万有引力2011嘉凯城青岛登陆蓝海之战(浅山国际).ppt

1、在历史上构筑未来2011嘉凯城青岛上陆蓝海之战，万有引力2011年4月嘉凯城全方案战略推进报告，2011年，嘉凯城在弱市进入市场，首先面对三个对手，一、政策限制下没有幸运，蛋糕缩小，竞争升级，紧急刹车有限的蛋糕怎么分啊？不要！ 市场思维必须大于产品思维。 2、从“暂时”的需求到“一生”的需求，客户一直关注的有两点，客户的关注没有缺点，投资业紧缩和外国客户大幅减少，是我们今后几年面临的现实市场环境中，重视合理严格居住价值的客户的产品构筑成为重点。 在2011年的三亚市场调查中，在产品现场达到100分，市场不一定是你的，畅销的最重要条件是名声在外，二、对手，区域竞争扫描：大牌，大盘，因为遵循大城发

2、展时代的两极分化：高、低、老路、小结：三、自己不说国八条和限购令，修订了2400亩群山与湖泊之间的项目，无论开发的广度和时间长短，必然经过几天人与上起伏，持续实现“三老”满意是综合工程，任何预测都是项目的上篇战略变局和重围下的第三条道，一问：金20年后，青岛有什么？前10年，城市化。 主要特点：规模化，性价比高。 直接产物：浮山后。 接下来的十年，郊区化。 核心特征：修订完成、质量论。 直接产物：李沧中央居住区，四方新都心。 二十年城市发展，青岛完成了城市到城市的转变，再现了一百年前经济、产业、人群的多元、包容、开放结构。 老城不老，新城更新，最重要的是在青岛向东、青岛向北的步伐满满的城市开辟

3、了新的蓝图实现地。 结论：二问：青岛是什么？ 在大发展的同时，人们有意识地忽略：现代青岛，20年前还有100年。 多东方文化和西方文明的独立、对话、融合。 永久的老城修订和建设不与山海对立，遵循地势和环境，在尊重下完成了伟大的美。 城市与环境、街区与街区、公共资源与私有空间的开放，有无相互运用。 旧青岛订划模式的魅力所在：支撑有关城市和自然、建筑和环境、公共和私人、人和人、人和社会。 支撑时间可持续性的特质变长后，时间沉淀的不是老化而是永恒。 承载着回忆把现代人没有精神根据的状态再次和心理上的故乡概念联系起来。 与国内许多新兴城市相比，青岛的城市核心不仅是宏观图表上的现代未来，时间和传说上的过

4、去也是不可忽视的。 她是一座历史悠久的城市，是中国少数文明近代未断代的城市，是一座至今仍具有时间魅力的城市。如果遗迹已经放置在观光圣坛上，那么21世纪，青岛只能循着断裂脉络的步伐行走吗？结论：三问：大发展下，青岛缺少什么？ 从南到北，青岛楼市现象：靠山吃山，靠海吃海，有扇区，扇区不卖概念，没有卖产品的概念，什么也不卖低价。 站在城市高度，通过现象看本质所有面向前瞻性项目的开发过于强调暂时性建设，理念、视野、实力的限制性都引起前瞻性建设，创新缺乏雄辩的传承，无视城市个性，重视城市发展无视城市历史，短期效益开发以青岛为目标，高端项目有精品，扩建区域有大盘，总结当前城市发展局面，三个问题是环绕红海的

5、青海战斗机，有城市，有市，无城市。 有房子，有房子，没有房子。 有社区，有小区，没有街区。 有蓝图，有未来，没有过去。 结论：从青岛城市开发、10年成势、20年成型、性价比出发经过质量论证。 站在现有的节点上，嘉凯城出现的时机是总结和开始的时机，同样也是突破和变革的时机。 从浮山后的湖光山色到李沧区的理想城堡，每个新时代都需要新的代表性项目。 万有引力认为，在中央居住区处于值得成型的阶段，嘉凯城值得重视，四问：国际生活区能给青岛带来什么，青岛100年，城市20年的肩膀，理想之城万科城的肩膀，嘉凯城，青岛第一个以真正的区域运营理念建立的新城市主义生活区是青岛郊区城市化的完美解决方案意义2、城市传

6、统的复兴意义3、在历史上构筑未来现代模式意义为“一生”式居住的内涵整形1、15分钟群山与湖泊之间的故乡梦想2、全生活链与全家庭生命周期的完美容器3、现代“精神移民”环境下的成长式邻居关系4、人生故事与憧憬的故乡支撑青岛、客群、嘉凯城与现有最大的区别并不是一个小区，而是位于城市间贯通内外的街区网。 不是一个家，而是满足不同的人生阶段演出人生故事的家和故乡。 因此，本案从定位到形象，从营销到推广，坚持一个原则，我们不是大楼项目，而是前所未有的国际生活区。 定位：青岛首个193万平米山湖国际居住区，slogan :有历史有故乡。 青岛现代国际生活区怎么样？ 建筑与城市建筑与自然建筑与人建筑与社区人与

7、自然人与城市社区与自然社区人与城市、CLD第三代产品低碳生态公园丰富新近跨国建筑博览会公园人文聚集15分钟生活圈森林公园群全生活散步链国际街区、多元：独立、对话、融合、多维、形象、 事件名称：嘉凯城，事件名称： 1、事件名称： 1、事件名称： 1、事件名称： 1、事件名称： 2、事件名称： 1、事件名称： 2、事件名称在全生活散步链、森林公园群、低碳生态公园、丰富新近邻、CLD第三代产品、国际街区、15分钟生活区、公园人文村落、跨国建筑博览会开发周期中，始终达到“三老”的满意度，始终是可持续的话题，是项目运营的核心要点、2400亩发展周期5年，每年一次的政策变化地方政府决策变局数次的市场变动，

8、=，对于本案， 两年布局坚持“一个中心两个基点”原则：一个中心：始终以区域运营国际生活区为中心的两个基点： 2011年重点蓝图体验价值2012年重点关注国际生活区公共资源2011年品牌着陆年浅山国际生活区第一号作品山和湖城市公园群落别墅高层、 一期开发三重意义第一重：梦想的开始意义是2400亩土地的高度第二重：示范意义是国际生活区后期土地价值第三重：现金流销售意义实现项目滚动开发着陆点2400亩山湖之间现代青岛国际生活区的蓝图是如何表现的1 .示范区建设、现场公园化、休闲化、销售战场从销售大楼延伸到湖区，建设青岛首个户外湖区销售区。 2、适度减弱柜台柜台的功能，提高柜台休闲会的功能，让到达现场

9、的人说“来了就不想去”，在青岛首个会级柜台，先招人后筹钱。 3、利用先成型的别墅模板区，建立别墅新、街区旧、青岛首个有历史的模板区。2011年蓝图体验价值着地的三个重点1、制作课程准备效果图、网站、现场动态沙盘，强调公共资源，使住宅成为其中的一小部分。 成都南湖天津星耀五洲2、媒体空军媒体团上海考察、媒体组成蓝图空军，展开了“呼唤青岛现代回归”行动，展开了话题探讨和报道着地概念。 3、非传统营销青岛首个山脉湖区生态环境播客，微博，轻松互联网交流行动动植物绿皮书拍摄青岛国际生活前世一生杂志蓝皮书发布蔬菜杂志，让人有来虎山的冲动，2012年品牌实现年到2011年肩国际生活区蓝图逐渐出现实现要点：陆

10、军解决销售问题，空军解决价值运营问题，2012年节点推进、工程执行、营销重点是项目公共资源的实现中从生活区向街区由生活资源向辅助资源的转变，从家学向人学简而言之，2011年蓝图价值的青岛第一个现代国际生活区的价值如何实现？ 1、北京远洋一方启示：入住前以买主为业主，形成浅山登山队、旧青岛街拍队、钓鱼社团、蔬菜爱好者团体联动网络播客、微博，形成集群效应。 2、打好街区群落、湖区群落、教育区群落3张牌，建立生活价值体系。 3、启动中国现代国际生活区对话行动，与中粮祥云、鹭湖国际生活区并列，跨越项目量级，影响青岛。 传播战术，【大道至简】胡耀邦曾经“延安时期，毛问他什么是军事。 他说了很多书，但毛没

11、有那么复杂，军事就是赢就是战，不能赢就是跑。 毛又问：什么是政治？胡又说了很多话，毛说：“没那么复杂。 所谓政治，就是使支持我们的人变多，使反对我们的人变少！ ”“这是一个很好的例子。” 什么是广告？ 让我认识你。 什么是宣传活动？ 我会让某人爱你。 什么是统一营销通信？ 我只和谁说一句话。 什么是娱乐营销？ 乐意花钱。 在限购云彩笼罩的青岛楼市2011营销季前，写下2011年营销推进主线：品牌体验、现场体验、全国人民体验、的核心：蓝图体验、嘉凯城集团企业品牌进军市场，年推进第一炮响大盘蓝图的价格目标：企业品牌传播的重点：在短时间内完成企业品牌认知创造企业品牌的城市视角的立体展望，项目形象塑造

12、期间58月，目标：项目品牌传播的重点：前所未有的国际生活区最大化区隔离现有的项目理念传播项目诱导力一期蓄客开盘期间812月，目标：一期蓄客开盘一、推进订划Strategies Plan、第一阶段、第二阶段、第三阶段、百年认为来到青岛，承认第一个山湖国际生活区，承认别墅先到，企业品牌创立期间从4月到5月二、媒体费用估计Medium Budget，全过程预算：总费用考虑按2011-2012年项目总销售额的1%计算，40亿销售目标为4000万，2011年需要实现企业品牌、项目品牌、一期推进的三重目标因此【其中不包括现场柜台、模板集团的费用】、三、媒体支配原则、一、第一阶段：迅速确立企业品牌对青岛的认

13、知与青岛多年经营的绿城、万科不同。 虽然来不及，但鉴于目前市场媒体渠道的阶段，项目场所有两条南北动脉黑龙江中路、轻银高速，建议项目黑龙江公路要结合环境加大创新现场围墙，发挥现场围墙的展示面。 以现场和户外塔林展望复盖面为主，辅助报纸、互联网、轿厢广告、收音机、邮件的组合，迅速确立企业品牌在青岛的市场知名度。 2、第二阶段：在线重叠双线，现场提升项目品牌形象是在企业品牌具有一定的市场知名度之后，迅速转换项目品牌形象认知和提升。 在这个阶段，项目进入卖场开放阶段的同时，销售进场，正式开展蓄客工作。 鉴于大盘市场营销知名度和认知度的重要性，媒体战略必须从青岛地区著名到山东乃至全国著名高度兼顾网络传播

14、和网络活动。 此时，在固定增加户外、围栏、网络、报纸、收音机、轿厢广告等的基础上，增加移动杂志、飞机杂志、国内行业杂志等软媒体资源。 目的是最大化项目的评价。 3、第三阶段：品牌和项目体验升级，渠道扩张促进建立增量项目形象力后，精确锁定项目一期客户渠道，项目充分利用和系统化企业品牌和项目品牌形象优势同时，为了采用市场营销、公平、大客户直销等多渠道扩大销售渠道，这个阶段销售工具的投入不断增加，同时还需要通过互联网、报纸的发布，建立项目的可持续市场关心力。 注：上述费用预算旨在展示本案的推进趋势，在大量市场营销数据得到确认之前，本表不代表最终的市场营销支配建议。 嘉凯城媒体预算(1131112 )，根据媒体组合战略，建议：第一阶段：品牌体验11年4月11年5月，主题：百年来自青岛，传播目标：树企品牌知名度，利用嘉凯城中国经典案例，烤面包重点工作： VI执行现场包围室外塔林材料准备：简本楼书渠道组合：报纸、互联网、室外、包围、轿厢、邮件组合，第一阶段：品牌体验11年3月11年5月， 全国样品青龙江中路两侧的展示场围栏成果展示托嘉凯城主题：发现系列发现中国地产“精细建筑”样品上海曼达园发现新海派艺术生活名宅郑州海上香赞发现全国首个奢侈级个人会所别墅重庆北麓官邸嘉凯城中国16年城是新世界NP