀在哪里？,创造了如此租金神话得益于艺展中心在前期正确的定位和合理的规划，更重要的是，它拥有三大现有基础。 首先，深圳艺展中心在开业之初便拥有稳固的消费基础，近年来更有逐年大幅递增的趋势。深圳市位于珠三角核心位置，经济发达，区域内人均可支配收入明显高于内地其他区域，加之深圳靠近香港，消费观念也相对超前，对于家居设计布置意识超前，因此对软装饰品需求较大，因此奠定了艺展中心的消费基础。 其次，深圳艺展中心所在的珠三角核心位置使它拥有发展成熟的产业基础。珠三角地区是世界闻名的世界工厂，多年来也是国内重要的家具、装饰品生产基地，这就为艺展中心提供了坚实的产业基础。 第三，深圳

14、是特区城市，外籍人士众多，消费力集中，这使艺展中心自开业以来一直大批地接待外籍顾客，规模效应逐渐形成，使艺展中心在成为中国批零家居软装及饰品重要采购地的同时，也成为了外籍人士的乐土。 基于以上三大基础，加之深圳艺展中心的巧妙规划定位，使其成为闻名海外的大型家艺专业市场。,22,项目盈利模式,艺展中心是满京华集团旗下产业之一，打造创意文化产业基地。 深圳市满京华投资集团有限公司是一家成立于20世纪90年代末期的多元化投资集团，经过12年的发展，目前集团注册资本达到11，280万元，总资产逾35亿。 满京华集团目前已经发展成以房地产开发和商用物业投资经营为主，以品牌汽车4S店、创意文化以及国际贸易

15、为辅的多元化投资集团。集团投资控股的二级企业已超过二十家。 2004年9月满京华投资控股深圳市满京华艺展中心专业市场有限公司，成立艺展中心创意文化基地。,23,项目盈利模式,满京华统一招商规划： 艺展中心采用统一招商模式经营管理，统一场内规划布局，划分品牌区、各类产品分区。 满京华招商处对进驻商户提交相关资料，进行综合评估审核，同时预约进驻时间。 合同每年一签，到期后招商中心对商户经营状况统一评估，审核后方可续租。 艺展中心一期历史悠久，经营产品更具大众化，普通化，人流较旺。 艺展中心二、三期新开业不久，定位产品更具中高端，品质化，客户购买力更强。 盈利模式： 艺展中心以租赁为主要的盈利模式，

16、通过高出租率及高额租金，超越片区同类型园区的租赁价格使其成为收租最大受益者。 联合企业通过项目孵化创造价值共赢。,据悉：项目斥巨资打造23期精品城，主要是为了家居饰品市场的配套规划，以引进中高档、具有异国风情的家居饰品和工艺礼品为主。所以精品城招商伊始就有选择性，艺展需要优质、高品位的商家共同打造和提升艺展的品牌，共同把艺展做精、做大。,24,三期租赁市场火爆，换手率极快，月租金80-300元/平米，中高端家饰品为主，经营状况乐观。,25,二期租赁市场火爆，换手率极快，月租金80-300元/平米，中高端家饰品为主，经营状况乐观。,26,一期租赁市场火爆，换手率极快，月租金80-300元/平米，

17、普通家饰品为主，经营状况乐观。,27,项目经营业态展示,28,项目经营业态展示,29,专业文化市场案例分析,2、深圳文化创意园,1、深圳艺展中心,30,深圳文化创意园概况,深圳文化创意园（一期名世纪工艺品文化广场）总占地6.1万平方米，总建筑面积近20万平方米，是一个集高端文化创意、展示、交易、研发、办公及配套公寓、物流服务等为一体的多元化新型文化产业园。 深圳市梓盛发实业有限公司开发的交易广场，企业投资1.7亿，对沙尾工业区进行改造建设和招商营运，打造深圳档次最高、规模最大的文化工艺品、艺术品专业市场、工艺品展示平台和出口基地。 深圳文化创意园“出身”高端，是深圳市和福田区的重点建设项目和直

18、通车服务项目，也是福田区“实施产业置换、调整产业结构、实现产业升级”引进的第一个文化产业项目。,地址：深圳新洲路与福强路交界处 所属环境：原沙尾老工业区,打造中国第一个产业链式的文化创意园,31,项目交通,深圳文化创意园地处深圳和香港衔接要点，中国最大陆路口岸皇岗口岸近在咫尺： 地铁龙岗线站、高速公路、快速干道、铁路交通汇聚。 前面可通香港直达海外；背后可汇聚珠三角及内地强大新生市场实力。,32,项目配套,完善的金融、物流、公寓、快捷酒店、餐饮、停车场等配套服务 面临福强路，毗邻深圳会展中心、泰然工业区、上沙创业园、福田保税区等深圳主要地标。交通便利，配套完善 。,深圳文化创意园,家具红木馆,

19、会展中心,皇岗口岸,福田口岸,泰然工业区,上沙创业园,福田保税区,33,创意中心：数字新媒体、创意设计、品牌运营 D馆：茶艺、木雕、玉石、民族工艺品 E馆：工艺瓷、商务礼品、佛教用品 F馆：金一文化贵金属礼品、工艺品 H馆：长城艺术瓷艺体验馆 珍宝馆：工艺大师展厅、永丰源陶瓷、藏乐阁、书画展厅,项目规划,项目分两期开发，一期工程于2007年3月开业，引进了陶瓷、贵金属、珠宝等展示、交易、研发产业项目，并完善了金融、物流、公寓、快捷酒店、餐饮、停车场等配套服务。二期工程2011上半年启动运营 ，定位为数字新媒体、创意设计、影视动漫、品牌推广及其配套项目 。,34,项目周边概况,一、政府利好规划

20、深圳建市26年来首个系统的深圳市商业网点规划(2006-2010)出台。根据规划，深圳将形成“两轴、两带、十四个特色商业街区”的商业新格局，沙尾工艺品及文化产品商业区作为十四个特色商业街区惟一的工艺礼品总部经济商业中心，成为深圳市、福田区两级政府重点扶持、推广的新商圈 。 福强南片区为福田区城中村改造重点区域，主要通过“厂房再造，产业置换”方式推动老工业区产业升级。以沙尾、金地等老工业基地产业置换为重点，引导片区土地、物业资源进行优化整合，形成产业置换集聚基地，提升整体经济效益和社会效益，建设成为自主创新型的特色都市产业园区，形成以数码科技、文化创意为主的深港合作创新产业集群 。,福田区毗邻香

21、港，具有得天独厚的区位优势，区委区政府大力发展与市中心区配套的第三产业，辖区投资环境和营商环境不断提升，福田区的商贸流通业正呈现前所未有的畅旺景象，规模越做越大，聚积了越来越旺的商气人气，使福田成为全市蕴涵巨大商机的一方商业福地 。,二、区位利好,35,项目周边概况,三、福田沙尾等旧工业区改造成创新科技园 福田区政府以成片规划改造为原则，对沙尾、沙嘴、上沙、下沙、金地工业区进行全面更新改造，以功能改变为主、适度拆除重建的方式完成上述旧工业区的升级。重点推进沙尾工业区（世纪工艺品文化广场二期建设）、金地工业区（深港创新科技园区）的整体更新改造，以及上沙村、下沙村、沙尾和沙嘴村等采取整体拆除重建、

22、分期实施的更新改造 。 沙尾在深圳人眼里并不陌生，它是深圳地产“三巨头”之一的金地地产的“老根据地”，经过金地地产多年的运营，这里已经有了较强的发展根基和氛围，可以说，已经具有了商业中心的发展潜能。 创新改造方式，福田坚持政府主导，通过产权回购、物业租赁、资金扶持等方式“腾笼换鸟”，创造了“工改工”、“工改文”等模式，成功将上沙、田面和沙尾等旧工业区分别改造成为创新科技园、设计创意产业园和工艺品文化广场。,36,项目运营模式,利用政府资源，通过引入社会资本，对园区坚持“文化+科学”的发展方向，涵盖影视新媒体、创意设计、高端工艺品、文化软件四大重点领域，是集文化产业的原创研发、办公、展示、交易及

23、配套服务为一体的高端文化创意园区,政府资源,园区平台,文化科技,社会资本,新媒体,创意设计,高端工艺品,文化软件业,交易销售基地,服务实体经济,满足文化需求,37,项目运营模式,园区的核心功能公共服务平台建设 展览展示平台交易销售平台电子商务平台金融服务平台 园区发展目标 坚持“文化+科技”的发展方向，园区的发展目标是打造成高端创意设计、总部办公、高附加值的工艺品交易基地，力争到年内在国内建设家同等档次的高端文化创意园区。,38,项目盈利模式,项目是利用政府资源，通过引入部分社会资本梓盛发实业集团有限公司投资开发，进行市场运作管理。 项目由深圳市世纪工艺品文化市场有限公司统一招商管理 社会效益 福田区重点文化产业集聚地、文化产品出口园区和文化旅游观光景区。福田区的决策者们决定把沙尾工业区改造作为文化产业的示范项目 深圳市将文化产业列入四大支柱产业，项目作为市区两级政府的重大项目，享受政府直通车服务。市旅游局致力将项目打造成5000万客流商流的文化旅游项目 。 行业总部控制着产业链和整个产业体系，将聚集70%以上的产业利润。总部设立，其背后的产业链也会随之转移，其行业利润也会聚集于此。 专家预测，世纪工艺品文化广场的年交易额将达到100亿元，创税4亿元，产出效益是改造前的10倍。提供就业岗位1.8万个。如果创新市场体系，打通国际