安徽六安恒远立方城项目策划报告_94PPT.ppt

1、六安恒远项目规划报告、目录、内容、问题思考、市场分析、客户定位、产品定位、规划设施修订提案、推进战略、视觉表现、1、2、3、4、5、6、7、 你现在在和对方合作吗？ 是差别化竞争吗？ 是同体化竞争吗？ 你要抬起盘子吗？ 是比附名盘吗？ 独家细分客户，切断同样的客户，内涵地牵引市场，市场拒绝追随，我们的经验问题和思考是产品营销吗？ 是概念市场营销吗？ 是产品的革新吗？ 是产品的同体化吗？ 是提高价值吗？ 名字不合适吗？ 产品胜过市场，市场淹没产品，价值引导消费者，消费者拒绝空虚，我们面前的三个问题是，有效把握市场机会，吸引人气，积累客户，以合理的价格，实现合理的利益，发现分析的产品， 解决问题，

2、创造问题，创造智慧堂营销思路，我是谁，销售给谁，如何销售，Part 2，区划分析，项目属性规定，项目位于大别山路南侧，原温州建材城区划，交通通达度好，周边人口密度大本项目位于大别山路南侧，距离汽车南站、车站约3公里，连接城市中心地区的区划四通八达，与市区主要由解放路、大别山路等连接。 大别山路现状为双向2车道，解放北路现状为双向4车道。 在总体观察下，本项目的属性基础还很好，但是在市场竞争下应该如何宣传其销售点，重点突围： 1，优势升华2，营销包装，方向，项目属性规定，本项目区划面临的四个主要矛盾，板块套装优秀， 本项目周边形象相对较差，该项目区划面临的四个主要矛盾，整个项目的修订区划和区划被

3、市政道路分割的矛盾，整体产品同化的定位，区划分割寻求差异化市场的需求，在产品顺利进入市场的同时，项目迅速本项目区划面临的四个主要矛盾，产品形象和区划价值导致开发利润矛盾，区划决定潜力，在中高级产品定位、稳健中把握市场，逐步提高产品利润空间。本项目区划面临的四个主要矛盾，项目围栏式底商与周边的整合矛盾，围栏式商业对本项目利益缺点大，整合区域资源，重新规划，优化商业作用，提高商住互补性，项目辅助合理性，舒适性如何解决矛盾，第3部分，市场分析，六安概况，地理位置优越：六安市地理位置优越，接近合肥市，是皖西地区的中心城市，辖寿县、霍邱、舒城、金寨、霍山五县，总人口705万人，交通便利：六安交通便利，合

4、宁、合武、合叶六穿宁西铁路贯通有力拉动区域经济发展，给该项目的大利益外出务工人员很多：六安是劳务输出大市，全市外出务工人员在百万人以上，返乡运营商是潜在的有效需求群体。 城市发展目标：城市化水平2015年： 45%； 2020年： 55%； 2030年： 70%。 六安市区人口规模2015年： 733万2020年： 756万2030年： 800万，城市发展定位：六安市是大别山地区区域中心城市、省会经济圈副中心城市、安徽省加工制造业的重要基地之一，是滨水园林特色的现代化城市。 城市人口和建设用地规模：城市人口规模2015年68万人，2020年80万人，2030年120万人；城市建设用地2015年

5、70平方公里，2020年82平方公里，2030年120平方公里。、发展指导：中心城区第二产业依靠其省会经济圈副中心和地域性交通中心的优势，重点发展综合加工业，应成为安徽省加工制造业辅助基地之一的第三产业扩大商贸流通传统服务业，为科技教育、金融保险、房地产、信息服务、文化娱乐和旅游服务等现代服务、一环两心三轴四区多集团、六安经济发展速度近年来加快，09年GDP增长率居安徽第三位，仅次于合肥、芜湖。 GDP增速与房地产发展的关系，居民购买能力逐年提高，连续几年，六安居民收入水平不断提高。 07年，六安人均支配收入突破万元。 09年突破了13000元。 随着收入的增加，城市居民的储蓄也大幅增加。 储

6、蓄的增加会增加居民对大商品的购买力。 城市发展力和房地产投资力不断增大，六安市建设力逐年增大，年平均拆迁量50万平方米以上。 在大规模城市建设的背景下，房地产市场逐年热起来，08年以后房地产投资的增速被合理控制。 也是房地产市场合理回归的表现。 房地产市场预警预报指标体系监测，六安09年完成房地产企业开发投资43.5亿元，增长12.1%的商品房施工面积536万平方米，增长26.7%的商品房竣工面积121.5万平方米，增长20.3%的商品房销售面积170万平方米GDP584亿元，社会固定投资355.2亿元。 2010年六安房地产市场销售情况，数据截止到4月16日，2010年六安市场价格保持同时上

7、涨的态势，2月节假和房源问题，交易量暂时调整。房地产周期理论、六安房地产市场阶段、宏观总结、城市发展迅速：六安市发展迅速，对周边乡镇的吸引力不断增强，城市将来有望发展。 房地产投资：房地产投资处于快速增长阶段，随着城市建设力的增大，房地产投资将跨入新的阶段。 居民购买力：随着居民收入水平的增加，居民的储蓄也增加，居民对大商品的购买力逐渐增强。 但是，虽然居民的收入大幅增长，但也要看到物价和住房价格在09年平均上有很大的涨幅。 六安市居民收入仍然低于其他城市，居民对购买高总价商品仍有一定的抵抗力。 经历了2008年的市场谷和2009年的红火变暖，六安房地产市场逐渐接触到全国房地产的势头，融入了行

8、业潮流中，闭锁平稳起来。 从关闭到开放，许多着名的开发商和代理公司不仅继续带来了最先进的行业理念，而且凭借深刻的专业经验产生了许多高质量的经典项目，使六安房地产市场走向成熟。 2009年，六安市累订销售商为164万平方米、15633套，分别增加54%和45%，销售金额为55亿元，同比增加74%。 其中住房销售133万平方米，12467套，金额40亿元，比上年分别增加57%、51%、74%。 安徽中部崛起的势头，省会经济圈的扩大，皖江城市带的划定，要促进六安经济的迅速发展，房地产市场不断掀起浪潮，要满足人们日益增长的居住生活需求，建设健康文明的和谐社会环境。 目前，六安房地产市场主要集中在销售项

9、目中城市中心、城南和城东板块，其中城南和城市中心为热点区域、城市高级居住区，市场接受度较高。 另外，受政府土地供给的影响城西和城北地区的开发量低，销售项目也比较少。从项目订划和营销来看，各板块房地产项目属于独特的区域特征和自己的客户群体，可以在市场起伏中同样后退，也可以呈现出独特的道路产品定位、目标客户群体或团体暖气的营销策略、推广构想、典型的竞争项目分析、筛选原则竞争板块及板块内代表楼盘同质楼盘(同等价格带)。 筛选结果根据价格体系的分析原则进行筛选，结合本次报价，以平均价格为3500元4000元/平方米区间的楼盘为分析重点进行筛选，筛选出的重点竞争项目有：名都阳光水岸、星汇苑、江南世家、浙

10、东商贸城、集福园、日光威尼斯、 锦绣华府的代表楼盘以国家江南世家、浙东商贸城、集福园、日光威尼斯、滨河御景城南板块为重点竞争板块，代表楼盘以锦绣华府、上城国际城西及城东板块为一般竞争板块，从地域及价格等因素来看，不属于面临竞争的区域。 户型配比看舒适型2室户型，3室户型占当前市场主导地位，以自居为主的首要居所仍然是主流需求，多数项目的主力户型超过60%。 四室、跃层或复式，基本属于调度户型。 值得注意的是，一室户型(指60平方米以下)表示市场供应极少，投资性和过渡性产品目前市场不成熟。 从面积区间看两室面积主要集中在80-100平方米之间，90平方米以内的经济比重大，90平方米以上的舒适型两室

11、占有一定比例的三室面积在100-120平方米之间，其中110平方米左右的经济型三室两厅产品形态上以传统平层为市场主要供应，跃层产品大多集中在阁楼和跳楼的做法上。 根据调查总结和特征分析，大厦市出现“逆春寒”，住房价格稳定上涨，短期内难以下降。 虎年春节前后，六安出售楼盘约30多个，出售住宅源100以下户型现在几乎卖完，只剩下微小的大户型(面积120以上)，节后各地区住宅价格在环比稳定中上涨，与节前相比平均价格上涨幅度100200 经过2009年房地产市场爆炸，刚性需求达到井喷效应，从09年下半年开始，各楼盘全线通红，持续到年末，很多楼盘卖场出现了没有新鲜卖场的状态，扰乱了开发者预定的卖场进度和

12、推进时间，市场供应中断，价格最近政策规制的影响还没有结束，开发者集中选择5、6月作为推进期。 年初国家连续发布的房地产市场过度扩张的调控政策，在展望市场的同时，使开发者踌躇不定，对市场的心理干预还没有完全消除。 今年应该实行什么样的销售战略和价格战略？ 另外，今年春节过于倒退，3月份上市的楼盘因客流少，无法接受充分的市场信息，难以正确定价，5、6月份的市场明显，供给量也能赶上，时间节点有利于推动。 城乡一体化，乡镇客户扮演楼盘消费主力军。 六安位于大别山区，所辖乡镇和金寨、霍邱、寿县等县城多位于深山，贫困落后，这里的居民有出大山的强烈意志，无论是改善居住条件，还是为孩子提供优质教育资源，有购买

13、能力的居民都选择在六安工作，春节据统订，乡镇客户在春节六安房地产市场占目标客户群的40%以上，个别楼盘达到60%以上。 目前，六安房地产市场仍处于快速发展阶段，2010年市场供应量和需求量继续增长，社会敏感度也日益倍增，而全社会人口斥责“高房价”，政府及时增大宏观调控力度。 另一方面，无法抑制的巨大市场需求和行业起伏变动的周期性运行、多重游戏交织的对立统一、机遇与挑战并存。 但是，随着房地产消费市场的成熟，不用说后续的市场竞争变得非常激烈，在硝烟弥漫的角落中，切断先发制人的机会，才能自主、混乱、冷静应对，即使是开发、推广、营销的普及，也不为时过早。 从部分4、客户定位、区域意向、区域来看，老城

14、区板块是运营商选择的优先区域，城西板块、城南板块、城北板块、城东板块、老城区、市中区： 4000元/城东： 3400-3500分析本案住宅来源的目标客户如下是具有较高购买力的中青民族人际传播最高的成熟人群区域内实力个人家庭，年龄集中在2545岁之间，这些人主要是大学毕业一段时间收入水平较高，父母和亲戚帮助的年轻职业者。 二是想在周边县、乡强实力城市就业的中年群体。 他们购买房屋的最重要的因素是价格、性价比，同时未来孩子的教育问题也是重要的考虑因素，这样的人购买房屋受到地区的限制，可能来自该地区以外的城市和周边其他地区。 客户定位：具有强购买力的中青族，这些人主要是大企业，大机构单位，在学校工作

15、的员工，有些商人，收入在中偏水平，且相对稳定，购买力强的他们更重视居住环境在固定交流圈的影响，容易受到声誉传播的影响， 而且与本案其他千套房来源的客户联系的可能性很高以前一般有住宅，但现在一般处于住宅交换期，住宅的性价比、舒适度、与生活圈的联系度是购买住宅时的主要考虑因素。 客户定位：是人类传播最高的成熟人群，这些人主要来自邻近地区内的安徽大市场、国际汽车城等，他们属于城市范围，喜欢选择自己经营场所附近地区的职业生涯，重视房地产的便利性和性价比。 对身份的控诉仅次于房地产的实用性，更重视房地产的实用性、功能性。 客户定位：区域内实力个人用户、第5部分、产品定位、定位区划研究判断与分析、基础经济

16、指标、定位区划研究判断与分析、SWOT分析、产品定位方向、形象大厦、创意品牌大厦、创意销售大厦、提升、挖掘：板块优势的升华与产品概念的模式产品定位从三元战略、三元战略的高度看产品、产品定位形象定位、城市次中心多维生活蓝本、产品定位分类定位、项目板块和位置定位演绎、居住区核心房地产、城市次中心多维生活蓝本、产品定位分类定位、景观定位和演绎、创新主题园林三百六十度景观数字立方体， 有规律地表示数量倍增的事物的立方体，表示发展的发展趋势向多维发展的生活立方体，意味着居住环境无限扩大，生活空间无限扩大，视野无限扩大，精神领域无限提高。 城市的立方，生活的三次方。站起来，本义站得笔直，这与本案的高层住宅格格不入。 易恒有云。 “君子难以站立”，有站立、站立意义的一方，书是方向、方位，是向某一方向发展的态势。 立方表示本案自豪地站着的一方，成为大别山路乃至副中心整体的示范型