房地产开发项目投资与总成本费用的估算.ppt

1、第五章房地产投资项目基础数据的分析估算，房地产开发项目的总投资和总成本费用的估算房地产投资项目的收入，税收估算和筹资借款还款利息的估算，51房地产开发项目的总投资和总成本费用的估算，我们以开发项目为例介绍投资和成本费用的估算方法。 511房地产开发项目投资与成本费用的关联概念1房地产开发项目投资和一般建设项目投资的差异对于一般建设项目来说，其总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金的和。 对于开发后租赁模式下的房地产开发项目来说，开发者自身形成的固定资产在大多数情况下，至少是零，房地产项目的总投资基本上等于房地产项目的总成本费用。 51房地产开发项目总投资和总成本费用的估计，2房地产开发

2、项目总投资开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金(见表5-1 )。 开发建设投资是指在开发期内为完成房地产产品的开发建设而投入的各种成本费用，主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共辅助设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税金、其他费用及不可预见的费用等(参照)经营资金是指房地产开发企业表5-1项目总投资估算表单位：万元，表5-2开发建设投资估算表单位：万元，51房地产开发项目总投资和总成本费用估算，3开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中产生的各项费用，即开发项目产品完成时， 是指按照国家有关会议修订制度和财务制度

3、的规定转入的房地产产品，51房地产开发项目的总投资和总成本费用的估计，从财务的角度来说，这些成本可以根据用途分为土地开发成本、住宅开发成本、辅助设施开发成本。 另外，会修订上分为开发直接成本(包括土地费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共辅助设施建设费)和开发间接成本(包括管理费、财务费、销售费、其他费用、开发期间税、不能预见的费等)。 51房地产开发项目总投资和总成本费用估算，如某开发者开发小区，总建筑面积49 781平方米，其中，住宅部分47 581，休息室1 200，综合商场1 000。 部分住宅预售，休养所出租，综合商场自营。 本项目总投资13 057万元，其中开发建设投

4、资13 049万元，开发产品成本12 867万元和自营固定资产182万元组成的综合百货商店开完成后自营，需经营资金8万元，项目结束时一次收回。 51房地产开发项目总投资和总成本费用的估算，上述开发项目总投资结构如图5-1所示。 从上图可以看出，如果该项目只有租赁部分没有自营部分，其总投资不包含经营资金8万元。 其中开发建设投资不包括自营固定资产182万元，仅包括侑下开发产品成本12 867万元。 此时，总投资等于开发建设投资，开发产品成本也等于12 867万元。 只要是开发完成后用于出租的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资，等于开发产品成本(即总成本费用)。 图5-1房地产开发项目总投资结

5、构图，51房地产开发项目总投资和总成本费用的估计，512房地产开发项目总成本费用的具体估计1土地费用估计土地费用是为了获得房地产项目用地使用权而产生的费用。 土地费用的估计取决于实际情况。 一)土地征用拆迁费。 土地征用拆迁费分为农村土地征用拆迁费和城市土地拆迁费。51房地产开发项目总投资和总成本费用的估计；2 )土地转让地价土地转让地价是指国家作为土地所有者在一定年限内将土地使用权转让给土地使用者，土地使用者向国家支付的土地使用权转让金和其他金额。 主要包括向政府支付的土地使用权转让金和根据土地现状支付的拆迁补偿费、配置费、城市基础设施建设费或征收费等。 51房地产开发项目总投资和总成本费用

6、估计，3 )土地转让费用。 土地转让费是指土地出让者支付土地使用权的转让费。 4 )土地租金。 土地租赁费是指土地租赁者向土地租赁者支付的费用。 51房地产开发项目总投资和总成本费用估算，5 )土地投资折扣。 房地产项目的土地使用权可以直接由房地产项目的一个或多个投资者投资。 在这种情况下，不需要为了支付土地使用权的取得费用而收集现金，但一般需要对土地使用权的评价进行定价。表5-3土地费用估计单位：万元、51房地产开发项目总投资和总成本费用估计，2前期工程费用房地产项目前期工程费主要包括开发项目前期订划、设订、可行性研究、水文、地质测量，以及“三方一平”等阶段的费用支出。表5-4前期工程费估算

7、表单位：万元，51房地产开发项目总投资和总成本费用估算，3基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线内的各种管线和道路等工程费用，主要包括供水、供电、供气、污染、绿地、表5-5基础设施建设费估计表单位：万元，51房地产开发项目总投资和总成本费估计，4建筑安装工程费建筑安装工程费是指建筑所产生的建筑工程费、设备购置费、安装工程费和室内家具费等。 建筑安装工程费用的估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概算预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。 表5-6建筑安装工程费用估算表单位：万元，51房地产开发项目总投资和总成本估算，5公共配套设施建设费公共

8、配套设施建设费是居住小区内为居民服务的各种非营利公共配套设施(也称公共设施)的建设费用，主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、表5-7公共辅助设施建设费用估算表单位：万元，51房地产开发项目总投资和总成本费用估算，6开发间接费用开发间接费用是指房地产开发企业所属独立会修订单位在开发车间组织管理中发生的各项费用。 主要包括工资、福利费、折旧费、维修费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房折旧费、其他费用等。 51房地产开发项目总投资和总成本费用的估算，7管理费是房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动产生的各项费用。 管理费可以按项目投资或上述15项直接成本的百分比进行修订。 这

9、个百分比一般是3%左右。 51房地产开发项目总投资和总成本费用的估算，8财务费用财务费用是房地产开发企业为筹集资金发生的各项费用。 主要包括借款和债券利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇净损失和企业融资产生的其他财务费用。51房地产开发项目总投资和总成本费用的估计，1 )长期贷款利息的估计年应计利息的近似修订公式如下：年应计利息=(年初贷款利息累订本年度贷款金额2 )年利率(有效年利率)2)流动资金贷款部分为年利息。 利息修订为财务费用，每年支付，期末一次偿还。 3 )利息以外的费用一般占利息的10%左右。 51房地产开发项目总投资和总成本费用的估计，9销售费用销售费用是房地产开发企业销售房

10、地产产品过程中产生的各项费用，以及专门设立销售机构或委托销售代理的各项费用。 主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构折旧费、修理费、材料消费、广告费、宣传费、代理手续费、销售服务费及预售许可证领取费等。 总的来说，1 )广告宣传和营销费，一般销售额的约2%3%。 2 )销售代理费一般约为销售收入的1.5%2%。 3 )其他销售费用一般约为销售收入的0.5%1%。 上述各项的修订，销售费用约占销售收入的4%6%。 51房地产开发项目总投资和总成本费用估计，10其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程成本咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣

11、工图制作费、工程保险费等。 这些费用按当地有关部门规定的费率估算，约占投资额的2%3%。 表5-8其他费用估计表单位：万元，51房地产开发项目总投资和总成本费用的估计，11开发期税开发期税是指项目承担的房地产投资的各种税和地方政府或有关部门征收的费用。 各项税款应根据当地有关法规标准进行估计。表5-9开发期税务估计表单位：万元，51房地产开发项目总投资和总成本费用估计，12不可预测的费用房地产项目投资估计应考虑适当的不可预测的费用。 不可预见的费用根据项目的复杂性和上述各费用的估计准确性，以上述各费用之和的3%7%进行估计。 如果是开发完成后出借或者自营的项目，应该估计下列费用： 13运营费用

12、14修理费用513房地产投资估计各种报告书、52房地产投资项目的收入、税务估计和筹资、521经营收入估计1租赁方案的确定租赁方案一般应该包括以下方面的内容：1. 项目销售、出租或出租面积与出租面积的比例是多少？整个项目中有哪些销售、哪些出租、有哪些自营？ 2 )可出售面积、可出租面积、自营面积和可分配建筑面积及在各建筑物中的位置3 )确定出售和出租的时间表和各时间段内出租面积的数量，并考虑出租期间内房地产市场可能发生的变化对出租数量的影响4 )出售价格和出租该过程在实际工作中可以参照表5-10、5-11、5-12、5-13进行。 房地产开发项目销售订单和收款订单表5-10单位：建筑面积()、销

13、售收入(原)、房地产开发项目租赁订单和租赁收入订单表5-11单位：建筑面积()、销售收入(原)、表5-12房地产项目销售收入摘要表()表5-13房地产项目单位：万元，52房地产投资项目收入，税收估算和筹资，2租赁价格的确定1 )房地产开发产品的定价方法在房地产开发项目的经济评价方法中，租赁价格应根据房地产项目的特征确定，一般应选择地点、规模、功能和等级的这个定价52房地产投资项目的收入，税收估算和筹资，2 )市场比较法定价过程收集交易实例比较实例房地产确立价格比较实例的比较和修改选择确定该房地产的标准价格，52房地产投资项目的收入，税收估算和筹资，3经营收入估算经营收入是指社会销售、出租房地产

14、商品或者自营时的货币收入。 房地产投资项目经营收入主要包括房地产产品销售收入、租赁收入、土地转让收入、配套设施销售收入(以上统称租赁收入)和自营收入。 52房地产投资项目的收入、税收估算和筹资、522税收估算目前，中国房地产开发投资企业纳税的主要税种是： 1经营税和附加经营税和附加是房地产销售、租赁和自营过程中产生的税，主要是营业税、城市建设维持税、教育费附加(通常也称为两税一费)。 现在销售税的税率是5%； 城市维持建设税的税率，纳税人所在地为县、镇，税率为5%； 附加给教育费的税率一般是3%。52房地产投资项目收入、税收估算和筹资、2土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占有国有土

15、地应缴纳的税款。 3房地产税房地产税是投资者拥有房地产时应缴纳的财税。 对租赁的房地产，以房地产租赁收入作为修税的依据。 对于没有租赁的房地产，按税款订正计算缴纳房地产原价一次减去1030%的佚额。 4企业所得税企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的税。52房地产投资项目的收入、税收估算和筹资；5土地增值税土地增值税是国有土地使用权、转让地面建筑物及其附着物获得收入的单位和个人，转让房地产获得的增值额是对征税对象征收的税。52房地产投资项目收入、税收估计和筹资、土地增值税实行四级超率累进税率，30%起。 (1)增值额不超过扣除额的50% (含本比例数，以下相同)的部分，税率为30%；

16、(2)增值额超过扣除额的50%，但不超过扣除额100%的部分税率为40%； (3)增值额超过扣除额的100%，但不超过扣除额的200%的部分税率为50%； (4)增值额超过扣除额200%的部分，税率为60%。 如上所述，土地增值税的订正算如表5-15所示。表5-15进行土地增值税修订表、52房地产投资项目的收入、税收估算和筹资、523销售收入、租赁收入、自营收入和经营税及附加报告房地产投资项目的财务分析时，按期进行销售收入和经营税及附加估算表、租赁收入和经营税及附加估算表、自营收入和经营税及附加估算表其表形式如表5-16、5-17、5-18所示。表5-16销售收入和经营税及追加估计表单位：万元，表5- 17租赁收入和经营税及追加估计表单位：万元，表5-18自营收入和经营税及追加估计表单位：万元，52房地产投资项目收入，税务估计和筹资，524房地产投资项目筹资1 )资本金从投资者的角度来看，只要预计项目的投资利润率高于银行存款利息，就可以根据企业能力及时将自己的资金作为股东资金投入。 52房地产投资项目的收入，税收的估算和筹资，2 )银行贷款任何房地产开发者寻求发展，都离不开银行和其他金融机构的支持。房地产开发投资中一般贷款的比例不到项目总投资的70%，以开发项目自身的抵押贷款为主。 3 )预