《不动产估价》第十三章：不同类型不动产的估价.ppt

1、不动产估价,编著周小萍 毕继业 王军艳,第13章不同类型不动产的估价,13.1 建筑物单独估价 13.2 商业不动产估价 13.3 居住不动产估价 13.4 工业不动产估价 13.5 在建项目估价 13.6 其他类型不动产估价,学习目标,通过本章的学习，读者应了解建筑物、商业不动产、居住不动产、工业不动产、在建项目和其他类型不动产等不同类型的不动产估价实务，为培养今后的实务操作能力奠定基础。,13.1 建筑物单独估价,13.1.1 建筑物估价的概念 13.1.2 影响建筑物价格的因素 13.1.3 建筑物价格的特点 13.1.4 建筑物估价的基本思路 13.1.5 建筑物估价方法 13.1.6

2、 建筑物估价的注意事项 13.1.7 建筑物估价应用举例,13.1.1 建筑物估价的概念,建筑物估价是指估价人员在遵循有关估价原则的前提下，根据估价的目的，选用适当的估价方法，对待估建筑物价格的影响因素进行分析和判断，评估出待估建筑物在某一时日的市场价格。,13.1.2 影响建筑物价格的因素,1 建筑物重置价格 2 环境因素 建筑年代 建筑物朝向 建筑物的用途 建筑物楼层 3 其他因素,13.1.3 建筑物价格的特点,1 一般性特点 时间的有效性 建筑物价格的递减性 建筑物价格的地区性 建筑物价格受自然条件影响大 影响建筑物价格的不确定因素多,2 不同用途的建筑物及其价格特点,商业类建筑物及其

3、价格特点 居住类建筑物及其价格特点 工业类建筑物及其价格特点,13.1.4 建筑物估价的基本思路,对具有市场流动性的建筑物，其估价的基本思路是以重置价格为基础，采用重置价格折旧法、对照法、建筑物残余法、比较法等，评估出建筑物的市场价格。 对不具有市场流动性的建筑物，其估价的基本思路是用成本法计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物的价格。,13.1.5 建筑物估价方法,1 重置价格折旧法 2 对照法 3 建筑物残余法 4 比较法,13.1.6 建筑物估价的注意事项,经常了解建材价格的变动状况 建安工程费与建筑物造价 建筑物造价与市场价格 建筑物估价应注意各楼层的差异 区分动产与不动产 增建建筑

4、物的折旧问题 分析建筑物自然条件 说明建筑物所具备的必要的内部设施,13.2 商业不动产估价,13.2.1 商业不动产的主要特点 13.2.2 商业不动产价格的主要影响因素 13.2.3 商业不动产估价的基本思路 13.2.4 商业不动产估价案例,13.2.1 商业不动产的主要特点,1 投资的收益性 2 区位的重要性 3 交易的频繁性 4 经营的综合性 5 装修的高档性,13.2.2 商业不动产价格的主要影响因素,1 商服繁华程度 2 交通条件 3 临街状况 4 不动产类型 5 其他,13.2.3 商业不动产估价的基本思路,商业不动产估价业务中最为常用的方法是收益法。在市场交易资料较为充分的情

5、况下，同时应采用市场法，然后综合评定其价格。如果商业不动产的估价目的是抵押、破产、兼并，往往也用成本法评估其结算价格作为辅助参考。,13.3 居住不动产估价,13.3.1 居住不动产的类型 13.3.2 居住不动产的主要特点 13.3.3 影响居住不动产价格的主要因素 13.3.4 居住不动产估价的基本思路和主要方法 13.3.5 居住不动产估价案例,13.3.1 居住不动产的类型,从市场化程度出发，居住不动产可分为社会保障性住宅（福利房，包括安居房、房改房、成本房等）和市场商品化住宅（商品房）；从新旧程度而言，居住不动产可分为新建住宅和旧有住宅；从居住不动产的建造装修档次而论，则居住不动产又

6、可分为普通住宅、高级住宅、简易住宅等。,13.3.2 居住不动产的主要特点,1 居住功能要求 2 环境功能要求,13.3.3 影响居住不动产价格的主要因素,1 造价因素 2 质量因素 房屋的建筑质量 房屋的环境质量 3 居住不动产房屋的成新度和土地的使用权剩余年限价值 物理折旧 功能折旧 经济折旧 4 多元化的不动产价格政策,13.3.4 居住不动产估价的基本思路和主要方法,1 新建居住不动产估价 2 旧有居住不动产估价 不动产整体评估 土地和房屋分开估价 3 拆迁居住不动产的补偿价格评估 4 住宅租金的评估 标准租金法 市场租金比较法,13.4 工业不动产估价,13.4.1 工业不动产的概念

7、与特点 13.4.2 工业不动产价格的影响因素 13.4.3 工业不动产估价的基本思路和主要方法,13.4.1 工业不动产的概念与特点,工业不动产是指工业企业和其它工业生产单位所属的不动产，其主要功能是进行工业生产，制造产品。 与其它类型的不动产相比，工业不动产的特点主要表现为： 行业特征十分显著 非标准厂房多，建筑造价差异大 多数带有辅助性用房和构筑物 建筑物耐用年限低于非工业用房屋,13.4.2 工业不动产价格的影响因素,交通条件 基础设施 聚集规模 其他,13.4.3 工业不动产估价的基本思路和主要方法,1 工业不动产估价的一般思路和方法 2 不同估价目的下的工业不动产估价思路和方法 工

8、业不动产改变用途时的转让价格评估 拆迁补偿时的价格评估 企业改制时的资产价格评估 破产清算时的价格评估 工业不动产抵押时的价格评估 工业不动产租金估价,13.5 在建项目估价,13.5.1 不动产在建项目估价概述 13.5.2 不动产在建项目抵押价值评估,13.5.1 不动产在建项目估价概述,在建项目是指正处于建筑施工过程中的开发建设项目，是不能交付使用的毛坯房或半成品。 在建项目的建设单位或开发商要求估价的目的主要有四种： 其一，预售。 其二，托盘。 其二，托盘。 其四，抵押。,13.5.2 不动产在建项目抵押价值评估,1 影响抵押价值的因素或问题 土地权属 项目权属 工程进度 销售情况 2

9、 不动产在建项目抵押价值评估的适用方法 成本法 假设开发法,13.6 其他类型不动产估价,13.6.1 其他类型不动产的估价特点 13.6.2 其他类型不动产估价的主要方法,13.6.1 其他类型不动产的估价特点,用途对价格影响大 建筑物与构筑物特殊 对估价人员要求高,13.6.2 其他类型不动产估价的主要方法,其它类型不动产中，一种是无收益的，这类不动产的评估一般只能采用成本法。 另一种是有收益的，对于这类有收益的特殊不动产，其收益存在一定程度上的垄断性。因此，在采用收益法进行估价时，应注意对收益的客观性（合理利润率）的判断，同时对还原利率（资本化率）这一参数的确定也应充分考虑。,本章基本概念,建筑物估价 商业不动产 居住不动产 工业不动产 普通住宅 高级住宅 标准厂房 其他类型不动产,思考与练习,